改革開放40年來，中國房地產(chan) 市場采用的是一個(ge) 金融創新型的發展模式。房地產(chan) 市場以住房按揭貸款為(wei) 主導並使其成為(wei) 發展之動力。這種主導模式不僅(jin) 引致了中國房地產(chan) 市場的空前繁榮，拉動了中國經濟高速增長，推動了中國城市化的進程;也全麵改善了居民居住條件，促進了居民財富快速增長，以及一個(ge) 新型的中產(chan) 階層的出現。這些成果對推動中國社會(hui) 進步起到重要作用。同時，由於(yu) 中國房地產(chan) 市場是一個(ge) 由計劃經濟轉型而來的市場，所以政策上的缺陷也引發了房地產(chan) 市場不少問題。十九大報告對此進行了撥亂(luan) 反正，重新定位中國的房地產(chan) 市場為(wei) 消費市場，要求房地產(chan) 市場回歸本原、回歸常識。這是中國房地產(chan) 市場未來發展的根本所在，也是中國房地產(chan) 市場未來發展的方向。

　　對於(yu) 現代房地產(chan) 市場來說，金融是最為(wei) 核心的概念。無論對住房的供給方來說，還是對住房的需求方來說，金融都起到了絕對重要的作用。或者說，如果沒有好的或合適的金融工具及金融市場，房地產(chan) 市場要得到發展與(yu) 繁榮是不可能的事情。因為(wei) ，對於(yu) 住房供給方來說，房地產(chan) 業(ye) 不僅(jin) 是一個(ge) 完全資金密集型的產(chan) 業(ye) ，而且其所使用的住房預售製度對金融更加依賴;對於(yu) 住房需求方來說，住房是一種總價(jia) 過高的耐用消費品，沒有好的金融工具及金融市場，絕大多數住房消費者是沒有支付能力進入這個(ge) 市場的;住房投資者更是完全依賴於(yu) 有效的金融工具與(yu) 金融市場。所以，從(cong) 金融角度來觀察中國房地產(chan) 市場的改革開放40年，更能夠把握到中國房地產(chan) 市場改革開放40年的實質、發展動力、繁榮根源，同樣也更能夠檢討中國房地產(chan) 市場所麵臨(lin) 的風險，以及更好地探尋中國房地產(chan) 市場未來持續穩定發展之路徑。

　　中國房地產(chan) 市場改革開放40年所取得的成就

　　可以說，改革開放40年中國經濟所取得的成就，很大程度上與(yu) 房地產(chan) 市場的發展與(yu) 繁榮有關(guan) 。中國房地產(chan) 市場的發展不僅(jin) 是促進中國經濟增長的最大動力，也是中國經濟總量跳躍式增長的關(guan) 鍵因素。40年來，中國經濟增長邁向的每一個(ge) 重要台階，都與(yu) 房地產(chan) 市場的發展與(yu) 繁榮有關(guan) 。中國房地產(chan) 市場的發展又與(yu) 金融工具創新或住房按揭貸款的推出有關(guan) 。可以說，住房按揭貸款是中國房地產(chan) 市場得以發展的動力與(yu) 源泉，也是中國經濟取得巨大成績的源泉。所以，本文把中國經濟增長模型歸納為(wei) 金融工具創新拉動型。

　　在此，我們(men) 來看金融工具創新或住房按揭貸款對中國經濟及房地產(chan) 市場發展的影響。假定有一個(ge) 年青人大學畢業(ye) 之後在城市工作，他工作6年積蓄了10萬(wan) 元。這時，他已經結婚，也有了孩子，特別想購買(mai) 一套住房，而當時這套住房的售價(jia) 在100萬(wan) 元。如果沒有住房按揭貸款，這個(ge) 年青人的住房需求隻是潛在的，10萬(wan) 元根本無法購買(mai) 到這套100萬(wan) 元的住房。市場上100萬(wan) 元的住房需求也無法實現。所謂的“剛性需求”也隻是潛在的一句空話，根本無法用市場交易價(jia) 格得以實現。因為(wei) ，這個(ge) 家庭可與(yu) 市場交易的需求也隻能限定在10萬(wan) 元以內(nei) 。

　　但是如果有了住房按揭貸款，房地產(chan) 市場的住房需求就發生了翻天覆地的變化。假定住房按揭貸款的首付比例為(wei) 10%，這時，這個(ge) 年青人用10萬(wan) 元作為(wei) 住房首付購買(mai) 了這套100萬(wan) 元的住房，以30年的住房按揭貸款向銀行貸款90萬(wan) 元。這個(ge) 年青人向銀行做住房按揭貸款並非是把住房按揭給銀行，而是把這個(ge) 年青人未來30年的收入流按揭給銀行。這樣，這個(ge) 年青人就能夠把他未來的收入流用於(yu) 現在消費了。也就是說，有了住房按揭貸款，這個(ge) 家庭的住房需求立即由10萬(wan) 元放大到100萬(wan) 元，立即放大到了10倍或增加9倍。在市場經濟條件下，隻要市場需求出現，市場供應馬上就會(hui) 增加，更不用說住房預售製度給住房供給增加所起到的添磚加瓦的作用。

　　同時，由於(yu) 當時的住房按揭貸款製度還沒有現在這樣完善，以及住房是一種兩(liang) 棲商品，既可投資也可消費，所以當這個(ge) 年青人看到這個(ge) 機會(hui) 時，他把這套住房又以抵押貸款的方式向銀行貸款60萬(wan) ，並以上麵同樣的方式再購買(mai) 6套住房。這時，這個(ge) 年青人的住房需求一共增加到700萬(wan) 元，即住房債(zhai) 權為(wei) 700萬(wan) 元，債(zhai) 務為(wei) 690萬(wan) 元。整個(ge) 社會(hui) 的住房需求由10萬(wan) 元放大700萬(wan) 元，增加了69倍。由於(yu) 住房既是消費品也是投資品，如果住房的價(jia) 格上漲1倍，則這個(ge) 年青人的住房債(zhai) 權就上升到1400萬(wan) 元，其住房需求也就由10萬(wan) 元上升到1400萬(wan) 元，整個(ge) 社會(hui) 的住房需求增加了139倍。如果這些住房價(jia) 格上漲4倍，這個(ge) 年青人的住房債(zhai) 權就上升到3500萬(wan) 元，其住房需求也就由10萬(wan) 元上升到3500萬(wan) 元，增加了349倍。這隻是一個(ge) 假定的模型，實際情況可能比這樣的擴張速度還要快，還要誇張。中國的房地產(chan) 市場就是這樣以住房按揭貸款增長為(wei) 條件發展與(yu) 繁榮起來的，以此帶動了土地市場金融工具的創新、城市化的快速擴張及居民財富的快速增長，並由此全麵帶動了近20年來整個(ge) 中國經濟的快速增長。

　　比如，從(cong) 中國GDP的增長情況來看，1978年中國的GDP隻有1495億(yi) 美元，到2017年達到了12.25萬(wan) 億(yi) 美元，是1978年GDP的81.9倍，年均GDP增量高達3103億(yi) 美元，接近以色列2017年的GDP總量。其中，從(cong) 1978年的1495億(yi) 美元到1998年首次突破1萬(wan) 億(yi) 美元用了近20年的時間，由1998年的1萬(wan) 億(yi) 美元突破到2009年的5萬(wan) 億(yi) 美元花了11年時間，由2009年的5萬(wan) 億(yi) 美元到2014年突破10萬(wan) 億(yi) 美元隻是用了5年時間。中國的GDP占全世界總量的比重由1978年的1.8%，上升到2010年的超過10%，2017年已經達到15%以上。從(cong) 2010年開始，中國成了世界第二大經濟體(ti) 。

　　當然上麵有匯率的因素。如果以人民幣當年的價(jia) 格來計算，1978年中國的GDP為(wei) 3678億(yi) 元，1985年突破了1萬(wan) 億(yi) 元，花了7年時間;1998年達到了8.5萬(wan) 億(yi) 元，2000年突破了10萬(wan) 億(yi) 元，由1萬(wan) 億(yi) 元到10萬(wan) 億(yi) 元花了15年時間;2006年突破了22萬(wan) 億(yi) 元，花了6年時間;2008年突破了32萬(wan) 億(yi) 元，花了2年時間;2013年接近60萬(wan) 億(yi) 元，比2008年增加近1倍，隻花5年時間;2017年中國的GDP達到82.7萬(wan) 億(yi) 元，相當於(yu) 1978年的225倍。1978～1997年20年的GDP總量463876億(yi) 元;1998～2002年的GDP總量達508619億(yi) 元，5年的經濟總量比前20年的還要多;2003～2012年中國的GDP總量達3087543億(yi) 元，是前5年的6倍多;2013～2017年中國GDP達到3499484億(yi) 元，5年的總量與(yu) 前10年的總量差不多，是改革開放後前20年(1978～1997年)的7.5倍。可見，中國經濟快速增長主要表現在1998年住房製度改革、住房按揭貸款起用之後，特別是在2003年房地產(chan) 市場快速發展之後，經濟總量出現加速度的增長。

　　中國房地產(chan) 市場最大的成就，可以說，是讓國內(nei) 居民的住房條件得到很大改善。1949年中國城市居民人均住房麵積為(wei) 4.5平方米，1978年下降到3.3平方米。但是1998年房地產(chan) 市場出現之後，這種局麵完全改觀。2016年7月6日，國家統計局在官網發布了一篇文章指出，2016年全國居民人均住房建築麵積為(wei) 40.8平方米，為(wei) 1978年的13倍。分城鄉(xiang) 來看，2016年城鎮居民人均住房建築麵積為(wei) 36.6平方米，農(nong) 村為(wei) 45.8平方米。1998年之前，國內(nei) 商品房價(jia) 銷售麵積都在1億(yi) 平方米以下，1998年達到12185萬(wan) 平方米，2017年則達到169407萬(wan) 平方米，約是1998年的14倍。1998～2017年商品房銷售總麵積達到1431935萬(wan) 平方米，如果以每套房為(wei) 90平方米計算，每個(ge) 家庭為(wei) 3口之家，那麽(me) 這個(ge) 期間銷售的住房可達到15910萬(wan) 套，可以滿足近5億(yi) 城市人口居住。

　　中國房地產(chan) 市場的發展，也全麵加快了中國城市化的進程。改革開放以來，中國的城市化率由1978年的17.95%上升到2017年的55.8%，上升了近40%，而同期世界的城市率的升幅隻有15.8%。當然，中國城市化率的快速上升主要發生在1998年之後，特別是近10年。中國城市化率快速上升，不僅(jin) 讓中國大量的現代化城市崛起，尤其東(dong) 部沿海地區，這種情況更加明顯，而且讓大量的農(nong) 村居民步入城市，增加了他們(men) 的就業(ye) 機會(hui) ，全麵提升了他們(men) 的生活水平。

　　中國房地產(chan) 市場的繁榮及城市化的加速，也促使了中國產(chan) 業(ye) 結構的全麵調整。改革開放40年，中國產(chan) 業(ye) 結構正在以市場化的方式全麵調整。從(cong) 三大產(chan) 業(ye) 來看，1978年第一產(chan) 業(ye) (農(nong) 林漁牧業(ye) )、第二產(chan) 業(ye) (工業(ye) 與(yu) 建築業(ye) )、第三產(chan) 業(ye) (服務業(ye) )占GDP的比重分別是24.6%、47.7%、27.7%，到2017年三大產(chan) 業(ye) 占GDP的比重分別變化為(wei) 7.9%、40.5%、51.6%，即第一產(chan) 業(ye) 占GDP的比重快速下降，而第三產(chan) 業(ye) 或服務業(ye) 占GDP的比重全麵上升。中國產(chan) 業(ye) 結構的調整或產(chan) 業(ye) 升級，將全麵增加中國經濟增長的活力，提升經濟增長的效率。房地產(chan) 業(ye) 本身被歸納在第三產(chan) 業(ye) 範圍內(nei) ，且對其他40多個(ge) 產(chan) 業(ye) 具有巨大的前向及後向拉動作用，由此促進這些關(guan) 聯產(chan) 業(ye) 的發展與(yu) 繁榮。

　　由於(yu) 房地產(chan) 市場發展的最大動力是金融工具的創新或住房按揭貸款的推出，所以貨幣增長及信貸增長也十分明顯。從(cong) 廣義(yi) 貨幣(M2)增長的情況來看，1949～2008年，M2的增量為(wei) 47.5萬(wan) 億(yi) 元，2009～2012年達到50萬(wan) 億(yi) 元，2013～2017年達到70萬(wan) 億(yi) 元。從(cong) 銀行信貸增長的情況來看，1978年銀行新增信貸總額為(wei) 191億(yi) 元，1998年為(wei) 11490億(yi) 元，到2017年銀行信貸總額為(wei) 13.84萬(wan) 億(yi) 元。1998年是1978年的60倍，2017年的信貸規模分別是1978年和1998年的725倍和12倍。也就是說，從(cong) 1998年住房按揭貸款進入居民的視野後，中國信貸規模及融資規模出現加速度的增長，房地產(chan) 銷售及GDP的總量也呈快速增長，中國城市化的進程全麵加快。特別是在2003年之後，這種情況更是明顯。比如，社會(hui) 融資規模餘(yu) 額2002年底為(wei) 14.9萬(wan) 億(yi) 元，2017年底達到了174.64萬(wan) 億(yi) 元，為(wei) 2002年年底的11.7倍。

　　房地產(chan) 市場的發展與(yu) 繁榮也推動了國內(nei) 居民財富的增長、人口結構的全麵轉型。瑞信研究院(Credit Suisse Research Institute)提交的2017年《全球財富報告》的數據顯示，中國財富總值位居全球第二，達29萬(wan) 億(yi) 美元，落後於(yu) 美國的93.6萬(wan) 億(yi) 美元，但超過日本的23.6萬(wan) 億(yi) 美元。估計這會(hui) 低估國內(nei) 居民的財富持有。《中國家庭金融調查報告》指出，中國居民自有住房擁有率為(wei) 89.68%，城市家庭自有住房擁有率為(wei) 85.39%，農(nong) 村為(wei) 92.60%，高於(yu) 世界平均住房擁有率63%，也高於(yu) 美國的65%和日本的60%。中國城市家庭平均財富157萬(wan) 元，其中住房財富占146萬(wan) 元(也有人認為(wei) 中國住房估值達到430萬(wan) 億(yi) 元)，住房占財富的比重達93%。估計這僅(jin) 是2016年之前的數據，隨著近年各城市房價(jia) 新一輪的上漲，國內(nei) 城市居民的財富估計有可能再增長一倍以上，住房財富占整個(ge) 財富的比重會(hui) 更高。也正是由於(yu) 城市居民財富快速增長，一個(ge) 巨大的中產(chan) 階層正在形成。中國的中產(chan) 階層出現是新時代的一個(ge) 重要特征。可以說，這都是國內(nei) 房地產(chan) 市場發展與(yu) 繁榮的重大成果。

　　中國房地產(chan) 市場改革開放40年走過的曆程

　　如果以住房按揭貸款這個(ge) 金融產(chan) 品為(wei) 主線，那麽(me) 中國房地產(chan) 市場改革開放40年可以分為(wei) 以下幾個(ge) 階段。1978～1997年為(wei) 中國房地產(chan) 市場啟蒙時期;1998～2002年為(wei) 房地產(chan) 市場試運行時期;2003～2008年為(wei) 房地產(chan) 市場快速發展與(yu) 增長時期;2009年至今是中國房地產(chan) 市場空前繁榮時期。

　　一般來說，在1987年之前，由於(yu) 中國土地公有製模式，土地不可交易，中國根本就不存在商品房市場，也不存在房地產(chan) 市場的信貸問題。直到1987年8月《關(guan) 於(yu) 加強商品房屋建設計劃管理的拆遷暫行規定》頒布，才有深圳第一塊土地的拍賣，才揭開了中國房地產(chan) 市場化的序幕。但一直到1997年，房地產(chan) 信貸都隻是啟蒙階段，銀行向個(ge) 人發放購房貸款很少，而且貸款條件嚴(yan) 格、貸款利率高。

　　1998年中國央行出台了《關(guan) 於(yu) 加大住房信貸投入，支持住房建設與(yu) 消費的通知》及《個(ge) 人住房貸款管理辦法》(銀發[1998]190號)，正式拉開了向居民發放住房按揭貸款的序幕。該文件規定，個(ge) 人住房貸款業(ye) 務隻限個(ge) 人購買(mai) 普通商品住房及城市居民住房修建之費用，而不得用於(yu) 購買(mai) 豪華住房;其申請貸款隻要身份證、個(ge) 人收入證明及購買(mai) 合同書(shu) ;貸款利率減檔優(you) 惠(即貸款期限1年以下的執行半年以下期限利率)，期限10年期以上的貸款在法定貸款利率基礎上可適當上浮，但上浮幅度不得超過5%。從(cong) 該文件的規定來看，由於(yu) 中國住房按揭貸款處於(yu) 啟動階段，所以對居民的按揭貸款有一定的限製。一是對購買(mai) 住房產(chan) 品的限製，其貸款隻能購買(mai) 普通商品房，不得購買(mai) 豪華型住房;二是貸款利率的優(you) 惠條件十分有限，甚至於(yu) 對10年期以上住房按揭貸款不僅(jin) 沒有實行優(you) 惠利率，而且其利率還采取上浮的方式。因此，盡管允許居民按揭貸款，居民購買(mai) 住房受支付能力約束有較大的突破，但居民按揭貸款的優(you) 惠小、利率高，所以按揭貸款增長不是太快，但商品房銷售額從(cong) 1998年的2513億(yi) 元增長到2002年的6032億(yi) 元，增長幅度達2.4倍，成績仍然巨大。

　　為(wei) 了規範房地產(chan) 信貸市場，2003年中國央行頒布了121文件(《中國人民銀行關(guan) 於(yu) 進一步加強房地產(chan) 信貸業(ye) 務管理的通知》銀發[2003]121號)。該文件的核心是強調個(ge) 人住房信貸差異化的政策，比如，第一套住房貸款首付比例為(wei) 20%，第二套住房貸款首付要求適度提高;第一套住房貸款利率有適當優(you) 惠，第二套及以上住房貸款則不能享受利率優(you) 惠。但是，由於(yu) 當時的環境與(yu) 條件，121號文件受國務院的18號文件(《關(guan) 於(yu) 促進房地產(chan) 市場持續健康發展的通知》)影響，其規定並沒有執行。18號文件首次在國家層麵上提出“房地產(chan) 業(ye) 已成為(wei) 國民經濟的支柱產(chan) 業(ye) ”，住房按揭貸款市場準入沿用了以前的低門檻規定。也是就說，從(cong) 2003年開始，各地掀起了居民利用住房按揭貸款進行住房市場投資炒作的高潮。在此期間，不僅(jin) 溫州炒房團遍布全國，上海、深圳等地炒房之風亦四起。2003～2008年，人民幣貸款增加19萬(wan) 億(yi) 元，從(cong) 2003年的27652億(yi) 元上升到2008年的49041億(yi) 元，2008年是2003年的1.77倍;商品房的銷售額達到11.17萬(wan) 億(yi) 元，從(cong) 2003年的7956億(yi) 元上升到2008年25068億(yi) 元，2008年是2003年的3.15倍。

　　麵對房地產(chan) 市場快速增長及房地產(chan) 泡沫泛起，2007年中國央行出台359號文件(《關(guan) 於(yu) 加強商業(ye) 性房地產(chan) 信貸管理的通知》銀發[2007]359號)，重申了121號文件的精神，並要求對第一套及第二套住房進行嚴(yan) 格界定，采取差別化的信貸政策。但是，這些政策被2008年9月突然而來的美國金融危機打斷。為(wei) 了應對美國金融危機，當時國務院出台了一攬子經濟刺激計劃，中國央行也實施了大幅寬鬆的貨幣政策。比如，把一年期人民幣貸款基準利率由2008年9月16日之前的7.47%一直下調到2008年12月23日的5.31%。同時，國務院出台了131號文件(國務院辦公廳《關(guan) 於(yu) 促進房地產(chan) 市場健康發展的若幹意見》國辦發[2008]131號)。該文件強調，落實和出台有關(guan) 信貸政策措施，支持居民首次購買(mai) 普通住房和改善型普遍自住房。在大幅寬鬆的貨幣政策的引導下，不僅(jin) 一年期貸款基準利率降低到改革開放以來的最低水平，而且商業(ye) 銀行對住房按揭貸款利率在基準利率的基礎上實行7折優(you) 惠。住房購買(mai) 者不僅(jin) 購買(mai) 第一套住房實行以享受這種優(you) 惠政策，而且購買(mai) 第二套住房，即所謂改善型住房，也可享受這種信貸優(you) 惠條件。也就是說，國家全麵鼓勵有住房的居民利用優(you) 惠條件再購買(mai) 住房。

　　在這些過度寬鬆的貨幣政策的刺激下，無論是社會(hui) 融資規模還是銀行信貸都出現了快速增長。2009年社會(hui) 融資規模達到13.91萬(wan) 億(yi) 元，比2008年社會(hui) 融資規模6.98萬(wan) 億(yi) 元增長了99.3%;銀行貸款達到9.6萬(wan) 億(yi) 元，比2008年銀行信貸4.90萬(wan) 億(yi) 元增長了89.8%。與(yu) 此同時，房地產(chan) 市場貸款也快速增長。2008年新增房地產(chan) 貸款僅(jin) 為(wei) 1100億(yi) 元，到2009年則迅速地增加到23778億(yi) 元，房地產(chan) 貸款占整個(ge) 貸款的比重也上升到24.69%。由於(yu) 大量的資金湧入房地產(chan) 市場，房地產(chan) 的銷售麵積及銷售金額也出現快速飆升。2009年住房銷售麵積達到9.5億(yi) 平方米，住房銷售金額達到了4.4萬(wan) 億(yi) 元，分別比2008年增長了(2008年住房銷售麵積為(wei) 6.6億(yi) 平方米，住房銷售金額為(wei) 2.5萬(wan) 億(yi) 元)45.5%和76%。也正是因為(wei) 央行貨幣政策的過度寬鬆，從(cong) 2009年開始，國內(nei) 房地產(chan) 市場進入了一個(ge) 快速增長及高度繁榮時期。2009～2015年，房地產(chan) 銷售麵積達到了近80億(yi) 平方米(如果每套住房以90平方米計算，這個(ge) 時期生產(chan) 的住房達9000萬(wan) 套)，住房銷售金額達40萬(wan) 億(yi) 元以上。而這成了全麵拉動中國經濟增長的主要動力。

　　2015年，為(wei) 了保證經濟增長，中國央行的貨幣政策進一步寬鬆。比如，當年5次下調貸款利率，讓銀行一年期貸款基準利率由5.60%下降到2015年10月23日的4.35%(下降到1978年改革開放以來的最低水平)。而且更為(wei) 重要的是，央行與(yu) 銀監會(hui) 頒布了《關(guan) 於(yu) 進一步做好住房金融服務工作的通知》，強調對於(yu) 貸款購買(mai) 首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為(wei) 30%，貸款利率下限為(wei) 貸款基準利率的7折。對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買(mai) 普通商品住房時，執行首套房貸款政策。銀行可向符合政策條件的非本地居民發放住房按揭貸款。這個(ge) 文件的頒布又掀起了國內(nei) 房地產(chan) 市場的高度繁榮熱潮與(yu) 投機炒作熱潮。2016年銀行貸款達到12.44萬(wan) 億(yi) 元，住房銷售金額達11.76萬(wan) 億(yi) 元，住房銷售麵積達到15.73億(yi) 平方米，三者分別比2015年增長了10.3%、34.7%、22.4%，都創曆史最高水平。到了2017年和2018年這幾個(ge) 數據還在高水平上繼續創曆史記錄。

　　從(cong) 上述分析可以看到，改革開放40年，中國房地產(chan) 市場的發展與(yu) 繁榮完全取決(jue) 於(yu) 金融政策的創新，取決(jue) 於(yu) 住房按揭貸款的市場準入標準、優(you) 惠條件及整個(ge) 信貸利率水平。央行不斷降低住房按揭貸款市場準入條件，不斷降低貸款利率，不斷擴大享受按揭貸款優(you) 惠條件的範圍，這不僅(jin) 降低了居民購買(mai) 住房的成本，刺激更多的居民湧入房地產(chan) 市場，而且不斷強化房地產(chan) 市場價(jia) 格上漲預期，從(cong) 而導致國內(nei) 房地產(chan) 市場高度繁榮及風險劇增這種兩(liang) 難困境。可以說，這也是當前國內(nei) 房地產(chan) 市場的現狀及麵臨(lin) 的問題。

　　中國房地產(chan) 市場的現狀及麵臨(lin) 的問題

　　2015年以來的房地產(chan) 市場繁榮同樣是以信貸過度擴張來推動的。2016～2017年，社會(hui) 融資規模和人民幣貸款分別增加了37.26萬(wan) 億(yi) 元和25.97萬(wan) 億(yi) 元，增幅都達13%以上。到2017年年末，全國主要金融機構房地產(chan) 貸款餘(yu) 額達到了32.2萬(wan) 億(yi) 元，同比增長20.9%，房地產(chan) 貸款餘(yu) 額占各項貸款餘(yu) 額的26.8%。其中，個(ge) 人住房按揭貸款餘(yu) 額為(wei) 21.9萬(wan) 億(yi) 元，同比增長22.2%。個(ge) 人住房按揭貸款雖然比2016年年末的34.7%增速下降了14.5個(ge) 百分點，但仍然介於(yu) 高速增長區間。由於(yu) 國內(nei) 居民大量地使用住房按揭貸款，2016～2017年國內(nei) 房地產(chan) 市場出現了新一輪的空前繁榮，不僅(jin) 表現在住房銷售麵積及住房銷售金額增長一直在創曆史記錄，而且表現在各城市的房地產(chan) 市場價(jia) 格基本上出現新一輪的輪番上漲。從(cong) 國家統計局公布的數據來看，以2015年年末為(wei) 基數，全國70個(ge) 大中城市的房價(jia) 幾乎沒有不快速上漲的。隻不過，這輪房價(jia) 快速上漲先是從(cong) 深圳、上海、北京等一線城市開始，然後蔓延到二線及三四線城市。由此，國內(nei) 房地產(chan) 市場的泡沫也迅速被吹大，房地產(chan) 市場的風險大增。對此，從(cong) 2016年開始，地方政府不得不被要求出台一係列房地產(chan) 調控政策，來遏製房價(jia) 上漲。但是這一輪的房地產(chan) 市場調控也與(yu) 以往一樣，調控政策出台得越多，住房價(jia) 格上漲得越快(按照國家統計局的口徑，全國平均房價(jia) 由2000年的每平方米1948元上漲到2016年的7203元，上漲了2.7倍，但實際上並非這樣。根據北京購買(mai) 住房的經驗，這段時間北京房價(jia) 漲幅在13倍以上，還有很多城市房價(jia) 上漲的幅度大於(yu) 13倍)。房地產(chan) 調控政策的效果是十分有限的，甚至於(yu) 朝反方向走。比如，2018年以來各種搶房之風在全國各地突然吹起：海南計劃建立自由貿易區，搶房之風立即刮起，海口當時一天的房價(jia) 就要上漲幾千元;投資者聽聞美國與(yu) 朝鮮要進行談判，丹東(dong) 房地產(chan) 市場炒作之風立即大起，房價(jia) 同樣在短期內(nei) 翻番上漲;隨後是30多個(ge) 城市出台所謂人才引進政策，實際上采取的是房地產(chan) 市場的饑餓營銷，這也讓天津、西安、長沙等地刮起瘋狂的搶房之風。全國各地房地產(chan) 市場亂(luan) 象四起。

　　可以說，中國房地產(chan) 調控政策的效果，2016年之前是這樣，之後也是如此。2016年以來開始的新一輪房地產(chan) 市場調控，其調控政策看上去目標明確、調控對象精準、調控政策嚴(yan) 厲，以及行政性調控工具無所不用其極，比如限購、限價(jia) 、限售、限商住、限貸、購買(mai) 住房搖號等，當前房價(jia) 上漲數字出現所謂的止漲和漲幅下降，但實際上這種現象多數是地方政府人為(wei) 操控的結果，而非這些城市房價(jia) 的漲幅真正小了(按照官方的數據絕大多數城市的房價(jia) 仍然在上漲)。地方政府人為(wei) 操控房價(jia) 與(yu) 以往不同，更加有經驗。地方政府操縱房價(jia) 的方式有：一是土地拍賣時限價(jia) ，結果導致住房銷售搖號盛行;二是為(wei) 了滿足房價(jia) 不上漲的統計，房地產(chan) 管理部門會(hui) 根據每天房價(jia) 漲幅來確定購買(mai) 住房的網簽數量，網簽數量不能超過房價(jia) 上漲幅度;三是新房交易強製性地要求簽訂陰陽合同等。也就是說，如果沒有地方政府對房價(jia) 的人為(wei) 操縱，不少城市實際的房價(jia) 上漲會(hui) 比國家統計局公布的數據要高得多。估計當前人為(wei) 操縱房價(jia) 的情況隻有一線城市會(hui) 好一點。

　　無論十八屆三中全會(hui) 的文件，還是十九大報告，都強調經濟運行法則中市場機製對資源配置起決(jue) 定性的作用，減少政府對市場運行的參與(yu) 、幹預，但是當前地方政府出台的許多房地產(chan) 調控政策，完全是要用行政手段來對抗市場，地方政府為(wei) 何不采取市場的方式而是淋漓盡致地運用房地產(chan) 調控的行政手段?還有，十九大報告清清楚楚地給中國的房地產(chan) 市場定位，“房子是用來住的，不是用來炒的”，住房市場就是消費品的市場而不是投資炒作的市場，不是賺錢的工具，但就目前國內(nei) 不少城市這波瘋狂搶房潮，顯然與(yu) 中央政府的房地產(chan) 市場定位相背離，根本不可能讓住房回歸到住房消費市場。對於(yu) 絕大多數住房消費者來說，根本就沒有支付能力進入瘋狂炒作的高房價(jia) 市場。為(wei) 何十九大報告清楚規定“房子是住的，不是炒的”的市場定位無法落實?

　　地方政府對抗市場法則、不落實中央政府的房地產(chan) 市場定位，最為(wei) 重要的原因就在於(yu) ，政府職能部門出台的房地產(chan) 市場政策把地方政府導向了嚴(yan) 重的政策誤區，或政府職能部門的政策目標可能存在問題，與(yu) 十九大報告的精神有差距。比如，政府職能部門對當前房地產(chan) 市場政策的解釋是，既要遏製房價(jia) 瘋狂上漲，又要穩定房價(jia) ;強調對當前國內(nei) 房地產(chan) 市場的預期管理。對房地產(chan) 市場的預期管理，就意味著政府職能部門明確地告訴地方政府、房地產(chan) 開發商及住房購買(mai) 者，當前的中國房地產(chan) 市場就是一個(ge) 以投資為(wei) 主導的市場，因為(wei) 隻有投資市場才會(hui) 強調投資者的預期管理;住房的消費品市場強調的是通過市場價(jia) 格機製來調控市場供求關(guan) 係。在這種情況下，隻要房地產(chan) 市場有套利機會(hui) ，投資者就肯定會(hui) 湧入，許多城市的房價(jia) 也會(hui) 瘋狂上漲。

　　還有，在一個(ge) 以投資炒作為(wei) 主導的房地產(chan) 市場，政府的調控目標是要穩定價(jia) 格，其意義(yi) 是什麽(me) ?實際上這也是告訴房地產(chan) 開發商及購買(mai) 住房者，當前房地產(chan) 市場的價(jia) 格隻能上漲而不能夠下跌，因為(wei) 住房投資者的預期是不可能把房價(jia) 持續在不上漲也不下跌的水平上的，房地產(chan) 的市場價(jia) 格永遠是波動的。如果房地產(chan) 市場的調控目標是要穩定房價(jia) ，房價(jia) 隻能處於(yu) 隻漲不跌的預期上，那麽(me) 這個(ge) 市場的房價(jia) 隻會(hui) 預期上漲。如果市場房價(jia) 上漲預期一直在持續，那麽(me) 購買(mai) 住房者肯定會(hui) 通過不同的方式湧入這個(ge) 市場，房價(jia) 也隻能越來越漲。可以說，這正是不少城市的房價(jia) 漲得越來越高，住房投資者持續湧入市場的根本原因所在。

　　所以，對於(yu) 當前國內(nei) 房地產(chan) 市場調控的目標，就得以“房子是用來住的，不是用來炒的”這個(ge) 市場定位為(wei) 基準。這個(ge) 基準的基本內(nei) 涵就是要讓中國的住房市場由以投資為(wei) 主導轉變為(wei) 以消費為(wei) 主導。要實現這種轉變，就得用經濟杠杆(比如稅收政策及信貸政策)對住房的投資與(yu) 消費進行嚴(yan) 格區分，嚴(yan) 格地遏製房地產(chan) 市場的投機炒作，去除住房投資的賺錢功能，讓房地產(chan) 市場的價(jia) 格回歸理性，而不是用各種行政性的調控政策。比如，用嚴(yan) 厲的住房交易累進所得稅及交易稅、嚴(yan) 格的信貸杠杆等政策，對購買(mai) 住房進行全麵的事前、事中、事後的限製，這樣才能真正地把住房投機炒作者清除出市場。否則，地方政府的行政調控手段用得越多，中國房地產(chan) 市場就會(hui) 越混亂(luan) 。

　　中國房地產(chan) 市場的未來發展及路徑

　　十九大報告指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度，讓全體(ti) 人民住有所居。從(cong) 十九大報告關(guan) 於(yu) 中國住房市場發展的精神或原則來看，其包括了三個(ge) 方麵的內(nei) 容。一是給當前中國房地產(chan) 市場重新定位，中國住房市場要回到它的基本的居住功能，去除住房投資及賺錢的效應。對中國房地產(chan) 市場的這一重新定位，肯定會(hui) 對未來中國房地產(chan) 市場產(chan) 生巨大影響。因為(wei) 早幾年，中國房地產(chan) 市場亂(luan) 象叢(cong) 生，其問題的根源就在於(yu) 把住房的消費功能及投資功能混淆，最後中國房地產(chan) 市場隻能成為(wei) 以投資炒作為(wei) 主導的市場。二是為(wei) 了讓中國房地產(chan) 市場回到居住功能，就得對國內(nei) 現行的房地產(chan) 市場製度進行重大改革。通過新的房地產(chan) 市場製度安排來增加住房供給、增加保障性住房，采取發展住房租賃市場及住房購買(mai) 持有並舉(ju) 的住房製度，以便讓國內(nei) 居民在解決(jue) 其基本的居住需求時有更多的選擇。三是新的住房製度安排要求保證每一個(ge) 居民居住權的天賦性。這是中國房地產(chan) 市場發展的最終目的，離開了此目的，房地產(chan) 市場的功能就會(hui) 改變。

　　對於(yu) 中國房地產(chan) 市場的未來發展，2017年中央經濟工作會(hui) 議有詳細規定。可以說，這次中央經濟會(hui) 議定下了未來幾年中國房地產(chan) 政策的基調。這個(ge) 基調不僅(jin) 會(hui) 引發2018年中國房地產(chan) 市場出現重大調整，也將促使國內(nei) 房地產(chan) 市場出現重大轉折。就當前房地產(chan) 市場的政策而言，2017年中央經濟工作會(hui) 議對國內(nei) 房地產(chan) 市場的要求是，要加快建立多主體(ti) 供應、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guan) 方合法權益，支持專(zhuan) 業(ye) 化、機構化住房租賃企業(ye) 發展。完善促進房地產(chan) 市場平穩健康發展的長效機製，保持房地產(chan) 市場調控政策的連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

　　上述關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 市場政策的內(nei) 容基本上是十九大報告原則的延伸及具體(ti) 化，主要包括了以下幾個(ge) 方麵的內(nei) 容。

　　一是要對當前中國的住房製度及市場進行重大改革，建立起市場與(yu) 保障、租賃與(yu) 購買(mai) 多層次的住房製度安排，讓中國住房市場真正回到本原或居住功能。不過，要做到這點，國內(nei) 房地產(chan) 市場的許多重大問題要解決(jue) 。比如，土地供應體(ti) 係是否能夠在現有的《城市土地管理法》的基礎上有所突破，讓農(nong) 民持有的土地也可以進入市場，而不是地方政府以土地財政的壟斷性的方式交易;是否能夠建立起全國性的土地基金，讓國有土地收益及溢價(jia) 為(wei) 全體(ti) 人民共享，而不是成為(wei) 各個(ge) 地區少數人的地方財政資源及私人財產(chan) ，這是化解當前區域性嚴(yan) 重不平衡、居民收入不平衡等問題的關(guan) 鍵所在;是否能夠建立起有效的住房財產(chan) 稅收製度，讓地方政府從(cong) 土地財政中退出，這既涉及公平公正的房地產(chan) 稅收製度製定，也涉及中國的財政製度改革，其中所麵臨(lin) 的問題會(hui) 非常多;是否能夠通過房地產(chan) 市場價(jia) 格的調整，改變當前房地產(chan) 市場的性質及利益格局，即如果當前房地產(chan) 市場的高房價(jia) 沒有向下調整，國內(nei) 房地產(chan) 市場無法由目前以投資為(wei) 主導轉變為(wei) 以消費為(wei) 主導，也就無法讓全體(ti) 人民共享中國幾十年來的經濟成果，而會(hui) 讓社會(hui) 財富隻聚積在少數持較多住房的人的手上，等等。這些問題是當前中國房地產(chan) 市場製度改革的關(guan) 鍵所在。

　　比如，目前國內(nei) 房地產(chan) 稅的征收問題，本來是一個(ge) 十分簡單的問題，國內(nei) 對房地產(chan) 稅的征收研究也已經十幾年了，但是由於(yu) 利益格局上的博弈就是無法推出，並由此引發國內(nei) 房地產(chan) 市場的許多問題。其實，就現代稅收製度來說，房地產(chan) 稅是一種財產(chan) 稅。無論個(ge) 人還是企業(ye) 持有財產(chan) ，征稅都是天經地義(yi) 的事情。因為(wei) 在現代國家，個(ge) 人之所以持有財產(chan) ，持有的財產(chan) 能夠有價(jia) 值，是因為(wei) 國家提供了界定產(chan) 權、保護產(chan) 權等一係列的政府服務。特別是住房，政府不僅(jin) 提供了界定產(chan) 權的一係列服務，而且通過城市化進程及大量基礎設施投入，讓整個(ge) 城市溢價(jia) ，個(ge) 人住房的價(jia) 值也在這種溢價(jia) 的過程中上升。如果現代政府不提供這些服務，則個(ge) 人所持有的住房是沒有多少價(jia) 值的，因為(wei) 在產(chan) 權界定不清時，他人可隨時占有你持有的住房。同時，現代財產(chan) 稅還有調節市場收入分配的功能。因為(wei) 無論消費流轉稅還是個(ge) 人所得稅，由於(yu) 稅製缺陷，偷稅漏稅不可避免，而這種偷稅漏稅很可能最後積累到個(ge) 人財產(chan) 上來。所以，征收個(ge) 人住房財產(chan) 稅是調節社會(hui) 收入分配不公最為(wei) 重要的一道屏障。現代政府通過征收財產(chan) 稅的方式來重新分配社會(hui) 財富，讓整個(ge) 社會(hui) 財富的分配更加公平。所以，中國房地產(chan) 市場要健康穩定發展，就得進行一係列重大製度改革。

　　二是加快發展中國的住房租賃市場，尤其發展房地產(chan) 的長期租賃市場，從(cong) 而建立起中國房地產(chan) 市場的新模式。這既有利於(yu) 改善城市中低收入居民的基本居住條件，也有利於(yu) 減小房地產(chan) 市場可能麵臨(lin) 的衝(chong) 擊與(yu) 影響。不過，從(cong) 他國的經驗來看，中國的住房租賃市場要得以發展，讓房地產(chan) 市場真正回歸到居住功能，還得滿足以下條件。第一個(ge) 前提條件是，要去除住房市場的賺錢功能。因為(wei) 如果購買(mai) 住房仍然可以賺錢，居民則更願意購買(mai) 而不是租賃住房。這樣就一定會(hui) 不斷推高房地產(chan) 市場的價(jia) 格。就目前國內(nei) 情況來說，國內(nei) 城市居民人均居住麵積達到40平方米，基本居住條件並非最為(wei) 重要，許多居民購買(mai) 住房考慮的還是投資。第二個(ge) 前提條件是，必須提供更多的土地及更優(you) 惠的金融條件，讓企業(ye) 願意生產(chan) 更多的長期隻租不銷售的住房。要做到這一點，需要地方政府在土地財政上讓利，而地方政府是否願意讓利，這相當不確定。第三個(ge) 前提條件是，地方政府通過財政補貼鼓勵國內(nei) 居民更願意租賃而不是購買(mai) 住房。就目前的情況來說，政府的財政補貼能力是十分有限的。第四個(ge) 前提條件是，有法律保護租房者的基本權利。德國的住房租賃市場發達及居民願意租賃而不是購買(mai) 住房，就是建立在這幾個(ge) 前提條件基礎上的。就目前的情況來說，中國與(yu) 德國相比還存在很大差距。所以，發展中國住房租賃市場，特別是長期租賃市場，是一件好事，但估計是一個(ge) 漫長的過程。所以，住房租賃市場發展對國內(nei) 房地產(chan) 市場影響如何，目前還得觀察，還得看政府相關(guan) 政策的出台情況。當前發展中國住房租賃市場還隻是在試點階段，一係列的房地產(chan) 政策還得進一步完善。

　　三是要確立中國房地產(chan) 市場長效機製，為(wei) 此就得從(cong) 一些基本問題入手，從(cong) 住房的內(nei) 在本性或房地產(chan) 市場的內(nei) 在規律入手。從(cong) 住房的內(nei) 在本性來看，住房與(yu) 任何一種商品都不同，它是具有多種屬性或功能的商品。住房既是投資品也是消費品;既是必需品也是奢侈品;既是市場的一般產(chan) 品也是一種特定的公共產(chan) 品。所以，住房既有經濟屬性(或功能)，也有政治屬性(或功能)及社會(hui) 屬性(或功能)。住房的經濟屬性是指追求經濟效率的經濟功能，可分為(wei) 消費品與(yu) 投資品。住房的政治屬性就是居民的住房天賦居住權需要通過有效的政治製度安排來保護。住房的社會(hui) 屬性是指對於(yu) 最為(wei) 弱勢的階層來說，住房是一種民生所需的公共物品。具有多重屬性的住房，其屬性如何界定取決(jue) 於(yu) 不同的國家法律製度及房地產(chan) 政策。因此，如果房地產(chan) 市場僅(jin) 從(cong) 一個(ge) 純粹市場的角度(經濟屬性)而不從(cong) 住房多重屬性的角度來研究與(yu) 分析，則無法解開當前中國房地產(chan) 市場之謎。“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，既強調了住房的經濟屬性(或消費功能)，也堅持了住房的政治屬性(保證居民基本居住權)和社會(hui) 屬性(住房為(wei) 一種公共品)。在這個(ge) 基本原則上來確立中國房地產(chan) 市場發展所需要的基礎性製度，並對房地產(chan) 發展模式、土地製度、信貸製度、稅收製度、住房保障製度、住房租賃製度等法律及政策做出新的製度安排。這是確定中國房地產(chan) 市場長效機製的基礎，也是中國房地產(chan) 市場的未來發展方向。

　　小結

　　改革開放40年，中國房地產(chan) 市場取得了巨大成績。這個(ge) 以金融創新型或以住房按揭貸款為(wei) 動力的房地產(chan) 市場發展模式，在信貸擴張的帶動下，全麵改善了城市居民的基本居住條件，加快了中國城市化的進程，促進了居民財富的不斷增長，也拉動了中國經濟的快速增長，但是房地產(chan) 政策的一些缺陷也給中國社會(hui) 經濟及市場帶來不少問題。十九大報告強調對房地產(chan) 市場的重新定位，就是要對中國房地產(chan) 市場撥亂(luan) 反正，讓中國的房地產(chan) 市場回歸到它的基本消費功能，回歸到它的本原，而不是再讓其成為(wei) 賺錢的工具;就是要讓中國房地產(chan) 市場轉型，讓中國經濟轉型。這是中國房地產(chan) 市場的一場重大理念變革及製度變革，也是一場重大的市場變革。所以，十九大以後，中國房地產(chan) 市場將會(hui) 發生巨大的變化，無論企業(ye) 還是政府及家庭，都得以新的姿態來應對這種挑戰與(yu) 機會(hui) 。■