——以日韓經驗為(wei) 鑒探討中國房地產(chan) 政策的困境與(yu) 出路（下篇）

　　上篇文章集中剖析了中國和日韓在房地產(chan) 政策的“需求管理”層麵的不同，尤其是它們(men) 相關(guan) 的稅收製度和住房金融製度的安排對中國的啟示。本篇主要圍繞日韓房市中兩(liang) 個(ge) 重要的概念，一個(ge) 是住宅用地的“非營利性”，另一個(ge) 是“土地增值收益的社會(hui) 共享”，並與(yu) 中國當下的房地產(chan) 政策作了對比。在此基礎上，探討了日本是如何保證保障法分配的公平公正，中國“小產(chan) 權房”的解困之路，以及對外來人口，日韓如何在事前規劃納入並以之降低城市化成本的。誠如華生教授所言，中國的城市化道路和房地產(chan) 政策，不是小修小補的問題，而是要整體(ti) 反思，改弦易轍。中日韓三國人口資源秉賦、發展道路非常相近，它們(men) 跳過中等收入陷阱、順利實現城市化、現代化，同時又保持貧富差距很小的成功經驗，值得中國借

　　日韓的土地增值收益社會(hui) 共享理念

　　南方都市報：上篇我們(men) 比較了中國和日韓在需求管理上的做法的不同，但在供給方麵，兩(liang) 者差異也是巨大。中國是把土地作為(wei) “第二財政”，日韓樹立的則是城市化過程中土地增值收益社會(hui) 共享的理念。

　　華生：房價(jia) 的本質是地價(jia) ，房子建好後就開始貶值，增值的是土地。在供給方麵，就是住宅用地的管理上，日韓的基本核心思路是基本普通住宅是國民的基本權利，因此任何人在土地上不能營利。政府不能，開發商也不能在土地上賺錢。

　　政府之所以強力介入土地市場，是因為(wei) 土地具有兩(liang) 個(ge) 特性，一個(ge) 是壟斷性的，另一個(ge) 是有外部性。每一塊土地都是有地理壟斷性的，其他地方的土地再多，也替代不了北京三環、四環的地。大山裏的一塊地不值錢，城市的地為(wei) 什麽(me) 值錢，城市這塊地可能是不毛之地，但是周圍有各種交通道路，有文化設施等。經濟學的基本原理告訴我們(men) ，任何東(dong) 西有壟斷，有外部性，這個(ge) 時候市場就失靈了。

　　在城市化加速期中的住宅供給，完全取決(jue) 於(yu) 土地改變用途的供給和建築的規劃許可。而這二者在世界各主要國家都不是由市場決(jue) 定而是由政府決(jue) 定的。同時，轉為(wei) 城市住宅用土地的價(jia) 值完全取決(jue) 於(yu) 規劃和道路、學校、醫院等基礎設施的環境外部性，而與(yu) 土地本身的自然屬性無關(guan) 。由於(yu) 土地不可再生性與(yu) 地理壟斷性和環境外部性造成完全的市場失敗，即使在日韓的土地私有製條件下，土地開發的收益除保證原土地產(chan) 權或使用權人生活、生計不受影響外，並不能聽任市場分配而應當收歸社會(hui) 所有。而我國土地增值收益主要為(wei) 地方政府、開發商、部分城郊農(nong) 民和多套房囤積者所獲取，以致普通工薪階層特別是外來移居就業(ye) 者隻能在高房價(jia) 麵前無奈絕望。兩(liang) 者截然不同。

　　南方都市報：它們(men) 是怎麽(me) 做的？

　　華生：它們(men) 是堅決(jue) 卡住土地不能營利。土地不能營利以後，就把城市化的成本大幅度地降下來了。隻是保證農(nong) 民的生計能夠繼續，但是也不能借機得暴利。農(nong) 民原來的住宅或土地，如果是在城市周邊，轉成城市住宅用地時，可以等麵積換地，但一出售變現就要交重稅，農(nong) 地除少量作為(wei) 失地農(nong) 民生計的公租房用地外，全部按照農(nong) 業(ye) 的土地價(jia) 格征用，不能按照城市用地算錢，這個(ge) 日本韓國非常明確。

　　1964年，日本由經濟發展為(wei) 主轉向社會(hui) 綜合發展的國策轉換時，國會(hui) 確立了私有土地亦具有公益性質，目的是使大多數家庭能夠擁有或住上普通住房，以分享財富的增長。

　　日本政府成立了非營利的住宅公團，從(cong) 事新城區整體(ti) 開發、公共設施建設、商品住宅用地供給，並進行工業(ye) 區附加生活區的整體(ti) 開發———工業(ye) 團地。70年代又專(zhuan) 門成立宅地開發公團，其主業(ye) 是商品住宅用地及關(guan) 聯土地開發，開發後平價(jia) 供應商品住宅建設用地，不進行房屋建設但負責建設連接住宅用地與(yu) 城市中心區的軌道交通。

　　1964年又規定，今後所有新城區的開發必須全部由地方政府的公共社團和公益單位實施。這一點有些類似我國自2004年起的地方政府壟斷土地一級市場征用開發。但根本的不同點在於(yu) ，地方政府不能由此在住宅用地上獲利。它的法律規定，用於(yu) 非經營性業(ye) 務和住宅建設平整後的住宅用地價(jia) 格決(jue) 定方式為(wei) ：土地的取得價(jia) 格加上均攤費用，即除攤入在該土地的基礎設施建設的成本外，政府下屬公團不得營利。

　　全世界都有土地用途管製，土地原來是農(nong) 業(ye) 用地，當要轉換為(wei) 商業(ye) 或者工業(ye) 或者住宅用地時，其價(jia) 格的上升所帶來的增值收益是要歸社會(hui) 所有。而中國的情況是，在大型工程用地和一些郊外工業(ye) 開發區，農(nong) 民沒有談判能力的，土地被低價(jia) 拿跑了，也導致了各類惡性事件不斷發生。而在城市周邊地區的農(nong) 民，有談判能力的，就漫天要價(jia) ，變成了巨富。這都是對財產(chan) 不公平的再分配。

　　日韓是如何公平補償(chang) 被征地者的

　　南方都市報：那它們(men) 在征地過程中，怎麽(me) 保證被征地者的公平補償(chang) ，以及生計不受影響？

　　華生：基於(yu) 財產(chan) 權的保護和土地價(jia) 值的社會(hui) 性和外部性的認識，日本對失地農(nong) 戶既不是也不能廉價(jia) 剝奪，也不是任憑和遷就農(nong) 戶的漫天要價(jia) 。根據相關(guan) 法規，失去土地的農(nong) 民首先可以獲得與(yu) 其宅地及地麵建築物等價(jia) 的貨幣補償(chang) ，並優(you) 先獲得經公團開發後的平價(jia) 住宅用地的權利。同時，農(nong) 戶還可獲得農(nong) 地按原農(nong) 業(ye) 用途的土地價(jia) 格補償(chang) ，並使用這個(ge) 補償(chang) 款和低息信貸支持購買(mai) 一定的平價(jia) 住宅用地，按照規劃建成商品出租房出租。這樣失地農(nong) 民不僅(jin) 有了住宅用地和住房，還保證了失去可耕種農(nong) 地後的長期經濟生活來源。

　　不過，農(nong) 戶的補償(chang) 在國家給予的一定減免額之外，仍然要照章交納高額累進的個(ge) 人所得稅。同時，購買(mai) 的非自住部分住宅用地在今後出讓時，政府下屬公團有按原價(jia) 優(you) 先回購的權利。而中國現在安置房、保障房，一家分個(ge) 五六套可以作為(wei) 商品房出售，卻都是不交稅的。

　　這樣，由於(yu) 農(nong) 民的土地財產(chan) 補償(chang) 被控製在一個(ge) 合理的區間裏，整理和從(cong) 事一級土地開發的公團為(wei) 非營利組織，除基礎設施建設和整理費用外不得在土地上加價(jia) ，而中標建設住宅的房產(chan) 商也根本不能改變地價(jia) ，房地產(chan) 商才會(hui) 真正回歸承建商，圍繞建築設計、環境營造和房屋質量進行競爭(zheng) ，而住宅土地的價(jia) 格就不可能很高。從(cong) 而新建住宅的價(jia) 格也就沒有拔高的空間。這就使得住宅土地資源和增值收益比較均等地分布在原土地權利人即農(nong) 戶和購買(mai) 普通住房的市民與(yu) 租房者手中。

　　南方都市報：它們(men) 政府的角色與(yu) 中國不同，是中立的。

　　華生：對，中立的，隻負責平整土地，平整完了之後平價(jia) 供地。日韓的最大經驗就是土地價(jia) 格透明製，房與(yu) 地分開。房有房價(jia) ，地有地價(jia) 。所以日韓居民買(mai) 房子的時候都有兩(liang) 個(ge) 證，一個(ge) 是土地證，一個(ge) 是房產(chan) 證。在這點上，西方國家也同樣如此。西方國家在評估房產(chan) 稅的時候，也是分成房地兩(liang) 個(ge) 不同的價(jia) 格。而中國最大的問題是沒有把土地價(jia) 格跟房子價(jia) 格分開來。

　　地價(jia) 透明之後，消費者的權益也就起來了。為(wei) 什麽(me) ？因為(wei) 土地價(jia) 格透明，房地產(chan) 商不好賺錢。隻能在設計蓋房子上賺錢。房地產(chan) 商競爭(zheng) 是怎麽(me) 建造出質量更好的房子來。所以，日韓住宅公團把地平好了之後，有時購房者是先把土地款付了，然後開發商把房子建了再付建房費。這個(ge) 就是中國有段時間曾鼓噪過的民眾(zhong) 買(mai) 塊地來合作建房。但中國合作建房，消費者是分散的，同時政府要賺錢，它不會(hui) 平價(jia) 把土地先賣給購房者。日韓是專(zhuan) 業(ye) 化生產(chan) ，但地價(jia) 歸地價(jia) ，房價(jia) 歸房價(jia) 。房價(jia) 地價(jia) 一分開，地價(jia) 一透明，其中的貓膩就都藏不住了。現在中國要房地產(chan) 商公布建造成本，扯不清，因為(wei) 地價(jia) 也包含在其中。房地產(chan) 商也跟著哭窮，說是地價(jia) 推高了房價(jia) ，他們(men) 要交多高多少項的費用等。如果土地價(jia) 格透明製，消費者就可以維權了。同時，地產(chan) 商的囤地也沒有用了，因為(wei) 地價(jia) 多少在那擺著，土地要升值了，必須要交高額的稅。你想，如果中國的住宅樓規劃出來以後，土地中心先按成本價(jia) 把地賣給購房者，土地中心不用開發商，資金就回流了，開發商隻剩下蓋房子的話，房價(jia) 往哪兒(er) 亂(luan) 升？因此，房、地價(jia) 分離是理順中國房地產(chan) 市場的一個(ge) 鑰匙。

　　南方都市報：中國是地方政府在一級市場上拿地，在二級市場上招拍掛，從(cong) 中賺取差價(jia) ，土地的買(mai) 賣成了地方政府的“第二財政”。

　　華生：土地財政，在土地買(mai) 賣中的營利性是中國房地產(chan) 的亂(luan) 源。在2004年以前，開發類土地獲取采用的是現在一些人推崇的市場化方式。即在城市規劃範圍內(nei) ，由開發商分別與(yu) 城市土地使用權人或城郊農(nong) 村集體(ti) 土地的掌控者談判，達成協議後，向城市規劃和國土部門申請土地變性。其中由開發商一方麵直接支付補償(chang) 給原土地所有或使用權人，一方麵為(wei) 土地改變性質向政府上交定額土地出讓金，取得土地開發權。

　　這種方式造成了兩(liang) 個(ge) 問題：一是開發商為(wei) 了低價(jia) 取得土地，采用種種方法搞定城市工廠等單位和農(nong) 村集體(ti) 組織負責人，再去攻關(guan) 城市規劃部門取得許可。電影《瘋狂的石頭》對此有過經典的講述。而許多有權勢門路的人更是利用各種關(guan) 係低價(jia) 批取土地，牟取暴利，造成賄賂盛行和開發土地取得的大量尋租不公現象。二是部分開發商低價(jia) 獲取、囤積大量土地，牟取暴利。在一些地方，甚至地方公益和公共設施用地，政府竟然反過來要從(cong) 開發商手中購買(mai) 。部分開發商囤積的協議轉讓土地，已經坐地升值幾億(yi) 幾十億(yi) 乃至幾百億(yi) ，但仍可輕易地搞定關(guan) 係，把土地至今未開發完畢的責任推給政府相關(guan) 部門單位。2004年推出的城市住宅和商業(ye) 開發土地一律要走招、拍、掛程序的政策，本來是遏製腐敗、製止開發土地分配不公的積極舉(ju) 措。但在住宅用地實行招拍掛後，很快使各地方政府嚐到甜頭，並迅速成為(wei) 一些大都市和發達地區地方政府的重要財源。這樣，地方政府對土地財政不斷加深的依賴和與(yu) 開發商相互依存的分肥關(guan) 係，又成為(wei) 輿論抨擊的靶子。

　　土地拍賣跟出讓，表麵上看，地方政府有一大筆收入，但其中在土地的平整和拆遷過程中，要拿出一部分補償(chang) 被拆遷者。另外，政府還不得不負擔大量的基礎設施建設，所得並沒有想象中的那麽(me) 多。同時還因此成了眾(zhong) 矢之的，喪(sang) 失了地方政府的公信力，很多官員也因此落馬，得不償(chang) 失。改過來的辦法，就是要把土地財政收入變成稅收收入。少了賣地收入，但多了房地產(chan) 稅，在住房的交易、繼承、保有環節增稅，以及對於(yu) 超過一定標準的房產(chan) 麵積，別墅等高檔住宅以及商業(ye) 用地裏征收。同時，要對商業(ye) 開發用地以及工業(ye) 用地征稅。現在中國對於(yu) 商業(ye) 用地占用稅是微乎其微，而開發區的土地更是濫用，因為(wei) 便宜，占用稅近乎於(yu) 無。有了土地占用稅，並成為(wei) 地方政府財政的主要來源，這樣不管用什麽(me) 地，都要交稅，土地就會(hui) 大量地解放出來。而地價(jia) 鎖死以後，開發商的動力下降了。原來拚命公關(guan) ，塞錢，為(wei) 了搞規劃，多蓋一層就白賺了。地價(jia) 一旦透明了以後，腐敗大大減少，也保護了幹部。政府中立，公信力也就可以建起來了。

　　中國“小產(chan) 權房”的解困之道

　　南方都市報：上篇我們(men) 也聊過，這塊的稅收中國壓根就沒有建立起來，房產(chan) 稅對需求管理的調控作用，對收入差距的調整作用，根本沒有發揮。盡管上海、重慶做了一些試點，但力度很輕。一個(ge) 很重要的原因，恐怕是現在的政策製定者本身多是擁有多套住房的官員、富人或“城裏人”，是一個(ge) “刀不能削自己的把”的問題。

　　華生：現在這個(ge) 局麵怎麽(me) 能走下去？矛盾越來越大，政府方麵壓力也越來越大，社會(hui) 也越來越不穩定。大家隻是不知道怎麽(me) 才能走出去。沒路可走不行。現在日韓提供了經驗，可以解套，也可以操作，在這個(ge) 情況下，把道理說清楚了，逼到一個(ge) 份上，就會(hui) 走上這條路，需要的是一個(ge) 決(jue) 心。

　　南方都市報：“土地財政”產(chan) 生的根源，地方政府的說法是分稅製後，地方政府的財權與(yu) 事權不匹配。

　　華生：首先，這是地方政府的一個(ge) 借口。地方政府錢不夠花這個(ge) 理由顯然是站不住腳的。從(cong) 收入的角度來看的，大概是五五開，中央政府收入是占52%，地方政府占48%.但從(cong) 支出看，大概是二八開，80%的錢是地方在花，20%的錢是中央在花。隻是中央把這些錢先收上來，再通過轉移支付的方式給地方政府。當然轉移支付的方式存在不少問題，但不能說地方政府隻辦事，而沒有錢花，實際上80%的錢是地方政府花的。

　　以改革分稅製度來解決(jue) 地方財力不足的問題，實際上也偏離了解決(jue) 問題的正確思路。因為(wei) 賣地收入最多的並不是貧困地區，而是最富裕、土地價(jia) 格最高的一線和熱點城市。這也完全沒有正麵回答住宅用地的供給問題。現在媒體(ti) 和學界一哄而起，認為(wei) 打破地方政府對土地的壟斷，最好辦法是允許農(nong) 村的集體(ti) 建設用地直接入市。政府文件和試點已經朝這個(ge) 方向移動。但農(nong) 村集體(ti) 建設用地主要是農(nong) 民的宅基地，它們(men) 分散在農(nong) 用地當中，並不能單獨進行城市化建設。如果把因城市化擴張占用的農(nong) 村土地的全部增值收益給城郊農(nong) 民，給了“釘子戶”，而大部分進程務工的農(nong) 民並沒有得到好處，這不僅(jin) 在總體(ti) 上帶來另一種的嚴(yan) 重分配不公問題，也不能降低城市化的成本。因為(wei) 城市化主要是非郊區農(nong) 民向城市的轉移。同時，由於(yu) 獲利的郊區農(nong) 民並不會(hui) 去承擔城市基礎設施建設的費用，這還會(hui) 進一步推升城市化及城市住宅的成本。

　　南方都市報：這就是“小產(chan) 權房”的問題。

　　華生：眾(zhong) 多城郊農(nong) 村集體(ti) 也利用農(nong) 村建設用地、未利用地乃至農(nong) 地，建造住宅或別墅區出售，被稱為(wei) “小產(chan) 權房”，規模巨大，法不責眾(zhong) 。和城郊農(nong) 民為(wei) 自己索取更大補償(chang) 的違建房一樣，因利益太大，雖然政府三令五申，但令不行禁不止，違建、搶建層出不窮、越演越烈。由於(yu) 量大麵廣，對農(nong) 村的小產(chan) 權房和農(nong) 民違建，政府雖不予承認和竭力封堵其發展，但對已建者往往采取默認態度。學界也有很大呼聲讓其合法化。但合法化是中國從(cong) 今就放棄用途和規劃控製，允許農(nong) 民可以自行開發土地，轉變用途，還是來一個(ge) 新一輪的“過去承認，今後不許”的舊遊戲，並沒有人能給出回答。所以目前政府事實上是采取鴕鳥政策，撐死膽大的，餓死膽小的，混著往下走。一些學者和媒體(ti) 對地方政府的聲討，對小產(chan) 權房“合法化”的支持，這種表麵上的幫忙，看似熱鬧，其實有害無益。

　　南方都市報：按照目前的邏輯，似乎是死路一條，該怎麽(me) 解決(jue) ？

　　華生：還是日韓的經驗，土地成本透明。對於(yu) 購買(mai) “小產(chan) 權房”者，如果屬第一套住房，而且麵積沒有超標，可以合法化。本來這種購房者，是可以去申請保障房，既然你先用“小產(chan) 權房”解決(jue) 了住房問題，那就不予追究。但所有超標的，若住房麵積超標，或有一套房子，又買(mai) 了一套別墅，對不起，所有的稅收都要交。這樣大量的人就會(hui) 把小產(chan) 權房賣出去。這樣的政策一視同仁，任何人都沒話講。而對於(yu) 建造“小產(chan) 權房”出售的農(nong) 民也采取這個(ge) 辦法，對增值的部分要征收很高的稅率。日韓法律規定，未登記的財產(chan) ，轉讓交易時要上交75%的稅。因為(wei) 現在的“小產(chan) 權房”都是未登記財產(chan) ，是不合法財產(chan) 。要合法可以，就是交稅。

　　南方都市報：這裏麵有對“產(chan) 權”本身的理解問題。很多人認為(wei) ，農(nong) 村集體(ti) 建設用地，本身應該是歸農(nong) 民私有。因此，在上麵建房出售，當然應該合法化，土地性質變更帶來的增值自然應該歸農(nong) 民所有。

　　華生：日韓的法律規定得很清楚，土地是國家不可再生的資源，它的收益應該歸社會(hui) 所有。這是土地私有的資本主義(yi) 國家。經濟學上的根據就是在於(yu) 土地資源的壟斷性和外部性。即使在歐美國家，土地都是私有的，但是你想搭一個(ge) 棚子沒有得到規劃許可也是不允許的，因為(wei) 你搭了棚子影響了鄰居。影響了人家的觀瞻。舉(ju) 個(ge) 極端點的例子，我在英國臨(lin) 街的房子，玻璃被小偷進來時打破了，我想換一塊一般的玻璃都不行，一定要換和原來一樣的。日本憲法裏說，個(ge) 人的財產(chan) 是自己的權利，但是為(wei) 了公眾(zhong) 利益可以改變。所有國家都是這樣，中國把土地產(chan) 權絕對化了。“合法化”是什麽(me) 意思？是說以後農(nong) 民在自己的地上想蓋房就蓋房嗎？全世界都沒有，世界各地都有土地用途管製和建築規劃管製。我們(men) 有些學者從(cong) 西方回來大講土地私有化，說要允許農(nong) 民自己改變土地用途，這是蒙人，因為(wei) 在西方的私有土地上也不行。

　　日韓怎樣保證保障房分配上的公平公正

　　南方都市報：上麵我們(men) 聊了在土地供給上，日韓在製度安排上是如何保障土地的非營利性以及土地增值收益歸社會(hui) 所有。而在住房分配上，日韓是如何做到公平公正的？

　　華生：在日本，公營住宅指由公共財政或國有資金興(xing) 建或補貼的，以低於(yu) 市場同類房屋的價(jia) 格水平，麵向中等及中等以下家庭出租或出售的住宅。它是日本解決(jue) 城市化進程中住房問題的重要輔助手段。

　　日本的住房政策為(wei) 鼓勵個(ge) 人購買(mai) 價(jia) 格已受到很大壓製的普通商品住宅，但其公營住宅同樣發達。上世紀60年代到70年代的20年中、日本利用國有空地、丘陵地、山坡地興(xing) 建公營住宅。新建公營住宅的麵積占當時全國新竣工住宅麵積的15%左右。公營住宅的租金價(jia) 格，基本設定在周邊同等住宅租金水平的1/3；周邊無出租住宅的，租金價(jia) 格一般設定為(wei) 大學畢業(ye) 新生平均工資的10%.2008年底，日本全國仍有8.9%的家庭居住在公營住宅中。

　　日本的公營住宅，主要分為(wei) 公團住宅和公社住宅兩(liang) 大類。其中公團住宅主要建設在城區（甚至有部分在城市中心），麵對中等及中低收入家庭。60年代中期，日本的中產(chan) 階級迅速擴大，而商業(ye) 住宅的供應速度遠遠趕不上總需求量，房價(jia) 麵臨(lin) 巨大上漲壓力。為(wei) 避免出現一旦購房後，這個(ge) 階層的生活質量嚴(yan) 重下降，政府為(wei) 持幣待購的中產(chan) 階級建設住房，出租或銷售。公團房的主要作用是緩解商品房供給不足。主要房型為(wei) 兩(liang) 室一廳，有部分三室一廳，設計的使用麵積為(wei) ：成人平均20平方米、兒(er) 童人均10平方米，使用麵積60平方米左右的房型為(wei) 公團房的主力戶型，類似麵積嚴(yan) 格受限後的我國經濟適用房。公團房的租金最高為(wei) 家庭平均月收入的1/3，並嚴(yan) 禁轉租、分租。為(wei) 保證公團出租房的流轉性，公團出租房的房租根據入住者的家庭收入定價(jia) 。同一棟公團住宅中的住戶房型、麵積一樣，租金可能不同。

　　南方都市報：有點類似中國的“經濟適用房”。

　　華生：對。出租型公團房是公團房的主要形式，進入70年代，允許中簽者購買(mai) 占了絕大多數。日本可以購買(mai) 的公團房類似我國的國有單位福利房、經濟適用房和限價(jia) 房這類保障房。但在製度設計和管理上和我國財政或國有資金補貼的保障房截然不同。首先是麵積嚴(yan) 格受限，全部為(wei) 小戶型。其次申請人必須是無房戶或居住極窘迫戶，因此主要麵向移居人口。再次是日本公團房必須統一參加搖號，沒有身份限製和特權，完全公平。不像我國單位政策房僅(jin) 僅(jin) 是一部分人的特殊權利和福利，經濟適用房和限價(jia) 房僅(jin) 麵向戶籍人口。最後是封閉運行，不得出租，不能自行轉為(wei) 商品房，即不可能因為(wei) 搖到公團房日後獲利。根據公團房特別回購條款的規定，除非公團放棄回購，公團房不得轉賣給第三方。公團房回購的價(jia) 格原則上按對等償(chang) 付法，即原購買(mai) 價(jia) 回購。為(wei) 防止有人利用質押、典當等形式變賣公團房，日本民法規定，即使任何第三方以質押拍賣形式取得公團住宅，公團仍有權低價(jia) 強製取回產(chan) 權。可見，日本堵塞含有公共資金補貼的房屋被居住人非法轉讓獲利所設計的製度，真可謂是天網恢恢，疏而不漏。與(yu) 我們(men) 在保障房名義(yi) 下將各種機關(guan) 政策房、單位房、人才房、高校房、經適房、限價(jia) 房，更不用說安置房等堂而皇之地轉為(wei) 居住人的商業(ye) 利益，真乃有天壤之別。這也是為(wei) 什麽(me) 日本的貧富差距一直被控製在一個(ge) 很低水平上的原因。

　　南方都市報：公社住宅是個(ge) 什麽(me) 概念？

　　華生：日本的公社住宅類似中國的廉租房，麵對臨(lin) 時性居住人群及低收入階層，也是搖號產(chan) 生，嚴(yan) 禁個(ge) 人或家庭轉租、分租。它的建築基準與(yu) 公團住房相同，最大的區別是位置不僅(jin) 偏僻，且多建設在無法進行其它開發的土地上，以丘陵地和山坡地為(wei) 主。主要目的是維護國民基本居住權利，具有保障性和過渡性的雙重性質。外來家庭人口、新工作人群等，在其工作生涯初期階段，政府提供住宅保障，當其收入水平提高後，由於(yu) 公社住宅位置的不便，會(hui) 自動離開移住到條件更好的地區。因此，日本的廉租房是真正麵向低收入階層，過渡性強，幾乎沒有人去造假申請。