12月3日，中國社會(hui) 科學院財經戰略研究院、中國社會(hui) 科學院城市與(yu) 競爭(zheng) 力研究中心發布最新一期《中國住房發展報告》。

　　在今年三季度我國GDP增速僅(jin) 為(wei) 6.9%的情況下，該報告主編、中國社科院城市與(yu) 競爭(zheng) 力研究中心主任倪鵬飛告訴《每日經濟新聞》記者，房地產(chan) 投資下降拖累經濟增長，初步測算，2015年前三季度房地產(chan) 投資對GDP的貢獻率已經降至0.04個(ge) 百分點，創下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

　　報告還預計，從(cong) 2016年第二季度開始，中國房價(jia) 麵臨(lin) 一定的下行壓力，2016年第三季度很有可能會(hui) 出現同比快速下跌的情形。

　　預測：房企數年內(nei) 會(hui) 迅速減少

　　根據國家統計局數據，前10個(ge) 月，全國房地產(chan) 開發投資78801億(yi) 元，同比增長2%，增速比1月份至9月份回落了0.6個(ge) 百分點。

　　倪鵬飛說，前三季度房地產(chan) 直接投資對GDP增長的貢獻降低了0.21個(ge) 百分點，由於(yu) 房地產(chan) 投資與(yu) 水泥、建材等上遊行業(ye) 關(guan) 聯性較強，房地產(chan) 投資的下降對國民經濟的綜合負麵影響會(hui) 更明顯。

　　報告指出，2015年前9個(ge) 月內(nei) ，宏觀經濟景氣指數總體(ti) 上呈現持續下降趨勢，其中9月份為(wei) 92.9，比2009年2月份的曆史最低值還低1.1。

　　報告列舉(ju) 數字稱，前9個(ge) 月，居民住房抵押貸款快速增長，同比增幅高達19.9%；開發商銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%，企業(ye) 資金來源總體(ti) 增長僅(jin) 1.3%。與(yu) 此同時，庫存較低的一線城市銷售及價(jia) 格大幅增加，庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴(yan) 峻。

　　除對宏觀經濟的拉動作用明顯減輕外，房地產(chan) 直接投資增速接連下降也將影響到房企格局。報告指出，隨著住房市場需求逐漸飽和、產(chan) 業(ye) 發展逐步成熟和企業(ye) 集中度的穩步提升，可以預見房企數量在近期內(nei) 會(hui) 達到峰值，並在之後的數年時間內(nei) 迅速減少，最終達到穩定。

　　行業(ye) 問題也逐漸顯性化，倪鵬飛說，目前房企存在的問題主要包括盈利水平持續下降，成本控製能力麵臨(lin) 考驗；發債(zhai) 數量巨大致使負債(zhai) 水平居高不下，資金鏈斷裂風險不容忽視；三、四線城市庫存去化壓力大，房企周轉速率有待提升；一線城市土地價(jia) 格屢創新高，聯合拿地模式存在合作破裂的隱憂。

　　建言：應減免商品房交易稅費

　　今年樓市暖冬現象較為(wei) 明顯，中國指數研究院數據顯示，11月主要城市樓市成交麵積環比上升3.84%，超六成城市環比上漲，同比上漲21.18%。房價(jia) 方麵，十大城市新房價(jia) 格指數均環比上漲，上漲城市數量較上月增加5個(ge) 。

　　不過，倪鵬飛對於(yu) 明年的房價(jia) 走勢並不樂(le) 觀。根據社科院城市與(yu) 競爭(zheng) 力研究中心的華房指數預測：房價(jia) 在經曆較快上升後，2016年第二季度後，有出現一波較大幅度下跌的可能；但商品房投資有望緩慢回升，對經濟增長帶動有望增強。

　　倪鵬飛解釋說，在宏觀經濟下行壓力較大，結構調整與(yu) 短期增長有衝(chong) 突以及房地產(chan) 市場持續調整的背景下，並不能保證2016年房價(jia) 持續在溫和上升中向趨穩轉變。但他補充說，未來房價(jia) 具體(ti) 走勢，一方麵取決(jue) 於(yu) 房地產(chan) 市場的自我調整程度，另一麵受宏觀政策的影響。2016~2017年房地產(chan) 市場調控應鎖定三大目標：去庫存，實現銷售大幅增長；防風險，保持房價(jia) 增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風險；促投資：房地產(chan) 投資恢複到正常水平。

　　在政策建議上，報告認為(wei) ，應減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。具體(ti) 措施包括：擴大契稅優(you) 惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(you) 惠稅率收取；取消2年限製，所有普通商品住房交易免征營業(ye) 稅；取消自用5年及唯一生活用房限製，所有出售普通商品住房的所得均免征個(ge) 人所得稅；對於(yu) 賣一買(mai) 一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予財政補貼。

　　而針對最近熱炒的按揭貸款利息抵扣個(ge) 人所得稅政策，倪鵬飛持謹慎態度：“這個(ge) 政策可以降低購房還款負擔，實現居者有其屋和藏富於(yu) 民雙重目標。”但他認為(wei) ，政策一旦落地可能會(hui) 加劇目前樓市分化局麵，因為(wei) 住房貸款利息抵扣個(ge) 稅對於(yu) 房價(jia) 較高且人均收入較高的一、二線城市是明顯利好，反而對三、四線城市去化幫助不那麽(me) 明顯。

　　“三四線城市應該實施類似藍印戶口的政策，讓在轄區內(nei) 購房者享受平等的公共服務和基礎設施，吸引以農(nong) 民工為(wei) 主體(ti) 的購房人群。”倪鵬飛說。

　　·政策建議·

　　1、應減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。包括：擴大契稅優(you) 惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(you) 惠稅率收取等。

　　2、三四線城市應該實施類似藍印戶口的政策，讓在轄區內(nei) 購房者享受平等的公共服務和基礎設施，吸引以農(nong) 民工為(wei) 主體(ti) 的購房人群。■