上世紀80年代中國開放，在土地方麵急急引入香港經驗，解開了當時不準土地轉讓的曆史難題，也開啟以土地為(wei) 工業(ye) 化、城市化籌資的新路。說來蠻有意思的，從(cong) 那個(ge) 時候起，大陸、香港的地製如出一轍，不是“兩(liang) 製”，而是“一製”。

　　香港的“資本主義(yi) ”，怎麽(me) 那麽(me) 快就進入了大陸？十年前寫(xie) 《農(nong) 民收入是一連串事件》，涉及土地製度變遷，我對此有所討論。當時是這樣說的：“被叫做‘資本主義(yi) ’的經濟裏麵，香港是一個(ge) 例外。因為(wei) 是殖民地，香港的土地曾經全部歸英國女王所有。為(wei) 了在國王的土地上發展經濟，香港發明了一個(ge) ‘土地批租’製，由政府主事，讓工業(ye) 家、地產(chan) 批發商競標購買(mai) 一個(ge) 時期內(nei) 的土地使用權。政府‘批’出土地，得到收入；業(ye) 界得到清楚的、可以再度交易的土地使用權。”

　　其實沒有“發明”。鴉片戰爭(zheng) 之後，港島割讓給英國，於(yu) 是香港的土地就成了英國皇室財產(chan) ，與(yu) 其在英國本土的皇家土地一樣，都是Crown　land。請教過在英國任教的朋友，那裏的慣例，Crown　land也可按年期批租給民間。要注意，不是“斷賣”，而是“批租”。我的理解，這樣英國皇家既有銀子花銷，又不用背上“出賣祖業(ye) ”之罵名。隻是香港在遠東(dong) ，英國又要求香港“財政自立”，於(yu) 是香港Crown　land的批租權，就交給港英政府行使，租金所得也歸港府庫房。這樣，香港的Crown　land就被通稱為(wei) “官地”。

　　“官地”是公有土地的一個(ge) 類別。歐美不少資本主義(yi) 國家也有的，明確歸政府所有，所以也可以進一步明確為(wei) 歸聯邦、州或城市政府所有。香港的特別之處，在於(yu) 全部土地皆為(wei) “官地”。這是1843年《英皇製誥》宣布的。其實也不準確。因為(wei) 港島係割讓，但九龍的部分和新界卻是租借的，土地所有權當有不同。可是要殖民地當局“確權”，就沒有那麽(me) 多道理好講了：除了新界部分農(nong) 地為(wei) 村民所有，其他港地一律被宣布為(wei) “官地”。

　　“官地”之利用，當然以官意為(wei) 主導。先看年期，我看到的資料，1844-1848年間多為(wei) 一次批租75年，不可續約；1848年以後的50年，改為(wei) 一批999年；到了1898年，港英政府認識到租期過長不利於(yu) 政府分享土地升值的收益，代之以75年可再續租75年租約，並要求承租人在期滿後支付按新標準製定的土地租金。再後來，75年租期成為(wei) 標準租期，直至1997年香港回歸；但北九龍及新界土地，卻又以1898年7月1日起99年減最後3天批出。例外也總是有的，如中環花園道旁的聖約翰教堂的土地，就是英王贈與(yu) 聖公會(hui) 坎特伯雷大主教的，所以這幅土地屬“永業(ye) 權（Freehold）”，不同於(yu) 其他承租人的“租用業(ye) 權（Leasehold）”。

　　土地批租也不一定都有償(chang) 。通常，香港政府對公用事業(ye) 、學校、醫院、慈善機構、教堂、廟宇等，多以無償(chang) 方式批出土地；對於(yu) 不營利的公益用地，有時隻收取象征性地價(jia) 。對那些經濟效益不十分突出、但政府決(jue) 定支持發展的行業(ye) 與(yu) 企業(ye) ，也可免交地價(jia) 或以低於(yu) 市價(jia) 的官方優(you) 惠價(jia) 供地。至於(yu) 香港政府自己的辦公用地，則完全無償(chang) 。批租土地的方式，也是公開拍賣、招標或私下協議並舉(ju) 。這些“靈活性”如何掌控，完全由政府憑所有者身份來決(jue) 定，僅(jin) 受香港政製的約束。

　　最為(wei) 特別的地方，是香港之官地，即便已經批租給公司或個(ge) 人，且在約定租期之內(nei) ，但隻要官家“為(wei) 了公共利益”，便可以“收回”。為(wei) 此，香港法律專(zhuan) 門有《收回土地條例》，規定因衛生欠佳、不適合人居住或危害健康、或為(wei) 軍(jun) 事利用以及“為(wei) 行政長官會(hui) 同行政會(hui) 議決(jue) 定為(wei) 公共用途的任何類別用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途（resumption　for　a　pub-lic　purpose）”。政府收回官地，要給以“公正的補償(chang) ”。原租用業(ye) 主有異議，也可要求獨立的“土地審裁處”裁決(jue) 。但拒絕遷出者，政府可以“占用官地”的罪名起訴、強製執行。就是從(cong) 此扇窗口看進去，我才對用“合約理論”處理政府題材，從(cong) 根本上懷疑。

　　這樣，官地公有，所有權不買(mai) 賣、不出租，但政府可批租收益，並以最終所有者的身份主導土地利用契約的訂立和執行，就構成了香港地製的主要特色。十年前我的評論說，這是“資本主義(yi) 的一個(ge) 例外”，當不為(wei) 過。也正因為(wei) 是個(ge) 例外，所以才與(yu) 大陸的體(ti) 製一拍即合。這裏被高度市場化了的，僅(jin) 僅(jin) 是土地的使用權，至於(yu) 土地的國家所有權，連同政府主導土地利用的控製權，巋然不動。

　　很明白，這樣引進的港式土地批租製，不會(hui) 損害大陸的“社會(hui) 主義(yi) 土地公有製”。由於(yu) 法律禁止所有權層麵的買(mai) 賣、出租和轉讓，所以土地公有製沒有變，也永遠不會(hui) 變。新的變化隻發生在使用權層麵，且定下轉讓的年期，在期內(nei) 政府也可視需要“收回”（大陸叫“征用”）土地，到期更可以“收回土地連同其上蓋”！僅(jin) 此變化，政府就可以坐收土地出讓金，籌得大筆公共資本。這樣的好事，何樂(le) 而不為(wei) ？

　　引進容易，效果立見。不過，這一套是不是“有百利而無一害”？也不盡然。十年前我看到的，是下麵這一點：

　　“不料政府當‘地主’，也可以別出心裁。為(wei) 了獲得更多一點財政收入，香港政府特意控製土地的供應數量，旨在‘少批多得’。香港政府常常‘規劃’出一塊土地，因為(wei) 市場競價(jia) ‘不理想’而收回，待來日再批。看到被當地人稱為(wei) ‘石屎森林’的摩天大樓自天而降，你可不要以為(wei) 香港的土地資源已經耗盡。事實上，港九島上未開發的土地還有70%強！

　　“如此一來，我們(men) 東(dong) 方之珠的地價(jia) 就在全球稱王。是的，香港的稅法簡明而所得稅率很低，連弗裏德曼都說過值得美國學習(xi) 。但是，香港政府通過土地批租而征得的‘暗稅’，在資本主義(yi) 經濟裏舉(ju) 世無雙。香港要不是具有區域性的市場經濟製度（特別是金融製度）的競爭(zheng) 優(you) 勢，那樣天價(jia) 的土地市場無論如何是撐不住的。”

　　十年來，除了地價(jia) 房價(jia) 蒸蒸日上，香港經濟究竟還有多大的看頭？數來數去，還是那幾位老輩地產(chan) 商在那裏引領潮流，但見前浪、不見後浪。製造業(ye) 早就移師內(nei) 地去了，本地的“數碼革命”，出不來蘋果也出不來三星，最後能熟門熟路造就的，還是一座座地產(chan) 之“城”。

　　香港土地模式席卷大陸，“土地財政”外加“土地金融”，威不可擋。但是花團錦簇的繁榮之下，也露出事情還有另外的一麵。公有土地在政府主導下批租籌資，既然“兩(liang) 地一製”，那麽(me) 經濟邏輯也一致，引發的後果也相似。所幸大陸比香港大了好幾千倍，港式土地方麵的病灶由沿海轉到內(nei) 地，“發作時間”看來比較漫長。不幸之處也有的：國家幅員遼闊，多級政府體(ti) 係龐大，法製又薄弱，巨大的土地利益包圍政權、腐蝕官員，防不勝防。君不見，十年來幾乎所有的腐敗大案，皆與(yu) 土地有關(guan) ？為(wei) 反腐防腐，土地管製要搞到疊床架屋，土地政策更是變化多端，這在“原產(chan) 地”香港，反倒不多見。