“營改增”全麵推開進入倒計時。房地產(chan) 行業(ye) “營改增”的實施備受業(ye) 內(nei) 關(guan) 注。中金公司預計，“營改增”後房地產(chan) 全行業(ye) 稅負將下降620億(yi) 元，預計行業(ye) 淨利潤增加460億(yi) 元。“營改增”除推動房地產(chan) 投資外，還將為(wei) 開發商在高庫存地區創造降價(jia) 和去庫存空間。在利潤率受到擠壓的背景下，大部分開發商將受益“營改增”，毛利率越低、房地產(chan) 開發業(ye) 務占比越大的公司享受的減稅幅度越大。

　　業(ye) 內(nei) 人士表示，政策實行後，將利好商業(ye) 地產(chan) 及產(chan) 業(ye) 地產(chan) 的銷售，並增加一般企業(ye) 對於(yu) 持有型物業(ye) 的投資，長期來看對房地產(chan) 投資有拉動作用。

　　高端項目獲益多

　　“營改增”相關(guan) 規定顯示，房地產(chan) 開發企業(ye) 銷售開發不動產(chan) 時，以取得的全部價(jia) 款和價(jia) 外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價(jia) 款後的餘(yu) 額為(wei) 銷售額，稅率為(wei) 11%。

　　市場人士認為(wei) ，土地成本能否抵扣是“營改增”實施後對開發商影響的關(guan) 鍵。平安證券分析師王琳表示，房地產(chan) 行業(ye) 的成本主要由土地、建安和財務成本構成。地方政府無法開具增值稅發票，利息成本需等金融服務業(ye) 進行“營改增”後才能取得發票。如果土地及利息成本無法抵扣，則相當於(yu) 營業(ye) 稅由目前的5.5%上升至6.75%，地產(chan) 商麵臨(lin) 稅負增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。如果政策特別規定允許房地產(chan) 企業(ye) 憑財政部門監製的土地專(zhuan) 用收據等作為(wei) 抵扣憑證，則將大幅降低開發商稅收成本，由5.5%下降至3.78%。

　　廣發證券測算，在土地成本可以先被扣除及建安成本進項稅也可以抵扣情況下，無論是哪類城市，在給定建安成本的情況下，土地成本越低，也就是毛利率越高的項目，“營改增”後獲益越小；土地成本越高，也就是毛利率越低的項目，“營改增”後獲益越大。

　　廣發證券研究報告顯示，在給定土地成本情況下，建安成本相對較高的項目，比如精裝修或使用高檔的建材，“營改增”後獲益程度更大。這意味著，原先致力於(yu) 精裝修或偏高端住宅產(chan) 品的房企，“營改增”之後獲益程度會(hui) 更大一些。

　　專(zhuan) 家表示，“營改增”將助推規模化、專(zhuan) 業(ye) 化租賃經營和“購租並舉(ju) ”的住房供應新模式。在內(nei) 部管理上，開發商會(hui) 將建安、谘詢和設計等業(ye) 務外包，促進行業(ye) 細分、專(zhuan) 業(ye) 化經營。此外，由於(yu) 建安、設計等成本納入抵扣，會(hui) 激勵開發商增加精裝修房屋供給。

　　對二手房交易影響中性

　　從(cong) 稅率角度看，此次“營改增”不改變交易稅稅率。在二手房增值稅方麵，新稅製規定，對於(yu) 不滿2年的住房，增值稅是售價(jia) 的5%；對於(yu) 2年以上的住房，免征增值稅（一線城市除外）。對一線城市而言，滿2年不滿5年的住房對總價(jia) 增值部分征收5%的增值稅，滿5年的住房免征增值稅。分析人士認為(wei) ，各種情況下，稅率不變，“營改增”對二手房交易影響中性。

　　銀河證券房地產(chan) 行業(ye) 分析師李軍(jun) 稱，從(cong) 稅率上看，“營改增”前後沒有明顯變化，均為(wei) 5%，主要還是稅基由價(jia) 內(nei) 轉變為(wei) 價(jia) 外的區別，但有利於(yu) 降低二手房流通成本。

　　國家稅務總局副局長汪康日前表示，個(ge) 人二手房的稅收問題涉及千家萬(wan) 戶，社會(hui) 非常關(guan) 注。國稅總局在配合財政部研究個(ge) 人住房征稅問題時，也是非常審慎的。個(ge) 人二手房的交易在稅收負擔上將保持基本穩定，過去二手房營業(ye) 稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征營業(ye) 稅5%，現在改為(wei) 增值稅還是5%，但稅收負擔實際是減輕了。

　　商業(ye) 地產(chan) 迎小陽春

　　據“營改增”有相關(guan) 規定，2016年5月1日後取得並在會(hui) 計製度上按固定資產(chan) 核算的不動產(chan) 或者2016年5月1日後取得的不動產(chan) 在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從(cong) 銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為(wei) 60%，第二年抵扣比例為(wei) 40%。分析人士認為(wei) ，這意味著對於(yu) 那些缺乏進項稅額的企業(ye) ，可以通過購入商業(ye) 地產(chan) 特別是寫(xie) 字樓，來增加自身的可抵扣進項稅額，從(cong) 而間接促進商業(ye) 地產(chan) 的銷售。

　　王琳表示，政策實行後，購置商業(ye) 地產(chan) 及產(chan) 業(ye) 地產(chan) 等不動產(chan) ，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣，這將利好商業(ye) 地產(chan) 及產(chan) 業(ye) 地產(chan) 的銷售，並增加一般企業(ye) 對於(yu) 持有型物業(ye) 的投資，長期來看對房地產(chan) 投資也有拉動作用。

　　王琳稱，政策將刺激企業(ye) 投資，利好商業(ye) 地產(chan) 、產(chan) 業(ye) 地產(chan) 去庫存，政策也有望刺激企業(ye) 購置辦公樓改善辦公條件，有助於(yu) 去化寫(xie) 字樓庫存。同時，有助於(yu) 降低企業(ye) 運營成本。將購置不動產(chan) 的成本進行抵扣，可以降低現有企業(ye) 的不動產(chan) 持有成本，減少企業(ye) 運營費用。另外，為(wei) 未來持有環節增稅鋪墊。企業(ye) 持有不動產(chan) 尤其是房產(chan) 之後，房產(chan) 稅作為(wei) 持有環節的稅種將具有調節市場供需結構，抑製投機性需求的作用。

　　隨著改革的推進，商業(ye) 地產(chan) 價(jia) 格是否會(hui) 出現上漲？對此，財政部副部長史耀斌日前在答記者問時表示，不動產(chan) 進項稅可以抵扣的政策實施後，企業(ye) 不會(hui) 單純為(wei) 了抵稅而購進大量不動產(chan) 。對個(ge) 人來講，住房轉讓的政策這次沒有做任何變動；對於(yu) 企業(ye) 來講，不管從(cong) 事什麽(me) 樣的經營行為(wei) ，首先要看的是經濟效益、投資目的。雖然新增的不動產(chan) 可以作為(wei) 進項稅抵扣，但如果對生產(chan) 經營沒有益處的話，企業(ye) 也不會(hui) 為(wei) 了抵扣的目的去大量購買(mai) 房地產(chan) 。如果企業(ye) 投資於(yu) 不動產(chan) ，說明希望以後擴展經營業(ye) 務、占有更大的市場，這屬於(yu) 企業(ye) 自身的投資決(jue) 策問題。

　　對商業(ye) 地產(chan) 開發租賃企業(ye) 而言，其能否受益則取決(jue) 於(yu) 下遊租戶是否能抵扣進項稅從(cong) 而實現增值稅轉嫁。廣發證券房地產(chan) 研究小組首席分析師樂(le) 加棟認為(wei) ，“營改增”規定提供不動產(chan) 租賃服務，稅率為(wei) 11%。根據測算，如果商業(ye) 地產(chan) 開發租賃企業(ye) 的下遊租戶是企業(ye) 租戶，並且也是增值稅的一般納稅人，那麽(me) ，該類房企作為(wei) 業(ye) 主可以將增值稅稅負以進項稅額的形式轉移至下遊企業(ye) 租戶，從(cong) 租戶的角度來看，附著在租金成本上的增值稅進項稅額可以抵扣它自己的銷項稅額。於(yu) 是，在租戶租金成本不變的情況下，在“營改增”前後，該類房企的租金淨收入是上升的。■