54歲的倪洪誌在江蘇淮安某鄉(xiang) 政府做門衛，和妻子加起來月收入才2100元左右。2009年以前，倪洪誌一家四口與(yu) 父母一起擠在18平方米的宿舍裏，“床是上下鋪，一張飯桌一放，幾乎沒什麽(me) 空間了”。2009年，他買(mai) 了淮安共有產(chan) 權經濟適用房，去年底，他交了餘(yu) 下的款，購得全部產(chan) 權，總算擁有了自己的房子。

　　共有產(chan) 權房是什麽(me) ？和傳(chuan) 統保障房有啥區別？低收入家庭買(mai) 得起嗎？會(hui) 不會(hui) 有人搭便車靠此賺錢？記者進行了調查。

　　和傳(chuan) 統經適房有啥不同？

　　從(cong) 2007年開始，淮安推行共有產(chan) 權的經濟適用房，符合一定條件的困難家庭，可以申請購買(mai) 。

　　淮安市住建局住房保障處處長吳延宏介紹，按照共有產(chan) 權模式，中低收入住房困難家庭購房時，可按個(ge) 人與(yu) 政府的出資比例，共同擁有房屋產(chan) 權。其用地由劃撥改為(wei) 出讓，將出讓土地與(yu) 劃撥土地之間的價(jia) 差和政府給予經濟適用住房的優(you) 惠政策，顯化為(wei) 政府出資，形成政府產(chan) 權。“比起傳(chuan) 統的經濟適用房，‘共有產(chan) 權房’是老百姓花了經濟適用房的錢買(mai) 到的商品房。”

　　根據淮安市的規定，個(ge) 人產(chan) 權占七成，政府占三成。倪洪誌家所購買(mai) 的這套房，建築麵積在80平方米，總價(jia) 在16.5606萬(wan) 元，他隻需要支付70%的購房款即11.59萬(wan) 元，就可以住進這套房子裏。

　　如果要購買(mai) 全部產(chan) 權，5年內(nei) 購買(mai) 的按原供應價(jia) 格結算；5年以後8年以內(nei) 購買(mai) 的，按原供應價(jia) 格加當年的利息結算；8年以後購買(mai) 的按屆時市場評估價(jia) 格結算。居住期間，購買(mai) 人不需為(wei) 政府其餘(yu) 三成產(chan) 權支付房租。如果選擇出售自己的七成產(chan) 權，政府則與(yu) 下一個(ge) 持有人共享產(chan) 權及收益。

　　去年12月19日，通過幾年的積累，倪洪誌手頭寬鬆了一點，又向親(qin) 戚借了點錢，總共花費了49680元，從(cong) 政府手裏回購了30%的產(chan) 權，“我現在算是完全擁有這個(ge) 房子了”。

　　吳延宏說，共有產(chan) 權住房本身就是商品房，個(ge) 人產(chan) 權部分的權利和普通商品房一樣，整個(ge) 住房的個(ge) 人出資額等同於(yu) 相同麵積傳(chuan) 統經濟適用房的價(jia) 格，購房人不僅(jin) 不會(hui) 多出錢，而且個(ge) 人產(chan) 權部分的出資額還略低於(yu) 購買(mai) 同麵積商品房，並享受商品房的保值、增值，不會(hui) 像傳(chuan) 統經濟適用房那樣失去了購買(mai) 商品房的機會(hui) 成本。

　　至今，淮安市區共向936戶中低收入家庭供應共有產(chan) 權經濟適用住房，其中，717戶為(wei) 中低收入困難家庭，219戶為(wei) 拆遷住房困難家庭；向995戶家庭提供共有產(chan) 權經濟適用住房供應證，可在兩(liang) 年內(nei) 選房購房；共有153戶購買(mai) 了政府產(chan) 權，占接近5年到期者中的90%左右，回收資金838.24萬(wan) 元。

　　會(hui) 不會(hui) 有人“搭便車”？

　　經濟適用房政策，最惹爭(zheng) 議的往往是分配問題，該保障的落了空，不該保障的“搭便車”。

　　吳延宏介紹，淮安市建立了申請救助家庭經濟狀況核對工作聯席會(hui) 議機製，成立了市申請救助家庭經濟狀況認定指導中心，對申請保障性住房家庭的經濟狀況實行聯動審核。

　　記者從(cong) 淮安市民政局了解到，2013年淮安市新申請保障性住房的家庭共654戶1626人，申請戶的所有信息數據已通過民政、房產(chan) 、公安（車輛管理）、社會(hui) 保障（養(yang) 老）、工商、稅務、住房公積金、銀行、證券公司等9個(ge) 部門聯動審核。“這些部門涵蓋了一個(ge) 家庭所有的經濟活動，比如可以查你的存款，了解你的經濟收入，知道你有無汽車房子，是不是炒股。”吳延宏說，經過嚴(yan) 格的審核，共認定91戶家庭不符合申請保障房條件，占申請家庭的13.9%。這些家庭已退出本次申請，並無一例投訴。

　　對於(yu) 申請者，淮安的界定為(wei) ，家庭月收入900元以下、申請人具有市區城鎮常住戶口達5年以上、家庭人均住房建築麵積在16平方米以下（無房家庭優(you) 先購買(mai) ）。

　　一些地方曾出現不符合條件的申購人弄虛作假購買(mai) 經適房，若幹年上市後獲得巨大收益，吳延宏說：“傳(chuan) 統經適房其實也是‘有限’產(chan) 權，退出時要補繳‘土地出讓金’等各種優(you) 惠，但是事先沒有對產(chan) 權進行明確的界定。而共有產(chan) 權房恰恰是把這個(ge) 含糊的‘有限’變為(wei) 了明晰的‘比例’，把若幹年後缺乏依據的“補繳”，變成提前告知的按產(chan) 權‘分成’，這樣就簡單明了，有據可依了。”

　　他說，在淮安模式中，使用權全部歸購房者。政府作為(wei) 共有產(chan) 權方，保留相應的處置權，這就能對購房者倒賣牟利起到限製約束的作用。因為(wei) 在《房屋所有權證》上有明確的比例和權屬關(guan) 係，如果私下倒賣，購房人會(hui) 因為(wei) 沒有合法的產(chan) 權憑證而存在極大風險，並且買(mai) 賣雙方都已構成對共有產(chan) 權人利益的侵占，會(hui) 受到相應的追究。

　　低收入家庭買(mai) 得起嗎？

　　最初，淮安曾嚐試個(ge) 人和政府的產(chan) 權5∶5，但後來統一改為(wei) 7∶3，即個(ge) 人首付需要交70%的購房款，比普通商品房的首付比例要高。國務院發展研究中心副主任盧中原認為(wei) ，第一筆購房款對於(yu) 低收入家庭來說是一筆巨款。

　　2012年，一次搖號選房引來500多人申購，但是僅(jin) 有170多人成功認購，而實際成交則為(wei) 140多戶，另有30多戶選擇了退訂。“退訂的原因在於(yu) 首付款的金額還是超出了他們(men) 的承受能力。”淮安保障性住房建設管理中心劉遠勝主任說。

　　目前住在低矮房子裏的吳霞一家，人均收入才600元，為(wei) 了改善住房條件，她申請購買(mai) 經濟適用房小區康居花園的共有產(chan) 權房。周邊的商品房房價(jia) 為(wei) 每平方米4600元，按照便宜5%—10%計算，吳霞的心理價(jia) 位在每平方米4200元。“按一套70平方米的房子算，得要30萬(wan) 元左右，先交七成房款，大概20萬(wan) 元。”對於(yu) 她來說，20萬(wan) 元也很難拿出來。

　　記者采訪的其他幾個(ge) 申購者也認為(wei) ，中低收入家庭在購買(mai) 共有產(chan) 權房時，最大的問題是“手中無糧”，為(wei) 買(mai) 一套房，不得不向親(qin) 朋們(men) “東(dong) 拚西湊”。

　　吳延宏說，由於(yu) 低收入群體(ti) 往往沒有穩定工作，銀行不願意給他們(men) 貸款，一來擔心他們(men) 還款能力弱，二來貸款數額比不上常規房貸。經過多方溝通研究，淮安市房管局與(yu) 保障房中心、銀行、擔保公司設計了一個(ge) 針對經適房用戶的貸款解決(jue) 方案。

　　保障房管理中心用保障房基金為(wei) 所有經適房用戶在建行、中行的貸款兜底，直至貸款人實在沒有還款能力，保障房基金替貸款者還款並收回其所有的那部分產(chan) 權，重新投入經適房之中。借款人轉而進入廉租房保障。

　　而擔保公司則為(wei) 銀行提供收入不穩定的借款人臨(lin) 時不能還款的風險擔保。由於(yu) 保障基金兜底，這種擔保不占用擔保公司的信用額度。■