多年躑躅不前的不動產(chan) 統一登記製度有望在今年內(nei) 破冰。

　　日前，國務院辦公廳發布了包括72項改革方案、提出明確時間表的《關(guan) 於(yu) 實施國務院機構改革和職能轉變方案任務分工的通知》(以下簡稱《通知》)。其中，將於(yu) 2014年6月底前出台的《不動產(chan) 統一登記條例》(以下簡稱《條例》)備受關(guan) 注。

　　《條例》將由國土資源部、住房和城鄉(xiang) 建設部(以下簡稱“住建部”)會(hui) 同國務院法製辦、國家稅務總局等有關(guan) 部門負責起草。《通知》同時明確，由中央機構編製委員會(hui) 辦公室於(yu) 2013年4月底前完成整合房屋登記、林地登記、草原登記、土地登記的職責等。

　　2007年頒布的《物權法》規定，“國家對不動產(chan) 實行統一登記製度，統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。”但是目前，相關(guan) 法律法規並未出台，我國的不動產(chan) 登記分散在多個(ge) 部門。

　　全國人大代表、中國社會(hui) 科學院法學所民法室主任孫憲忠曾參與(yu) 《物權法》的起草。他表示，我國不動產(chan) 分類複雜，土地有國有和集體(ti) 所有之分，按照性質分為(wei) 林地、草地、耕地以及建設用地，按照區域和用途又分為(wei) 農(nong) 村建設用地、農(nong) 村承包土地和城市建設用地。針對不同類型的不動產(chan) ，林業(ye) 部門發林權證，農(nong) 業(ye) 部門發土地承包經營權證，建設部門發房產(chan) 證、宅基地證，國土部門發土地使用權證。

　　目前我國進行不動產(chan) 登記的部門將近10個(ge) ，在許多城市，實行房、地分開登記：國有建設用地使用權在土地管理部門登記，其上房屋則在房產(chan) 管理部門登記。此外，耕地、草原、林地、海域使用權等又分散在不同部門，涉及國土、住建、農(nong) 業(ye) 、林業(ye) 等多個(ge) 部門。

　　清華大學法學院副教授程嘯曾經參與(yu) 過住建部部門規章《房屋登記辦法》的製定。他對中國青年報記者表示，統一的不動產(chan) 登記製度是市場經濟的一項基礎性製度，和每個(ge) 人的切身利益息息相關(guan) 。

　　“土地和房屋是兩(liang) 類最重要也是最常見的不動產(chan) ，要確定他們(men) 的權利歸屬和內(nei) 容，必須依靠登記製度，不能說你住在這個(ge) 房子裏或者你站在這塊地上，它就是屬於(yu) 你的，必須通過不動產(chan) 登記簿把這種物權狀態展現出來。別人要買(mai) 你的房子，他怎麽(me) 確定這個(ge) 房子是你的？也要看不動產(chan) 登記簿，這一製度對於(yu) 保護物權人權利、維護交易安全、提高交易效率非常重要。”

　　除了主要的民事功能之外，不動產(chan) 登記製度還發揮很多附加的行政功能，比如為(wei) 稅收提供便利，房屋交易契稅就要通過房產(chan) 過戶時的登記才能征繳，不然可能很少有人會(hui) 主動去繳納。

　　學術界較為(wei) 一致的觀點是，不動產(chan) 登記機構的不統一會(hui) 帶來很多問題。每個(ge) 登記機構都有不同的登記程序，機構不同，程序不同，要求的登記材料也不統一，不僅(jin) 加大了交易成本，而且會(hui) 出現巨大的法律風險。

　　全國人大代表、江西省高級人民法院院長張忠厚表示，由於(yu) 登記機構嚴(yan) 重分散，少數不法分子便利用這些弊端，將房、地分別抵押甚至分別轉讓，也有一些當事人將企業(ye) 財產(chan) 整體(ti) 抵押之後，又將部分財產(chan) 重複擔保，使得擔保權人在實現擔保權時受到極大損失。

　　但是，建立統一的不動產(chan) 登記製度一直步履維艱，這項並無太大技術難度的工作在實際推進中頻頻受阻。據了解，幾年前，該製度在上海、廣州、深圳、重慶四地試點，但也僅(jin) 限於(yu) “房、地登記機關(guan) 統一”，其他不動產(chan) 登記仍然在各部門。

　　孫憲忠認為(wei) ，推進這項製度困難，是因為(wei) 涉及各部門利益，現在從(cong) 事不動產(chan) 登記的各個(ge) 行政部門，都把自己手中掌握的不動產(chan) 登記信息作為(wei) 一種行政資源。

　　在程嘯看來，無論是國土部門還是住建部門，目前掌握的土地和房屋登記信息都要為(wei) 他們(men) 各自從(cong) 事的行政管理工作服務，如果把土地和房屋的登記信息全部統一到國土部門，各個(ge) 地方原屬於(yu) 當地住建委的事業(ye) 單位--房屋交易登記中心也全部移交給當地國土局，住建部門要利用房屋登記信息進行房地產(chan) 市場調控，就要到國土部門獲取，對工作會(hui) 有一定的影響。

　　程嘯認為(wei) ，《條例》應該明確統一不動產(chan) 登記機構、範圍，“立法的原則是讓廣大民事主體(ti) 在進行不動產(chan) 登記時付出的成本最小，建立這一製度對社會(hui) 的震動也應最小。”

　　“建立統一的登記機構是立法最重要的任務，把登記的基本功能和派生的行政功能分離開。因為(wei) 目前對於(yu) 民眾(zhong) 最重要的不動產(chan) 是房屋和土地，可以把國土和住建部門登記的功能拿出來，建立一個(ge) 專(zhuan) 門的不動產(chan) 登記部門，負責所有的不動產(chan) 登記。理想狀態下，人們(men) 在這個(ge) 機構可以了解到物權人所有的不動產(chan) 權利狀態。”程嘯說。

　　比如有個(ge) 企業(ye) ，土地使用權在北京，海域使用權在深圳，采礦權在新疆，要把這些整體(ti) 打包抵押，現在需要到每一個(ge) 部門去辦一遍登記，非常辛苦，但將來到一個(ge) 機構就可以辦好。同樣，和它做交易的人或者提供貸款的銀行，要查它的信用狀況，對於(yu) 不動產(chan) 這一塊，隻要得到權利人的授權，到“不動產(chan) 登記局”去查就可以了。

　　記者注意到，公眾(zhong) 對於(yu) 建立統一的不動產(chan) 登記製度的關(guan) 注，很大程度上寄希望於(yu) 這一製度的建立，能夠為(wei) 反腐提供便利。特別是2012年下半年“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房媳”不斷被曝光後，有輿論認為(wei) ，不動產(chan) 統一登記後的信息特別是住房信息應該放開，允許“以人查房”。

　　接受中國青年報記者采訪的多名學者認為(wei) ，並非隻有我國法律製度規定了不允許“以人查房”的原則，普通公民不能“以人查房”是國際上通行的做法。公眾(zhong) 要求開放“以人查房”沒有法理上的正當性，個(ge) 人住房信息屬於(yu) 隱私權保護範疇，應予以嚴(yan) 格保護，不應允許他人隨意查詢。

　　程嘯認為(wei) ，不動產(chan) 登記製度確實可以為(wei) 反腐提供某些便利，但如果為(wei) 了反腐而搞登記，那很可能反腐不成，登記製度也完善不了。

　　在他看來，公眾(zhong) 對限製“以人查房”表現出的強烈不滿，是因為(wei) 我國沒有建立公職人員財產(chan) 公開製度，公職人員的個(ge) 人財產(chan) 不屬於(yu) 隱私權保護範圍。反腐可以利用包括住房信息在內(nei) 的不動產(chan) 登記信息，但不應讓反腐需求成為(wei) 建立統一的不動產(chan) 登記製度的目的。

　　程嘯解釋說，不動產(chan) 登記製度不是強製的，但是如果不進行登記，不動產(chan) 就無法進行交易、抵押和轉讓，“如果某個(ge) 貪腐人員買(mai) 了房子不辦登記，後果就是將來想賣這個(ge) 房子時，賣不出去，但他就不登記，你奈他何？”

　　另外，人們(men) 進行不動產(chan) 登記時要出示戶口簿、身份證等有效證件。然而，像陝西神木“房姐”龔愛愛那樣，有多個(ge) 戶口，並且購買(mai) 房產(chan) 時提交的戶籍資料都是“真”的假戶口本、假身份證，不動產(chan) 登記機構隻能對這些文件進行形式審查。所以，不動產(chan) 登記製度要和其他很多製度共同作用，才能為(wei) 反腐提供幫助。■