■香港樓市調整衝(chong) 擊波(上)

　　近日，“以長江實業(ye) 和新鴻基為(wei) 代表的部分香港大型地產(chan) 商開始大幅降價(jia) ”的消息引發關(guan) 注。實際上，不僅(jin) 僅(jin) 是樓市成交慘淡，熱門地段流標、入市新盤降價(jia) 搶客等一連串負麵消息也不斷衝(chong) 擊香港樓市。

　　當地輿論稱，這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。但更重要的原因是，美聯儲(chu) 退市已造成資金從(cong) 新興(xing) 國家大規模流出，低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然減退。

　　目前，悲觀氣氛正籠罩香港樓市。有機構分析，香港樓市調整周期展開，今年樓價(jia) 或下調一成。

　　慘淡內(nei) 地客香港虧(kui) 錢賣樓

　　近期有關(guan) 內(nei) 地客虧(kui) 錢賣樓的消息接連不斷，最新爆出的一宗是一名內(nei) 地韓姓業(ye) 主賣樓虧(kui) 了600萬(wan) 港元。

　　這位內(nei) 地客持有的是位於(yu) 山頂加列山道的300平米“大宅”，業(ye) 主2011年購進的時候花了1.28億(yi) 港元。有知情的代理透露，這名內(nei) 地客購入物業(ye) 後本來打算短線炒賣，中間也曾經試圖出租，但一直沒找到下家，於(yu) 是便將房子叫價(jia) 下調求售，最後以1.3億(yi) 港元售出。以購入價(jia) 計算，這次轉售賬麵雖然微賺200萬(wan) 港元，但連同印花稅及傭(yong) 金等，估計該名內(nei) 地客要虧(kui) 損約600萬(wan) 港元。

　　山頂豪宅屬富人區，而富人又一向不差錢，故而山頂豪宅價(jia) 格從(cong) 來是隻高不低。這讓港人感歎，更催生警惕：香港樓市正走在下坡路上？

　　內(nei) 地客虧(kui) 錢賣樓並非這一例。盤點一下近期的實例：

　　大角，有一處實用麵積1061平方英尺(約合90平米)的住宅，原本由一名內(nei) 地客以2265萬(wan) 港元購入，近日以2200萬(wan) 港元易手，賬麵損失65萬(wan) 港元，若加上厘印費(96萬(wan) 港元)及代理傭(yong) 金等雜項支出，實質損失逾180萬(wan) 港元。

　　大潭陽明山莊，一名近年買(mai) 入多個(ge) 物業(ye) 的內(nei) 地鄭姓客人，在2012年斥資1900萬(wan) 港元購入的物業(ye) ，近日以1795萬(wan) 港元售出，賬麵虧(kui) 損約105萬(wan) 港元，而由於(yu) 交易須付5%額外印花稅，即近90萬(wan) 港元，假如全數由賣方承擔，再連同印花稅及傭(yong) 金等費用，他實際上虧(kui) 了約270萬(wan) 港元。

　　內(nei) 地客為(wei) 何頻頻爆出虧(kui) 錢賣樓？直接因素，多數意見認為(wei) 與(yu) 內(nei) 地“錢荒”有關(guan) ，在香港買(mai) 樓的內(nei) 地投資者多是生意人，受銀行收緊信貸、資金周轉困難影響，一些內(nei) 地投資者急於(yu) 出售物業(ye) 回籠資金，隻好虧(kui) 錢賣樓。但“蝕本”出手，也反映了香港樓市近期需求不旺的“慘淡”景象。

　　很多人都在問：這種淒涼僅(jin) 僅(jin) 是短期現象，還是意味著一個(ge) 調整周期的到來？全球資金大環境影響下的香港樓市，會(hui) 否因一係列負麵因素疊加而出現多米諾骨牌效應？

　　難免香港“炒樓”熱潮必然減退

　　農(nong) 曆新年過後，傳(chuan) 來的不僅(jin) 僅(jin) 是樓市成交慘淡這一樁壞消息，熱門地段流標、入市新盤大幅降價(jia) 搶客等一連串負麵消息也不斷衝(chong) 擊樓市。

　　最新消息是，屯門兩(liang) 幅住宅地截標以每平方英尺2000餘(yu) 港元的低價(jia) 售出，創下該區塊十幾年以來的最低價(jia) 。至於(yu) 新樓盤“劈價(jia) 搶客”，以元朗一樓盤為(wei) 例，去年3月底首度開盤，當時平均實用平方英尺價(jia) 1.71萬(wan) 港元，而最近一期報價(jia) 則是約9200港元，價(jia) 格調整幅度可謂驚人。

　　有輿論稱，這是特區政府一年多以前連續推出“辣招”打壓樓市造成的。去年下半年起，由於(yu) 特區政府推出針對內(nei) 地炒樓的“雙辣招”(非本地人、短期炒賣者加征印花稅)，內(nei) 地客參與(yu) 較多的“豪宅”市場便開始疲軟。據差餉物業(ye) 估價(jia) 署早前公布，去年全港樓價(jia) 升約7.7%，升幅為(wei) 5年來新低，實用麵積1722平方英尺(約150平米)以上大戶型，樓價(jia) 更是5年來首次出現跌幅，全年下跌2%。

　　更有機構數據稱一手房需求應聲銳降，以非本地個(ge) 人及非本地公司名義(yi) 購買(mai) 物業(ye) 的個(ge) 案，去年第三季度減少至平均每月89宗，占總成交2.2%，遠低於(yu) 2012年1月至10月期間，平均每月約360餘(yu) 宗，占總成交逾4.5%的水平。

　　“辣招”之外，全球金融大環境更為(wei) 人所關(guan) 注。香港作為(wei) 對全球資金動向最敏感的開放式經濟體(ti) ，國際金融一有風吹草動，樓市便搖晃不已。美聯儲(chu) 退市已造成資金從(cong) 新興(xing) 國家大規模流出，原為(wei) 低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會(hui) 減退，這是香港樓市疲軟的根本。

　　香港金管局總裁陳德霖早前預告，金融海嘯後流入的1000億(yi) 美元將會(hui) 撤走，屆時會(hui) 對資金流動性及利率造成壓力。

　　香港金管局及中原研究部的資料顯示，自2008年美聯儲(chu) 推出首輪量寬後，熱錢流入將香港銀行體(ti) 係資金一度推高至3180億(yi) 港元，令按揭息率由3.5厘水平回落至2厘多的低位，現時銀行體(ti) 係資金約1639億(yi) 元，資金轉勢流走後，市場預計按揭利率將從(cong) 低位回升至逾3厘水平。

　　中國內(nei) 地對香港的影響也越來越大。從(cong) 香港的角度看，一方麵，內(nei) 地經濟保持穩定增長，內(nei) 地金融係統穩健、不易受國際衝(chong) 擊，對香港起著重要的支撐作用；另一方麵，內(nei) 地收緊銀根、整頓“影子銀行”、打擊腐敗，又客觀上影響了對香港樓市的需求。內(nei) 地整頓金融秩序對全球金融的影響也不容小覷，一國際金融機構高管就直言，中國為(wei) 影子銀行“收水”，比美聯儲(chu) 退市更值得新興(xing) 市場憂慮。

　　下調香港樓價(jia) 今年或降一成

　　悲觀的氣氛正籠罩香港樓市。農(nong) 曆新年期間，一二手房成交大幅下挫，說明投資者對現階段入市買(mai) 樓變得猶豫，大部分都轉持觀望態度。

　　一機構民調顯示，市民預期短期樓價(jia) 下跌所占比例為(wei) 70.9%；而認為(wei) 樓價(jia) 短期上升所占比例為(wei) 12.1%，屬偏低水平。

　　在香港，一枝獨秀的地產(chan) 行業(ye) 也可視作經濟之母，樓市一旺百旺，一衰百衰。從(cong) 樓市周期看，回歸以來香港曾經曆過1997年(亞(ya) 洲金融危機)、2003年(非典危機)及2008年(美國次貸危機)的樓市大調整，自2008年12月香港私人住宅價(jia) 格跌入穀底後，反彈至今累計升幅已達134%。目前樓價(jia) 升幅換算成年率高達18.5%，是GDP增幅的5到6倍，也是物價(jia) 增幅的3到4倍。無論從(cong) 基本麵還是從(cong) 外圍大環境看，香港樓市都顯現出正在步入調整期。美聯儲(chu) 的加息預期就是調整的信號。

　　香港財金官員已不隻一次警告，香港利率有可能比美國更早進入加息周期。一方麵，在新興(xing) 市場熱錢流走的陰影之下，未來加息的可能性驟增；另一方麵，受持有成本增加的影響，地產(chan) 商會(hui) 加快售樓，未來香港樓市新盤供應將會(hui) 逐步增加。不少業(ye) 內(nei) 人士據此分析，香港樓市有可能要調整兩(liang) 成或以上才見底，調整期至少需要2年。

　　不過，也有樂(le) 觀者認為(wei) ，目前香港經濟基調良好，失業(ye) 率仍維持約3.3%水平，業(ye) 主持貨能力較強，低息環境下，大部分不需急於(yu) “劈價(jia) ”套現，預計今年住宅樓價(jia) 有望上升。

　　還有業(ye) 內(nei) 人士把樓市保持暢旺的希望寄托在內(nei) 地客身上。世邦魏理仕發布《中國資本進軍(jun) 海外房地產(chan) 投資報告》，預計今年中國個(ge) 人投資者將有1.1萬(wan) 億(yi) 元投向海外房地產(chan) 市場。有分析師算賬，由於(yu) 人民幣持續升值，目前內(nei) 地客入市港樓等於(yu) 打了7.8折。

　　萊坊董事及大中華研究及谘詢部主管林浩文表示，短期內(nei) “限購令”不會(hui) 有所放寬，港人在內(nei) 地購房的限製依然持續，加上內(nei) 地稅製複雜，投資內(nei) 地樓市未必有多大賺頭，簡單而言5年要升值3成以上才“有錢賺”。他又表示，限購令內(nei) 地資金南下，預料投資者將重返香港新盤市場，今年內(nei) 地買(mai) 家比例將由現時的5%增至10%。

　　總之，多數觀點認為(wei) ，香港樓市將進入調整期，但由於(yu) 全球發展尚算穩定，調整將是溫和的。有機構預測，新盤減價(jia) 衝(chong) 擊二手房，預期今年二手樓價(jia) 下跌10%。如果其他地產(chan) 商跟隨減價(jia) 賣樓的話，新盤定價(jia) 有可能會(hui) “一浪低於(yu) 一浪”，而急於(yu) 套現的二手房業(ye) 主惟有減價(jia) 爭(zheng) 奪客源，假如一手房及二手房的價(jia) 格齊跌，香港樓市就可能真走到轉折點了。