2018年下半年以來，我國房地產(chan) 市場發展形勢出現了明顯變化，出現兩(liang) 種風險的可能都很大：一是房地產(chan) 價(jia) 格過快回落的風險，二是房地產(chan) 投資大幅度下滑的風險。2016年4月以來，我國房地產(chan) 銷售麵積增速持續回落，從(cong) 曆史經驗看，商品房銷售麵積增速變化會(hui) 直接影響土地購置麵積和購置費用的變化，兩(liang) 者大約有一年的時滯，預計2019年土地購置麵積很可能進入負增長。而土地購置麵積增長放緩還將直接影響商品房新開工麵積的增長。根據經驗估計，在房地產(chan) 調控政策沒有大的變化的情況下，2019年的房地產(chan) 投資可能降至零增長附近的水平，這將給2019年的穩投資帶來較大壓力。

　　考慮到我國城市化進程仍然處於(yu) 快速發展階段，特別是城市群的發展近年來有加快的趨勢，我國人口仍然處於(yu) 向城市群和大城市集中的進程中，大城市和一二線城市以至部分三四線城市仍然有很大的住房需求潛力，2019年我國房地產(chan) 市場仍有投資穩定增長的空間。雖然不少地區仍有較大的房地產(chan) 需求潛力，但是也要防止出現住房大量過剩的可能。因此，2019年的房地產(chan) 調控應該兼顧促進房價(jia) 適度有序下跌化解房價(jia) 泡沫、促進房地產(chan) 投資適度增長和防止住房過剩三個(ge) 目標。要同時實現三方麵目標，需要采取合理的政策組合。首先要通過限售、大幅度提高交易稅收，或者征收房產(chan) 稅等政策。其次，要顯著增加商品房土地供應，尤其是落實好集體(ti) 經營性建設用地入市的政策。最後，還需要搭配擴大和支持自住性需求的政策。■