據21世紀經濟報道記者了解，上海已經通過緩解樓市供給、收緊高端樓盤預售許可證、規範交易市場等方式穩定樓市。

　　“二套房首付提至7成”、“限製非滬籍人士購房資格”、“從(cong) 嚴(yan) 限價(jia) ”……本周以來，關(guan) 於(yu) 上海樓市新一輪調控的各種可能措施的傳(chuan) 聞甚囂塵上。

　　21世紀經濟報道記者了解到，包括上海市住建委、金融局等多個(ge) 部門正在密集調研樓市。今年1月份和3月份，上海市發改委牽頭，上海市住建委、金融局等多部門參與(yu) ，也通過召集業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家，通過內(nei) 部座談會(hui) 的方式商討2016年的樓市形勢並征求建議。

　　而3月8日最新召開的研討會(hui) 中，有住建委領導表示，將加強購房資格審核，進一步監管“首付貸”類金融產(chan) 品，有較大概率收緊“3·30新政”的執行力度等。

　　事實上，據21世紀經濟報道記者了解，上海已經通過緩解樓市供給、收緊高端樓盤預售許可證、規範交易市場等方式穩定樓市。

　　“上海的樓市新政在執行層麵已經出台，隻是政策多針對開發商層麵和市場的總體(ti) 規範調節，市場的敏感度不高。”同策谘詢研究中心總監張宏偉(wei) 告訴21世紀經濟報道記者。

　　密集調研

　　“目前並未收到有關(guan) 新的上海樓市調控升級的文件。”3月23日，上海市住建委房地產(chan) 政策谘詢中心相關(guan) 人士在電話中告訴21世紀經濟報道記者。

　　不過，21世紀經濟報道記者自房地產(chan) 谘詢機構、開發商處獲悉，上海市住建委、金融局等多個(ge) 部門正在密集調研樓市，儲(chu) 備政策。

　　2016年1月12日，上海市住建委曾召集業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家召開有關(guan) 總結2015年樓市、預判2016年市場的業(ye) 內(nei) 座談會(hui) 。

　　一位參加上述座談會(hui) 的人士告訴21世紀經濟報道記者，其間決(jue) 策層也特別強調，將通過嚴(yan) 格執行限購、規範交易市場等方式，防範2016年上海房價(jia) 過快上漲。

　　此後的3月8日，上海市發改委、銀監局、住建委、人民銀行上海總部亦召集房地產(chan) 業(ye) 內(nei) 的專(zhuan) 家召開一場上海樓市形勢及建議研討會(hui) 。

　　據21世紀經濟報道記者獲悉，兩(liang) 次研討會(hui) 均特別談及上海房價(jia) 過快上漲的風險，並征求各方意見。

　　在3月8日召開的內(nei) 部交流會(hui) 上，上海市住建委的一位處級領導在分析上海市場持續上漲的房價(jia) 時表態，市場的供求矛盾是導致上海房價(jia) 持續上漲的重要因素之一。

　　據其介紹，近幾年土地平均供應規劃建築麵積600萬(wan) 平方米，而市場銷售800萬(wan) 平方米，市場每年有200萬(wan) 平方米供應缺口。

　　同策研究院的數據也顯示，截至2016年3月21日，上海市商品住宅庫存量已經降至849.78萬(wan) 平方米，按照3個(ge) 月移動存銷比計算，市場去化周期已經縮短至6.02個(ge) 月。

　　也因此，上海市規劃和國土資源管理局等4部門於(yu) 2月24日出台新政，要求進一步加大商品住房用地中小套住房供應比例，中心城區不低於(yu) 70%，郊區不低於(yu) 60%。

　　另外，21世紀經濟報道記者致電多個(ge) 新房代理機構和上海市樓盤開發商，獲悉上海的高端樓盤預售許可證的審批也已經從(cong) 嚴(yan) 。

　　上述上海市住建委的處級領導在座談會(hui) 上也特別提到，2月29日-3月6日，上海商品住宅“零供應”是因為(wei) 報批的都是高端樓盤，所以沒有批。通過收緊高端樓盤預售許可審批、備案，防止高端樓盤過熱帶動樓市過快上漲。

　　新政真假調查

　　雖然上海從(cong) 嚴(yan) 執行限價(jia) 、強調增加中小戶型等方式抑製過熱的樓市，但從(cong) 3月的市場反應來看，短期似乎並未逆轉上海火爆的樓市行情。

　　截止到3月21日，3月份上海商品住宅成交量已高達136萬(wan) 平方米。張宏偉(wei) 預計，3月上海商品住宅成交量會(hui) 突破230萬(wan) 平方米。按照這樣的預估值來計算，2016年一季度上海商品住宅成交量將超過440萬(wan) 平方米。

　　“這在曆史上也是前所未有的。”張宏偉(wei) 如是介紹。

　　或也正因為(wei) 如此，在2016年全國兩(liang) 會(hui) 之後，坊間便流傳(chuan) 上海樓市調控升級的多個(ge) 政策版本。

　　其中，針對二套房首付提高至70%的傳(chuan) 言最頻。據悉，此前的“3·30新政”，主要調整了二套房首付比例，比例從(cong) 60%-70%下調為(wei) 40%。而傳(chuan) 言中，二套房首付比例有可能重回70%。

　　不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，所謂“調整”，不過是在玩文字遊戲。“實際上二套房的首付比例本身就給予了商業(ye) 銀行相對大的操作空間，而且很有可能誤傷(shang) 改善性購房需求，這不過是部分人士對決(jue) 策部門的建議。”

　　不過，在3月8日的內(nei) 部座談會(hui) 上，上海銀監局的一個(ge) 處級領導亦表態稱要實行二套房的差別化稅率政策，並建議收緊非普通住房的房貸政策。

　　在嚴(yan) 躍進看來，二套房首付提高至70%有可能部分執行，即針對非普通住房，以避免誤傷(shang) 剛需和改善性住房需求。

　　而有關(guan) 非滬籍人士限購將從(cong) 滿2年社保升級為(wei) 滿5年社保，多個(ge) 業(ye) 內(nei) 人士在受訪時表態，這一政策的執行可能性不大。

　　“一旦執行，上海將超過北京成為(wei) 全國限購最嚴(yan) 的城市，畢竟北京的滿5年社保對於(yu) 是否已婚沒有要求。” 中國房地產(chan) 測評中心主任、易居中國執行總裁丁祖昱如是介紹。

　　實際上，據了解，上海市決(jue) 策部門在調研時多次釋放了嚴(yan) 格執行限購的信號，但多強調在細節上收緊，並未提出有關(guan) 提高非戶籍人士購房資格的表態。

　　“根據決(jue) 策層的表態，限購審核前置很大概率將從(cong) 嚴(yan) 執行，但是非戶籍人士的購房門檻提高的政策出台的可能性不大，畢竟將誤傷(shang) 一大批剛需，且對於(yu) 抑製當前的漲幅意義(yi) 並不大。”嚴(yan) 躍進表示。

　　值得一提的是，嚴(yan) 打“首付貸”等場外配資或將是上海市嚴(yan) 防房價(jia) 過快上漲、降低樓市風險的重要方式，嚴(yan) 躍進表示，目前上海樓市過熱的一個(ge) 根本原因是供需關(guan) 係，解決(jue) 的途徑也有兩(liang) 塊，一個(ge) 是增加供應，一個(ge) 是減少需求。其中，減少非剛需和改善性需求之外的投資性需求非常必要。

　　張宏偉(wei) 也介紹，股市和樓市存在一定程度上的互相影響的關(guan) 係，股市的場外配資被打擊完後，資金沒有出路就跑到樓市，樓市就出現諸如首付貸等場外配資的情況，這是增加樓市風險的一個(ge) 重要因素。

　　在調研時，上述上海銀監局的一位處級領導在內(nei) 部座談會(hui) 上即多次強調首付貸等場外配資的風險，並稱不允許P2P資金進入首付貸領域，除了按揭貸款其他資金不能進入樓市，並將強化對首付貸消費金融的業(ye) 務監管。