雨花台區作為(wei) 江蘇省首個(ge) 軟件產(chan) 業(ye) 特色的國家級雙創示範基地，持續深化改革，大膽創新實踐，不斷推動高質量發展取得新的成效，2018年5月，雨花台區因推動“雙創”政策落地成效顯著被國務院予以督查激勵表揚。該區首創的“園中園”創新建設運營模式受到國家雙創示範基地評估組好評，並建議作為(wei) 重要經驗向全國推廣。2018年9月，該模式再獲《人民日報》點讚。

　　一、改革背景

　　近年來，雨花台區堅持把軟件和信息服務業(ye) 作為(wei) 主導產(chan) 業(ye) ，以中國(南京)軟件穀為(wei) 核心載體(ti) ，著力打造南京國際軟件名城建設的排頭兵、主陣地、核心區。通過不斷優(you) 化戰略定位、產(chan) 業(ye) 結構和功能布局，實現了區域產(chan) 業(ye) 集聚規模、結構層次、綜合實力的多向提升。目前已集聚各類軟件企業(ye) 超2300家，涉軟從(cong) 業(ye) 人員24.4萬(wan) 人，軟件產(chan) 業(ye) 建築麵積總量達到826.27萬(wan) 平方米。預計今年將實現軟件和信息服務業(ye) 收入2500億(yi) 元。

　　隨著產(chan) 業(ye) 爆發式增長，企業(ye) 發展也遇到了一些瓶頸問題：一方麵，企業(ye) 用地需求持續增加與(yu) 園區產(chan) 業(ye) 用地趨於(yu) 飽和的矛盾日益凸顯，尤其是軟件穀核心區域已是“一平方米難求”;另一方麵，一些中小企業(ye) 進入成長期，特別是有著輕資產(chan) 特點的軟件企業(ye) ，既想擁有自己的研發中心和辦公地點，又缺少建設資金和工程建設力量。為(wei) 緩解企業(ye) 用地的矛盾，吸引更多企業(ye) 落地，雨花台區在土地集約利用上積極探索，首創了“聯合拿地、統一規劃、聯合建設、分割出讓、統一配套、集中托管”的“園中園”建設運營模式，在寸土寸金的主城區走出集約式用地新路。該模式由軟件穀發展公司牽頭，入園企業(ye) 聯合簽署項目投資協議、委托代建協議、聯合競買(mai) 協議。園區建成後，由軟件穀物業(ye) 公司統一管理，既為(wei) 成長期企業(ye) 節約了運行成本，又緩解了產(chan) 業(ye) 高度集聚和土地資源緊缺之間的矛盾，這一“多贏”經驗贏得國家發改委、工信部及《人民日報》點讚。

　　二、創新做法和成效

　　“園中園”建設運營模式主要采取“聯合拿地、統一規劃、聯合建設、分割出讓、統一配套、集中托管”的模式，以“中小企業(ye) 聯合拿地”的方式打造特色“園中園”，著力提升項目的集聚程度、運作效率。以雲(yun) 密城項目為(wei) 例，創新做法和成效主要體(ti) 現在以下三點。

　　(一)聯合拿地、統一規劃，提高項目運營效率。雲(yun) 密城項目所在地塊為(wei) 138畝(mu) ，按照傳(chuan) 統模式僅(jin) 能容下4-5家企業(ye) ，而軟件穀內(nei) 誠邁科技、嘉環科技、中新賽克等8家高成長性軟件企業(ye) 急需自建辦公樓宇。土地供需壓力下，該區探索中小企業(ye) 聯合開發方式，由軟件穀發展公司牽頭與(yu) 8家企業(ye) ，采用聯合拿地、委托軟件穀發展公司代建的模式，進行統一規劃設計、統一工程建設管理。9家單位聯合簽署項目投資協議、委托代建協議、聯合競買(mai) 協議等，就項目工程建設投資估算、企業(ye) 用地分布、項目議事規則等作出明確約定。按照企業(ye) 員工人數(每人建築麵積20平方米)計算企業(ye) 所需建築麵積，每個(ge) 企業(ye) 可預留5000平方米的未來發展空間。相比傳(chuan) 統模式，該模式可節省近70畝(mu) 建設用地和大量城市配套建設費，有效節約了政府資源，切實減輕了企業(ye) 負擔。

　　(二)全麵配套、統一管理，保障園區持續發展。園區建設開發的12棟辦公樓宇產(chan) 權分屬相關(guan) 企業(ye) 。按照地塊容積率要求，在滿足各參建企業(ye) 的建築麵積需求後，剩餘(yu) 建築麵積由軟件穀發展公司持有，主要用於(yu) 園區配套設施及部分研發樓宇建設。目前，軟件穀發展公司自持17.5萬(wan) 平方米科技樓宇。園區建成後，物業(ye) 由軟件穀物業(ye) 公司統一管理，對園區環境、企業(ye) 服務進行統一規範和提升，優(you) 化公共配套服務，為(wei) 企業(ye) 減輕建設和管理的負擔。目前園區內(nei) 餐廳、健身房、會(hui) 議室等配套設施完善，並已開通祿口機場直通車為(wei) 園區企業(ye) 提供便利通道。

　　(三)專(zhuan) 業(ye) 定位、統一招商，推動產(chan) 業(ye) 高度集聚。在雲(yun) 密城項目實施過程中，原有的誠邁科技、嘉環科技、中新賽克等8家企業(ye) 的規模進一步擴大，誠邁科技和中新賽克先後成功上市。同時，雨花台區聚焦軟件產(chan) 業(ye) 細分領域，明確了雲(yun) 密城項目以“信息安全”為(wei) 主題，輔以科技、金融、商務、生活服務等業(ye) 態，對軟件穀發展公司自持的園區4幢研發載體(ti) 進行統一招商。招商工作重點圍繞信息安全產(chan) 業(ye) 鏈上下遊企業(ye) ，通過主題鮮明的統一招商，進一步推動信息安全產(chan) 業(ye) 的集中集聚，實現全鏈式產(chan) 業(ye) 發展格局。截至目前，園區入駐企業(ye) 約40家，吸引軟件人才約3000人，園區稅收超1億(yi) 元。

　　(四)因地製宜、複製推廣，助力企業(ye) 快速成長。本著“引大樹”和“育小苗”相結合的原則，雨花台區將雲(yun) 密城開發建設經驗進行複製推廣，在軟件穀南園片區打造16家骨幹企業(ye) 聯合拿地共建的“南園總部經濟園”。該項目占地215畝(mu) ，按照傳(chuan) 統模式劃塊後拍賣、交付，僅(jin) 可滿足5-6家企業(ye) 用地需求，或隻能供給單個(ge) 企業(ye) 進行大型項目開發建設，且企業(ye) 拿地耗時長、建設成本高的痛點難以解決(jue) 。采用“園中園”模式開發建設，項目分為(wei) 兩(liang) 期，一期建築麵積約20萬(wan) 平方米，預計2019年上半年掛牌，已與(yu) 邁特望、新立訊等16家企業(ye) 簽署項目投資協議。該項目重點聚焦人工智能、醫療科技、互聯網電商等新興(xing) 高端產(chan) 業(ye) 及新型互聯網企業(ye) ，項目建成後可集聚軟件人才約2萬(wan) 名。園區委托軟件穀發展公司進行整體(ti) 設計規劃、施工建設，各單位之間無需進行用地邊界退讓，提高土地利用率，降低建設成本。

　　三、經驗啟示

　　“園中園”建設運營模式，不僅(jin) 有利於(yu) 打造專(zhuan) 業(ye) 園區推動產(chan) 業(ye) 集聚、提高土地利用效益和項目建設效率，還幫助企業(ye) 解決(jue) 工程建設力量不足、自我配套服務能力不足等共性問題。國家雙創示範基地評估組第三方評估意見指出，“對於(yu) 產(chan) 業(ye) 集中度高，分工明確但用地緊張的區域示範基地，該項政策非常值得推廣。”

　　(一)以“多樣化”運作模式激發市場活力。企業(ye) 的痛點，既是製約企業(ye) 成長的瓶頸，也是抑製市場活力的關(guan) 鍵。政府應發揮主導作用，注重在運作模式上的探索創新，變“供血”為(wei) “造血”，解決(jue) 企業(ye) 麵臨(lin) 的用地、資本等難題。“園中園”建設運營模式，正是雨花台區在土地集約利用方麵創新探索的縮影。按照傳(chuan) 統方式分割出讓產(chan) 業(ye) 用地，可以快速回籠資金，但是存在諸多弊端，如，對拿地企業(ye) 實力要求高、土地利用效率低等。“聯合拿地再分割出讓”，政府提供服務“多跑腿”，企業(ye) 共同參與(yu) “少負擔”，國資平台軟件穀發展公司通過自持樓宇的銷售出租、園區樓宇的代建代管，引進更多上下遊軟件企業(ye) ，獲得穩定收益，為(wei) 產(chan) 業(ye) 發展提供強有力的支撐。園區、企業(ye) 、政府三方獲益、一舉(ju) 多得。

　　(二)以“集約化”發展思路提高運營效率。雲(yun) 密城項目的138畝(mu) 土地如果按照傳(chuan) 統模式，最多隻能入駐4-5家企業(ye) 。根據規範要求，建築用地建設時需對用地邊界進行退讓，退讓距離一般不少於(yu) 5米。聯合拿地後，各單位之間無需進行用地邊界退讓，僅(jin) 需進行建築之間退讓。園區按照一個(ge) 項目進行整體(ti) 設計，統一建設相關(guan) 基礎設施和服務設施，實現功能共享，不僅(jin) 提高了土地利用率，也大大降低了建設成本，為(wei) 企業(ye) 減輕建設和管理負擔，讓本土企業(ye) 輕裝發展。

　　(三) 以“個(ge) 性化”特色園區推動產(chan) 業(ye) 集聚。近年來，為(wei) 實現軟件產(chan) 業(ye) 的全鏈式集聚發展，雨花台區聚焦軟件產(chan) 業(ye) 細分領域，突出“一園一主題”，打造了一批特色鮮明、主業(ye) 突出、優(you) 勢明顯的“園中園”。目前已形成以“人工智能”為(wei) 主題的楚翹城，以“互聯網+”為(wei) 主題的科創城，以“信息安全”為(wei) 主題的雲(yun) 密城，以“科技孵化”為(wei) 主題的創業(ye) 創新城，以“大數據”為(wei) 主題的南京大數據產(chan) 業(ye) 基地“四城一基地”的特色園區發展格局。通過特色“園中園”建設，推動特色產(chan) 業(ye) 集聚發展，助力本土企業(ye) 發展壯大。