三箭齊發升級“住者有其屋”製度框架

　　7月末召開的中共中央政治局會(hui) 議沒有重申房地產(chan) 調控從(cong) 嚴(yan) ，而是使用了“積極穩妥推進以人為(wei) 核心的新型城鎮化，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展”的詞匯。

　　近期中央決(jue) 策層很少有針對房地產(chan) 調控的直接表態，對此，中國房地產(chan) 研究會(hui) 副會(hui) 長暨房地產(chan) 法規政策委員會(hui) 主任委員胡誌剛認為(wei) ，從(cong) 當前經濟形勢和此前中央決(jue) 策層釋放的改革信號來看，係統地解決(jue) 經濟增長中的房地產(chan) 泡沫隱患是必然的政策取向；此外，稅收改革、《基本住房保障條例》等都將適時出台，將為(wei) 建立房地產(chan) 發展長效機製做深層次的鋪墊。

　　《基本住房保障條例》

　　加速推出

　　消息稱，住建部已完成《基本住房保障條例》的起草工作，在完成征求意見的工作程序後，條例草案有望於(yu) 2013年進入國務院級別的立法程序，但是否能在年內(nei) 審議通過並頒布實施尚未確定。在2013年2月國務院下發的“立法計劃”的“力爭(zheng) 年內(nei) 完成”一項中，並不包含此“條例”。

　　中國房地產(chan) 學會(hui) 副會(hui) 長陳國強表示，“從(cong) ‘法’到‘條例’，從(cong) 法律效力上來看是降格了，但實則加快了推出的腳步。法律需要由全國人大審議，效力最高，但往往過程較長；條例由國務院審議，較立法程序來說較為(wei) 及時”。

　　雖然全國性的基本住房保障製度還沒有出台，但地方性製度已經先行。

　　四川省住建廳於(yu) 7月1日發布全國第一個(ge) 省級住房保障框架政策——《四川省城鎮住房保障條例（征求意見稿）》，確立了住房保障的原則和保障體(ti) 係，規範管理體(ti) 製、住房貨幣化保障、住房實物保障、監督管理和法律責任等內(nei) 容。

　　此外，山西省也擬出台《山西省住房保障條例》，以規範山西省保障房建設、分配、監管。

　　製定《基本住房保障條例》是我國住房製度體(ti) 係建設的一件大事，是以“基本保障房歸政府、商品房歸市場”為(wei) 核心架構的住房體(ti) 係建設的重要組成部分，財經評論員餘(yu) 豐(feng) 慧建議，應該考慮將首套房優(you) 惠政策列入條例之中。條例不應僅(jin) 僅(jin) 局限於(yu) 政府主導的各類保障性住房的建設、分配、轉讓和管理範疇，而應該充分顧及高房價(jia) 的現實，把買(mai) 不起商品房、又夠不上保障性住房條件的“夾心階層”的首套房需求包括進去。

　　目前，雖然基本住房保障製度的建設正在加速，但執行層麵受製於(yu) 各種利益群體(ti) 的羈絆，實施的效果仍待觀察。

　　保障房多重尷尬

　　折射製度缺陷

　　近期保障房暴露出來的一些問題表明，保障房的監管、配套急需完善和升級。

　　審計署日前發布的調查報告顯示，360個(ge) 項目或單位挪用保障性安居工程專(zhuan) 項資金57.99億(yi) 元，這些錢被用來歸還貸款、對外投資、征地拆遷以及單位資金周轉等非保障性安居工程項目支出。此前，多省市剛剛公布了保障房閑置狀況。山東(dong) 1.29萬(wan) 套，海南9000多套，廣東(dong) 1.15萬(wan) 套，雲(yun) 南2.3萬(wan) 套……這些審計結果暴露出了“保障房空置”的尷尬。

　　保障房領域存在的種種分配不均現象本就屢受詬病，此次審計署的報告將其問題暴露在“陽光”之下。在全國大規模建設保障房的背景下，保障房卻正悄悄上演“連環套”與(yu) “空城計”。

　　“十二五”期間3600萬(wan) 套保障房的建設任務對資金鏈提出了巨大考驗，本應該是保障房建設專(zhuan) 款專(zhuan) 用的財政支持、社會(hui) 融資資金，卻遭遇非法挪用，令人觸目驚心、心寒手冷。

　　除了上述專(zhuan) 項資金挪用的問題外，公告指出，10.84萬(wan) 戶不符合保障條件的家庭，因提供不實資料、相關(guan) 部門審核把關(guan) 不嚴(yan) ，違規享受保障性住房實物分配3.89萬(wan) 套、領取租賃補貼1.53億(yi) 元，另有1.13萬(wan) 戶家庭重複享受保障性住房實物分配2975套，重複領取租賃補貼2137.55萬(wan) 元。

　　非法挪用保障房建設資金、違規申領保障房，隻是保障房亂(luan) 象的一方麵，空置率高正在成為(wei) 保障房的新問題。

　　深圳最大公租房項目分配進入最後階段，首批推出的8250套公租房房源，入圍申請家庭一萬(wan) 餘(yu) 戶，但有45%的申請家庭棄租。新一輪大規模保障房建設啟動以來，部分地方卻出現了始料未及的“房等人”現象，原本“一房難求”的保障房卻麵臨(lin) “愁嫁”尷尬。

　　“保障房建設的核心，是必須從(cong) 中低收入住房困難家庭的實際需求出發，防止出現‘兩(liang) 張皮’。”四川省社科院研究員胡光偉(wei) 認為(wei) ，地方政府必須要有勇氣直麵“空城”的尷尬，厘清問題根源，切實解決(jue) 保障對象的顧慮、憂慮和實際困難。

　　“年年審年年出問題，保障房建設過程中頻頻暴露出的問題，如果製度問題不解決(jue) ，類似的問題還會(hui) 發生。總體(ti) 來說，這幾年我國的保障房建設和分配是存在很大漏洞的。‘條例’關(guan) 於(yu) 保障房建設的規定不應該過於(yu) 理想化，關(guan) 鍵是要考慮保障房建設資金的來源問題。保障房應該是租賃化而不是產(chan) 權化，產(chan) 權化的保障房應該退出曆史舞台，但現在確實分配不公，很多產(chan) 權型的保障房都成了公務員的福利房。”亞(ya) 太城市發展研究會(hui) 房地產(chan) 分會(hui) 會(hui) 長陳寶存表示。

　　公積金製度

　　要改掉嫌貧愛富

　　推出保障房，是為(wei) 了實現“居者有其屋”。而住房公積金製度的推出，則有利於(yu) 提高人們(men) 購房支付能力，調節住房供需矛盾。實踐證明，實行住房公積金製度對加快城鎮住房製度改革，完善住房供應體(ti) 係，改善中低收入家庭居住條件發揮了重要作用。

　　不過，住房公積金也出現了新情況：2013年走高的住宅成交量緩解了開發商一度緊張的資金鏈條，但幾個(ge) 主要城市的住房公積金管理中心卻宣告住房公積金“很忙”，建議購房者選擇商貸，差額利息由住房公積金管理中心進行補貼。

　　究竟是什麽(me) 原因讓住房公積金管理中心“忍痛”做這賠本的“買(mai) 賣”？是不匹配的收入支出速度嗎？

　　以上海為(wei) 例，上海市公積金管理中心公布的《上海市住房公積金運行分析報告》顯示，今年上半年，上海發放住房公積金個(ge) 貸金額333.80億(yi) 元，同比增長115.31%；發放戶數8.65萬(wan) 戶，同比增長95.70%。今年上半年上海市共歸集住房公積金和補充公積金299.18億(yi) 元，但同期提取、住房貸款、保障性住房建設項目貸款這三項支出的金額分別達到179.38億(yi) 元、333.80億(yi) 元、34.44億(yi) 元，支出合計幾乎是收入的一倍。

　　公積金製度的改革，刻不容緩。

　　業(ye) 內(nei) 人士指出，在我國沒有明確的公積金存貸機製的背景下，集中的購房需求容易出現公積金餘(yu) 額短缺、吃緊的現象，應及時建立公積金存貸機製，控製公積金存貸比例，加大對公積金風險的管控。

　　另外，值得關(guan) 注的是，作為(wei) 一項社會(hui) 福利保障製度，住房公積金陷入了“濟富不濟貧”的怪圈。本應是“雪中送炭”的住房公積金，如今變成了“錦上添花”，不但沒有起到縮小貧富差距的作用，反而進一步拉大了收入差距，嚴(yan) 重傷(shang) 害社會(hui) 公平。

　　鑒於(yu) 此，業(ye) 內(nei) 人士提出，改革公積金製度，一方麵要引入市場化機製，適當提高公積金的收益率；另一方麵也要將住房公積金製度改革納入收入分配改革的籃子當中，堅持“提低、擴中、限高”也應成為(wei) 公積金改革的主要思路。隻有秉承公平正義(yi) 的宗旨，積極推進改革，住房公積金的弊端才有望革除，才能真正配得上“公”字，其社會(hui) 福利保障的屬性，也才能更好體(ti) 現。