黨(dang) 的十九大報告明確指出，我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段，正處在轉變發展方式、優(you) 化經濟結構、轉換增長動力的攻關(guan) 期。推進工業(ye) 用地集約、高效利用，是新形勢下加快產(chan) 業(ye) 轉型升級、實現高質量發展的重要抓手。近年來，溫嶺市在深化“畝(mu) 均論英雄”改革的基礎上，全麵落實“媽媽式”服務推出最優(you) 營商環境三十條措施，借勢全域土地綜合整治行動，結合“標準地”管理模式創新，積極探索推廣工業(ye) 用地“先租後讓”模式。今年初，該市箬橫鎮帽業(ye) 園區3幅地塊總計38.34畝(mu) 在浙江省土地使用權網上交易係統成功掛牌出讓，係台州市首宗“先租後讓”工業(ye) 用地項目，成為(wei) 全省率先通過“先租後讓”方式出讓國有建設用地使用權的地區之一。目前該模式已開始全市推廣，受到真正需要用地企業(ye) 的熱烈歡迎。

　　實施背景：供需矛盾倒逼

　　2008年1月，國務院印發《關(guan) 於(yu) 促進節約集約用地的通知》(國發〔2008〕3號)，提出“促進節約集約用地，走出一條建設占地少、利用效率高的符合國情的土地利用新路子”的方針。2014年9月，國土資源部印發《關(guan) 於(yu) 推進土地節約集約利用的指導意見》(國土資發〔2014〕119號)，提出“實行新增工業(ye) 用地彈性出讓年期製，重點推行工業(ye) 用地長期租賃”。2015年9月，中共中央、國務院印發《生態文明體(ti) 製改革總體(ti) 方案》，提出“改革完善工業(ye) 用地供應方式，探索實行彈性出讓年限以及長期租賃、先租後讓、租讓結合供應。”

　　浙江素有“七山一水兩(liang) 分田”的說法，隨著新型城鎮化和工業(ye) 化的快速推進，以及新一輪對外開放的大提速，工業(ye) 用地供給緊缺與(yu) 企業(ye) 需求旺盛之間的矛盾日益凸出。溫嶺作為(wei) 改革開放的先行地，作為(wei) 浙東(dong) 南工業(ye) 重鎮以及民營經濟、塊狀經濟的先行區之一，工業(ye) 用地緊缺帶來的瓶頸效應尤為(wei) 明顯。一方麵，高企的地價(jia) 導致企業(ye) 用地成本不斷增加，直接影響當地招商引資、戰略新興(xing) 產(chan) 業(ye) 培育以及實體(ti) 經濟發展;另一方麵，一些企業(ye) 通過“囤地炒地”、無序轉讓、私自改變用途、高價(jia) 出租等行為(wei) ，導致真正需要用地的優(you) 質企業(ye) 很難拿到土地，大大降低了土地利用效能。為(wei) 破解企業(ye) 工業(ye) 用地難、用地貴、用地慢等問題，強化工業(ye) 立市的土地要素保障，實現土地節約集約利用及其效益最大化，溫嶺市圍繞留住本土優(you) 質企業(ye) 這一目標，大力推進土地供給側(ce) 結構性改革，探索創新工業(ye) 用地“先租後讓”的溫嶺模式。

　　實踐探索：供地模式的成功創新

　　溫嶺市推行工業(ye) 用地“先租後讓”模式基本思路是：通過盤活存量土地，由土地使用者與(yu) 國土部門簽訂租賃合同，再與(yu) 所在鎮(街道)、管委會(hui) 簽訂投資開發協議，把工業(ye) 用地資源租給優(you) 質企業(ye) 或增資擴產(chan) 企業(ye) ，在一定租聘期內(nei) 達到約定的固定資產(chan) 投資強度、建設容積率、畝(mu) 均產(chan) 出、畝(mu) 均稅收等投入產(chan) 出條件後，再繳清土地出讓價(jia) 款，最終以出讓方式提供給土地使用者，從(cong) 而降低企業(ye) 用地成本，擴大工業(ye) 項目有效投入，精準服務實體(ti) 經濟。

　　一是製定專(zhuan) 項實施辦法，強化協作機製。製定出台《關(guan) 於(yu) 工業(ye) 用地先租後讓促進土地節約集約利用的實施意見》，明確出讓程序，厘清細化部門、鎮(街道)職責，形成工作合力，確保無縫銜接。其中，國土資源部門負責工業(ye) 用地先租後讓管理工作，編製年度土地出讓供應計劃及出讓方案，辦理報批手續，組織實施具體(ti) 地塊拍賣掛牌出讓工作，公示地塊出讓結果;鎮(街道)、管委會(hui) 負責“淨地”出讓的前期工作，擬定投資開發協議書(shu) ，待租賃期滿後，對地塊投資開發情況進行驗收;經信部門負責提出年度各產(chan) 業(ye) 用地安排建議意見和擬出讓地塊的產(chan) 業(ye) 準入條件，對項目租賃期滿後的投資強度、畝(mu) 均產(chan) 出等指標進行認定;財政稅務部門重點對項目租賃期滿後的畝(mu) 均稅收情況進行認定;監察部門負責監督相關(guan) 部門在國有建設用地使用權拍賣掛牌出讓工作的履職情況。

　　二是設置項目準入門檻，開展綜合評估。一方麵，遵循高質量和生態化發展理念，嚴(yan) 格設置投資項目生產(chan) 技術條件：引進企業(ye) 須符合節能降耗、環境保護、消防安全和各類強製性指標要求，對涉洗毛、染整等工序的服裝加工以及涉鑄造、電鍍、熱鍍鋅鈍化等環境汙染嚴(yan) 重的均限製引進。另一方麵，堅持節約集約用地理念，對引進的工業(ye) 項目在產(chan) 業(ye) 類型、投入產(chan) 出、生產(chan) 技術、控製指標、資源消耗等方麵設置嚴(yan) 格的準入條件，並進行綜合評估，讓項目本身以實際經營業(ye) 績證明其符合的準入政策，如果租賃期滿無法實現準入條件，著力引入對地方綜合貢獻大的優(you) 質項目。

　　三是實施土地先期租賃，優(you) 化後期出讓。探索“先租後讓、租讓結合”模式，積極破解工業(ye) 用地租憑出讓和分類管理難題，將工業(ye) 用地出讓分成前期租賃和後期出讓兩(liang) 個(ge) 階段，租讓總年限設定為(wei) 50年，其中租賃年限為(wei) 6年，出讓年限為(wei) 44年。一方麵，規範租金及出讓金計繳，年租金按總成交價(jia) 除以總年限收繳，租賃期間的租金在租賃成交後一次性收繳。租賃期滿後符合合同約定轉出讓條件的，受讓人與(yu) 國土資源部門簽訂國有建設用地使用權出讓合同，出讓金按總成交價(jia) 扣除租金後的金額計繳。另一方麵，強化後期出讓動態管理，經過6年先期的租賃經營，待競得企業(ye) 在技術、投產(chan) 等方麵逐漸穩定後，按照原先招引設置的條件，對企業(ye) 經營狀況進行評估，並進一步完善後期出讓程序，根據企業(ye) 評估結果實施分類處置，最大化留住優(you) 質項目。此外，對於(yu) 未通過考評達標而被政府收回的土地，由鎮(街道)、管委會(hui) 對宗地範圍內(nei) 的建(構)築物進行質量認定：質量合格並可重複利用的，鎮(街道)或管委會(hui) 對宗地範圍內(nei) 的建(構)築物按照建安成本八折補償(chang) 。

　　績效評價(jia) ：有效服務實體(ti) 經濟

　　一是低質低效項目過多問題得到有效破解，項目運行效能不斷提升。通過在租讓環節設置項目前置條件，進一步完善工業(ye) 用地市場化配置製度，更大程度地促進土地節約化集約化利用，從(cong) 而幫助本土優(you) 質企業(ye) 項目解決(jue) 工業(ye) 用地緊缺困境，確保土地資源要素由低質低效領域向優(you) 質高效領域集中。如該市箬橫帽業(ye) 園區在實施“先租後讓”掛牌競拍時，設置參與(yu) 競標的項目須為(wei) 本土傳(chuan) 統產(chan) 業(ye) ，主要類型為(wei) 帽業(ye) 、服裝加工和機電機械製造業(ye) 3類，企業(ye) 投產(chan) 後須連續3年土地產(chan) 出大於(yu) 等於(yu) 500萬(wan) 元/畝(mu) ，土地稅收大於(yu) 等於(yu) 40萬(wan) 元/畝(mu) 。

　　二是企業(ye) 用地成本過高問題得到有效破解，企業(ye) 發展活力不斷增強。通過工業(ye) 用地先期租聘的方式，競得企業(ye) 在租賃期內(nei) 隻需支付先期租賃金，有利急於(yu) 購地建廠投產(chan) 的本土實業(ye) 企業(ye) 特別是資金不太寬裕的中小企業(ye) ，減少企業(ye) 前期用地成本，減輕企業(ye) 運行資金壓力。如台州中天衛廚有限公司以2100萬(wan) 元競得該市箬橫帽業(ye) 園區其中的RH010291-2地塊，前期隻需一次性交付6年的租金252萬(wan) 元，為(wei) 企業(ye) 爭(zheng) 取資金緩衝(chong) 期，暫緩支付的1848萬(wan) 元出讓金可以先用於(yu) 廠房建設、技術研發等，企業(ye) 發展節奏較傳(chuan) 統購地模式大幅加快。

　　三是部分企業(ye) 投機囤地問題得到有效破解，資源配置效率不斷提高。工業(ye) 用地“先租後讓”模式的推廣，能夠有效減少部分投機囤地行為(wei) ，改善工業(ye) 用地高地價(jia) 的市場環境。如企業(ye) 在租賃期內(nei) ，項目竣工投產(chan) 且達到合同約定的投資開發要求的，在租賃期滿前3個(ge) 月，向國土資源部門申請辦理土地出讓手續，以協議出讓方式確定土地使用權人，辦理出讓手續。如未達到投資開發協議要求，允許續租1次，續租期限不得超過1年，年租金按前期平均年租金繳納，待評估合格後再辦理出讓手續。如租賃期滿未續租或續租期滿，土地使用人未達到建設、投資、稅收等相關(guan) 要求，政府有權無償(chang) 收回土地使用權，確保真正想做實業(ye) 的優(you) 質企業(ye) 拿到土地。

　　四點創新啟示

　　土地要素瓶頸已經成為(wei) 製約區域經濟持續健康發展的重要因子。溫嶺市探索工業(ye) 用地“先租後讓”模式，是對國家倡導節約集約利用、降低企業(ye) 用地成本思路的積極回應，是對傳(chuan) 統土地供給方式的大膽創新。在探索實踐過程中必然會(hui) 遇到一些問題，如分期出讓導致短期出讓金減少、受讓企業(ye) 經營風險存在不確定性、租賃期間地塊金融擔保功能有待發揮等，但總體(ti) 上利大於(yu) 弊，有大量經驗啟示值得研究借鑒。近日，溫嶺市工業(ye) 用地“先租後讓”模式創新做法被省經濟體(ti) 製改革工作小組確定為(wei) 典型經驗，並在全省推廣。

　　一是要把握政策方向，堅持政府主導。工業(ye) 用地的出讓開發，直接關(guan) 係企業(ye) 經營成本、間接關(guan) 係產(chan) 業(ye) 整體(ti) 規劃、長遠關(guan) 係區域經濟格局，必須充分發揮黨(dang) 委政府統籌駕馭經濟社會(hui) 發展大局的能力，做到綜合研判、統籌謀劃、科學施策。要立足社會(hui) 主義(yi) 市場經濟體(ti) 製基石，貫徹落實上級關(guan) 於(yu) 土地整治、產(chan) 業(ye) 扶持、環境保護等領域的最新決(jue) 策部署，緊盯土地節約集約利用、加速產(chan) 業(ye) 轉型升級等目標任務，結合地方發展實際，因地製宜建立健全工業(ye) 用地“先租後讓”方案及配套政策體(ti) 係，引導政府部門、行業(ye) 企業(ye) 、機構平台等主體(ti) 齊心協力，按照既定方向有序推開“先租後讓”模式。

　　二是要尊重市場規律，激發企業(ye) 活力。從(cong) 調動企業(ye) 發展積極性、實現資源優(you) 化配置的角度出發，在符合一定前置條件的前提下，靈活采取“招拍掛”方式進行租讓，更加符合社會(hui) 主義(yi) 市場經濟規律。要在全域發展規劃的基礎上，明晰區位特征和行業(ye) 特色，建立“先租後讓”地塊儲(chu) 備庫和“先租後讓”企業(ye) 候選庫這“兩(liang) 個(ge) 庫”，在擬出讓地塊科學規劃小微園區、特色產(chan) 業(ye) 園等項目。打通政策宣傳(chuan) 和信息溝通渠道，引導相關(guan) 企業(ye) 充分了解“先租後讓”模式的優(you) 勢政策和參與(yu) 方式，及時掌握最新租讓信息，積極參與(yu) “先租後讓”地塊“招拍掛”，最大限度發揮土地開發價(jia) 值。

　　三是要深化服務改革，縮短落地時限。對企業(ye) 而言，項目審批效率、落地速度越快，企業(ye) 資本壓力、經營風險越小。特別是對一些時效性要求高的項目來說，如果錯過最佳落地時間，就有可能導致項目無法達到預期目標甚至直接流產(chan) 。要加快推進“最多跑一次”改革向工業(ye) 項目領域延伸，深入踐行“媽媽式”服務和“五心”留商理念，進一步優(you) 化專(zhuan) 員代辦服務、中介評估前置、一窗受理審批等機製。用好投資項目在線審批監管平台，對項目全流程審批進行用時統計，對各環節辦理時限進行實時跟蹤監測，對超時項目予以預警提醒、督促落實以及問責通報，切實保障企業(ye) 投資項目審批“最多跑一次”“最多30天”。

　　四是要秉持契約精神，強化進出考評。工業(ye) 用地“先租後讓”的實質是政府放棄短期收益、企業(ye) 作出未來承諾、雙方實現互利共贏，是一場考驗政府決(jue) 策選擇、關(guan) 係企業(ye) 生存發展、影響區域產(chan) 業(ye) 格局的戰略博弈，必須按照公平公正、優(you) 勝劣汰原則嚴(yan) 格履行有關(guan) 約定。要不斷完善租讓地塊的績效評估體(ti) 係，重點加強對受讓企業(ye) 在固定資產(chan) 投資強度、畝(mu) 均產(chan) 出、畝(mu) 均稅收、單位能耗、R&D占比等關(guan) 鍵指標的動態監管並公布，倒逼企業(ye) 加大投資力度、加快轉型步伐。對於(yu) 達標、超標企業(ye) 給予獎勵扶持，並在租賃期滿後按規定幫助其辦理後續轉讓手續。對於(yu) 未達標企業(ye) 定期進行督促整改，按期仍未達標的要按照約定予以清退，收回土地由所在鎮(街道)、管委會(hui) 進行管理或進入二次租讓市場，從(cong) 而提高土地流轉效率。