摘要

　　【全國政協委員賈康：樓市調控是讓房價(jia) 回歸合理 不是調頭向下】賈康表示，城鎮化還有很大空間，房價(jia) 必然表現於(yu) 一個(ge) 成交價(jia) 格的上揚曲線。在前麵十幾年裏麵什麽(me) 力量都改變不了的。幾輪調控想把房價(jia) 做合理回歸，什麽(me) 叫合理?它不可能讓它調頭向下，整體(ti) 來說要走完上揚曲線的過程。但是缺的是什麽(me) ?沒有基礎性製度支撐，這個(ge) 上揚曲線斜率太高了，上的太猛了。(鳳凰網)

　　近期，住建部回應房地產(chan) 稅進展時表示，有關(guan) 部門正在按照中央要求開展工作。此外還有媒體(ti) 透露，目前房地產(chan) 稅法草案已經基本完成，高層會(hui) 根據對整個(ge) 經濟發展現狀的判斷及納稅人的共識適時出台。

　　房地產(chan) 稅會(hui) 對房價(jia) 產(chan) 生什麽(me) 影響?房地產(chan) 調控為(wei) 何沒達到控製房價(jia) 目的?兩(liang) 會(hui) 前夕，鳳凰網專(zhuan) 訪全國政協委員、財政部智囊著名財稅專(zhuan) 家賈康。

　　房地產(chan) 稅中央牽頭收入歸地方

　　鳳凰網：最近幾年房地產(chan) 稅備受關(guan) 注，一有風吹草動馬上就是頭條。住建部最近表示正在按中央要求開展房地產(chan) 稅立法工作，同時國務院發布文件支持各地在房地產(chan) 稅方麵探索創新。而房地產(chan) 稅作為(wei) 一種地方稅，您覺得在中央和地方之間會(hui) 有什麽(me) 區別?

　　賈康：這個(ge) 信號還是比較清楚的，但是似乎它是把縱和橫兩(liang) 個(ge) 信號同時都發出來。縱的就是原來中央已經表述過加快房地產(chan) 稅立法並適時推進改革，住建部所說到的顯然是根據實際情況透露出來比較積極的加快立法過程的信息。

　　至於(yu) 說地方試點，過去已經有上海、重慶的試點，如果說繼續鼓勵試點，那麽(me) 實際上在這裏麵我覺得要結合立法同時要處理一個(ge) 彈性，作為(wei) 地方稅應該有一個(ge) 彈性空間。比如說縱向的立法它如果能完成的話，要給出地方在一個(ge) 統一的框架之下的可選擇的一些具體(ti) 彈性。比如說執行的時間，我認為(wei) 顯然需要有區別。全國700多個(ge) 城市，大中小的城鎮區域，冰火兩(liang) 重天格局之下，火的這邊可以在立法通過之後首先執行，冰的那邊就不用那麽(me) 著急，要等它去庫存已成定局或者見眉目，合適的時機掌握以後跟進。

　　另外就是是不是這個(ge) 立法也可以給出一個(ge) 空間?就是在某些試點的範圍之內(nei) ，地方可以有彈性的區別對待推進房地產(chan) 稅改革，這就有可能延續上海、重慶兩(liang) 地試點那樣一個(ge) 路徑。

　　中央和地方之間在房地產(chan) 稅上的區別是中央要牽頭，在我們(men) 單一製國家裏麵走完立法過程。而這個(ge) 稅開征是在地方層麵上，稅收應該認定為(wei) 地方的收入。

　　鳳凰網：中央的房地產(chan) 稅立法會(hui) 不會(hui) 規定一些具體(ti) 的稅率等?

　　賈康：它應該是中央牽頭的立法，具體(ti) 的內(nei) 容我們(men) 沒有看到草案還不好討論。我前麵說的意思是它要給出彈性，比如說稅率，不能說很死就是一個(ge) 數值，可能要比照其它國家經驗，是一個(ge) 區間。

　　上海重慶試點房產(chan) 稅之對比

　　鳳凰網：上海、重慶已經試點了房產(chan) 稅，但是上海房價(jia) 暴漲，重慶雖然也漲了，但是漲幅不多，被譽為(wei) 房價(jia) 中的一股清流。有學者認為(wei) 房產(chan) 稅的試點沒有抑製房價(jia) 上漲，也沒有改變當地的土地財政狀況。您怎麽(me) 看?

　　賈康：這個(ge) 說法說的絕對了一點。你要反過來說，如果沒有兩(liang) 地房地產(chan) 稅的試點，它實際表現會(hui) 是什麽(me) 樣呢?兩(liang) 地試點是在困難重重的情況下敢為(wei) 天下先，在國內(nei) 率先啟動，首先要肯定在改革中間體(ti) 現了鄧小平那樣的改革智慧和改革要求。

　　在本土，通過兩(liang) 地試點畢竟取得了非常寶貴的經驗，這個(ge) 本土經驗對於(yu) 我們(men) 加快立法過程非常有價(jia) 值，有意義(yi) 。它在具體(ti) 的作用方麵，因為(wei) 兩(liang) 地都是柔性切入，不能指望它對經濟生活中的影響特別劇烈，其實試點方案也是考慮到柔性切入，減少可能帶來的經濟社會(hui) 的衝(chong) 擊，而先進框架，這是一個(ge) 中國經濟改革中路徑依賴製約之下的考慮。

　　至於(yu) 說這兩(liang) 地的試點效果，還是有區別的，上海方案是不動存量，加上上海其他的因素，它在一線城市迅速升溫過程中間表現的比較突出。

　　重慶不算一線城市，它的壓力和上海的情況不可同日而語，特別重要的是重慶的試點方案它是考慮了一部分高端存量的，這個(ge) 高端存量對於(yu) 市場預期的引導就更顯現出它的效果。再加上重慶的房地產(chan) 稅試點匹配了重慶全國最領先的土地製度改革方麵的地票製度的試點，地票解決(jue) 的很多問題裏麵就包括著供地，可以更加的從(cong) 容不迫。而且結合著當地政府土地收儲(chu) 製度比較高的水平，它住房製度方麵做的有板有眼，35%甚至到接近40%的有效供給不是商品房，而是保障房——公租房和共有產(chan) 權房，還有它的投融資製度，它的PPP做的有聲有色，在加快有效供給這個(ge) 方麵就能夠好事做實，實事做好，較快到位。所有這些因素合在一起，所以重慶前一段時間，在這麽(me) 多的一線城市和大城市、中心城市房價(jia) 猛升的過程中，它卻顯得相對平穩。

　　但是最近有一些特殊的因素出來了，領導層變動，聽說一些炒房者跑到重慶想去一試身手。我估計他們(men) 後麵跟著的回報未必會(hui) 很高，因為(wei) 那邊的製約條件在那兒(er) 。這些還可以繼續觀察。但總體(ti) 來說不能認為(wei) 兩(liang) 地試點沒有結果，或者有人說的失敗了，或者有人說的沒有作用，這都說的太極端了。還是應該全麵的、動態的看問題，看到發展趨勢，看到這裏麵的端倪，看到它可能帶出來的以後發展的前景。

　　鳳凰網：重慶跟其他的城市比，是不是能夠影響房價(jia) 的根本因素可能不是稅收，可能最根本的是供給方麵的因素?

　　賈康：對的。因為(wei) 房地產(chan) 市場一個(ge) 特殊性，也跟市場失靈概念有關(guan) ，它不可能充分競爭(zheng) ，因為(wei) 地皮是有限的，誰拿到了土地的使用權、開發權，誰就壟斷，這是自然壟斷。這個(ge) 地張三拿了，李四就不能在裏麵，這樣的一種自然壟斷。它就需要政府的國土開發規劃和矯正市場失靈的一係列其他措施做好統籌協調，瞻前顧後。這是全世界都已經體(ti) 現在城市規劃建築方麵一係列的各種各樣的規則製約這樣的管理和調控機製上了，中國也不可能例外。

　　房地產(chan) 稅後果分析

　　鳳凰網：中央把房價(jia) 定的非常明確，“房子是用來住的，不是用來炒的”。但是房子和市場上的其他市場化的商品相比，其他的商品就是有人炒，但是很短一段時間自然就自動調整好。是炒房的人判斷將來會(hui) 漲才會(hui) 炒。

　　賈康：對，大家都在逐利。

　　鳳凰網：就是征收房地產(chan) 稅，如果他判斷將來房價(jia) 漲的超過你征收的稅收，肯定還會(hui) 接著炒。

　　賈康：但是他會(hui) 收斂，為(wei) 什麽(me) 呢?這個(ge) 參數進來了以後，他原來的那個(ge) 預期一定會(hui) 做調整。

　　鳳凰網：您覺得從(cong) 哪一方麵著手，讓炒房者炒無可炒。

　　賈康：你這樣設想一下，如果按照現在的製度建設趨向，以後保有環節有稅收了，這方麵的稅收的負擔、成本需要得到對衝(chong) ，炒房者拿什麽(me) 得到對衝(chong) ?他要想比較快的快進快出，那麽(me) 必須有人接盤，這方麵它要考慮什麽(me) 人能接他這個(ge) 盤呢?實際生活裏麵可能是一些中等收入階層，他們(men) 需要的是小戶型，因為(wei) 有了這個(ge) 預期調整以後，原來的中等收入階層購房的趨向會(hui) 向更實惠的調整，原來是不考慮保有環節負擔的時候，就拚命買(mai) 大戶型，而現在就實惠的多，別的條件更精挑細選，樓層、朝向、地段，但是戶型上是中小戶型，這樣從(cong) 他們(men) 的經濟考慮，以後稅收的負擔可能要盡可能減少。

　　這樣一來，炒房者想快進快出，他也要吃進中小戶型，中小戶型的吃進，跟原來炒大戶型在市場上的興(xing) 風作浪的動能可就不一樣了，就會(hui) 更加收斂一些。

　　另外炒房者也要考慮，我拿在手裏麵，如果不能及時出去，每一個(ge) 年度躲不過去的負擔不就得自己承擔嗎?那麽(me) 他也就不敢像原來那樣肆無忌憚。原來可以一下炒100多套，現在收斂收斂，炒個(ge) 30套40套，原來按照自己的想法炒10套的，現在也就炒3套5套，炒作力量就減少了。更不用說其他的限製，現在行政性的限購限貸措施也不會(hui) 一下撤掉，根據情況來。

　　總體(ti) 來說，房地產(chan) 稅不可能是萬(wan) 能的。但是在各種選項組合裏麵，不用它是萬(wan) 萬(wan) 不能的。它是一個(ge) 配套，炒房者受到的製約是跟整個(ge) 市場氛圍有關(guan) 。

　　從(cong) 供需互動來說，首先那些買(mai) 來要住的這些人，我前麵已經分析了，他要更多考慮買(mai) 中小戶型，帶來什麽(me) 呢?就是同樣一塊地皮提供出來的有效供給數量上升，原來提供一塊地皮100套大中戶型為(wei) 主，現在變成了150套或者180套中小戶型，那不是又緩和了供需矛盾嗎?市場上價(jia) 位往上衝(chong) 的勁頭又被衝(chong) 掉了一部分。土地集約使用的水平又提高了，這又是好處。

　　另外，有人認為(wei) 中國城鎮化發展過程中間還有很大的空間，有些人不是盡快的炒，現在自己買(mai) 一套更多的住房，稱作改善房也好，稱作以後的給自己匹配一個(ge) 商業(ye) 性的社會(hui) 保險也好，都有道理。他不像我們(men) 一般理解的炒房者快進快出，但是他手上拿著自己基本住房之外的住房他會(hui) 怎麽(me) 處理呢?過去沒有負擔的時候可以空置，現在他會(hui) 積極考慮把它出租，因為(wei) 他要對衝(chong) 房地產(chan) 稅收的負擔，出租帶來什麽(me) 好處呢?整個(ge) 市場上空置率下降，不用增加一分錢的投入，供給的有效性上一個(ge) 台階了。這樣一來整個(ge) 市場氛圍裏住房價(jia) 格的上升受到抑製，租房的價(jia) 格也受到抑製。有些人說我買(mai) 了房子以後通過租金往外轉嫁，這個(ge) 可能空間就被更多供給明顯地壓縮下來了，這都是使價(jia) 位更有收斂的相關(guan) 因素。

　　所以咱們(men) 前麵說到了，如果供需分析來說，從(cong) 需求來說，買(mai) 房自住的、買(mai) 房想長期持有的以及想快進快出的炒房的無一不受到這方麵約束性的影響，總體(ti) 來說是使這個(ge) 需求更理性。而供給方一定要研究分析市場新的預期和判決(jue) ，一定要更多考慮順應市場的要求。總體(ti) 來說供需互動加入了房地產(chan) 稅，當然還有其他製度的配套以後，就更健康了。這是中央所說的達到長效機製，基礎性製度的支撐，形成房地產(chan) 的健康發展。

　　房地產(chan) 調控缺乏基礎性製度支撐

　　鳳凰網：這十多年來，中國的樓市經曆了多次的反複調控，結果我們(men) 看到越調房價(jia) 越高。

　　賈康：這就是我說的上揚曲線，城鎮化還有很大空間，必然表現於(yu) 一個(ge) 成交價(jia) 格的上揚曲線。在前麵十幾年裏麵什麽(me) 力量都改變不了的。幾輪調控想把房價(jia) 做合理回歸，什麽(me) 叫合理?它不可能讓它調頭向下，整體(ti) 來說要走完上揚曲線的過程。但是缺的是什麽(me) ?沒有基礎性製度支撐，這個(ge) 上揚曲線斜率太高了，上的太猛了。

　　另外動不動就炒作，就大起大落，我們(men) 政策調控也變成了走過山車似的或者叫打擺子，一頭擺到另外一頭。三輪裏麵平均的時間15個(ge) 月一定要從(cong) 一端擺到另外一端。比如9.30嚴(yan) 格的限購限貸，按照過去的幾輪經驗，如果沒有製度建設跟上的話，光是這種政策調控，再過15個(ge) 月到20個(ge) 月，很可能又擺到另外一邊了，不得不取消限購限貸，甚至許多地方政府還要給出補貼，要托住房地產(chan) 的基本景氣。這就叫做治標不治本。

　　冰火兩(liang) 重天分化以後，火也難受冰也難受，打擺子過程中間，限購限貸的時候也難受，取消限購限貸的時候也難受，總有不滿，總有焦慮，這就不健康。所以一定要注意，咱們(men) 總結經驗就是掌握好標本兼治，但是治本為(wei) 上。中央政治局最新的要求，以基礎性製度建設，促使長效機製的形成。這就說到點上了。

　　鳳凰網：長效機製，包括治本的，肯定是不是有一套的?

　　賈康：對，重慶咱們(men) 看看，在這方麵很值得我們(men) 總結。作為(wei) 基礎性製度，土地製度、住房雙軌統籌製度、投融資、PPP創新，還有他敢為(wei) 天下先房地產(chan) 稅試點。房地產(chan) 稅試點裏麵走的比上海更靠前，它動了存量，首先它隻動轄區之內(nei) 最好認定的那幾套獨立別墅，把雙拚、聯排先不算在內(nei) ，但是市場預期被很好的引導了。存量的花園洋房、獨立別墅也要交稅，同時又給出180平方米的扣除，這樣社會(hui) 上相對可接受。但是框架建立起來了，這就是一套技術性製度。

　　鳳凰網：這麽(me) 一整套的機製是不是有一個(ge) 最主要的因素，在現實中哪一個(ge) 是比較可行的?

　　賈康：這個(ge) 思維就要調整調整。你的說法就是改革中間抓個(ge) 突破口，迎刃而解。但現在中央基本判斷就是改革到了深水區以後必須抓頂層規劃，一定要強調全麵性和配套。這裏麵側(ce) 重點不能說沒有，但是光講突破口、側(ce) 重點不夠。前麵討論的重慶的具體(ti) 案例，就是方方麵麵配合在一起。我們(men) 現在所說的係統性的供給側(ce) 結構性改革，使整個(ge) 供給體(ti) 係質量效率提高，各個(ge) 方麵一定要講究配套。

　　從(cong) 現在來看，土地製度和稅製可能更突出。因為(wei) 住房製度畢竟早已經明確了雙軌統籌，就是怎麽(me) 把保障房的供給做得更好，機製更細致，更合理的問題。在投融資方麵也已經不遺餘(yu) 力的推進PPP。所以要說更具有攻堅克難的是土地製度和稅製。

　　地價(jia) 一定會(hui) 占房價(jia) 相當大的比重

　　鳳凰網：很多研究指出，地價(jia) 已經占到房價(jia) 的六七成了。你覺得土地供應製度跟土地財政製度怎麽(me) 改?

　　賈康：土地供應，它必然是自然壟斷。政府掌握合理的土地收儲(chu) 以後，按照國土開發規劃，相對從(cong) 容地不斷供地。和分散的情況下市場主體(ti) 在裏麵直接去競爭(zheng) 取得整個(ge) 開發形成的布局來比，它在中國發展中我認為(wei) 可能更具有合理性。

　　因為(wei) 如果不由政府在一個(ge) 國土開發通盤規劃覆蓋下去相對從(cong) 容不斷的供地，而是說更充分放開土地市場，讓市場主體(ti) 在裏麵爭(zheng) 奪，那麽(me) 它帶有試錯性質，不動產(chan) 形成的試錯要糾正起來非常困難，對於(yu) 社會(hui) 生活的衝(chong) 擊非常大。

　　它形成的比較高收益的回報是符合我前麵說的上揚曲線基本規律的。關(guan) 鍵就是政府主導的土地開發裏麵，它實際上通過招拍掛讓企業(ye) 做的市場主體(ti) 的事情，應該使競爭(zheng) 盡量充分而遏製它的暴利。政府的土地收入被稱為(wei) 土地財政，應該走規範的公共財政程序，更好的服務於(yu) 社會(hui) 公共利益最大化，那這個(ge) 事情就合理了。

　　整個(ge) 不動產(chan) 裏麵，特別是住房裏麵有多少是地價(jia) ，有多少是其他成本投入，各個(ge) 地方可能高高低低不一樣。但是地價(jia) 占相當大的一個(ge) 比重，可想而知一定存在。為(wei) 什麽(me) ?就是自然壟斷。自然壟斷的地價(jia) 如果由現在財政裏麵的基金預算規範加以管理和使用的話，那就有利於(yu) 公共利益最大化了。這個(ge) 資金在地方政府層麵也是屬於(yu) 按照公共財政的透明度和規範性來盡量的表現出來陽光化特征，這是它今後發展一個(ge) 非常重要的特征。隻要陽光化，接受公眾(zhong) 監督，走公眾(zhong) 預算程序，政府通過土地收儲(chu) 和供地，對應於(yu) 自然壟斷取得的這一部分，那就是造福於(yu) 人民群眾(zhong) ，是讓整個(ge) 社會(hui) 共享開放成果，這個(ge) 無可厚非。

　　如果說從(cong) 這個(ge) 意義(yi) 上講，土地財政靠山吃山，靠水吃水，全世界都一樣。隻不過像發達市場經濟裏麵，除了地租之外，這個(ge) 地租也不光是私人的，有的土地也是共有的、國有的和不同公共團體(ti) 所有，它參與(yu) 分配之外，它更多的靠稅收，取得地方稅支柱財源式的收入以後去造福轄區內(nei) 的公眾(zhong) 。教育、綠化、交通基礎設施建設等等不都是靠房地產(chan) 稅成為(wei) 主要資金來源嗎?在這個(ge) 意義(yi) 上同樣也可以是土地財政概念，它也是靠山吃山，靠水吃水。但它不是單一的靠土地收入，它更穩定從(cong) 稅收方麵取得收入。如此而已。

　　房地產(chan) 金融屬性是市場中結構性問題的表現

　　鳳凰網：以前認為(wei) 住房是一個(ge) 必需的消費品，但是這十年來房地產(chan) 的金融屬性越來越強。您覺得造成這個(ge) 現象的原因是什麽(me) ?

　　賈康：所謂金融屬性，大家認為(wei) 房地產(chan) 拿到手以後最容易通過質押取得貸款，如果沒有其他製度配套，金融就衝(chong) 在這裏麵一些炒作的力量可以不斷倒手。現在有了階段性的不得已做的限購限貸，在這方麵對它有控製。再有以後遠景上說到的基礎性製度的配套。

　　不敢說在房地產(chan) 方麵，限購限貸，簡單認同完全不可交易在市場經濟條件下並不合理，交易可以促進跟房地產(chan) 伴隨的租房市場，適應社會(hui) 上更多樣化更靈活的要求。

　　但是它現在被人們(men) 所指責，金融屬性得到遏製。因為(wei) 金融屬性是要對應到炒作和泡沫，就變成了負麵評價(jia) 這樣不良的東(dong) 西了。如果靠製度封殺，一定成分上體(ti) 現的金融屬性就可能變成一個(ge) 正常的狀態。不動產(chan) 可以質押，可以取得貸款，有助於(yu) 社會(hui) 上的主體(ti) 更好地做財產(chan) 配置以及增加有些情況下利用金融杠杆支持自己的創業(ye) 活動。

　　鳳凰網：有一部分觀點認為(wei) 房產(chan) 的金融屬性越來越強，首先可能跟央行貨幣發行量過多有關(guan) 。

　　賈康：對，有人認為(wei) 房地產(chan) 過熱就是貨幣發行過多，我不認同。貨幣發行過多，為(wei) 什麽(me) 三四線城市不熱，就熱在一線、二線?必然是總量特征表現的貨幣供應量旁邊，由結構方麵的問題引出的冰火兩(liang) 重天這種差異格局。它的形成絕對不能以貨幣供應量過多來解釋，它是在市場發展過程中結構性問題的表現。

　　總體(ti) 來說還是要抑製炒房

　　鳳凰網：有的炒房者說，從(cong) 單純局部看覺得是他把房價(jia) 炒高了，但從(cong) 市場上來說，炒房者給市場提供了一個(ge) 信號，很多人炒房表明市場房子是缺的，需要政府、市場提供更多的房子。

　　賈康：這個(ge) 市場信號一直有，沒有必要由過度的炒房來提供。沒有那麽(me) 多炒作作用，它的成交不斷形成，不也表現出這個(ge) 價(jia) 格趨勢嗎?我做學理分析也早看清楚中心區總體(ti) 就是上揚曲線，沒有必要靠炒房提供更具體(ti) 的進一步市場信號，它反而會(hui) 造成更多的副作用。

　　所以總體(ti) 來說還是要抑製炒房，不敢說絕對沒有，不能讓它那麽(me) 肆無忌憚。