實行了22年的商品房預售許可製度悄然生變。

　　4月26日，深圳（樓盤）市土地房產(chan) 交易中心掛出一宗商住地塊，該地塊被確認為(wei) 深圳市商品房現售首個(ge) 試點項目。這意味著在這宗地塊上建設的住宅、商業(ye) 物業(ye) 或其他建築物，不能提前進行預售，而要在竣工並取得不動產(chan) 權證書(shu) 後進行“現房”銷售。

　　巧合的是，深圳也是最早接觸預售製度的城市，選擇此時進行現房預售，在很大程度上或許是為(wei) 了調控樓市。

　　一位相關(guan) 部委專(zhuan) 家對《第一財經日報》表示，土地招拍掛過程中，在符合相關(guan) 政策和規劃的前提下，對擬出讓地塊設定一些出讓條件是合理的，比如要求配建一定麵積的保障房，或者要求部分建築物不能分割出售，又或者限房價(jia) 競地價(jia) 等。

　　從(cong) 全國範圍來看，深圳的試點也帶有更多的“先鋒”色彩。作為(wei) 最早實行住宅市場化的城市，深圳對房地產(chan) 相關(guan) 製度的探索具有借鑒意義(yi) 。

　　當國內(nei) 樓市趨向飽和、成熟時，出於(yu) 降低門檻、促進房地產(chan) 開發的預售製度是否也可在不同城市分類調整？這是市場下一步關(guan) 注的焦點。

　　商品房現售製“胎動”

　　試點商品房現售的地塊位於(yu) 深圳市龍華新區民治辦事處，該地塊同時也是龍華新區今年推出的首宗居住用地，備受矚目。過去兩(liang) 年，龍華新區地王不斷，房價(jia) 飆漲。

　　商品房預售，是指房地產(chan) 開發企業(ye) 將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款，在很大程度上降低了房地產(chan) 開發的門檻。這個(ge) 製度最早出現在香港，於(yu) 上世紀80年代末傳(chuan) 入深圳，此後在內(nei) 地陸續開花。

　　1994年，內(nei) 地出台《城市房地產(chan) 管理法》，正式建立預售許可製度。目前，各個(ge) 主要城市的商品房預售比例普遍在80%以上。

　　最早接觸到預售製度的深圳，為(wei) 何此時要進行商品房現售的試點？《第一財經日報》27日致函深圳市規劃和國土資源委員會(hui) ，截至發稿尚未得到回複。

　　在深圳綜合開發研究院旅遊與(yu) 地產(chan) 研究中心主任宋丁看來，這是深圳進一步調控樓市的舉(ju) 措。“目前深圳樓市供需失衡，土地供應極其稀缺。采取現售製度可抬高門檻，將資金實力不足的中小開發商擋在門外，遏製對土地的哄搶，抑製土地價(jia) 格過快上漲。”

　　目前深圳的新增建設用地所剩無幾。根據《深圳市土地利用總體(ti) 規劃(2006~2020)》，至2020年，深圳全市建設用地總規模控製在976平方公裏以內(nei) 。而現在，這個(ge) 數字已達約940平方公裏。近幾年，深圳通過“招拍掛”公開出讓的居住用地在急劇下降，2013年僅(jin) 出讓3宗居住用地，2014年隻有1宗。

　　深圳購房需求極其旺盛，這個(ge) 外來人口占70%的城市，住房自有率隻有30%。過去一年，深圳的房價(jia) 暴漲為(wei) 全國矚目，總體(ti) 漲幅超過60%，部分區域和樓盤房價(jia) 漲幅逾100%。而每一次地王的出現，都會(hui) 加劇房價(jia) 的上漲。

　　開發商資金實力麵臨(lin) 大考

　　現售製度將極大考驗開發商資金實力。受益於(yu) 預售製度，開發商僅(jin) 需極少的自有資金，通過占用購房者的資金，實現了“空手套白狼”的經營模式，而且是購房者承擔了資金利息。

　　國家統計局的數據顯示，2015年，房地產(chan) 開發企業(ye) 到位資金125203億(yi) 元，比上年增長2.6%。其中，國內(nei) 貸款20214億(yi) 元，下降4.8%；利用外資297億(yi) 元，下降53.6%；自籌資金49038億(yi) 元，下降2.7%；其他資金55655億(yi) 元，增長12.0%。在其他資金中，定金及預收款32520億(yi) 元，增長7.5%；個(ge) 人按揭貸款16662億(yi) 元，增長21.9%。定金、預收款、個(ge) 人按揭均來自購房者的預付資金，占總到位資金的39.3%，自有資金和國內(nei) 貸款分別占39.2%、16.1%。

　　不難看出，房地產(chan) 項目開發資金的來源主要是自有資金、貸款、預售製度帶來的資金(下稱“預售資金”)，其中，自有資金、預售資金的規模相當，均占總資金的四成左右。《第一財經日報》記者也從(cong) 開發商處佐證了上述資金來源比例。

　　舉(ju) 例來說，如果一個(ge) 房地產(chan) 項目的總投資額為(wei) 50億(yi) 元，開發商隻需準備20億(yi) 元自有資金及10億(yi) 元借貸資金，剩餘(yu) 的20億(yi) 元來自預售資金。並且，預售資金的利息是由購房者承擔。

　　說得簡單點，預售製度為(wei) 開發商提供了一筆零風險零成本的巨額貸款。一旦實行現售製度，開發商將失去這樣的資金支持。

　　“過去房企通過預售方式來回籠資金，補給工程款，但如果改為(wei) 現售製，這個(ge) 資金來源渠道將被堵上，開發商需要通過各類再融資和信貸等融資模式湊集資金。”嚴(yan) 躍進對《第一財經日報》記者表示，這意味著開發商的負債(zhai) 將提高，而銀行及投資者會(hui) 更加審視此類房企的還款能力。中小房企因此會(hui) 被擋在門外，進而一些實力雄厚的房企更有機會(hui) 進入此類市場。

　　現售製度之下，開發商還要承擔資金的成本，以及項目囤積的風險。

　　宋丁表示，當開發商自有資金不充足，過多依賴貸款及其他融資時，對資金盡快回籠的需求就更加迫切。拖得越久，資金成本越高。

　　一二線城市有可能推廣嗎

　　試點之後，現售製度是否可以進一步推廣？

　　現行預售製度造成了一定的低效率競爭(zheng) 。由於(yu) 門檻被降低，一些沒有資金、品牌、技術等實力的小企業(ye) ，僅(jin) 憑借一定關(guan) 係就能獲得優(you) 質廉價(jia) 的土地資源，造成行業(ye) 競爭(zheng) 的無序，出現房企違規挪用資金、期房質量不過關(guan) 、工程無故延期等問題。

　　嚴(yan) 躍進認為(wei) ，現售製度能夠規避預售製度帶來的諸多問題，強化房企的成本管控能力。

　　在宋丁看來，這隻是深圳的個(ge) 案，全麵拉開現房銷售大幕的時機還未到。但這一次的試點，有利於(yu) 對後續的推廣、操作規則化等進行逐步探索。

　　同時，對於(yu) 嚴(yan) 重供不應求的深圳來說，大麵積推廣現售製度將會(hui) 帶來一定壓力。預售製度可以加快市場的供應，一些周轉快的開發商，從(cong) 拿地到預售僅(jin) 需8~9個(ge) 月，甚至更短。但現售製度會(hui) 將拿地到銷售的周期拉長到2~4年。

　　不過，深圳也並不是第一個(ge) 推出現售製度的城市。早在2012年，山東(dong) 省就出台過相關(guan) 規定，從(cong) 當年9月1日起，凡不實行預售資金監管的商品住房項目，暫不核發預售許可證書(shu) ；同時，將選擇有條件的開發項目進行商品房現房銷售試點。

　　“大方向來看，一二線熱點城市都應該逐漸從(cong) 預售製度轉變為(wei) 現售製度。因為(wei) 此類城市的房企在資金承受能力上會(hui) 更強，且市場供應比較緊缺，不需要通過期房銷售的方式來逐漸蓄客。現房銷售也使得購房者能夠降低購房到入住的時間，規避風險。”嚴(yan) 躍進表示。

　　他說，三四線城市正麵臨(lin) 去庫存的嚴(yan) 峻問題，期房銷售萎靡，很多樓盤最終都是以現房的方式進行銷售。但三四線城市的房企多為(wei) 中小房企，資金壓力較大，依然還是需要通過期房銷售來降低資金成本。