從(cong) 總體(ti) 上看，二線熱點城市的樓市發展前景已經超過了一線城市。一方麵，二線城市的人口增量空間更大，另一方麵，二線城市原有樓價(jia) 較一線城市要低很多。

　　放寬落戶並不等於(yu) 要放鬆房地產(chan) 調控。不管戶籍製度怎麽(me) 改，都要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位不動搖，保持房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　國家發改委發展戰略和規劃司司長陳亞(ya) 軍(jun) 此前的這個(ge) 表態，，說清了中央放寬落戶與(yu) 房地產(chan) 調控之間的關(guan) 係。

　　放寬城市落戶並不是為(wei) 了炒高房價(jia) ，這是中央明確釋放的信號。4月19日召開的中央政治局工作會(hui) 議再次為(wei) 樓市定調：要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體(ti) 責任的長效調控機製。

　　政策對於(yu) 房地產(chan) 的調控未變，不過，有一個(ge) 信息點不可忽視，那就是，今年以來，中央連續發文要放開放寬落戶限製，在戶籍製度迎來大變革的同時，城市發展尤其是都市圈、城市群的成長中，哪些城市有發展前景，又將產(chan) 生什麽(me) 樣的機會(hui) ?

　　放寬放開城市落戶限製意味著什麽(me)

　　其實，放開城市落戶限製早已不是新鮮詞了，而是近年來的一個(ge) 高頻詞。

　　本輪戶籍製度改革全麵開啟的標誌性文件，應該是國務院2014年7月發布的《關(guan) 於(yu) 進一步推進戶籍製度改革意見》，走的是打通二元戶籍製路線，提高城鎮化質量。因為(wei) 此前的改革一直走的也是放寬路線，但學界認為(wei) ，城鎮化率質量不高，而戶籍人口城鎮化率直接反映城鎮化的健康程度，是一個(ge) 關(guan) 鍵指標。

　　2016年9月，國務院正式發布《推動一億(yi) 非戶籍人口在城市落戶方案》，要求“十三五”期間，城鄉(xiang) 區域間戶籍遷移壁壘將加速破除，配套政策體(ti) 係要進一步健全，戶籍人口城鎮化率年均要提高1個(ge) 百分點以上，年均轉戶1300萬(wan) 人以上。

　　到如今，留給這個(ge) 目標完成的時間已開始顯得緊迫起來。今年以來，國家政策頻出，城鎮化已開始提速，或者說進入倒計時。

　　例如，今年5月5日，中共中央、國務院發布《關(guan) 於(yu) 建立健全城鄉(xiang) 融合發展體(ti) 製機製和政策體(ti) 係的意見》(下稱《意見》)，要健全農(nong) 業(ye) 轉移人口市民化機製。有力有序有效深化戶籍製度改革，放開放寬除個(ge) 別超大城市外的城市落戶限製。到2022年，城市落戶限製逐步消除。

　　而這與(yu) 4月8日國家發改委發布《2019年新型城鎮化建設重點任務》(下稱《任務》)才隔了一個(ge) 月。《任務》明確了相關(guan) 城市放寬落戶的具體(ti) 要求：城區常住人口100萬(wan) ~300萬(wan) 的Ⅱ型大城市要全麵取消落戶限製;城區常住人口300萬(wan) ~500萬(wan) 的Ⅰ型大城市要全麵放開放寬落戶條件，並全麵取消重點群體(ti) 落戶限製。超大特大城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數占主要比例。

　　今年2月21日，國家發改委發布的《關(guan) 於(yu) 培育發展現代化都市圈的指導意見》也提出，要放開放寬除個(ge) 別超大城市外的城市落戶限製。同日，公安部召開的全國治安管理工作座談會(hui) 上，公安部副部長孫力軍(jun) 表示，要全麵深化以戶籍製度為(wei) 重點的治安管理改革，加快建立新型戶籍製度。除落戶超大、特大城市和跨省遷移戶口實行審批製外，積極探索試行以經常居住地登記戶口製度。

　　國家頻提放開放寬落戶限製，尤其是放開大城市的落戶限製，是目前戶籍製度改革的重點。數據顯示，截至2018底，仍有2.26億(yi) 農(nong) 業(ye) 轉移人口已成為(wei) 城鎮常住人口但尚未落戶城市，其中65%分布在地級以上的城市，基本上是大城市。中國社科院城市發展與(yu) 環境研究所原所長牛鳳瑞將這部分人群的現狀稱為(wei) “半城市化”。

　　都市圈、城市群崛起

　　在目前小城市戶籍已全麵放開、中小城市吸引力不夠的情況下，放開大城市戶籍顯得尤為(wei) 重要。陳亞(ya) 軍(jun) 說，要解決(jue) 好落戶的問題，需要大中小城市和小城鎮聯動，光靠小城鎮、小城市其實解決(jue) 不了這個(ge) 問題，需要推動大中小城市放開放寬落戶限製。

　　雖然我國從(cong) 上世紀80年代開始就鼓勵發展中小城市，但實際上人口一直在往大城市走，現在學界更傾(qing) 向於(yu) 走發展大都市圈的道路。畢竟大型都市在經濟資源的集聚、效率和節約發展等方麵更具優(you) 勢。近年來，國家中心城市、城市群、都市圈的發展，也彰顯著國家要將中心大城市引領作用發揮到最大的決(jue) 心。

　　牛鳳瑞認為(wei) ，突出中心城市的帶動引領作用，更符合經濟發展客觀規律和城市化發展規律。城市規模與(yu) 輻射帶動能力成正比。應該通過支持一些核心重點城市率先發展，帶動周邊地區發展，以提升我國經濟發展的整體(ti) 競爭(zheng) 力，促進產(chan) 業(ye) 結構的轉型升級。

　　2018年11月，中共中央、國務院發布的《關(guan) 於(yu) 建立更加有效的區域協調發展新機製的意見》提出，要以北京、天津為(wei) 中心引領京津冀城市群發展，帶動環渤海地區協同發展;以上海為(wei) 中心引領長三角城市群發展，帶動長江經濟帶發展;以香港、澳門、廣州、深圳為(wei) 中心引領粵港澳大灣區建設，帶動珠江-西江經濟帶創新綠色發展;以重慶、成都、武漢、鄭州、西安等為(wei) 中心，引領成渝、長江中遊、中原、關(guan) 中平原等城市群發展，帶動相關(guan) 板塊融合發展。

　　一方麵是要放開放寬大城市的落戶限製，另一方麵要突出中心大城市的帶動引領作用。在這種情況下，顯而易見，未來大城市的發展更受看好。

　　但問題是，大城市的發展和落戶也不是沒有限製的。盡管中央密集發文要放開放寬落戶限製，但都附加了一定的限定詞，落戶的全麵放開，是將個(ge) 別超大城市、特大城市除外的。

　　根據《2017年城市建設統計年鑒》，目前，城區人口超過500萬(wan) 的城市有13座，除北上廣深這四個(ge) 超大城市，還有天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、沈陽、長沙9個(ge) 特大城市。

　　結合政策，也就是說，在未來，除了上述13個(ge) 城市外，其他城市都將全麵放開放寬落戶限製。這個(ge) 過程中，一大批二線城市將受益最大，包括西安、蘇州、合肥、濟南、青島、大連、廈門、寧波、昆明、石家莊、南昌、福州等。

　　一方麵，大城市戶籍放開後，中小城市的發展前景會(hui) 更受限。另一方麵，相比京滬等超大城市，二線城市還有大把的發展空間。這些二線城市崛起後，不僅(jin) 可以承擔、疏解一線城市過於(yu) 集中的部分功能，還可以起到區域發展龍頭的作用，帶動更多區域相對均衡地發展。

　　放開放寬落戶帶來的機會(hui)

　　值得注意的一點是，《意見》明確，要全麵落實支持農(nong) 業(ye) 轉移人口市民化的財政政策、城鎮建設用地增加規模與(yu) 吸納農(nong) 業(ye) 轉移人口落戶數量掛鉤政策，以及中央預算內(nei) 投資安排向吸納農(nong) 業(ye) 轉移人口落戶數量較多的城鎮傾(qing) 斜政策。

　　這裏必須要說明的一點是，過去國家強調中小城市戰略的結果是：一線和部分熱點二線城市人口快速增長、土地供給不足，三四線城市人口增長緩慢、土地供給過多，由此造成土地供需錯配。現如今，人地掛鉤的政策更符合人口與(yu) 經濟社會(hui) 發展的真實需求，對輸入城市將起到很好的激勵作用，有利於(yu) 輸入地城市的建設和發展，這個(ge) 過程中，對一二線城市也是一大利好。

　　《意見》提到，到2022年，城鄉(xiang) 統一建設用地市場基本建成，經濟發達地區、都市圈和城市郊區在體(ti) 製機製改革上率先取得突破。

　　這意味著，未來城市更新改造，有望成為(wei) 房地產(chan) 發展的重點。什麽(me) 樣的城市更新改造尤其是舊村改造會(hui) 有價(jia) 值?哪裏的農(nong) 村戶口有價(jia) 值?當然不可能是小城市的農(nong) 村或者貴州、東(dong) 北、淮河流域等地的偏遠農(nong) 村，而是一二線大城市的城中村或近郊區的農(nong) 村。

　　今年，珠三角，廣州、東(dong) 莞等地的舊村改造如火如荼。這些地方經營性建設用地入市，也會(hui) 極大地增加一二線大城市的土地供應。

　　從(cong) 總體(ti) 上看，二線熱點城市的樓市發展前景已經超過了一線城市。一方麵，二線城市的人口增量空間更大，另一方麵，二線城市原有樓價(jia) 較一線城市要低很多。實際上，從(cong) 2015年以來的表現來看，二線熱點城市的房價(jia) 漲幅甚至超過了一線城市。這也符合近年來熱點二線城市經濟崛起的趨勢。

　　春江水暖鴨先知。今年以來，熱點二線城市的土地市場火爆，各大開發商鏖戰二線城市。中原地產(chan) 研究中心的統計數據顯示，50大城市合計在2019年前5月土地出讓1.59萬(wan) 億(yi) 元，同比2018年同期上漲了12.3%。其中，5月杭州土地出讓金收入266億(yi) 元，位列榜首。此外，今年以來，天津、武漢、蘇州、濟南、鄭州、福州等二線城市的土地市場表現也十分搶眼。

　　一線城市也不是沒有機會(hui) 。上述《任務》提出，超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心城區非核心功能，推動產(chan) 業(ye) 和人口向一小時交通圈地區擴散。也就是說，未來一線城市的重點在都市圈的發展上。

　　尤其是隨著北京、上海、深圳等大城市的軌道交通尤其是跨城地鐵、市域快軌的發展，將會(hui) 極大縮短周邊地區、鄰近板塊到大城市中心城區的時間，讓這些區域變成也可以變成人們(men) 常住的區域，從(cong) 而有利於(yu) 超大城市疏解中心城區人口，也可以帶動周邊區域發展。比如北京周邊的北三縣、保定等地，上海周邊的南通、嘉興(xing) 、昆山、太倉(cang) 等地，深圳周邊的惠州等，都將是未來樓市發展的重點。