２０１４年，樓市一改往日高歌猛進的姿態，投資增速放緩、庫存居高不下、房價(jia) 持續回落，市場分化明顯。與(yu) 此同時，“去行政化”調控趨勢日益明朗。告別“黃金時代”的樓市將何去何從(cong) ？

　　別了，“黃金時代”

　　２０１４年，樓市變化速度，顯然超出市場預期。國家統計局公布的７０個(ge) 大中城市房價(jia) 數據，可謂一個(ge) 直觀的觀察窗口。

　　一季度，７０個(ge) 大中城市，有一半還處於(yu) 環比溫和上漲，然而從(cong) ５月份開始，房價(jia) 環比下降的城市個(ge) 數持續增加，５月３５個(ge) 、６月５５個(ge) 、７月６４個(ge) 、８月６８個(ge) 、９月、１０月均為(wei) ６９個(ge) 。

　　不僅(jin) 新建商品房如此，二手房價(jia) 格環比下降的城市也持續增加，特別是到９月份，７０個(ge) 大中城市的二手房價(jia) 全部呈環比下降態勢。

　　房價(jia) 的變化，直接影響購房者的心理。北京居民王勇一直想買(mai) 西四環外的一套二手房。然而從(cong) 年初的每平方米４萬(wan) 元到如今每平方米３萬(wan) ４千元，不斷變化的房價(jia) 讓他一直處於(yu) 觀望狀態。

　　一係列房地產(chan) 市場的數據也在持續走低。開發投資增速放慢，１至１０月份比１至９月份回落０．１個(ge) 百分點。房屋新開工麵積下降５．５％，作為(wei) 傳(chuan) 統銷售旺季的“金九銀十”風光不再；庫存居高不下，１０月末，商品房待售麵積比９月末增加１０９１萬(wan) 平方米。

　　麵對樓市種種變化，不少業(ye) 內(nei) 人士感慨，中國房地產(chan) 行業(ye) 輕鬆賺錢的“黃金時代”已經結束。

　　國務院發展研究中心市場經濟研究所副研究員邵挺表示，中國房地產(chan) 市場和中國經濟一樣，都已經進入了一個(ge) 新階段，即“供需總量基本平衡、區域結構差異擴大”。

　　政策風，將往哪兒(er) 吹？

　　從(cong) “政策很複雜，市場很簡單”到“政策很簡單，市場很複雜”，２０１４年，樓市與(yu) “行政化”調控方式漸行漸遠。

　　一個(ge) 具有代表性的現象就是，行政色彩濃鬱的限購政策逐步退出部分城市。限購的保留與(yu) 取消，被業(ye) 內(nei) 人士視為(wei) 對２０１４年政府工作報告提出的“分類調控”的落實。

　　住房城鄉(xiang) 建設部新聞發言人倪虹明確表示：“用市場的手段調控市場的問題，這將是下一步調控的主要方向和手段。”

　　部分受訪專(zhuan) 家表示，經濟“新常態”要求中高速增長，這對於(yu) 房地產(chan) 而言是利好，可以讓市場慢慢去調節自己。

　　對於(yu) 步入新常態的房地產(chan) 市場，不做過度反應，並不意味著政府不作為(wei) 。特別是在當前宏觀經濟麵臨(lin) 下行挑戰的背景下，在堅持抑製投資投機性需求外，更要注重滿足居民的合理住房需求。

　　２０１４年下半年出台的一係列政策對此均有所體(ti) 現。比如房貸新政策要求“對擁有１套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為(wei) 改善居住條件再次申請貸款購買(mai) 普通商品住房，執行首套房貸款政策。”住房公積金新規定中要求推進異地貸款業(ye) 務，公積金貸款對象擴大至第二套改善型自住住房。

　　清華大學房地產(chan) 研究所所長劉洪玉說：“在抑製住房投機需求的同時，支持和鼓勵使用需求，就能保持房地產(chan) 業(ye) 的經濟規模，對宏觀經濟穩定增長作出貢獻。”

　　專(zhuan) 家還建議，在中國房地產(chan) 市場告別高速增長的“黃金期”，房地產(chan) 投資量、竣工量和新開工量等各項重要指標的峰值已經到來的情況下，尤其要注重房地產(chan) 泡沫的抑製和防範。

　　走勢圖，如何描繪？

　　走向新常態的房地產(chan) 市場，呈現在大眾(zhong) 麵前的將是一幅怎樣的走勢圖？

　　從(cong) 當前來看，銀行房貸新政、央行降息等政策出台，猶如給房地產(chan) 市場注入了“強心劑”，自１０月份以來，冷清的樓市有了些許變化。

　　１０月份部分城市二手住宅價(jia) 格環比有所回升。北京、上海、廣州、深圳４個(ge) 一線城市二手住宅價(jia) 格環比均停止下跌。其中，北京二手住宅價(jia) 格環比上漲０．３％，上海、廣州、深圳環比均持平。

　　對於(yu) 房價(jia) 環比降幅收窄，國家統計局城市司高級統計師劉建偉(wei) 認為(wei) ，與(yu) 各地房貸政策調整，房企為(wei) 消化庫存繼續加大推盤力度，部分購房者選擇入市這些因素有關(guan) 。

　　樓市是否會(hui) 全麵回暖？部分受訪專(zhuan) 家給出的答案是否定的。他們(men) 認為(wei) ，由於(yu) 不少城市庫存依然高企，加之土地消化周期過長，需求過度透支，房價(jia) 調整尚未到位。因此，市場短期回暖不具可持續性。

　　中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 說：“一二線城市，樓市資金麵將明顯好轉。三四線城市因為(wei) 庫存絕對值過高，這種情況下，即使信貸刺激，出現全麵回暖的可能性也不大。”

　　此外，對於(yu) 信貸政策對樓市的刺激作用，業(ye) 內(nei) 人士並不表示樂(le) 觀。北京市房地產(chan) 協會(hui) 會(hui) 長陳誌認為(wei) ，作為(wei) 非對稱降息，央行的此次政策會(hui) 帶來預期性的微刺激，但市場短期內(nei) 尚未顯示其影響，就預期而言，降息作用有限，未來樓市難言樂(le) 觀。

　　就中長期而言，專(zhuan) 家認為(wei) ，從(cong) 全國的房價(jia) 收入比、戶均住房套數、居民收入增速等指標觀察，中國房地產(chan) 市場仍具備實現平穩發展的條件。■