德國住房合作社是介於(yu) 企業(ye) 和社會(hui) 組織之間的“非營利性社會(hui) 企業(ye) ”，是民間住房的保障模式。德國目前有2000多個(ge) 住房合作社，住宅擁有總量約220萬(wan) 套。這意味著德國所有出租房屋中約10%是由住房合作社提供的，在有些城市甚至達到20%。德國主要有四大類不同的住房提供方式，即非營利的住房合作社、政府提供的保障性住房、商業(ye) 化的住房公司和私營住房投資者。其中政府保障房約占15%，合作社租房占10%，市場化租購房占45%，私人住房占30%。住房合作社已有百年曆史，伴隨19世紀工業(ye) 化進程而誕生。由於(yu) 新興(xing) 產(chan) 業(ye) 工人到了城市，很難支付得起高昂的住房費用，於(yu) 是就產(chan) 生了住房合作社這種由平民合力解決(jue) 問題的機製和模式。目前，該模式主要解決(jue) 大學畢業(ye) 後在城市創新創業(ye) 的年輕人住房問題。

　　德國住房合作社的運營模式：一是資金來源。住房合作社社員作為(wei) 股東(dong) 出資20%—30%，並擁有長期的居住權;政府提供土地等優(you) 惠政策降低住房成本;銀行保險等金融機構以低息貸款方式提供剩餘(yu) 資金，住房合作社通過租金逐步償(chang) 還金融機構貸款。二是住房合作社的職責。通過不同方式從(cong) 政府或集體(ti) 獲取建房土地，組織設計機構按照社員意願和訴求進行人性化設計，麵向市場招標建築企業(ye) 進行房屋建設，對住房合作社擁有的住房進行管理、運營、維護並對社員提供物業(ye) 服務等。三是房屋租賃及租金來源。住房合作社租金收入，大體(ti) 上社員占70%、非社員占30%。住房合作社社員擁有長期穩定的住房，隻需支付少量租金;同時，可將少量比例的住房租給非社員，收入作為(wei) 住房合作社發展基金並償(chang) 還貸款本息，保障住房合作社長期穩定運營。

　　德國住房合作社是政府、社會(hui) 和機構多方共贏的創新合作模式。從(cong) 社會(hui) 發展角度講，可以促進住房保障體(ti) 係的完善，長期穩定地為(wei) 急需要住房的民眾(zhong) 提供保障性住房。住房合作社有效解決(jue) 了經濟適用房或廉租房存在的弊端，既可以有效緩解地方政府廉租住房供給壓力，還可以按民眾(zhong) 需求提供有效廉租住房。房子產(chan) 權屬於(yu) 住房合作社，雖不能上市交易，但卻可以在社員間流通轉讓，能為(wei) 社員提供長期穩定的低租金住房，持續地發揮住房保障作用。

　　從(cong) 政府效用角度看，住房合作社模式符合城鄉(xiang) 發展實際，能夠幫助政府解圍破難，有利於(yu) 政府以市場化方式、社會(hui) 化資源解決(jue) 民眾(zhong) 住房需求，且有利於(yu) 平抑房價(jia) ，減緩政府承擔保障性住房的財政壓力。既能集約化使用土地，也能由高入住率提升城市活力，有效降低年輕人生活成本，有利於(yu) 城市招才引智，為(wei) 城市發展留住人才，支持創新創業(ye) 和經濟發展。同時，政府以土地入股住房合作社，享受到長期物業(ye) 升值，實現資產(chan) 保值升值。

　　從(cong) 滿足社員需求看，設計理想的幸福住房是住房合作社的又一亮點。住房合作社注重創新住宅供給方式，滿足社員多層次、多元化需求。在建設前期花費大量時間進行設計溝通，通過民主協商方式優(you) 化社員的住房需求，精心設計理想家園以滿足社員的個(ge) 性化住房需求，這是現在的房地產(chan) 項目和經濟適用房模式所忽略和無法做到的，有利於(yu) 推進幸福家園和宜居幸福城市建設。