“城中村”“村中城”問題，全國哪個(ge) 城市都有，但深圳更加突出。深圳想真正把這塊土地從(cong) 實質上的二元結構統一為(wei) 事實上的一元結構，實現過程可能不會(hui) 很順利。

　　祖祖輩輩生活在這塊土地上、占深圳市人口3%的百姓，他們(men) 是“先民”，是這塊土地資源事實上的所有者，不可能輕易接受產(chan) 權改變。法律上雖然2004年即宣布為(wei) 國有，但還有許多細節未能厘清。

　　一個(ge) 最關(guan) 鍵的問題是將土地收歸國有應付出的補償(chang) 。當初有的地塊有補償(chang) ，有的沒有，有的補償(chang) 是按當年水平，標準確定後卻未執行，隨時間推移，土地一再升值，當年標準已遠遠不足，不能為(wei) 原住民所接受。

　　從(cong) 根本上說，這關(guan) 乎製度的頂層設計。從(cong) 憲法層次來觀察，1982年《憲法》宣布所有城市土地是國有土地，這意味著隻要進入了城市規劃圈，農(nong) 村集體(ti) 土地就理應國有，而征用集體(ti) 土地導致產(chan) 權的變更又無法給予合理補償(chang) ，這是矛盾之源。

　　中共十七屆三中全會(hui) 提出過一個(ge) 原則，即征收集體(ti) 土地應區分公益性和經營性的用途，唯公益性土地可以征用。新的問題是，如果把這個(ge) 原則變為(wei) 法律原則，那它跟1982年的《憲法》規定存在衝(chong) 突，因為(wei) 城市擴張當中土地不但包括公益性土地，更包括商業(ye) 性土地，而城市土地市場隻有一個(ge) 。

　　其實，不少城市都回避了上述的問題，在規劃範圍內(nei) 用建成區和非建成區來區分國有土地和集體(ti) 土地。但既然深圳把問題擺上了台麵，就要把文章繼續做下去。解決(jue) 問題的核心是如何在各種利益當中找到平衡的機製。

　　深圳采取了所謂“創新型確權”的做法來區別於(yu) “傳(chuan) 統確權”。我理解，這是在確定土地所有權歸國有的前提下，建立一個(ge) 和原住民分享土地收益的機製，這有可能真正是一個(ge) 製度創新的辦法，在目前的情況下政府如何選擇仍存在多種可能。

　　從(cong) 目前的產(chan) 權結構上來看，需要為(wei) 所有權已經屬於(yu) 國有的土地上原住民的使用權、收益權搭建一個(ge) 交易市場進行流轉。這個(ge) 平台要運轉，有幾種選擇：第一，在市場原則之下進行賠償(chang) ，為(wei) 此不妨允許農(nong) 民的土地權按市場價(jia) 進行交易，同時以稅收方式對增值收益進行二次分配。第二，目前在北京、深圳等大城市周邊難免有不少農(nong) 民並不願意轉讓土地，既如此，在符合現有城市規劃的前提下，為(wei) 何不能讓他當業(ye) 主發展城市？隻要設計、規劃等滿足公共管理的所有條件都能達到，不妨允許原住民長期享有其土地權利，剩下的問題就是政府如何通過征稅來實現收益分享。