2016年，是注定載入中國房地產(chan) 史冊(ce) 的一年。前9月一二線熱點城市房價(jia) 如脫韁之馬，10月國慶期間二十多個(ge) 城市密集出台收緊調控政策。然而，調控政策是否能“治本”?備受爭(zheng) 議的房地產(chan) 稅到底要不要出台?針對這些問題，鳳凰財經對財政部財科所原所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康進行了專(zhuan) 訪。

　　一直被外界稱為(wei) “財政部頭號智囊”的賈康，曾是財政部財科所最年輕的所長，多次參加國家經濟政策製定的研究工作，並進入中南海為(wei) 國家領導人講課。從(cong) 財政部退休後，賈康擔任華夏新供給經濟學研究院院長，作為(wei) 民間研究機構，華夏新供給的研究方向仍然致力於(yu) 為(wei) 政府提供智囊意見。

　　記者：近日來大家都在討論房地產(chan) 稅的問題。反對征收房地產(chan) 稅的人很多，聲音較多的是房地產(chan) 稅不能降房價(jia) ，對此您怎麽(me) 看?

　　賈康：我是不同意這個(ge) 說法的。房地產(chan) 稅是經濟生活中一個(ge) 規範的、依法的經濟調節手段。稅製是經濟杠杆，作為(wei) 一個(ge) 經濟手段它的參數作用是跟其他各種要素互動的。不能說房地產(chan) 稅這一個(ge) 因素決(jue) 定了房價(jia) ，但如果說它跟房價(jia) 沒有關(guan) 聯，這個(ge) 觀點是不成立的。如果我們(men) 做經濟分析完全可以說明，稅負在住房的保有環節從(cong) 無變有，有了這個(ge) 變化以後它會(hui) 影響、引導方方麵麵有關(guan) 主體(ti) 的經濟行為(wei) 及選擇。房地產(chan) 市場上有了這種變化後，一定引導供需雙方都做出相應的變動，這個(ge) 變動結果一定是房價(jia) 要受到影響。

　　記者：房地產(chan) 稅會(hui) 如何影響房價(jia) 呢?

　　賈康：首先，不能認為(wei) 房地產(chan) 稅這一個(ge) 政策工具就能決(jue) 定房價(jia) ，它不是整個(ge) 調控的全部，還需要一係列的製度條件和政策工具，在綜合因素作用下引出一個(ge) 樓市價(jia) 位變動的結果。不能簡單把多項因素裏的單獨兩(liang) 樣拿出來，把房地產(chan) 稅和房價(jia) 單獨拿出來，說這兩(liang) 個(ge) 之間什麽(me) 關(guan) 係，它一定是個(ge) 綜合的關(guan) 係。

　　其次，我們(men) 可以回過頭來，假定其他的變量都是常數，是不變的，那麽(me) 這個(ge) 時候我們(men) 來考察一下。如果說房地產(chan) 稅從(cong) 無到有了，那麽(me) 先看需求方，人們(men) 在自己出手買(mai) 房的時候會(hui) 有什麽(me) 新的調整。你說它沒有調整嗎?不會(hui) 沒有調整。比如，我買(mai) 房子來用於(yu) 自住，在沒有這個(ge) 住房保有環節稅收的時候很多人會(hui) 選擇“墊著腳”買(mai) 個(ge) 大房子，但是有了房地產(chan) 稅的預期以後，很多人會(hui) 考慮實惠一點，選擇中小戶型，從(cong) 而避免以後年複一年稅收負擔裏的一部分。選擇中小戶型的人多了，整個(ge) 樓市成交裏麵的均價(jia) 就增加了中小戶型的比重，肯定會(hui) 影響到它的價(jia) 格表現。效果是什麽(me) ?大大提高了我們(men) 土地開發的節約利用水平。

　　記者：這樣也可以影響到囤房的購買(mai) 者。

　　賈康：沒錯，對於(yu) 囤房的人，他有了一套還再買(mai) 一套，等於(yu) 給自己買(mai) 了一個(ge) 商業(ye) 性的社會(hui) 保險。中國處在工業(ye) 化、城鎮化還有很長一段發展空間的時期，這種情況下房地產(chan) 市場是個(ge) 價(jia) 位上揚的曲線，所以這個(ge) 概念成立，有道理。但是沒有房產(chan) 稅的時候，擁有多套房的人可能會(hui) 放在手上空置，這對他來說是無所謂的。有了房地產(chan) 稅以後，他可能要把房子租出去來對衝(chong) 這個(ge) 稅收的成本。這會(hui) 增加整個(ge) 社會(hui) 裏麵有效的住房供給而降低了房屋空置率。

　　這樣以後，對於(yu) 整個(ge) 房地產(chan) 市場的影響是什麽(me) 呢?在不增加一分錢投入的情況下供給多出來了，那麽(me) 價(jia) 位會(hui) 回調、平穩。炒房者不能說絕對就沒有了，但至少可以起到收斂的作用，炒房者不敢那麽(me) 肆無忌憚地瘋炒，整個(ge) 需求裏麵泡沫化的成分就會(hui) 減少。

　　記者：總結一下，從(cong) 需求方麵來說房地產(chan) 稅可以收斂炒房者，戶型選擇上人們(men) 更趨向於(yu) 中小戶型，而且會(hui) 降低空置率。那麽(me) 供給方麵呢?

　　賈康：從(cong) 供給方麵來說，開發商拿地之後當然要考慮到這個(ge) 市場預期，他拿地以後提供的成品裏麵中小戶型比率一定會(hui) 增加，給房地產(chan) 市場帶來的作用就是使得整個(ge) 市場更平穩更健康。

　　記者：中國現在應該立即出台房地產(chan) 稅嗎?

　　賈康：我認為(wei) 現階段中國一定要考慮出台房地產(chan) 稅。剛剛我們(men) 又吃了一輪教訓，房地產(chan) 市場一會(hui) 瘋長一會(hui) 狂跌，而且整個(ge) 市場出現了較大的分化，冰火兩(liang) 重天。本來今年大家擔心的是這麽(me) 多的庫存怎麽(me) 消化，沒想到去庫存這個(ge) 事情還沒有解決(jue) 好，一線城市的“熱”就帶出了二線城市的瘋長，現在社會(hui) 都很焦慮，擔心越來越多的二線城市加入了這個(ge) “火”的行列。想買(mai) 房的人越來越買(mai) 不起，實體(ti) 經濟越來越被人看不起，誰都不願意往裏投資。普遍的社會(hui) 焦慮再次證明，我們(men) 前幾年這幾輪像“打板子”一樣一會(hui) 限購限貸、一會(hui) 放開限購限貸，這種調節隻是治了標，沒有治本。真正的高水平應該是標本兼治，而治本為(wei) 上。所以剛才這個(ge) 問題——現在是不是應該著手房地產(chan) 稅製度建設，我的答案是非常明顯。現實再次告訴我們(men) ，你違背客觀規律，該做的事情不做就要受到懲罰。咱們(men) 現在這樣“打板子”還能打幾輪?這是很現實的問題。

　　記者：除了稅製，我們(men) 房地產(chan) “治本”還需要哪些政策?

　　賈康：首先要有土地製度，也就是重慶地票解決(jue) 的問題，以及土地收儲(chu) 製度。土地供應要符合一個(ge) 更合理的、有長遠考慮的頂層規劃，要更從(cong) 容的、具有協調性地供地。土地製度旁邊還有什麽(me) ?住房製度，就是不要光盯著商品房、盯著房屋成交均價(jia) ，我們(men) 需要考慮它的結構。首先是增加托底的保障房的供給，進行雙軌統籌，這個(ge) 托了底的保障房可以使收入階層裏麵的低收入階層和“夾心層”住有所居。這兩(liang) 個(ge) 階層不鬧事不造反，那麽(me) 剩下的市場上的這個(ge) 房價(jia) 高一點低一點就沒有那麽(me) 大的殺傷(shang) 力。

　　本來，商品房的成交均價(jia) 就有很大的掩蓋矛盾的特點，在一個(ge) 時間段裏如果成交更多的是高檔房，那麽(me) 肯定會(hui) 表現出均價(jia) 高，一個(ge) 時間段裏成交更多的是低中檔房，均價(jia) 就低，這裏一定的統計數據是可以人為(wei) 控製的。政府往往在調控中隻看這個(ge) 均價(jia) ，這樣其實並沒有摸到市場裏麵真正的脈搏。從(cong) 長期來看，首先政府應該關(guan) 心的是托好底、保障房的底，具體(ti) 的方式從(cong) 棚戶區改造到公租房、共有產(chan) 權房供給。重慶這一方麵就做的特別好，它的土地製度旁邊的住房製度是什麽(me) 呢?重慶讓整個(ge) 社會(hui) 成員裏麵接近百分之四十的人都住進保障房、公租房和共有產(chan) 權房，這些人穩住了、不焦慮了，那麽(me) 剩下中產(chan) 階級以上的人就更從(cong) 容了。很多收入“夾心層”、年輕白領在丈母娘約束下，他們(men) 拚了命也要進商品房市場去搶購中低端住房，哪怕搶到手裏麵當房奴也非得過這一關(guan) ，現在可以沒有這個(ge) 焦慮了，那麽(me) 商品房市場上的表現就健康多了。土地製度、住房製度、再加上稅製、再加上投融資製度，至少有這麽(me) 多的製度建設一定要綜合考慮。

　　記者：國慶期間二十多個(ge) 一二線熱點城市集中出台樓市調控製度，現在很多資金從(cong) 樓市退出。那麽(me) 退出之後這些資金會(hui) 去到哪裏?是否會(hui) 進入股市，能否進入實體(ti) 經濟?

　　賈康：從(cong) 經驗來說，樓市的資金有一部分出來後會(hui) 進入股市，但誰也不敢說它會(hui) 馬上會(hui) 支持股市迅速走牛，還需要考慮其他一些因素。如果隻是一對一的分析，樓市往下走，股市有可能相應得到一些資金支持。不過第二個(ge) 問題更重要，我們(men) 要看實體(ti) 經濟怎麽(me) 辦。實體(ti) 經濟怎麽(me) 得到投融資的支持來解決(jue) 升級換代、打造升級版?這個(ge) 問題很關(guan) 鍵。這是一個(ge) 綜合的配套，各種各樣的政策加上製度建設，應該使有效的資金更多地流入實體(ti) 經濟層麵，去支持實體(ti) 經濟突破升級換代的天花板，否則中國經濟是沒有前途的。

　　記者：該怎麽(me) 樣引導資金去支持實體(ti) 經濟呢?

　　賈康：首先，政府要做出他發揮功能的第一個(ge) 根本要領，就是打通一個(ge) 統一的市場，盡可能地減少行政壟斷，減少不良的過度壟斷，降低準入，公平競爭(zheng) ，使得資金的流動通暢起來。現在實體(ti) 經濟層麵總是回報率低，這不是天然的，一定是有一些不合理的因素阻礙了要素對它的支持和阻礙了它得到平均利潤率的空間，那這就要改革，用公平競爭(zheng) 去支持實體(ti) 經濟。

　　記者：最近實體(ti) 經濟領域還有一個(ge) 問題爭(zheng) 論得很熱鬧——產(chan) 業(ye) 政策。老師對此怎麽(me) 看?

　　賈康：我的意見是，完全不要產(chan) 業(ye) 政策一定不行，一般的經濟體(ti) 不能不考慮掌握必要的產(chan) 業(ye) 政策。但要注意，我們(men) 從(cong) 實際生活觀察下來，產(chan) 業(ye) 政策是個(ge) 雙刃劍，掌握的不好它可能走偏、出岔子。所以第一，政府要促進公平競爭(zheng) ，主持社會(hui) 公平正義(yi) ，降低準入;第二要做適當地引導，包括產(chan) 業(ye) 政策、包括政策性融資。我們(men) 中國討論的綠色金融、普惠金融、開發金融都有政策性金融的內(nei) 在含義(yi) ，都需要對接產(chan) 業(ye) 政策問題和技術經濟政策問題，所以這是一個(ge) 回避不了的、政府要掌握好的政策要領。

　　但是要注意，如果政府一味的強勢、一味的用行政手段去管這管那，那麽(me) 你再怎麽(me) 標榜你的產(chan) 業(ye) 政策。它可能一旦做起來就是走偏的。所以，首先政府要充分地實現職能轉換，維護公平正義(yi) 、公平競爭(zheng) 的這個(ge) 市場製度、供給、競爭(zheng) 環境，後麵跟著適當的產(chan) 業(ye) 政策。那麽(me) 這裏麵不敢說百分之百成功，至少它的失敗率會(hui) 降低，成功率會(hui) 提上來。

　　記者：現在，政府也在大力推廣PPP(政府與(yu) 社會(hui) 政府合作)來激發民資活力，前幾天財政部的第三批PPP已經批下來了。此前我們(men) 前兩(liang) 批的PPP落地率不是特別理想，老師有什麽(me) 建議?

　　賈康：我們(men) PPP的項目一年比一年規模在提高，做實的比率在提高，這是方興(xing) 未艾階段上一個(ge) 積累經驗、逐漸成熟的過程。按這個(ge) 趨勢往下走，我們(men) 在規模提高的同時，有意願項目做成的比率可能還會(hui) 提高一段時間，但永遠不會(hui) 說有一百個(ge) 項目的意向就做成一百個(ge) 。在實際項目運行中，經過方方麵麵的磨合會(hui) 有一些項目做不成，做不成的話我不讚成就把它簡單指責為(wei) “偽(wei) PPP”，它是合乎選擇過程的。一開始也許有一些作假的因素，以後隨著我們(men) 越來越成熟、越來越透明、越來越規範，作假的因素會(hui) 得到抑製，那麽(me) 剩下的就是符合自然規律的。一開始有一些項目認為(wei) 可以做，結果到了一定時候發現它並不合適，那麽(me) 隻好先把它擱置在一邊。但你今年做不成，並不意味著過個(ge) 三年五年十年它就做不成，再過個(ge) 幾年，開發的種種條件都具備的時候，原來認為(wei) 不敢啟動的PPP項目就有可能啟動，所以一定要用一個(ge) 動態過程來看。

　　記者：政府在PPP項目運行中應該扮演一個(ge) 什麽(me) 角色?

　　賈康：政府在PPP項目中的角色是夥(huo) 伴一方，既有裁判員的功能，又有運動員的定位。比如在項目前期給出國土開發規劃，給出公共政策，給出必要的方方麵麵要了解的信息，這個(ge) 時候政府都有公權在手，是裁判員的身份。到了項目開始，地方政府作為(wei) 合作一方跟企業(ye) 簽約運行PPP項目，這時政府就是運動員。這時候裁判員是誰?是“法”，“法”來“罩”著政府和企業(ye) ——他們(men) 都是運動員，二者都是民事主體(ti) 身份自願簽字、履約、守約。任何一方，包括政府，如果要毀約，對不起，法律會(hui) 約束你。

　　記者：也就是說政府不再扮演以前單一的角色。

　　賈康：沒錯，政府在PPP項目裏麵的作用帶有新的複雜性，不是簡單的我們(men) 過去說的“井水不犯河水”，市場的歸市場，政府的歸政府。政府作為(wei) 公權在手的主體(ti) ，要和市場主體(ti) 一起合作形成夥(huo) 伴關(guan) 係，共同從(cong) 事公共基礎設施和產(chan) 業(ye) 園區開發等等項目。這是改革過程中我們(men) 的一個(ge) 新境界，是有效製度供給引出的創新，值得我們(men) 進一步總結經驗，所以PPP立法應該抓緊進行。然而目前所提出的PPP法可能意見不能完全達成統一，法的文本不能一下子達到應有的成熟程度，那麽(me) 我們(men) 退而求其次，盡快推出PPP條例，條例就比紅頭文件又上了一個(ge) 層次，以後可以在條例的基礎上再進一步形成PPP法。但總的方向一定是要堅定不移地推進PPP法製化進程。

　　記者：最後一個(ge) 問題，中國經濟現在處在“L”型的底嗎，還會(hui) 持續多久?

　　賈康：能不能說我們(men) 馬上就探底，這個(ge) 還不好立即做出判斷，但有這種可能性。最近八九月的經濟數據與(yu) 動態出現了一些亮點，我們(men) 拭目以待來看看年底是不是能探底，到時候會(hui) 更明朗。階段性探底後就會(hui) 出現企穩向好，穩在什麽(me) 上?穩在新常態的“常”字上。GDP增長速度到底是6.7%還是6.6%，或者再高一點，或者再低一點，都不是關(guan) 鍵問題。 倒算賬我覺得6.52%是必保的，再高一點、低一點都不是實質問題。實質問題在於(yu) ，我們(men) 能不能真正地優(you) 化結構，體(ti) 現在經濟增長質量要提高，我們(men) 現在就要努力爭(zheng) 取這個(ge) 前景。