三線城市新房價(jia) 格環比由降轉平 2016“庫存殲滅戰”或迎好開局

　　中央對2016年的經濟工作即將明確定調，此時房地產(chan) 再次聚集了業(ye) 界關(guan) 注的目光。

　　按照以往的規律，在中央經濟工作會(hui) 議對明年經濟作出的部署中，房地產(chan) 話題會(hui) 在公報中占據相當重要的一席之地。

　　上周國家統計局公布11月份70個(ge) 大中城市住宅銷售價(jia) 格變動情況，樓市在繼續回暖。國家統計局城市司高級統計師劉建偉(wei) 在對70城房價(jia) 數據進行解讀時表示，從(cong) 漲幅看，11月份70個(ge) 大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jia) 格環比綜合平均漲幅已由自7月份連續4個(ge) 月的漲幅回落轉為(wei) 漲幅擴大，其中一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jia) 格環比漲幅均擴大；三線城市新建商品住宅價(jia) 格環比由降轉平。

　　上海易居房地產(chan) 研究院智庫總監嚴(yan) 躍進告訴《每日經濟新聞》記者，在他們(men) 所采樣研究的35個(ge) 城市中，19個(ge) 城市的存銷比出現了環比下跌，說明此類城市去庫存的速度在加快，去庫存壓力在積極釋放。他預計，明年房地產(chan) 的“庫存殲滅戰”有望迎來一個(ge) 良好的開局。

　　一線領漲同比上漲城市持續增加

　　11月份，全國70個(ge) 大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jia) 格環比上漲的城市個(ge) 數分別為(wei) 33個(ge) 和40個(ge) ，分別比上月增加6個(ge) 和2個(ge) ；持平的城市個(ge) 數分別為(wei) 10個(ge) 和14個(ge) ，分別與(yu) 上月相同和比上月增加5個(ge) ；下降城市個(ge) 數分別為(wei) 27個(ge) 和16個(ge) ，分別比上月減少6個(ge) 和7個(ge) 。

　　上海易居報告指出，70城房價(jia) 在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結了此前12個(ge) 月環比下跌的態勢。6月份增幅擴大，7-9月份總體(ti) 上維持持平態勢，10月份增幅略有收窄，11月份增幅繼續擴大。在相對寬鬆的購房政策環境下，房價(jia) 增幅繼續擴大。

　　劉建偉(wei) 解讀說，今年以來，中央陸續出台了包括降息、降低首付比例、公積金政策調整等一係列房地產(chan) 優(you) 惠政策，促進房地產(chan) 市場銷售，政策效果持續顯現，房價(jia) 環比上漲城市增加，漲幅有所擴大。

　　一線城市仍是房價(jia) 領跑者，除廣州外，其餘(yu) 三個(ge) 城市均進入漲幅榜前五位。數據顯示，11月，北京新建商品住宅環比漲1.0%；上海環比漲1.9%；深圳環比漲2.9%；廣州環比漲0.6%。

　　根據易居研究院的庫存報告，一線城市已經連續11個(ge) 月出現去庫存周期低於(yu) 12個(ge) 月水平的現象，反映了一線城市去庫存壓力得到有效釋放，進而房價(jia) 增幅會(hui) 比較明顯。

　　深圳在同比漲幅榜中，也拔得頭籌。國家統計局數據顯示，2015年11月份，70個(ge) 城市中，深圳在同比漲幅排行中位居首位，為(wei) 44.6%。

　　今年3月份，70個(ge) 城市全部出現同比下跌，說明房價(jia) 都已跌回一年之前。但自4月份開始就呈現跳漲態勢，深圳房價(jia) 率先出現同比上升。

　　易居統計顯示，6月份上海加入同比正增長的城市行列。7月份北京加入，8月份同比上升的城市數量繼續增加，達到9個(ge) ，9月份則達到12個(ge) ，10月份繼續增加，為(wei) 16個(ge) ，11月份則增加到21個(ge) 。

　　值得一提的是，按照嚴(yan) 躍進的分析，11月70城同比跌幅0.4%，目前已出現連續15個(ge) 月同比下跌的現象，但跌幅在加快收窄，相比10月份1.2%的跌幅水平收窄了0.8個(ge) 百分點。預計年前隨著房價(jia) 環比的繼續增長，同比跌幅收窄的速度將繼續加快，並出現止跌的現象。

　　未來三年將處於(yu) 持續去庫存狀態

　　同比漲幅不斷收窄，環比漲幅穩步上升，樓市是否一片向好？答案顯然不是，原因就兩(liang) 個(ge) 字：庫存。

　　在11月召開的中央財經領導小組會(hui) 議上，房地產(chan) 去庫存已成為(wei) 習(xi) 近平總書(shu) 記提出的“四個(ge) 殲滅戰”之一，而在本月14日召開的中央政治局會(hui) 議中，作為(wei) 供給側(ce) 結構性改革中重要的一環，房地產(chan) 去庫存也成為(wei) 會(hui) 議上的重要議題。

　　同策谘詢董事長孫益功表示，2010年因需求大幅增加，國家要求增加供應，導致土地控製放鬆。“從(cong) 當年5月到年底的大半年時間，很多城市賣了之前5年甚至8年的土地。從(cong) 目前來看，去的就是這個(ge) 階段的庫存。”

　　同海谘詢最新發布的《35個(ge) 大中城市商品住宅投資價(jia) 值》報告，顯示重點監測的35個(ge) 城市中，供需比在1.1以下位於(yu) 合理區間的城市僅(jin) 7個(ge) ，占比20%，這意味著，其餘(yu) 80%的城市住宅供應在未來三年處於(yu) 供大於(yu) 需階段，“去庫存”壓力明顯。

　　整體(ti) 庫存量偏大，會(hui) 導致開發商再投資的意願不強，進而拉低房地產(chan) 對投資和增長的作用。

　　正基於(yu) 此，房價(jia) 不能成為(wei) 判斷樓市的唯一指標，即便70城同比漲幅已逼近轉正，但劉建偉(wei) 也直言，城市間新建商品住宅價(jia) 格同比漲跌差異明顯。

　　具體(ti) 來看，一線城市上漲且漲幅較大，漲幅比10月擴大2.4個(ge) 百分點；二線城市下降0.2%，降幅比10月收窄0.8個(ge) 百分點；三線城市下降，但降幅比10月收窄0.7個(ge) 百分點。

　　同海谘詢董事長張任遠告訴《每日經濟新聞》記者，目前來看，去庫存將是大多城市必須麵對的現實。一線城市供需比整體(ti) 較低，具有一定投資價(jia) 值，但對於(yu) 供需比偏高的城市來說，則是土地供應量偏大導致供需比上升，在未來三年將處於(yu) 持續去庫存狀態。

　　嚴(yan) 躍進說，過去一年堅持的“去庫存”戰略應該有所調整，即轉向“補庫存”的戰略上來，否則庫存不足的風險會(hui) 繼續加大。而對於(yu) 其他非重點城市而言，應該在目前中央去庫存的政策導向下，繼續采取靈活的銷售策略、落實寬鬆的購房政策，從(cong) 而較好地實現去庫存的目標。■