信貸是否會(hui) 放鬆，將成為(wei) 未來一年樓市走勢的最關(guan) 鍵因素。

　　常言道，隻有在退潮的時候，才知道誰在裸泳。長期以來，在不少民眾(zhong) 眼中，開發商一直被視為(wei) 房價(jia) 上漲的最大獲利者，也成為(wei) 暴利的代名詞。不過，隨著各地樓市相繼出現拐點，人們(men) 突然發現，對於(yu) 房價(jia) 下跌，開發商們(men) 還沒喊“疼”的時候，地方政府卻已經如坐針氈了……

　　各地比拚限購鬆綁尺度有開發商稱政府比他們(men) 著急

　　業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家稱，限購政策從(cong) 全國範圍看，已經不是影響樓市的關(guan) 鍵，信貸是否會(hui) 放鬆，將成為(wei) 未來一年樓市走勢的最關(guan) 鍵因素

　　“解限救市”已經成為(wei) 近期房地產(chan) 市場最熱的一個(ge) 話題。而為(wei) 了刺激萎靡不振的樓市，各地方政府紛紛鬆綁限購，且救市的力度也是越來越大。

　　截至8月10日，此前出台限購政策的46個(ge) 城市中，已經有36個(ge) 城市對限購政策進行了鬆綁。對此，有業(ye) 內(nei) 人士指出，“十一”前除北上廣深外，預計其它城市都將對限購進行調整。而一線城市雖然不會(hui) 明文出台相關(guan) 文件，但很可能會(hui) 在實際執行層麵給予一定程度的放鬆。

　　不過，對於(yu) 限購的放開，有開發商對《證券日報》記者表示，“2014年可能是房地產(chan) 市場的一個(ge) 拐點，限購的取消對於(yu) 整體(ti) 市場的影響可能不會(hui) 太大，但對消費信心的提振有一定作用；目前多數城市的房地產(chan) 市場呈現供過於(yu) 求的局麵，房子作為(wei) 消費屬性的特征會(hui) 進一步加強”。

　　首個(ge) 省級救市政策出台

　　8月8日，福建省住建廳網站發布《福建省住房和城鄉(xiang) 建設廳關(guan) 於(yu) 促進房地產(chan) 市場平穩健康發展的若幹意見》(以下簡稱：《意見》)，成為(wei) 首個(ge) 省級救市政策。

　　該《意見》共8條，包括“全省購房無須提供一年納稅證明和社保繳納證明”、“購房套數隻計算一手住房套數，家庭首改按首套計”、“房貸償(chang) 清後再次貸款按首套房認定，首付比例和利率按低限執行”、“鼓勵在城鎮購房落戶，可帶直係親(qin) 屬，農(nong) 村住房可依法轉讓”、“省內(nei) 異地購房可提取公積金”等內(nei) 容。

　　同時，《意見》特別指出，福州市、廈門市可以根據本地市場變化情況，調整放開住房限購措施。

　　而據福州市房地產(chan) 交易登記中心數據顯示，截至8月8日，福州可售樓盤503個(ge) ，可售商品房有28274套，總麵積為(wei) 364.05萬(wan) 平方米，按上半年平均銷量計算，可供銷售約20個(ge) 月。

　　對此，中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 表示，該《意見》從(cong) 級別上看，是首個(ge) 省級救市政策，並全麵覆蓋了房地產(chan) 交易各環節，通過限購放開，稅費減免等形式刺激樓市，相比之前各地的救市力度都要大、範圍也更廣；其次，認房不認貸開始全省放開，這一政策影響非常大，預計後市將有更多的城市跟進。

　　“從(cong) 目前市場看，因為(wei) 經濟漲幅放緩，導致各地方政府對房地產(chan) 的依賴度明顯上升，這種情況下，預計各地的救市熱情將持續上漲，在福建省救市政策後，其它省份學習(xi) 的可能性越來越大。年內(nei) 市場存在反彈的可能性，特別是目前信貸方麵已有所鬆動。”張大偉(wei) 稱。

　　而在福建省出台首個(ge) 省級救市政策的第二天，鄭州房管局表示，經報請上級部門批準，自8月9日起，在鄭州市市內(nei) 五區、鄭東(dong) 新區購買(mai) 住房時不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。

　　對此，鄭州市房管局相關(guan) 負責人稱，鄭州市自2011年1月份實施住房限購政策以來，較好地實現了遏製投資投機性需求、緩解住房供需矛盾、穩定住房價(jia) 格的目的，但與(yu) 此同時，部分剛性需求和改善性需求也受到明顯影響。

　　遮遮掩掩變大張旗鼓

　　隨著鬆綁限購的城市越來越多，各地方政府在出台救市政策時，也不像開始那樣遮遮掩掩，且力度也是越來越大，部分城市甚至宣布直接給予購房者財政補貼。

　　據記者了解，6月份呼和浩特曾公布文件放鬆限購，但在各方壓力下，這一文件在發布當天就被緊急撤回。呼和浩特市住房保障和房屋管理局則表示，文件有兩(liang) 個(ge) 字打印錯誤，需要重新發布。

　　實際上，對於(yu) 呼和浩特撤回救市文件的原因，各方都是心知肚明，不少城市為(wei) 了避免救市政策“見光死”，幹脆口頭通知，壓根就不下發文件。

　　不過，隨著全國樓市持續下行，且各地麵臨(lin) 著保持經濟增速的壓力，這種遮遮掩掩的救市行動馬上便被大張旗鼓的救市文件所取代。

　　7月31日，成都市財政局網站發布《穩增長促民生—財政鼓勵首套房貸款》的公告。該公告稱，從(cong) 2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構按照國家政策規定向居民家庭在四川省行政轄區內(nei) 首次購買(mai) 自住普通商品房提供貸款，且貸款利率不超過(含)人民銀行公布的同期貸款基準利率，按金融機構實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。

　　隨後的8月5日，包頭市人民政府網站發布《包頭2014房交會(hui) 優(you) 惠政策》，該優(you) 惠政策規定，在9月6日-9月10日舉(ju) 辦的“包頭2014房交會(hui) ”期間，購買(mai) 新建商品住房，市政府給予購房人2000元/套的財政補貼。另外，購買(mai) 首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補貼，購買(mai) 二套以上(含二套)新建商品住房，給予所納契稅50%的補貼，購買(mai) 非住宅，給予所納契稅50%的補貼。

　　不過，對於(yu) 上述城市過於(yu) 張揚的救市政策，不少專(zhuan) 家均持否定態度，認為(wei) 這一政策無異於(yu) “飲鴆止渴”，且政府也不應該拿納稅人的錢去托市。而在各方壓力下，成都市的財政補貼公告也被相關(guan) 部門迅速撤回。

　　對此，有開發商相關(guan) 負責人就表示，“樓市這麽(me) 差，地都賣不動了，實際上政府比我們(men) 還著急”。

　　一線城市鬆綁大戶型？

　　在越來越多的二、三線城市鬆綁限購的情況下，北上廣深的相關(guan) 部門也開始探討可能的鬆綁政策。而據《證券日報》記者了解，目前有4個(ge) 一線城市在做一些政策的儲(chu) 備工作。

　　上周，有市場傳(chuan) 聞稱，北京、上海都將放開140平方米以上大戶型的限購。據悉，上海本地戶籍市民在與(yu) 父母共同擁有兩(liang) 套住房的情況下，可以再購買(mai) 一套。而在此之前，上海戶籍市民單獨擁有兩(liang) 套住房的，無法購買(mai) 第三套住房；外地戶籍市民在未登記結婚之前，無法單獨在上海購買(mai) 住房。

　　不過，北京、上海的相關(guan) 部門均表示“沒有接到相關(guan) 通知，目前限購審批操作依然按照原來的規定並無變動”。

　　對此，上海易居研究院院長楊紅旭表示，二、三線城市都取消限購後，京滬也會(hui) 放鬆取消。但年內(nei) 不會(hui) 全麵取消，更可能是暗中局部放鬆。而目前傳(chuan) 聞的140平米以上取消限購，放鬆力度偏大，他認為(wei) 年內(nei) 應該看不到。

　　有開發商代表坦言，北京、上海這樣的一線城市，政府確實有放開大戶型限購的理由。

　　泰禾地產(chan) 總裁助理兼品牌總監沈力男對《證券日報》記者表示，“大戶型放開對普通老百姓的購房幾乎沒有什麽(me) 影響，但對政府的土地出讓工作卻十分有幫助，我們(men) 開發商也是歡迎的”。

　　沈力男稱，目前政府出讓地塊的地價(jia) 普遍較高，這也要求開發商買(mai) 來隻能做豪宅，而豪宅的麵積肯定是大於(yu) 140平方米的。現在政府限製對大戶型的購買(mai) ，開發商對豪宅地塊的興(xing) 趣肯定也會(hui) 減少，孫河兩(liang) 塊土地流拍就是例子。

　　實際上，雖然北京、上海目前沒有出台鬆綁大戶型限購的政策，但自7月份以來，這兩(liang) 個(ge) 城市已經相繼放開了對高檔住宅的“限價(jia) 令”。而這也被市場認為(wei) 是一線城市放鬆樓市調控的一個(ge) 開端。

　　此外，不少業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) 如果一線城市鬆綁限購，那麽(me) 廣州很可能是第一家。

　　據了解，廣州7月份的樓市數據創下年內(nei) 新低，一手房網簽量隻有33.8萬(wan) 平方米，是扣除春節的2月份外最低的一個(ge) 月，環比6月份下跌37%，跌幅遠高於(yu) 北京、上海、深圳4%-7%的跌幅。

　　信貸是關(guan) 鍵

　　雖然各地紛紛取消限購，但多位業(ye) 內(nei) 人士均指出，鬆綁限購對樓市的影響實際上十分有限。

　　“限購政策從(cong) 全國範圍看，已經不是影響樓市的關(guan) 鍵，信貸是否會(hui) 放鬆，將成為(wei) 未來一年樓市走勢的最關(guan) 鍵因素。”張大偉(wei) 表示。

　　中信地產(chan) 客服管理部副總經理喻海文則認為(wei) ，“2014年可能是房地產(chan) 市場的一個(ge) 拐點，限購的取消對於(yu) 整體(ti) 市場的影響可能不會(hui) 太大，但對消費信心的提振有一定作用；目前多數城市的房地產(chan) 市場呈現供過於(yu) 求的局麵，房子作為(wei) 消費屬性的特征會(hui) 進一步加強”。

　　此外，有專(zhuan) 家表示，現在二、三線城市基本都放開了限購，但絕大多數沒有達到預想的效果，想象中成交量大幅增加的現象並沒出現。這是因為(wei) 取消了限購，而沒有放鬆限貸，大家沒有錢。實際上限購的影響不如限貸的影響大，限貸沒有鬆動，成交量就難說如何增加。█