房貸證券化啟幕 中國版“兩房”漸近
發稿時間：2015-11-25 00:00:00
導讀：央行的數據顯示，截至2014年底，我國個(ge) 人購房貸款餘(yu) 額為(wei) 11.5萬(wan) 億(yi) ，公積金貸款餘(yu) 額為(wei) 2.55萬(wan) 億(yi) 。據估算，如果我國資產(chan) 證券化率能夠達到50%，即可共提供7-8萬(wan) 億(yi) 的流動性。
隨著《住房公積金管理條例》的大修，一項足以影響中國樓市“後半程”的製度正在呼之欲出。
11月20日，國務院法製辦公室公布《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，征求社會(hui) 各界意見。其中明確，住房公積金管理中心可以申請發行住房公積金個(ge) 人住房貸款支持證券。
該項看似不起眼的條款，實際上為(wei) 公積金貸款的資產(chan) 證券化打開了政策窗口。而去年的“930新政”，已經明確支持商業(ye) 性房貸實施資產(chan) 證券化。
有業(ye) 內(nei) 人士指出，如果上述政策得以落實，相當於(yu) 打造中國版的“房利美”和“房地美”（下稱“兩(liang) 房”）。其不僅(jin) 可以打通房貸和資本市場之間的通道，刺激個(ge) 人住房貸款需求，而且對於(yu) 去庫存有著積極的意義(yi) 。
在中國樓市進入“下半程”之際，該項製度可謂影響深遠。多位受訪者指出，盡管美國“兩(liang) 房”曾在2007年出現兌(dui) 付危機，但實施房貸的資產(chan) 證券化仍是中國房地產(chan) 業(ye) 的大勢所趨。唯一需要顧慮的，是低利率環境下的市場信心。
曾中斷試點
個(ge) 人住房貸款的資產(chan) 證券化，是指將缺乏流動性但能夠產(chan) 生穩定現金流（本息歸還）的個(ge) 人住房抵押貸款組成資產(chan) 池，以資產(chan) 池所產(chan) 生的現金流（本息歸還）作為(wei) 償(chang) 付基礎，通過風險隔離、現金流重組和信用增級，在資本市場發行資產(chan) 支持證券的融資行為(wei) 。
其中，公積金貸款的資產(chan) 證券化，其主體(ti) 和償(chang) 付基礎來自個(ge) 人住房公積金貸款。
房貸資產(chan) 證券化是個(ge) 人住房信貸市場發展到一定階段的產(chan) 物。按照中信建投的解釋，其最大意義(yi) 在於(yu) ，通過資本市場募集資金，增加資產(chan) 池的規模，增強資金流動性。
我國曾在2005年推出個(ge) 人住房貸款資產(chan) 證券化試點。當年3月，建設銀行(601939,股吧)發行個(ge) 人住房抵押貸款證券“05建元1期”，兩(liang) 年後又發行“07建元1期”。隨後美國次貸危機爆發，為(wei) 了避免受到國外金融危機的不良影響，我國在2007年暫停了上述試點。
中金公司房地產(chan) 行業(ye) 研究員寧靜鞭對21世紀經濟報道記者表示，通過個(ge) 人住房貸款發行MBS募集資金的做法，與(yu) “房利美”和“房地美”的操作方式無異。但後者在2007年出現兌(dui) 付危機，被認為(wei) 是引發金融危機的導火索。“兩(liang) 房”也最終被美國政府托管。
隨著美國房地產(chan) 市場回暖和房價(jia) 回升，到2014年，“兩(liang) 房”已基本還清美國政府1875億(yi) 美元的援助金，美國政府於(yu) 當年3月退出，“兩(liang) 房”繼續成為(wei) 美國房貸資產(chan) 證券化市場的主力。
我國的房貸資產(chan) 證券化試點同樣在2014年重啟。中國郵政儲(chu) 蓄銀行於(yu) 7月發行“郵元2014年第一期個(ge) 人住房貸款支持證券化產(chan) 品”，意味著時隔七年後，該項試點正式重啟。
2014年9月30日，央行、銀監會(hui) 正式發文指出，鼓勵銀行業(ye) 金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS）等措施籌集資金。同日，住建部、財政部、央行聯合發布《關(guan) 於(yu) 切實提高住房公積金使用效率的通知》也提出，有條件的城市要積極推行住房公積金個(ge) 人住房貸款資產(chan) 證券化業(ye) 務。
大勢所趨
我國重啟房貸資產(chan) 證券化試點，與(yu) 美國政府退出“兩(liang) 房”，同樣發生在2014年，但兩(liang) 者並非時間上的巧合。
上海（樓盤）易居房地產(chan) 研究院副院長楊紅旭向21世紀經濟報道表示，從(cong) 2014年開始，我國房地產(chan) 市場供大於(yu) 求的基本麵正式確立，由於(yu) 需求不振，房地產(chan) 投資增速、新開工麵積、購地金額等指標一路下行，至今仍處於(yu) 低位。
他認為(wei) ，通過房貸資產(chan) 證券化的方式來刺激需求，是一種可行的辦法，也是大勢所趨。
中信建投指出，我國住房公積金的主要問題在於(yu) 沉澱資金龐大，但是投資渠道狹窄且投資收益較低，導致部分省市已無法發放住房公積金貸款。因此拓寬投資渠道、提高貸款流動性是必要之舉(ju) 。
由於(yu) 房地產(chan) 市場頹勢已拖累經濟增速，今年10月以來，監管層連續做出“去庫存”的公開表態。隨後，《住房公積金管理條例》的修訂稿出台，允許公積金貸款實施的資產(chan) 證券化。
分析人士指出，這一係列的表態，意味著我國正式打開了房貸資產(chan) 證券化的政策窗口。
按照我國的房地產(chan) 交易規模，對房貸實施資產(chan) 證券化的空間巨大。央行的數據顯示，截至2014年底，我國個(ge) 人購房貸款餘(yu) 額為(wei) 11.5萬(wan) 億(yi) ，公積金貸款餘(yu) 額為(wei) 2.55萬(wan) 億(yi) 。據估算，如果我國資產(chan) 證券化率能夠達到50%，即可共提供7-8萬(wan) 億(yi) 的流動性。而目前美國住房抵押貸款資產(chan) 證券化接近90%。
在去年的“930新政”後，目前我國已經有武漢（樓盤）、鹽城（樓盤）、湖州（樓盤）、常州（樓盤）等地開展了公積金貸款資產(chan) 證券化試點業(ye) 務。
今年6月30日，武漢住房公積金中心發行“匯富武漢住房公積金貸款1號資產(chan) 支持專(zhuan) 項計劃”，也是全國首單住房公積金貸款資產(chan) 證券化產(chan) 品，發行規模為(wei) 5億(yi) 元。其中的4.75億(yi) 元優(you) 先級證券已在上海證券交易所掛牌交易。
8月初，常州以個(ge) 人住房公積金貸款為(wei) 基礎資產(chan) 的資產(chan) 支持證券成功發行，總融資額度為(wei) 6.19億(yi) 元，期限為(wei) 6個(ge) 月，這也是目前國內(nei) 公積金行業(ye) 資產(chan) 證券化的單筆最大融資額。
中信建投指出，商業(ye) 貸款和公積金貸款的試點均有先例。從(cong) 可操作性來講，我國實施個(ge) 人住房貸款證券化已不存在技術性問題。
不會(hui) 重蹈“兩(liang) 房”覆轍
對於(yu) 中國版“兩(liang) 房”是否會(hui) 重蹈美版“兩(liang) 房”的覆轍？受訪者普遍表示否認。楊紅旭指出，市場環境和監管力度等多方麵因素，都決(jue) 定了中國版的“兩(liang) 房”不會(hui) 遭遇兌(dui) 付危機。
他表示，銀監會(hui) 對於(yu) 個(ge) 人貸款的監管采取“偏謹慎”的態度。按照現有規定，我國公積金貸款的最低首付比例為(wei) 20%，商業(ye) 貸款的最低首付比例為(wei) 25%。這與(yu) 多年前美國實施的“零首付”有著明顯不同。
與(yu) 此同時，我國在辦理個(ge) 人住房按揭貸款時，對於(yu) 還款人資質和收入水平也有著嚴(yan) 格的審核。這些措施都決(jue) 定了，我國的個(ge) 人住房按揭貸款是目前銀行業(ye) 相對優(you) 質的資產(chan) 。
楊紅旭還指出，美國在銷售資產(chan) 證券化產(chan) 品時，將其分為(wei) 優(you) 質貸、次級貸等多個(ge) 品種，並繼續以金融創新手段進行包裝，這無疑會(hui) 進一步加大風險。
他還表示，美國“兩(liang) 房”的衰落，還與(yu) 美國整體(ti) 經濟水平的下滑和房價(jia) 泡沫的破裂有關(guan) 。但當前中國的整體(ti) 房價(jia) 並不存在明顯的泡沫。
多數受訪者指出，此前我國推行的房貸證券化試點進展緩慢，主要原因就在於(yu) 未能實現利率市場化。如今該項進程正在加快，但又麵臨(lin) 利率偏低的窘境。
寧靜鞭表示，在當前整體(ti) 利率水平較低的情況下，房貸資產(chan) 證券化產(chan) 品的收益率必然會(hui) 被壓低，這無疑會(hui) 影響到市場的購買(mai) 熱情。尤其對於(yu) 公積金貸款，低收益幾乎是毫無疑問的。
事實上，“市場不買(mai) 賬”是業(ye) 界共同的擔憂。有分析指出，當前房地產(chan) 業(ye) 增長乏力，風險凸顯，可能會(hui) 進一步影響市場信心。
因此，分析人士指出，與(yu) “美國模式”類似，我國的房貸證券化改革，必須要有政府部門的托底。機構猜測，未來可能成立國家住房銀行，使之承擔類似“房利美”的功能，來進行具體(ti) 操作，但並未得到官方回應。但各項製度的完備，以及相關(guan) 機構的設立，仍需一個(ge) 長期的過程。
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