經濟觀察報從(cong) 多個(ge) 獨立消息源獲悉，今、明兩(liang) 年，多家房地產(chan) 央企或將通過引入戰略投資者或實行高管持股計劃的方式實行“混合所有製”改革，其中有部分企業(ye) 已在醞釀方案。

      經濟觀察報留意到，當房地產(chan) 企業(ye) 正式進入下行周期，多家民營房企或地方國企都已通過混改、合夥(huo) 人計劃、多元化等方法，從(cong) 製度上找到了下一輪增長的發力點。此時的央企若不嚐試進一步突破製度的壁壘，則可能在“地產(chan) 下半場”中失去競爭(zheng) 力。

      “像萬(wan) 科的小股操盤，合夥(huo) 人製度，我們(men) 想嚐試，”一家央企戰略研究部門的負責人直言：“當然我們(men) 從(cong) 醞釀到形成決(jue) 策到提案到實施，這個(ge) 周期會(hui) 比萬(wan) 科長。”

      當前正值央企混改窗口期。2015年1月12日，國資委[微博]主任、黨(dang) 委書(shu) 記、國資委[微博]全麵深化改革領導小組組長張毅主持召開國資委全麵深化改革領導小組第十八次全體(ti) 會(hui) 議。會(hui) 議審議了《關(guan) 於(yu) 進一步加強和改進外派監事會(hui) 工作的意見》、《關(guan) 於(yu) 混合所有製企業(ye) 實行員工持股試點的指導意見》。

      在距離上一次監管層叫停央企員工持股計劃11年後召開這次會(hui) 議，被一些觀察者視為(wei) 國資委將重啟央企員工持股計劃的信號。

迫切的激勵需求

      地產(chan) 央企的“混改”衝(chong) 動比外界預想的要強烈。本報從(cong) 兩(liang) 個(ge) 獨立信息源獲悉，國資委正在審核一家央企的ROE(淨資產(chan) 收益率)，原因是該央企擬通過定向增發，引入戰略投資者。

      在過去國內(nei) 房地產(chan) 行業(ye) 的“黃金十年”中，地產(chan) 央企得益於(yu) 其中長期戰略布局、產(chan) 品結構調整方麵的優(you) 勢，業(ye) 績增長較許多民營企業(ye) 要迅速。其深厚的資金和資源優(you) 勢也增強了其抗風險能力。然而，隨著2013年到2014年房地產(chan) 市場回調，及整個(ge) 行業(ye) 發展遭遇瓶頸期，地產(chan) 企業(ye) 告別了高增長時期。部分地產(chan) 央企甚至有業(ye) 績掉隊的跡象。

      一名房地產(chan) 央企戰略研究部門的負責人指出，公司此時需要思考如何有效促進企業(ye) 發展。“一個(ge) 優(you) 秀的企業(ye) 一方麵在產(chan) 品上要創新，另一方麵在包括激勵政策在內(nei) 的經營方式上肯定也希望改革創新。”該人士說。

      事實上，盡管眾(zhong) 多央企已高度職業(ye) 經理人化，但薪酬體(ti) 係卻遠未市場化。高管不但需由中央任命，還有限薪要求。2009年8月17日，人力資源和社會(hui) 保障部會(hui) 同中央組織部、監察部、財政部、審計署、國務院國資委等單位聯合下發了《關(guan) 於(yu) 進一步規範中央企業(ye) 負責人薪酬管理的指導意見》，被社會(hui) 稱之為(wei) “央企高管限薪令”。該“限薪令”讓央企對其高管的正麵激勵作用不足。

      上述人士進一步分析，原來企業(ye) 發展得好是得益於(yu) 有效的績效考核，但當時企業(ye) 是以住宅開發為(wei) 主。當以住宅為(wei) 主的房地產(chan) 行業(ye) 處於(yu) 下行周期，商業(ye) 地產(chan) 因為(wei) 持續的租金收入和資產(chan) 的保值增值功能，往往成為(wei) 房企緩衝(chong) 自身發展困境的重要方式。然而，商業(ye) 物業(ye) 的運營周期和資金需求遠遠大過於(yu) 住宅開發，該人士說：“地產(chan) 企業(ye) 在新的培育領域需要一種創新的激勵方式。”

      本報獲悉，多家央企今年經營分析大會(hui) 的重點，正是增量結構和存量結構怎麽(me) 調整，以及持有型物業(ye) 和新增物業(ye) 之間關(guan) 係的問題。

      上述人士介紹，當前研究的股權激勵方案同時適用於(yu) 住宅和商業(ye) 物業(ye) 。但其特別提到，房地產(chan) 央企如果能在新的培育領域實施新的激勵政策，將有助於(yu) 促進企業(ye) 獲得新一輪較大幅度的增長。

      維持增長，是中國房地產(chan) 企業(ye) 這幾年最核心的議題。千億(yi) 俱樂(le) 部中那些龍頭房企已率先從(cong) 戰略上謀變。萬(wan) 科、碧桂園分別通過“合夥(huo) 人”計劃和“同心共享”計劃給予職業(ye) 經理人，以保持公司的創造性和團隊積極性。綠地經由混合所有製改革釋放了巨大的體(ti) 製能量。萬(wan) 達[微博]和恒大發揮民營企業(ye) 決(jue) 策迅速的強項，快速占領地產(chan) 相關(guan) 或非地產(chan) 相關(guan) 的“多元化”領域，從(cong) 中尋找增長極。

      經過2014年房地產(chan) 市場回調，7家千億(yi) 俱樂(le) 部成員的銷售業(ye) 績與(yu) 第8名之間“已出現明顯的斷層”。隨著行業(ye) 集中度進一步提高，麵臨(lin) 製度壁壘的央企可能會(hui) 被進一步超車。

      央企本身在製定內(nei) 部激勵政策方麵並不保守。早在2007年，中糧地產(chan) (8.80, 0.20, 2.33%)就公布了其股權激勵計劃，向高管團隊以及核心骨幹授予308.64萬(wan) 份股票期權。中糧地產(chan) 此次股權激勵還創造性地提出了激勵收益限額製度——三批行權股份中，如果某一批股權激勵累計賬麵收益超過授予時薪酬總水平的50%，該批剩餘(yu) 的期權將不再行使。股權激勵計劃的主要受惠者包括四類人：董事會(hui) 成員、高級管理人員、中層管理人員以及由總經理提名的核心技術人員。

      此外，保利地產(chan) 、招商地產(chan) 亦股票期權首次授予計劃，采用股票期權作為(wei) 股權激勵工具。其中保利地產(chan) [微博]的股票期權激勵計劃首個(ge) 行權期已實施三次行權，超過2600萬(wan) 份股份上市流通。

窗口期

      地產(chan) 央企不應錯過的，還有當前重要的改革“窗口期”。

      按照前述《關(guan) 於(yu) 混合所有製企業(ye) 實行員工持股試點的指導意見》中規定，員工持股改革的企業(ye) 將在商業(ye) 一類中選取。所謂“商業(ye) 一類”，按照國資委對央企的劃分，主要是指處於(yu) 充分競爭(zheng) 領域的企業(ye) 。地產(chan) 央企屬這一類別。

     此外，2014年6月20日，證監會(hui) [微博]已發布《關(guan) 於(yu) 上市公司實施員工持股計劃試點的指導意見》，激勵大量上市企業(ye) 啟動員工持股計劃。據有關(guan) 媒體(ti) 的統計，截至2015年2月6日，已公布或實施員工持股計劃的上市公司數量已超過90家。

     而去年12月和2015年1月發布員工持股計劃上市公司家數分別高達26家和28家，上市公司發布員工持股計劃呈現高峰期。

     資深金融評論人士黃立衝(chong) 介紹，相對非上市企業(ye) 而言，上市企業(ye) 較容易對高管的表現及貢獻作出評價(jia) 。

      在房地產(chan) 企業(ye) 當中，已有地方國企開啟了不同程度的“混改”試驗。從(cong) 2013年引入五家投資機構入股到隨即借殼上市，上海市國有企業(ye) 綠地集團被視為(wei) 上海國資“混合所有製”改革的樣本。近日，廣州市國有企業(ye) 越秀地產(chan) 則公布了從(cong) 項目入手的“合夥(huo) 人”計劃，規定每間項目公司全體(ti) 符合資格管理層成員所持的股權總共不超過該項目股權總額的10%，公司董事、最高行政人員以及發行人層麵不參與(yu) 計劃。越秀地產(chan) 相關(guan) 負責人還稱，高管持股計劃尚未有時間表，但一定是趨勢。

      據本報了解，廣州和深圳還有多家地方國企已在醞釀高管持股方案。

方案難題

      不過，央企麵對的監管問題比地方國企複雜得多。

      一家央企的高管對本報笑言：“我們(men) 現在也不太關(guan) 注市場行情了，因為(wei) 關(guan) 注來沒用。我們(men) 想做的方案等內(nei) 部形成統一意見了、上報了、審批了，外界早已是另一番景象了。”其用多個(ge) “很難”，形容地產(chan) 央企混改的過程，表示目前還沒有聽到哪家地產(chan) 央企的方案得到主管部門的認可。

      前述央企戰略研究部門人士認為(wei) ，地方國企之所以當前比央企的步子邁得比較快，是因為(wei) 監管上的差異。“地方國企有優(you) 勢地方在於(yu) 它的政策窗口靈活。坦白說，隻要地方政府、地方國資委願意支持就可成行。”該人士說：“為(wei) 什麽(me) 綠地這些年發展得這麽(me) 快？一個(ge) 重要的原因是上海國資委比較開明。如果它們(men) 是央企，肯定沒那麽(me) 快。”

       監管機構嚴(yan) 格謹慎不無道理，高管持股方案的風險首先在於(yu) 可能導致國有資產(chan) 流失，應持哪些股，持股價(jia) 格怎麽(me) 定，這些問題都備受爭(zheng) 議。

      據媒體(ti) 公開報道，《關(guan) 於(yu) 混合所有製企業(ye) 實行員工持股試點的指導意見》中或將提出，國企員工隻能對增量進行持股，不能對目前現有的存量資產(chan) 持股，即隻針對重新融資再投資的部分。股權認購價(jia) 方麵，有部門認為(wei) 應該主張平等，不能以外部價(jia) 和內(nei) 部價(jia) 分別認購。

      除了國資流失的問題，企業(ye) 、尤其是國企，如何將業(ye) 績與(yu) 個(ge) 人貢獻聯係在一起才公平合理？在傳(chuan) 統觀念中，國企的發展與(yu) 國家政策密切相關(guan) ，而與(yu) 高管個(ge) 人才能及表現聯係不大。

      一家正在製定高管持股方案的央企的內(nei) 部人士坦言，從(cong) 已了解到的信息看，將高管或人才的所有權、期權與(yu) 國企利潤收入銜接的時候會(hui) 有壓力和困難。

      黃立衝(chong) 則直接指出，企業(ye) 如何將業(ye) 績目標量化，與(yu) 高管的表現和貢獻綁在一起，與(yu) 企業(ye) 短期利益和長期利益綁在一起。“你要注意我說的是短期利益和長期利益。短期內(nei) 做出亮麗(li) 的業(ye) 績是容易的，難在長期來講如何確保對企業(ye) 有益，對國家有益。”黃立衝(chong) 說。

       2014年，招商地產(chan) [微博]醞釀了七年的股票期權首次授予計劃終於(yu) 公布。其采用股票期權作為(wei) 股權激勵工具，行權條件包括每一生效年度前一財務年度扣除非經營性ROE不低於(yu) 13%，扣除非經營性淨利潤3年複合增速不低於(yu) 15%，總資產(chan) 周轉率不低於(yu) 20%。

       然而，該計劃在推出之際便被業(ye) 界指稱行權業(ye) 績門檻低而引發爭(zheng) 議。分析人士認為(wei) ，行權條件低將有可能造成國有資產(chan) 的流失。

      “一方麵是中央倡導混合所有製改革，另一方麵是則反腐倡廉的大環境。”前述央企戰略研究部門負責人提醒道。其認為(wei) ，此時製定股權激勵方案，機會(hui) 與(yu) 挑戰並存。其說道：“央企的方案既做到既符合國有企業(ye) 管理規定要求，又符合企業(ye) 發展需要，很不容易。”