8月初，國家發展改革委辦公廳印發《關(guan) 於(yu) 做好基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)試點項目申報工作的通知》(以下簡稱《通知》)。現就落實《通知》要求、穩妥推進試點工作說明如下。

　　一、當前推進基礎設施REITs試點的意義(yi) 和作用

　　今年4月底，我委和中國證監會(hui) 聯合印發通知(證監發〔2020〕40號，以下簡稱40號文)，布置開展基礎設施REITs試點工作。對此，各方麵廣泛關(guan) 注，給予積極評價(jia) ，普遍認為(wei) 這是投融資機製的重大創新，有利於(yu) 落實中央關(guan) 於(yu) 防風險、去杠杆、穩投資、補短板決(jue) 策部署，促進基礎設施高質量發展。關(guan) 於(yu) 試點工作，再強調兩(liang) 方麵意義(yi) 和作用。

　　(一)有利於(yu) 構建以國內(nei) 大循環為(wei) 主體(ti) 、國內(nei) 國際雙循環相互促進的新發展格局。一方麵，優(you) 質存量資產(chan) 是沉澱的財富、隱藏的資源。開展基礎設施REITs試點，盤活存量資產(chan) 、廣泛募集各類資金，可用於(yu) 新的補短板和新型基礎設施建設，培育新的優(you) 質資產(chan) 並在條件成熟時再進行盤活，從(cong) 而形成投資內(nei) 部的良性循環。另一方麵，投資作為(wei) 總需求的重要組成部分，其內(nei) 部的良性循環是構建國內(nei) 大循環的重要內(nei) 容，將為(wei) 形成國內(nei) 國際雙循環相互促進的新發展格局發揮積極作用。

　　(二)有利於(yu) 落實新發展理念，促進社會(hui) 公眾(zhong) 共享改革發展成果。改革開放40多年來，我國已在基礎設施領域形成了大量優(you) 質資產(chan) ，其中很多項目收益穩定、回報率相對較高。依托這些項目發行基礎設施REITs，形成標準化產(chan) 品並強製90%以上收益用於(yu) 分紅，開辟了社保、理財、社會(hui) 公眾(zhong) 等各類資金參與(yu) 基礎設施投資的新渠道，大幅降低了投資門檻，有利於(yu) 促進廣大人民群眾(zhong) 共享改革發展成果，貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的新發展理念。

　　二、準確把握基礎設施REITs的試點範圍

　　這次，兩(liang) 部門聚焦基礎設施領域推動REITs試點工作，主要考慮是：從(cong) 基本概念看，REITs(Real Estate Investment Trusts)實質是基於(yu) 優(you) 良底層不動產(chan) 、獲得穩定投資回報的資產(chan) 證券化產(chan) 品。“不動產(chan) ”的概念涵蓋範圍十分廣泛，遠遠超出一般意義(yi) 上的“房地產(chan) 項目”。因此，將REITs理解為(wei) 不動產(chan) 投資信托基金更為(wei) 準確。從(cong) 國外實踐看，REITs已廣泛應用於(yu) 交通、能源、市政、倉(cang) 儲(chu) 物流、大數據中心等基礎設施領域，重點國家廣義(yi) 基礎設施領域REITs市值約占全部REITs市值的近1/2。從(cong) 國內(nei) 資產(chan) 看，當前我國在交通能源、生態環保、城市建設、倉(cang) 儲(chu) 物流等基礎設施領域形成了大量類型豐(feng) 富的優(you) 質資產(chan) ，大批基礎設施項目實現了良好投資回報且具有一定增長空間，為(wei) 開展基礎設施REITs試點創造了條件。基礎設施REITs公開上市後，有利於(yu) 通過市場化方式倒逼企業(ye) 改進運營管理方式、提升運營效率，提高項目收益和資產(chan) 價(jia) 值。

　　《通知》在40號文的基礎上，進一步明確了基礎設施試點的地區和行業(ye) 範圍，以及項目需要滿足的基本條件。從(cong) 地區看，鼓勵國家重大戰略、國家級新區等重點區域項目開展試點。從(cong) 行業(ye) 看，優(you) 先支持基礎設施補短板、新型基礎設施、產(chan) 業(ye) 園區等領域項目。從(cong) 項目自身看，要求權屬清晰、明確、可轉讓，投資回報良好，進入穩定運營階段。

　　三、項目合規性審查的核心要點

　　《通知》明確“基礎設施項目手續依法合規是試點工作順利開展的必要前提”。項目合規性審查的重點是：

　　(一)符合國家重大戰略部署。黨(dang) 的十八大以來，黨(dang) 中央陸續批準實施了雄安新區建設、長三角區域一體(ti) 化發展等國家重大戰略。開展基礎設施REITs試點是推動區域協調發展、實施相關(guan) 國家重大戰略的重要舉(ju) 措，試點項目應符合國家重大戰略部署和有關(guan) 建設總體(ti) 方案、發展規劃綱要的要求，推動實現“促進全麵、協調、可持續發展”的目標。

　　(二)符合相關(guan) 規劃要求。國民經濟和社會(hui) 發展總體(ti) 規劃是國家或某一地區未來一段時間發展的指引，是確保協調發展的重要抓手，項目符合國民經濟和社會(hui) 發展總體(ti) 規劃才能不偏離發展方向。同時，項目還應符合空間規劃、區域規劃和有關(guan) 專(zhuan) 項建設規劃的具體(ti) 要求。

　　(三)符合國家宏觀調控政策和產(chan) 業(ye) 政策。宏觀調控政策是國家為(wei) 實現階段性經濟社會(hui) 發展目標而采取的總量和結構性調控政策，對投資活動和項目建設具有很強的指導性和約束力。產(chan) 業(ye) 政策是引導產(chan) 業(ye) 發展方向、推動產(chan) 業(ye) 結構升級的重要保障。試點項目必須符合國家宏觀調控政策要求，必須符合《產(chan) 業(ye) 結構調整指導目錄》和相關(guan) 行業(ye) 政策規定。

　　(四)依法依規辦理固定資產(chan) 投資管理相關(guan) 手續。按照國務院“放管服”改革要求，目前固定資產(chan) 投資管理手續已大大簡化。《通知》明確試點項目應取得的主要手續是依照相關(guan) 法律法規必須辦理的。同時，《通知》明確這些手續應以辦理時的法律法規、規章製度、國家政策等為(wei) 依據，判定其合法合規性。

　　《通知》印發後，有關(guan) 方麵對合規性審查的具體(ti) 操作比較關(guan) 心，這需要根據《通知》精神、結合項目實際情況，在審核過程中具體(ti) 把握。例如，關(guan) 於(yu) 項目公司及發起人(原始權益人)近3年及一期的財務報告。其中，項目公司近3年及一期的財務報告均需經過審計;發起人(原始權益人)近3年的財務報告需經過審計，近一期的財務報表可根據實際情況把握。再如，關(guan) 於(yu) 預計未來3年淨現金流分派率。這是指扣除相關(guan) 成本和費用後可供分配的現金流與(yu) 資產(chan) 評估淨值的比值，即REITs投資人可預期的年化分紅回報率。

　　隨著試點逐步推進，將根據申報項目的實際情況，進一步豐(feng) 富和完善相關(guan) 要求和規定。

　　四、對募集資金用途的具體(ti) 要求

　　開展基礎設施REITs試點的目的之一，是盤活存量資產(chan) 、形成投資良性循環，從(cong) 而構建以國內(nei) 大循環為(wei) 主體(ti) ，國內(nei) 國際雙循環相互促進的新發展格局。為(wei) 此，《通知》對募集資金的用途作出了明確規定，對符合鼓勵方向的項目優(you) 先予以推薦。

　　募集資金的使用有3個(ge) 依次遞進、逐步深化的層次，層次越高就越符合鼓勵支持方向。一是明確了具體(ti) 用途。回收資金的使用應明確具體(ti) 用途和相應金額、符合國家產(chan) 業(ye) 政策，這是了解募集資金使用情況、便於(yu) 推薦符合政策支持方向項目的前提。二是符合鼓勵支持方向。鼓勵將回收資金用於(yu) 國家重大戰略區域範圍內(nei) 的重大戰略項目，以及新的基礎設施和公用事業(ye) 項目建設，這是推動國家重大戰略實施、服務實體(ti) 經濟的需要。三是再投資項目條件成熟。鼓勵用於(yu) 項目前期工作成熟的基礎設施補短板項目和新型基礎設施項目建設，這是盡早發揮募集資金效益的前提。

　　五、對PPP項目的具體(ti) 要求

　　近年來，PPP模式的推廣應用為(wei) 基礎設施REITs試點提供了潛在資產(chan) 來源，但PPP項目前期工作複雜，涉及政策多且政策變化大。為(wei) 了簡化、優(you) 化PPP項目申報工作，《通知》基於(yu) PPP項目核心特征、抓住合規性的關(guan) 鍵環節，在充分考慮PPP模式發展曆史和實際情況的基礎上，有針對性地提出了相關(guan) 要求。

　　對2015年以來的PPP項目，《通知》提出了依法履行審核備手續、批複實施方案、通過競爭(zheng) 方式確定社會(hui) 資本方、規範簽訂PPP合同等4點具體(ti) 要求。另外，對於(yu) 特許經營項目，鑒於(yu) 2015年以前國家出台過若幹特許經營方麵的政策，特別是2015年經國務院同意，國家發展改革委等六部委印發了《基礎設施和公用事業(ye) 特許經營管理辦法》。《通知》以該文件印發為(wei) 節點，要求2015年以後批複實施的特許經營項目應符合該文件規定，此前的項目應符合當時固定資產(chan) 投資建設、特許經營管理有關(guan) 規定。

　　六、促進項目持續健康平穩運營的要求

　　基礎設施項目往往涉及公共產(chan) 品和公共服務提供，關(guan) 係國計民生;同時，項目投資、建設和運營比較複雜，運營管理的專(zhuan) 業(ye) 性較高。發行REITs後，保持項目的持續健康平穩運營，既是維護投資人權益、保障公共利益的重要根基，也是調動原始權益人和基金管理人積極性、促進REITs市場長期健康發展的關(guan) 鍵因素。鑒此，《通知》著重強調，“基礎設施項目持續健康平穩運營是衡量試點成功與(yu) 否的關(guan) 鍵標準”。

　　關(guan) 於(yu) 如何促進項目持續健康平穩運營，建議從(cong) 以下3個(ge) 方麵把握。一是在當前公募基金相對缺乏基礎設施運營管理經驗、市場上滿足條件的第三方運營管理機構較少的情況下，應充分發揮原始權益人的專(zhuan) 業(ye) 運營能力。二是基金管理人與(yu) 運營管理機構之間應建立合理的激勵和約束機製，明確獎懲標準，調動運營管理機構的積極性，共同促進運營效率的提高。三是在基金合同等相關(guan) 法律文件中，應合理界定基金管理人和運營管理機構的權責利關(guan) 係，明確約定解聘、更換外部管理機構的條件和前提。對於(yu) 符合運營要求、未出現約定解聘情形的，不應隨意更換運營管理機構，以保持項目運營的穩定性。

　　《通知》印發後，有關(guan) 方麵對運營經驗和時間等要求也比較關(guan) 心。例如，關(guan) 於(yu) 基礎設施運營管理機構經驗和能力的判定。如發行REITs後項目仍由原運營公司實際實施管理，則主要判斷該運營公司相關(guan) 經驗和能力;如針對REITs項目新設立一家運營公司，應查看新設立運管公司的人員配備、公司治理和財務狀況，結合運營公司主要股東(dong) 的運營管理經驗和能力進行綜合判斷。再如，關(guan) 於(yu) 項目運營年限判定。對於(yu) 存在試運營期的項目，如果試運營後即開始收費或取得經營收入，試運營時間可以計入運營時間;對於(yu) 試運行但沒有開始收費或未取得經營收入的，試運行時間不計入運營時間。