對於(yu) 商品住房應尊重市場規律，應以市場、稅收和法律手段調控，避免過多行政幹預；對於(yu) 保障性住房應形成完整的從(cong) 投融資機製、土地供給機製、住房標準、產(chan) 業(ye) 標準、公共服務配套標準、保障對象篩選、保障準入機製、退出機製，租售機製等一整套政策。

　　自十一月以來，中央先後召開了“中央財經小組會(hui) 、中央政治局會(hui) 議、中央經濟工作會(hui) 議和中央城市工作會(hui) 議”，在出台的一係列重大決(jue) 策中，都能看到相近的關(guan) 鍵詞：“尊重規律、推進農(nong) 民工市民化、加快提高戶籍人口城鎮化率、化解房地產(chan) 庫存”等。這也再一次把多年累積的“人的城鎮化問題、房地產(chan) 失衡問題、商品房高庫存問題”引入社會(hui) 熱點，以至於(yu) 人們(men) 熱烈的討論通過加快農(nong) 民工市民化，擴大有效需求，來消化庫存是否可行。

　　的確，中國的農(nong) 民工是偉(wei) 大的，他們(men) 靠自己的雙手托起了我國的工業(ye) 化；他們(men) 靠自己的農(nong) 地轉移，托起了我們(men) 的城鎮化；但是，麵對當下房地產(chan) 市場的高庫存，農(nong) 民工們(men) 真的能靠他們(men) 的微薄的收入去托起去庫存化嗎？

　　中國的房地產(chan) 的發展具有先天的缺陷，它不僅(jin) 有消費問題、還有生產(chan) 問題；它不僅(jin) 有市場問題，更有土地財政問題；不僅(jin) 是經濟問題，已然是政治問題。但是多年來，對房地產(chan) 問題的解決(jue) ，一直采用簡單、粗放、速效的調控政策，結果是地價(jia) 越調越高、房價(jia) 越調越高、庫存越調越大，問題不斷遞延、放大，以至於(yu) 高庫存已有引發係統風險的可能。推進農(nong) 民工市民化，來促進消化庫存，目前來看隻能是一種潛力，短期內(nei) 還難以奏效，因為(wei) 農(nong) 民工在就業(ye) 地城鎮化後，無論是收入的積累、保障體(ti) 係的建立、尤其是信用體(ti) 係的建立，以當前農(nong) 民工的收入房價(jia) 比來看，短期內(nei) 難以完成。因此有必要探尋近遠期協同去庫存的方法，更有必要改變過去“頭痛醫頭”的房地產(chan) 調控政策，建立長效機製。

　　首先要建立長期的國家住房政策

　　要認識住房不僅(jin) 具有經濟屬性，更具有社會(hui) 屬性，認識住房政策與(yu) 住房產(chan) 業(ye) 政策的差別，建立雙輪推進商品住房與(yu) 保障性住房同步發展的政策。做到“市場的歸市場、保障的歸保障”，形成長效機製。

　　對於(yu) 商品住房應尊重市場規律，應以市場、稅收和法律手段調控，避免過多行政幹預；對於(yu) 保障性住房應形成完整的從(cong) 投融資機製、土地供給機製、住房標準、產(chan) 業(ye) 標準、公共服務配套標準、保障對象篩選、保障準入機製、退出機製，租售機製等一整套政策。杜絕過去運動式的保障房建設，造成新的資源浪費和新的庫存。

　　新型城鎮化戰略應注重實施地區差異化的政策

　　新型城鎮化戰略應根據國家區域經濟的發展規劃和城鎮群規劃、調整城市結構和城鎮體(ti) 係布局，針對各區域的發展階段，實施差異化的政策，如，人口淨流入地區與(yu) 人口淨流出地區的土地供給；特大城市與(yu) 中小城市基礎設施投資力度；根據經濟發展水平和常駐流動人口數量平衡保障房建設等。同時，新型城鎮化戰略還應樹立“遷移型城鎮化與(yu) 在地型城鎮化”並舉(ju) 思路，打破城鄉(xiang) 戶籍藩籬，實現城鄉(xiang) 之間人口的雙向流動，既要推進農(nong) 民進城，也要促成市民下鄉(xiang) ，以知識、文化和資金，建設家庭農(nong) 場，帶動農(nong) 村的現代化。發展農(nong) 村的在地城鎮化，應是我國城鎮化戰略的特色之一，既能滿足農(nong) 民進城享受公共服務均等化，也能避免鄉(xiang) 村大麵積的凋敝，帶來鄉(xiang) 土文化的喪(sang) 失。

　　針對住房產(chan) 品的不同屬性實施差異化的政策

　　經過三十年的快速發展，商品房市場已經形成了多種細分的產(chan) 品市場，如果籠統的隻談均價(jia) ，就失去了市場準確的信息反饋。就高端市場而言，無論是一線城市還是二、三線中心城市，其市場已經成為(wei) 國際性、全國性或區域性高收入人群市場，其價(jia) 格波動已經和本地民生無關(guan) ，應該放開由市場調節，並成為(wei) 貨幣流動性的蓄水池；而中高端市場，多是一個(ge) 城市中產(chan) 階層的需求，尤其具有改善性需求的迫切性，需要政府大力扶持，在稅收、貸款、首付等方麵“取消過時的限製性措施”，推動流轉。商品房需求是一個(ge) 層級遞進的變化過程，隻有高端放開、中高端流轉，騰挪出空間向上流動，中低端才能盤活，庫存才能降低。在我國戶均住房套數接近1.1的情況下，改善性需求將成為(wei) 房產(chan) 市場的主要購買(mai) 力量，並在解決(jue) 去庫存上發揮主要作用；而低端托底的保障性住房，主要應由政府承擔托底的責任，但可以發揮市場的作用形成多方合作機製，來加大公租房的建設。

　　市場細分還表現在新房市場和二手房市場的差異上，“分化”是最主要的特點。從(cong) 目前來看新房開工率越來越低，二手房比例上升，而擁有成熟活躍的二手房市場，可以帶動住房資源的流動，優(you) 化分配，並與(yu) 新房市場形成互動，是整體(ti) 市場得以快速發展的基礎，進而達到去庫存化。而三四線發展中城市同時受存量高與(yu) 需求低影響，現有政策刺激難以見效。利用公積金轉型住房銀行或許是唯一可行的去庫存辦法。

　　改革鄉(xiang) 村建設用地的流轉製度，盤活農(nong) 民資產(chan)

　　認識到中產(chan) 階層改善性需求的現實性與(yu) 農(nong) 民工進城購房的長效性差異，不等於(yu) 否定農(nong) 民工進城對消化庫存的作用，去庫存不會(hui) 一蹴而就，需要做長期準備。

　　城市問題也是鄉(xiang) 村問題，需要以城鄉(xiang) 統籌的發展策略來思考，需要加大農(nong) 村集體(ti) 建設用地的改革力度，激活盤活農(nong) 民房屋資產(chan) 的流通，落實農(nong) 民享有財產(chan) 性收益，可以加快提高農(nong) 民具有購房能力，是推進城鎮化的有效路徑。

　　總之，需要製定長遠住房政策、配合差異性的細分政策、以市場和稅收的手段調控，促進住房資源的流動。扶持近期城市中產(chan) 階層改善需求，培育中長期農(nong) 民工市民化的安置需求，才能有效化解房地產(chan) 的高庫存狀況。■