2015年北上廣均未完成土地計劃供應量，完成率分別為(wei) 38%、86%、63%。

　　統計局最新數據公布，房地產(chan) 庫存達7億(yi) 。南都記者采訪研究庫存的專(zhuan) 家獲悉，這個(ge) 數據是曆史峰值。其中住宅占據63%，庫存分布研究顯示，三四線住宅是最難消化區域，其中四線相當大比例是建成售不出去的樓盤。“目前庫存情況顯示，分化的格局很明顯，這也會(hui) 讓房地產(chan) 繼續麵臨(lin) 很大的風險，”中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 向南都記者分析認為(wei) 。華遠地產(chan) 董事長任誌強更宣稱，7億(yi) 的庫存量中有大量庫存屬於(yu) 很難消化的部分，“隻能炸掉”。

　　住宅占比最高商建增長最快

　　1月19日，國家統計局發布2015年全國房地產(chan) 開發與(yu) 銷售數據，2015年，全國房地產(chan) 開發投資95979億(yi) 元，待售麵積高達71853萬(wan) 平方米，較2014年年末多出近萬(wan) 平米，增長15.6%，為(wei) 曆史最高值。

　　根據國家統計局的數據，截至2015年末，全國住宅待售麵積為(wei) 45248萬(wan) 平方千米，較去年增長11.2%，占全年房地產(chan) 庫存量的63%，成為(wei) 2016年房企去庫存的重點對象。其他方麵，辦公樓庫存量達3276平方千米，較去年增長24.7%．商業(ye) 用房庫存量為(wei) 14664平方千米，增長24.6%．

　　南都記者調查發現，由於(yu) 當前我國人口處於(yu) 向城市流動狀態，居民住宅需求相對旺盛，所以房地產(chan) 行業(ye) 一向以商品住宅為(wei) 大頭，比重偏高。但是當前經濟下行壓力加大，消費者的購房需求受到抑製，住宅庫存居高不下，成為(wei) 了房企身上沉重的負擔。

　　“前幾年地產(chan) 行業(ye) 火熱的時候，政府受土地政策驅使積極賣地，房企跟風推盤，導致供應量過高，”方圓地產(chan) 首席分析師鄧浩誌向南都記者表示，導致房地產(chan) 住宅庫存過高有很多原因。加上後來政府限購限貸政策的出台，需求急劇減少，房子賣不掉積壓下來慢慢就形成了庫存問題。

　　值得重視的是，另外這幾年經濟不景氣，老百姓購買(mai) 力下降，也是高庫存的重要推手。

　　除了三四線樓市的低迷讓房地產(chan) 去庫存麵臨(lin) 很大壓力，商業(ye) 地產(chan) 的銷售也不能讓市場滿意。

　　“去年以來，受國家整體(ti) 經濟的下行壓力以及電商經濟的衝(chong) 擊，商業(ye) 地產(chan) 的庫存漲幅高達24%，遠高於(yu) 住宅庫存的增長。”中原地產(chan) 首席市場分析師張大偉(wei) 在接受南都記者采訪時表示。

　　根據中原地產(chan) 的分析，商業(ye) 地產(chan) 的高庫存除了房企供應量過高，需求不足外，商業(ye) 地產(chan) 與(yu) 地方產(chan) 業(ye) 發展不匹配，人口流入不及預期，公共設置不配套對商業(ye) 地產(chan) 的高庫存也有很大影響。“電商經濟的發展以及實體(ti) 經濟的不景氣對商業(ye) 地產(chan) 的衝(chong) 擊很大”。

　　是局部過剩不是絕對過剩

　　“當前中國房地產(chan) 市場並不是絕對過剩，而是局部過剩。”中國房地產(chan) 業(ye) 協會(hui) 秘書(shu) 長馮(feng) 俊如是向南都記者表示。

　　從(cong) 區域來看，2015年一線城市房價(jia) 均有所上漲，銷售也取得不錯的成績，這些都推動著庫存不斷消化和更新。而與(yu) 此同時，三四線城市房價(jia) 卻有所下跌，市場交易也有所冷清。各地樓市可謂是冷暖不一。而三四線城市還尚未從(cong) 房地產(chan) 冬天中走出來。

　　根據國家統計局《2015年12月份70個(ge) 大中城市住宅銷售價(jia) 格變動情況》數據顯示，2015年12月份城市間房價(jia) 分化更加明顯。與(yu) 11月相比，70個(ge) 大中城市中，價(jia) 格下降的城市有27個(ge) ，上漲的城市有39個(ge) 。環比價(jia) 格變動中，最高漲幅為(wei) 3.2%，最低為(wei) 下降0.9%．北京新建商品住宅環比上漲0.5%，上海環比上漲2.1%，深圳環比上漲3.2%，廣州環比上漲0.7%．而房價(jia) 下跌的城市多集中於(yu) 二三線。

　　“由於(yu) 各城市供需狀況各不相同，城市間房價(jia) 分化現象仍非常明顯，”國家統計局城市司高級統計師劉建偉(wei) 對此解讀說，一線城市和部分熱點二線城市房價(jia) 上漲較快，環比漲幅明顯高於(yu) 其他城市，其餘(yu) 二線城市環比較為(wei) 平穩。大部分三線城市仍然處於(yu) 庫存逐步消化階段，環比仍在下降。

　　其分析稱，從(cong) 同比看，城市間分化現象更為(wei) 明顯。一線城市的房價(jia) 同比平均漲幅遠高於(yu) 二、三線城市，三線城市房價(jia) 同比平均仍在下降。

　　“由於(yu) 三四線人口增長緩慢，居民收入偏低導致購買(mai) 力不足，需求減少。加上此前房產(chan) 商在三四線城市的供應量不斷增加，積累了過多的庫存，現在一時難以消化。”方圓地產(chan) 首席分析師鄧浩誌接受南都記者采訪表示，一些城市的庫存量已經達到了20個(ge) 月、30個(ge) 月甚至更多，供給遠大於(yu) 需求。因此今年政府和房企去庫存的重心將會(hui) 放在三四線城市，積極推進這些城市消化存量。

　　而前不久，萬(wan) 達集團董事長王健林在香港金融論壇分析斷言，中國三四線城市的房地產(chan) 庫存可能需要四到五年時間去消化。

　　由於(yu) 土地成本高昂，一線城市的房地產(chan) 投資風險頗高。而萬(wan) 達地產(chan) 的投資主要集中在二三線城市的商業(ye) 地產(chan) 。王健林認為(wei) ，“房地產(chan) 的銷售高度集中在一二線城市，36個(ge) 大中城市占到全國總銷售額的四分之三。所以三四線城市的比重非常低。隻要他們(men) 慢慢開始去庫存，就不會(hui) 有問題。”

　　南都記者從(cong) 一些小型開發商處獲悉，在三四線城市嚐試化解高庫存壓力時，北上廣深已經出現了要求補存量的呼聲。

　　2015年，在國土部“有供有限”的指導思想下，多數城市縮減了土地供應量，甚至連計劃供應量都沒有完成。

　　專(zhuan) 業(ye) 機構克而瑞向南都記者提供的數據顯示，2015年上海計劃供應量為(wei) 900平方千米，實際供應777平方千米，完成率為(wei) 86%。廣州計劃供應量為(wei) 834平方千米，實際供應525平方千米，完成率為(wei) 63%。北京計劃供應量為(wei) 1600平方千米，實際隻有613平方千米，完成率僅(jin) 為(wei) 38%。

　　熱門城市供應量減少，因此推出的土地受到多家房企爭(zheng) 奪，溢價(jia) 率飆升，單價(jia) 和總價(jia) 地王頻頻被刷新，推動樓價(jia) 繼續走高。

　　因此，業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，一線城市當前的重要任務已經不是去庫存，而是補存量，政府增加城市土地供應，緩解房價(jia) 上升趨勢。■