房地產(chan) 稅改革，主要是為(wei) 了籌集地方財政收入，還是為(wei) 了房地產(chan) 調控或調節收入，思路不同，方案差別也會(hui) 很大。盡管已經經過12年的討論和不同形式的試點，房地產(chan) 稅改革究竟怎麽(me) 改仍然眾(zhong) 說紛紜。如果為(wei) 了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地產(chan) 稅有望成為(wei) 地方重要的收入來源。

　　11月9日，北京全市16個(ge) 區縣正式實施不動產(chan) 統一登記製度，開始下發新的產(chan) 權證書(shu) 。

　　在此之前，廣州、青島、徐州、南寧、義(yi) 烏(wu) 等30多個(ge) 城市已經實現了統一登記。按照不動產(chan) 登記聯席會(hui) 議的部署，今年年底全部市縣要完成職責機構整合。

　　各地不動產(chan) 登記工作的展開，總是被市場與(yu) 房地產(chan) 稅聯係起來。從(cong) 2003年開始研究物業(ye) 稅，經過六年時間多地“空轉”試點，按評估值征稅的技術相對成型；再加上不動產(chan) 登記帶來的基礎數據信息，房地產(chan) 稅開征的條件日趨成熟。

　　現在已無需猜測下一個(ge) 房地產(chan) 稅試點城市花落誰家，因為(wei) 房地產(chan) 稅將先立法，再在國內(nei) 推行。作為(wei) 稅改牽頭主要部門的財政部，表示會(hui) 配合全國人大立法。

　　財政部部長樓繼偉(wei) 在《深化財稅體(ti) 製改革總體(ti) 方案》通過之後撰文闡釋了房地產(chan) 稅改革的思路：對城鄉(xiang) 個(ge) 人住房和工商業(ye) 房地產(chan) 統籌考慮稅收與(yu) 收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負；加強調研，立法先行，適時推進。

　　不同於(yu) 之前的物業(ye) 稅和上海、重慶兩(liang) 地的房產(chan) 稅試點，按照樓繼偉(wei) 闡釋的改革路徑，房地產(chan) 稅改革要對房地產(chan) 現有各環節稅種進行調整，除了稅收，收費項目也要納入進來。兼並哪些稅種，取消哪些稅種，調整哪些稅種，現在還有爭(zheng) 議。

　　樂(le) 觀者指出，財稅改革是全麵深化改革重要一環，房地產(chan) 稅應能在“十三五”期間落地。不過，受立法程序所限，該法最快通過也要到2017年。

　　不動產(chan) 統一登記體(ti) 係：2018年成形

　　不動產(chan) 統一登記，能在一定程度上打壓房地產(chan) 市場過盛的投機情緒；所以曾經有地產(chan) 大佬調侃，不動產(chan) 統一登記喊了很多年，一直沒有實際動作。

　　現在，這項工作正在切實展開。

　　地方職責機構整合正在推進，根據10月中旬召開的不動產(chan) 登記工作第四次部際聯席會(hui) 議透露的信息，目前已有198個(ge) 市（州）完成職責整合，1193個(ge) 縣（區）完成職責機構整合，分別占全國市縣總數的60%、42%。

　　將原本散落在國土、住建、林業(ye) 、農(nong) 業(ye) 、海洋部門等的不動產(chan) 登記職責整並成統一的不動產(chan) 登記部門，涉及到人事、編製、機構等調整，並不容易。

　　按計劃，全部市縣職責機構整合的工作應在今年年底完成。為(wei) 此，四季度國土部展開專(zhuan) 項督查，要求準確把握地方職責機構整並具體(ti) 情況，以職責明確、機構健全、上下銜接為(wei) 標準，設立台賬，強力推進；對年底不能如期完成的地方，將提出問責的意見和建議。

　　職能的整並隻是開始，關(guan) 鍵是數據信息共享和服務的改善。未來，不動產(chan) 登記有關(guan) 信息與(yu) 住房城鄉(xiang) 建設、農(nong) 業(ye) 、林業(ye) 、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享，不得要求不動產(chan) 登記申請人重複提交。

　　國土資源部政策法規司副司長魏莉華表示，實施統一登記可以厘清當事人的不動產(chan) 權利界限，提高登記的準確性和權威性，避免權限不清導致的糾紛；建立不動產(chan) 登記信息依法公開查詢係統，又可以有效保障不動產(chan) 交易安全。

　　各地負責推進本地區不動產(chan) 登記的數據整合、接入信息平台的相關(guan) 準備工作。如河北提出，2016年底前，全麵完成製度建設、數據整合和各類不動產(chan) 登記操作係統軟件的融合對接；2017年底前，全省不動產(chan) 登記信息將實現共享並可提供信息查詢服務。在國家層麵，不動產(chan) 登記信息管理基礎平台，有望在2018年前投入運行，不動產(chan) 統一登記體(ti) 係基本形成。

　　房地產(chan) 基礎數據庫：“變更”中緩慢生成

　　不動產(chan) 登記暫行條例規定，國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產(chan) 登記有關(guan) 信息互通共享。

　　江蘇一基層地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，房地產(chan) 稅開征首先麵臨(lin) 的難點就是房地產(chan) 信息資源共享的問題。房地產(chan) 信息掌握在住建部門手中，稅務部門征稅需要他們(men) 的數據支撐。

　　現實是，住建部門掌握的信息也並不健全。中國人民大學公共管理學院教授曲衛東(dong) 對21世紀經濟報道記者表示，在房地產(chan) 行業(ye) 市場化之前，土地多是免費劃撥，由企事業(ye) 單位自籌自建，住房多在係統內(nei) 流通，沒有在公開市場上交易。如北京有大量的央產(chan) 、軍(jun) 產(chan) 、事業(ye) 單位房產(chan) ，這些房產(chan) 信息掌握在係統內(nei) 部，並未到政府管理部門登記。

　　不動產(chan) 統一登記，有助於(yu) 生成一個(ge) 完整的基礎數據庫。不過，數據生成需要時間。

　　不動產(chan) 登記暫行條例明確指出，登記遵循“嚴(yan) 格管理、穩定連續、方便群眾(zhong) 的原則”，不動產(chan) 權利人已經依法享有的不動產(chan) 權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。

　　各地開始推行統一登記的也多適用“不變不換”的原則，隻有在辦理抵押登記、變更登記、轉移登記等，才重新辦理新的產(chan) 權證，原有的產(chan) 權證一樣有效。因此，完備的數據信息需要在“變更”中緩慢生成。

　　曲衛東(dong) 表示，房地產(chan) 稅開征，要清楚地知道某塊土地上有多少房屋信息，用途是什麽(me) ，需要將原本獨立的土地和房屋信息整合起來。另外，未來房地產(chan) 稅若以家庭作為(wei) 征稅單元，還需要有家庭、戶籍、人口等信息支撐。

　　《稅收征管法》的修訂試圖解決(jue) 涉稅信息共享這一體(ti) 製問題。目前《稅收征管法》修訂草案正在走法律程序，此前已在國務院法製辦公開征求過一次意見。

　　試點12年：從(cong) 抑製投資到開拓稅源

　　房地產(chan) 稅討論了12年，一路演變，改革方案和側(ce) 重點有所不同。

　　2003年10月，十六屆三中全會(hui) 首次提出物業(ye) 稅的設想，“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產(chan) 開征統一規範的物業(ye) 稅，相應取消有關(guan) 收費”。

　　隨後，包括北京、深圳等在內(nei) 共計十個(ge) 省市開始物業(ye) 稅空轉試點。當時改革思路是物業(ye) 稅為(wei) 財產(chan) 稅，為(wei) 完善我國稅製，參照國際慣例按評估值征收。房地產(chan) 評估價(jia) 跟“房”和“地”都密切相關(guan) ，兩(liang) 者難以切割，所以物業(ye) 稅是將現有持有環節稅種——房產(chan) 稅和城鎮土地使用稅，兩(liang) 者合並而來。

　　一位曾經參與(yu) 北京物業(ye) 稅空轉試點的地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，稅務係統對房產(chan) 稅改革的思路是很明確的，一是將現行房產(chan) 稅和城鎮土地使用稅合並成新的“房產(chan) 稅”，按評估值征稅，二是擴大征稅範圍，覆蓋個(ge) 人自住房。

　　在房價(jia) 高企的2009年和2010年，一提房地產(chan) 調控、長效機製，每每都有物業(ye) 稅或房產(chan) 稅的身影，調控房價(jia) 放在更重要的位置上。

　　2011年初，經國務院同意，上海、重慶兩(liang) 地推行針對個(ge) 人住房征收房產(chan) 稅的試點。

　　上海試點方案主要針對新購住房，新購住房超過劃定免稅麵積的部分需納稅。重慶試點方案調節意圖更明顯，主要針對高檔住宅和獨棟別墅征稅。兩(liang) 地都區別對待了本地戶籍人口和非戶籍人口，非戶籍人口征稅門檻更低。

　　中央財經大學財政學院教授溫來成對21世紀經濟報道記者表示，上海、重慶兩(liang) 地試點房產(chan) 稅主要是從(cong) 房地產(chan) 市場調控的角度出發，稅收籌集作用放在比較次要的位置。

　　4年過去了，滬渝兩(liang) 地房價(jia) 仍在上漲。因此，有人認為(wei) 兩(liang) 地試點顯示房產(chan) 稅對房價(jia) 調控作用不明顯。也有研究認為(wei) ，開征房產(chan) 稅後，在一定程度上抑製了兩(liang) 地房價(jia) 過快增長；但房價(jia) 調控是綜合多項因素的結果，如同期上海還有“限購令”。

　　2013年11月，十八屆三中全會(hui) 全麵深化改革的決(jue) 定中，明確了“加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革”。這終結了各方對房產(chan) 稅擴大試點的猜想，房地產(chan) 稅改革要立法先行。

　　2014年6月，《深化財稅體(ti) 製改革總體(ti) 方案》獲中央政治局審議通過。隨後10月，財政部部長樓繼偉(wei) 在《求是》撰文指出，房地產(chan) 稅改革總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉(xiang) 個(ge) 人住房和工商業(ye) 房地產(chan) 統籌考慮稅收與(yu) 收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產(chan) 市場健康發展，使房地產(chan) 稅逐步成為(wei) 地方財政持續穩定的收入來源。

　　作為(wei) 地方財政穩定收入來源之一，房地產(chan) 稅頗受重視。這有諸多原因，如不動產(chan) 是地方政府天然優(you) 良的稅基來源，“營改增”之後地方缺乏主體(ti) 稅種，賣地收入難以維係，需要有更長期穩定的稅收收入等。

　　房地產(chan) 稅構成：

　　合並“兩(liang) 稅”還是“五稅一費”

　　房地產(chan) 整個(ge) 產(chan) 業(ye) 鏈條稅負構成不合理，一直為(wei) 外界詬病。開發、建設、交易環節稅負較重，保有環節稅負較輕，需要適時調整也是業(ye) 內(nei) 共識。

　　房地產(chan) 開發、建設、交易環節涉及營業(ye) 稅、耕地占用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(ye) 所得稅、個(ge) 人所得稅等多個(ge) 稅種；保有環節僅(jin) 有房產(chan) 稅和城鎮土地使用稅。

　　社科院財經戰略研究院稅收研究室主任張斌對21世紀經濟報道表示，早前說的房地產(chan) 稅改革，多指“兩(liang) 稅合並，評估征收”。現在財政部部長提到要合理設置建設、交易、保有環節稅負，提供了一種新的思路，可能將房產(chan) 稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅，還有城市基礎設施配套費（麵向建設單位收取的一項費用），這“五稅一費”統籌考慮。

　　張斌認為(wei) ，現行房地產(chan) 行業(ye) 稅費多集中在建設、交易環節，調整後，住房持有環節稅收增加，建設、交易環節稅費相應下降，房價(jia) 有可能有所調節。

　　之所以是“五稅一費”，因為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 獨有的稅種，除了保有環節兩(liang) 稅之外，還有耕地占用稅、土地增值稅和契稅；收費項目中，城市基礎設施配套費為(wei) 較大較顯著的收費項目。

　　財政部財政科學研究所原所長賈康在接受媒體(ti) 采訪時也表示，“房地產(chan) 稅”既包括房產(chan) 稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guan) 稅種。未來的房地產(chan) 稅改革方向並非單一針對住房保有環節收稅，而是把整個(ge) 房地產(chan) 行業(ye) 鏈條的稅費簡並，其最終的大方向可能是結構性減稅，老百姓(50.45,0.00,0.00%)的稅負有可能是降低的。

　　溫來成表示，房地產(chan) 稅的改革，涉及到既有稅種的合並或取消，合並哪些，取消哪些，還有爭(zheng) 論。有人認為(wei) 是合並“兩(liang) 稅”，有人認為(wei) 應該涉及到更多稅種，比如同時取消政策效果一直不大好的土地增值稅等。

　　爭(zheng) 議待解：改革路徑未達成共識

　　房地產(chan) 稅改革，主要是為(wei) 了籌集地方財政收入，還是為(wei) 了房地產(chan) 調控或調節收入，思路不同，方案差別也會(hui) 很大。盡管已經經過12年的討論和不同形式的試點，房地產(chan) 稅改革究竟怎麽(me) 改仍然眾(zhong) 說紛紜。

　　如果為(wei) 了籌集收入，可能要求普遍征收。有研究者測算表明，房地產(chan) 稅有望成為(wei) 地方重要的收入來源。

　　中國人民大學財政金融學院教授安體(ti) 富2012年曾做過測算。對作為(wei) 生活資料的首套房免稅，根據2010年全國房屋竣工麵積（假設免稅房屋占一半），2010年全國商品房銷售平均價(jia) 格為(wei) 5029元/平方米，按照50%的價(jia) 格評估率（即以評估價(jia) 的一半作為(wei) 稅基），參考國際普遍稅率1%來測算（實際稅率為(wei) 0.5*1%=0.5%），當年應征房產(chan) 稅額為(wei) 6300億(yi) 元，占GDP比重為(wei) 1.5%，占地方本級財政收入比重為(wei) 15%。

　　如果區別對待普通住宅和高檔公寓、豪宅，後者按照3%的稅率和70%的評估率（實際稅率為(wei) 0.7*3%=2.1%）來計算，當年房產(chan) 稅收入為(wei) 6571億(yi) 元，占GDP比重為(wei) 1.7%，占地方本級財政收入比例為(wei) 16.2%。

　　無論是15%還是16.2%，房產(chan) 稅在地方稅收收入中占比都顯著提升。安體(ti) 富指出，房產(chan) 稅持續、均衡、穩定的收入，可以緩解基層政府的財政困難。

　　如果為(wei) 了調控房價(jia) 或調節收入，稅收籌集作用將明顯減弱。如隻對新增住房、不大涉及存量房的上海方案，以交易價(jia) 格為(wei) 稅基，實際稅率為(wei) 0.6%，2011年籌集房產(chan) 稅約為(wei) 6800萬(wan) 元，占本級財政收入的0.02%。重慶試點方案，隻針對高檔住宅的方案，實際稅率為(wei) 0.5%-1.2%，2011年征得稅款約1個(ge) 億(yi) ，占本級財政收入的0.03%。

　　如果是統籌考慮整個(ge) 鏈條的稅收，通過房地產(chan) 稅的改革，未來地方財政增收空間有多大，還值得考量。因為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 貢獻的稅收占地方財政收入比重很高。如四川統計局分析顯示，房地產(chan) 投資已經成為(wei) 四川地方稅收的主要來源，2010年至2012年，房地產(chan) 業(ye) 與(yu) 建築業(ye) 兩(liang) 項稅收占全省地方稅收收入的比重分別為(wei) 43.2％、43.5%和42%。

　　張斌表示，據他測算全國各省（區、市）僅(jin) 房地產(chan) 行業(ye) 本身的稅收，對地方稅收的平均貢獻水平大概在35%。房地產(chan) 行業(ye) 稅收占比已經比較高，通過增加持有環節稅負，使得行業(ye) 稅負進一步增加的空間不大。

　　土地出讓金和房地產(chan) 稅的關(guan) 係也是繞不開的話題。溫來成表示，房價(jia) 中很大比例是土地出讓成本，這塊收入已經歸政府所有；保有環節開征房產(chan) 稅，針對包括土地出讓收入的房價(jia) 進一步征稅，存在重複征稅的嫌疑。

　　此外，上述江蘇地稅局官員對21世紀經濟報道記者表示，麵對個(ge) 人保有環節直接征稅，必須慎之又慎。現實中針對個(ge) 體(ti) 戶的征稅就比較困難。企業(ye) 欠稅的話，可以通過銀行賬戶進行扣繳；但對個(ge) 人家庭征稅，像房地產(chan) 稅的住房涉及到人基本生存問題，難以采取強製征稅措施。

　　最重要的是，房地產(chan) 稅立法需經法定程序，公開征求意見，提交人大常委會(hui) 反複審議，過程中各方意見衝(chong) 突也少不了。多位業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家對21世紀經濟報道記者表示，針對個(ge) 人或家庭的直接稅立法，一定要讓程序足夠公開透明，讓各方觀點充分表達，努力尋求各方共識，要審慎推出。■