上海的土地出讓方式有望微調，此次調整之後，拍賣門檻會(hui) 隨之越來越高。

　　有消息表示，上海土地交易部門上周召開競買(mai) 人座談會(hui) ，告知與(yu) 會(hui) 開發商擬改革土地出讓模式，計劃采取招標和掛牌結合的方式進行土地出讓，提高土地出讓保證金比例，上調後的比例或達40%。

　　記者在多家開發商中證實了這一消息。多位業(ye) 內(nei) 人士分析認為(wei) ，這一舉(ju) 措旨在提高上海土地出讓的門檻，按這一設想，該改革會(hui) 先在商辦地塊推行，住宅地塊暫不實施。

　　改革後的土地公開公告方式不變，公證處於(yu) 公告結束後一個(ge) 工作日審核保證金，並於(yu) 當日發布通知，確定具體(ti) 交易方式，以及後續交易活動安排。

　　根據審核情況，若通過保證金審核的有效申請人數達3人及以上，發布有競價(jia) 招標通知，投標人數不對外披露。若通過審核的有效申請人數為(wei) 1~2人，即發布掛牌通知，同時發布競買(mai) 人數。

　　流程方麵，現場競價(jia) 環節最多隻有3家公司參與(yu) 。也就是說，原本“15家企業(ye) 參與(yu) ，10家企業(ye) 觀摩競拍過程”的場麵可能不複存在。土地交易中心人士解釋稱，現場競價(jia) 從(cong) 人數上進行控製，競價(jia) 時間能大大縮短。

　　此外對保密等級也予以提升，若複合式土地出讓最終成行，公告期結束，即繳納保證金的截止日期後一天，便會(hui) 審核保證金。審核後若有效申請者達3人及以上，人數將不對外公布。

　　此前，保證金提交之後進入報名環節，參與(yu) 競拍的人數均會(hui) 在官網上披露。在報名環節中，眾(zhong) 多開發企業(ye) 甚至能從(cong) 某些渠道了解競爭(zheng) 對手情況，提前做準備。

　　此前，在上海多宗重要土地的拍賣中，都能找到競拍對手的信息，“有一些小的開發商經常靠這個(ge) 方法來"混拍賣"，比如一些開發商不想溢價(jia) 太高，就會(hui) 提前找對手先行勾兌(dui) ，勸他們(men) 提前放棄。”上海一家中等規模的開發商對記者透露，這也是要提高土地出讓保證金比例的原因，此前，隻需要付20%就可以了，這次提高到40%。

　　會(hui) 議中還透露出，投標人私下接觸相關(guan) 人員的，則3年內(nei) 不得參加上海市土地使用權招標拍賣掛牌出讓活動，違約行為(wei) 列入誠信檔案並上網公示，同時已提交的保證金不予退還。

　　這次會(hui) 議中透露出更大的改變在出讓方式上。

　　評標分值一般由商務標分值和技術標分值兩(liang) 部分組成，原則上總分設置為(wei) 100分。通常情況下，商務標由4部分組成，分別是經濟實力、技術資質、項目經驗和出讓人響應度。

　　評標小組根據評標結果得出綜合得分，主持人確定排名在前幾位的投標人入圍。中標候選人及其順位根據現場競價(jia) 情況產(chan) 生，但不得超過3人。

　　也就是說，一些土豪將被上海市場拒之門外，“這個(ge) 市場將不再是有錢就可以買(mai) 得到土地的了。”業(ye) 內(nei) 人士分析說，越是稀缺的土地，越會(hui) 掌握在好的開發商手中，一些資質較差的開發商會(hui) 因多個(ge) 條件被拒之門外。

　　這不得不讓人想到，2006年的“星河灣、金地”搶地時間，當年7月中旬，受陸家嘴集團委托，浦東(dong) 土地交易中心公開掛牌出讓占地560餘(yu) 畝(mu) 的“花木新民北路地塊”，27億(yi) 元的底價(jia) 使其成為(wei) 年度浦東(dong) “地王”。

　　當時，金地集團以高出底價(jia) 122%的59.89億(yi) 元的報價(jia) 領先，如果成交，則必將成為(wei) 全國年度“地王”。最終的招標結果是浦東(dong) 房地產(chan) 交易中心卻發出通知，稱因“技術原因”暫停決(jue) 標，並把保證金返還給8家企業(ye) ，最終，和金地集團價(jia) 格存在落差的星河灣以42.4億(yi) 元中標。

　　不過，具體(ti) 技術標和商務標的評分標準暫時還不得而知。不過，從(cong) 種種跡象表明，這是不斷在提高標準的一個(ge) 結果。此次參加會(hui) 議的一家開發商對記者表示：“好的土地會(hui) 集中在好的開發商手中，這對市場是一個(ge) 優(you) 勝劣汰的結果。”