5月25日，國土資源部和廣東(dong) 省政府批複的《深圳市土地管理製度改革總體(ti) 方案》（下稱《方案》）公布，深圳土地管理製度改革正式啟動。隨後，工業(ye) 用地自主開發、小產(chan) 權房確權等傳(chuan) 言不斷出現。深圳有關(guan) 部門負責人對中國證券報記者表示，近日社會(hui) 上針對深圳“土改”的各種傳(chuan) 言完全沒有依據，目前沒有具體(ti) 政策出台。

　　業(ye) 內(nei) 人士表示，土地管理製度改革的核心是理順利益關(guan) 係。在現有土地管理製度下，需要妥善處理政府和土地使用者的利益關(guan) 係。從(cong) 目前情況看，土地改革必然會(hui) 重塑利益格局，因此也會(hui) 帶來較大阻力。短期內(nei) ，深圳難以對小產(chan) 權房進行確權，也不存在確權時間表。法律專(zhuan) 家認為(wei) ，深圳“土改”由中央政府授權，深圳作為(wei) 經濟特區又有獨有的立法權，“土改”若想取得成功，並樹立示範效應，需要在“產(chan) 權立法”上尋求突破。

　　深天健樣本

　　廠房變住房收益或存變數

　　談到深圳“土改”，不得不說三年前就已啟動以土地二次利用為(wei) 重點的“城市更新”（舊城改造），但是目前成效並不明顯，現有土地管理體(ti) 製下利益分配不均或是其中的重要原因。

　　在深圳福田區的景田片區鱗次櫛比的高樓掩映下，竟然存在一片破舊的廠房。這裏緊鄰深圳著名的豪宅區域香蜜湖，周邊普通二手住宅的均價(jia) 已經逼近每平方米3萬(wan) 元，一些高端住宅的均價(jia) 更是超過每平方米6萬(wan) 元。破舊的廠房與(yu) 周邊的環境相比顯得格格不入。

　　這片廠房實際上就是天健工業(ye) 園，屬於(yu) 深圳市天健（集團）股份有限公司（深天健000090）。深天健在深圳經濟特區的根脈頗深，前身曾是深圳市政工程公司，1993年和其他5家國企合並重組為(wei) 深圳市天健（集團）股份有限公司，並於(yu) 1999年登陸深交所。深天健作為(wei) 老牌國企曾獲得多塊政府的劃撥用地，天健工業(ye) 園就是其中之一。

　　近年來隨著深圳城市的發展，天健工業(ye) 園所在景田片區已然是一派亞(ya) 熱帶現代都市氣象，但天健工業(ye) 園因為(wei) 工業(ye) 用地的性質，依舊保持著上世紀80年代的風貌。中國證券報記者在走訪天健工業(ye) 園時看到，園區的空地上胡亂(luan) 堆放著市政工程設備，低矮的廠房內(nei) 零星散落著幾家在此租用場地的小工廠。園區內(nei) 的活動板房竟然是深天健員工的固定居所。一位住戶表示，他是深天健的員工，全家已經在天健工業(ye) 園中的活動板房中住了多年。

　　今年2月，深圳市規劃和國土資源委員會(hui) 將天健工業(ye) 園納入《2012年深圳市城市更新單元計劃第一批計劃》，批準天健工業(ye) 園的更新方向為(wei) 居住等功能，這意味著天健工業(ye) 園的土地性質終於(yu) 得以改變。然而，深天健對於(yu) 天健工業(ye) 園的更新似乎並不積極。天健工業(ye) 園確權從(cong) 2009年就已啟動，到今年納入更新計劃已是一拖再拖。原因在於(yu) ，處於(yu) 破舊廠房狀態的天健工業(ye) 園每年能夠為(wei) 深天健實現將近2000萬(wan) 元的租金收益。而納入城市更新計劃後，深天健需要補交可觀的地價(jia) ，天健工業(ye) 園的更新能夠為(wei) 深天健帶來多少利潤存在諸多不確定因素。

　　根據現行的《深圳市城市更新辦法》，拆除重建類的工業(ye) 區升級改造項目升級改造為(wei) 住宅、辦公、商業(ye) 等經營性用途的，增加建築麵積的部分，以市場評估地價(jia) 標準計算應繳納的地價(jia) 。“天健工業(ye) 園很可能需要交納巨額地價(jia) ，最終導致深天健在這一改造項目中隻能獲取微薄的收益，但資本市場反應卻很大，股價(jia) 出現大幅波動，投資者可能過於(yu) 樂(le) 觀。”深天健一位高級管理人員對中國證券報記者表示。

　　“深天健可能並不期待對天健工業(ye) 園進行改造。目前天健工業(ye) 園每年為(wei) 公司貢獻的租金收入數千萬(wan) 元，是一筆來得非常輕鬆的收益。”一位深圳地產(chan) 人士表示。

　　然而，《方案》顯示，深圳將“創新土地二次開發利用機製”，探索在城市重點發展區域建立以存量土地為(wei) 主，以結構優(you) 化、功能提升、利益共享為(wei) 目標的整體(ti) 開發模式。同時還提出“促進政府職能轉變”。業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，土地管理製度改革的構想與(yu) 類似於(yu) 深天健這種利益相關(guan) 者的心理預期存在較大差距，這種差距或許也會(hui) 成為(wei) 深圳土地改革的阻力。一位深圳地產(chan) 人士表示：“深圳‘土改’能否順利推行的關(guan) 鍵在於(yu) 各個(ge) 相關(guan) 方能否利益共享，而不是像目前這樣政府永遠是最大的獲利者。”

　　位於(yu) 深圳景田的天健工業(ye) 園即將拆除重建。該地塊能為(wei) 深天健帶來多大收益，仍充滿變數。 本報記者 張昊 攝

　　傳(chuan) 言不靠譜

　　小產(chan) 權房確權短期難啟動

　　小產(chan) 權房是深圳“土改”另一個(ge) 熱點話題。位於(yu) 深圳布吉的小產(chan) 權房樓盤玉嶺花園，由數位“開發商”合作開發。盡管有媒體(ti) 對小產(chan) 權房確權表示樂(le) 觀，但是玉嶺花園的業(ye) 主們(men) 並沒有同樣的預期。玉嶺花園自2009年開盤，至今仍未全部售出。一位玉嶺花園的中介稱，玉嶺花園聚集著大量的炒房客，近期多位炒房客選擇出貨，玉嶺花園的平均成交價(jia) 格也出現了下調，類似情況在深圳多個(ge) 小產(chan) 權樓盤出現。一位玉嶺花園的業(ye) 主預計：“政府最多給小產(chan) 權房一個(ge) 類似於(yu) 保障房的名分，發給產(chan) 權證是不可能的。”

　　近期，多家媒體(ti) 圍繞著深圳的小產(chan) 權房對《方案》不斷展開“解讀”，甚至出現“深圳小產(chan) 權房近期有望確權”等說法。對此，深圳市規劃國土委秘書(shu) 處副處長李家寶對中國證券報記者明確表示，以上說法均屬猜測，並且十分“不靠譜”。“總體(ti) 方案並不是一個(ge) 細則，很多事項需要在實踐中試點和摸索。《方案》才批複，這麽(me) 短的時間，我們(men) 都不知道未來深圳的小產(chan) 權房將如何處理，媒體(ti) 的解讀過於(yu) 超前。”

　　包括地產(chan) 人士、律師在內(nei) 的多位相關(guan) 人士都對中國證券報記者表示，短時間內(nei) 對深圳小產(chan) 權房進行確權並不現實。深圳中圳律師事務所律師劉子孺表示，小產(chan) 權房處於(yu) 目前土地管理的灰色地帶，而城鄉(xiang) 二元土地製度實際上是目前房地產(chan) 市場的製度基礎。“如果為(wei) 小產(chan) 權房進行確權，將對房地產(chan) 市場造成巨大影響，也會(hui) 對尚未開發的集體(ti) 土地傳(chuan) 達不正確的信號，引發違法建築的搶建潮。”劉子孺說。

　　雖然深圳相關(guan) 部門尚未對外透露小產(chan) 權房清理試點的改革方向，但有業(ye) 內(nei) 人士表示既然短期內(nei) 確權無望，將小產(chan) 權房納入政府管理是一個(ge) 更可行的方向。深圳市規劃國土委曾表示，“十二五”期間將“探索通過整體(ti) 租賃城中村住房的方式籌集保障性住房房源，發揮城中村住房在住房保障中的積極作用”。

　　劉子孺認為(wei) ，與(yu) 其猜測未來是否會(hui) 對小產(chan) 權房進行確權，不如在《方案》的框架內(nei) 探討如何通過土地管理製度的優(you) 化，從(cong) 根源上避免小產(chan) 權房繼續滋生。在現行的土地管理製度下，農(nong) 村集體(ti) 土地使用權不能出讓、轉讓、出租，更不能向政府申請規劃，是一種被限製的物權。而遠低於(yu) 市場價(jia) 格的征地補償(chang) 顯然不能滿足農(nong) 民的利益訴求。在深圳這樣一個(ge) 城市，通過隱性市場實現土地的市場價(jia) 值有一定的必然性。因此深圳土地管理製度改革能夠為(wei) 其他城市清理小產(chan) 權房提供的借鑒，很可能是對現有農(nong) 村集體(ti) 土地產(chan) 權立法嚐試。

　　在《方案》中，不難發現深圳市對產(chan) 權立法尋求突破的意願。《方案》明確提出，要充分發揮經濟特區的立法權優(you) 勢，有序推進土地產(chan) 權、市場配置、存量土地管理、不動產(chan) 統一登記等方麵的立法活動。《方案》提出，土地管理製度改革的有關(guan) 內(nei) 容超出國家法律和政策有關(guan) 規定的，由深圳市政府依法定程序報請審批。

　　農(nong) 民利益訴求得不到滿足是小產(chan) 權房出現的重要原因，《方案》中也表示將充分發揮市場在土地資源配置中的基礎性作用，健全土地收益分配調解機製。《方案》甚至提出要創新土地資產(chan) 資本運作機製，在條件成熟時推行土地資產(chan) 證券化。劉子孺稱：“如果集體(ti) 土地通過金融手段入市，而不是通過目前的征地方式入市，將有效減少小產(chan) 權房的建設動機。”

　　兼顧多方利益

　　借鑒香港經驗完善管理製度

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，與(yu) 深圳毗鄰的香港，土地管理製度與(yu) 內(nei) 地有相似之處，但香港不僅(jin) 能確保不斷有新增土地供應，也沒有出現如此多的違法建築，深圳或許可以從(cong) 中得到一些借鑒。

　　香港美聯物業(ye) 首席分析師劉嘉輝對中國證券報記者介紹，雖然香港土地並不像內(nei) 地一樣屬於(yu) 公有，但是香港在規劃、執法等方麵的經驗可供深圳借鑒。在香港，開發商從(cong) 農(nong) 民手中直接收購農(nong) 業(ye) 用地，之後向政府補交地價(jia) 以更改土地性質，這一更加市場化的做法兼顧了農(nong) 民和政府的利益。

　　同時，並不是所有從(cong) 農(nong) 民手中收購土地的開發商都能順利開發房地產(chan) 項目。香港政府對於(yu) 土地有著嚴(yan) 格的規劃，農(nong) 業(ye) 用地轉為(wei) 住宅用地除需交納一定的地價(jia) 款外，還需通過多個(ge) 政府部門的評估和審核，很多開發商多年前收購的農(nong) 業(ye) 用地因為(wei) 沒有通過規劃審批，至今荒棄在手中。“並不是交了錢香港政府就會(hui) 批準規劃”。

　　對於(yu) 違法建築，香港政府也並不手軟，多數都會(hui) 被強製拆除，而不是像內(nei) 地個(ge) 別地方政府疏於(yu) 對小產(chan) 權房等違法建築的監管。“內(nei) 地在土地管理上還需要進一步完善法製環境。”劉嘉輝說。