新政規定房子賣不掉將暫停拿地 或再打擊土地財政
發稿時間：2015-03-30 00:00:00
“兩(liang) 會(hui) ”後，關(guan) 於(yu) 樓市新政的猜測一直不絕於(yu) 耳，3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiang) 建設部聯合下發了《關(guan) 於(yu) 優(you) 化2015年住房及用地供應結構促進房地產(chan) 市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)，新政的靴子終於(yu) 落地。文件明確要求各地合理安排住房及其用地供應規模，優(you) 化住房及用地供應結構，在樓市高庫存地區，減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，允許未開發房地產(chan) 用地的轉型。
樓市新政將對房地產(chan) 市場帶來哪些影響？專(zhuan) 家分析稱，此次新政的出台，並非“救市”政策，主要作用在於(yu) 調整結構、規範土地市場秩序、保障民生等方麵，同時還將助力三四線城市的庫存去化。但由於(yu) 種種現實因素的製約，新政實施效果還要看各地出台的具體(ti) 政策。另外，專(zhuan) 家還預測，在當前利好政策頻出的態勢下，後市樓市政策或將持續寬鬆。
要點一：合理安排住房及用地供應規模高庫存地區暫停土地供應
《通知》提出，要合理安排住房和其用地供應規模。省級住房城鄉(xiang) 建設主管部門要加快編製本地區的住房建設規劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發進度等統籌安排。對住房供應明顯偏多，或在建住宅用地規模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。
對此，亞(ya) 豪機構分析，該項政策符合中央分類指導、因地施策的調控原則。在庫存高企的三四線城市，一方麵要控製房地產(chan) 市場的進口，減少土地供應，另一方麵還要打開市場的出口，提振經濟、增加購房需求，才有可能逐步緩解區域房地產(chan) 市場的供需矛盾。
但北京市房地產(chan) 業(ye) 協會(hui) 秘書(shu) 長陳誌在接受中新網房產(chan) 頻道采訪時表示，在住房供應明顯過量的城市，即使住房和土地結構調整，需求也不會(hui) 很快增加，庫存的消化問題短時期內(nei) 仍難以解決(jue) 。中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 也談到，很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴(yan) 重，一些城市即使在“救市”的情況下，依然有崩盤的風險。
同時也有專(zhuan) 業(ye) 人士提出，此項政策或將麵臨(lin) 執行難題，亞(ya) 豪機構指出，要地方政府壓縮土地供應，也就意味著減少土地出讓收入，對於(yu) 地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，能否按照部委的要求落實執行還是一個(ge) 未知數。
要點二：優(you) 化住房及用地供應結構允許未開發房地產(chan) 用地轉型
《通知》提到，要優(you) 化住房供應套型，促進用地結構調整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chan) 供應明顯偏多或在建房地產(chan) 用地規模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究製訂未開發房地產(chan) 用地的用途轉換方案，用於(yu) 新興(xing) 產(chan) 業(ye) 、養(yang) 老產(chan) 業(ye) 、文化產(chan) 業(ye) 、體(ti) 育產(chan) 業(ye) 等項目用途的開發建設。
這條規定為(wei) 滯銷地塊及項目提供了新的機會(hui) ，開發商手中的高風險地塊可以申請改變產(chan) 品類型，滯銷項目可以申請調整戶型產(chan) 品，從(cong) 而打破市場困局。我愛我家集團副總裁胡景輝分析，該政策有助於(yu) 解決(jue) 目前我國三四線城市庫存過剩、土地供應無序的問題，將從(cong) 供應和消化兩(liang) 個(ge) 方麵逐步扭轉供大於(yu) 求的問題，逐步穩定房價(jia) 。
但該項政策也或許將麵臨(lin) 執行阻力，亞(ya) 豪機構指出，不同性質的用地在拿地時的成本差距較大，以北京為(wei) 例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓麵均價(jia) 為(wei) 14557元/平方米，而商服用地的樓麵均價(jia) 僅(jin) 為(wei) 8549元/平方米，如果涉及到養(yang) 老、文化、體(ti) 育等用地，地價(jia) 水平往往更低，開發商把高價(jia) 拿到的土地轉換為(wei) 低價(jia) 值、回報周期長的用地類型，如果政府不給予一定補貼，必然會(hui) 影響到政策的落地實施。
要點三：統籌保障性安居工程建設“保障”“去庫存”效果兼顧
文件還提到，要進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可整體(ti) 購買(mai) 在建房地產(chan) 項目用於(yu) 棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產(chan) 用地轉為(wei) 棚改安置房和公共租賃住房用地的。
分析認為(wei) ，該項政策有利於(yu) 實現“保障”和“去庫存”的雙重目標。在陳誌看來，很多城市一方麵有著樓市高庫存的壓力，一方麵存在大量的棚戶區改造的要求，政府通過把一些商品房轉化為(wei) 安置房和公租房，把保障房建設和去庫存、調結構相結合，可以減少社會(hui) 總的財富的浪費，這是比較合理的。
分析：“托市”並非“救市”後續樓市政策或將持續寬鬆
“兩(liang) 會(hui) ”後，關(guan) 於(yu) 樓市即將出台“救市”政策的猜測甚囂塵上，但對於(yu) 此次調整，多位專(zhuan) 家認為(wei) 是“托市”並非“救市”，在陳誌看來，此次政策談不上是“救市”政策，“調”的意味更多。胡景輝也認為(wei) ，《通知》總體(ti) 與(yu) 我國新常態下的宏觀經濟政策相吻合，表現出“控規模、調結構、講秩序”的特征，是調整結構、規範土地市場秩序、保障民生，控製和消化庫存的舉(ju) 措。
陳誌還提到，這一文件實際是對2015年政府工作報告的一個(ge) 落實，是原則性、指導性的意見，但相關(guan) 政策的落地還要看各地出台的具體(ti) 政策及落實情況。
對於(yu) 後市樓市政策走向，張大偉(wei) 分析，2015年房地產(chan) 政策將延續去行政、重市場的調控思路，已經有多地發布了房地產(chan) 刺激政策，預計後續各部門都會(hui) 出台類似政策，並且有望在營業(ye) 稅征收、一線中部分城市限購等環節進一步放開，地方政府還將非常直接的出台稅費減免、購房補貼等多種“救市”政策。(中新網房產(chan) 頻道)
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