隨著2015年年底全行業(ye) 完成營改增的期限漸近，尚未納入營改增的行業(ye) 已經紛紛著手準備。《經濟參考報》記者從(cong) 多方渠道獲悉，目前財稅部門已經開始著手對房地產(chan) 業(ye) 進行營改增調研，房地產(chan) 業(ye) 營業(ye) 稅改繳增值稅後稅率很有可能為(wei) 11%。對此，有專(zhuan) 家表示，如房地產(chan) 業(ye) 價(jia) 格上升空間有限，營改增後房地產(chan) 商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過。

　　據記者了解，財稅部門和房地產(chan) 商關(guan) 於(yu) 營改增的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產(chan) 企業(ye) 已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間，萬(wan) 達、萬(wan) 科、碧桂園、中糧等一批房地產(chan) 企業(ye) 已經將自己形成的調研材料交給相關(guan) 財稅部門。

　　據業(ye) 內(nei) 人士介紹，很多調研細化的程度很高，不過目前主要是收集房地產(chan) 行業(ye) 的信息，調研還處於(yu) 初期階段，具體(ti) 實施方案尚無定論。

　　不過，記者了解到，房地產(chan) 業(ye) 和建築業(ye) 很可能同時納入營改增，並適用11%的稅率。安永會(hui) 計師事務所間接稅合夥(huo) 人梁因樂(le) 在接受《經濟參考報》記者采訪時稱：“根據安永的理解，我們(men) 認為(wei) 金融、建築業(ye) 和房地產(chan) 最遲應該會(hui) 在明年下半年同時納入營改增。”他解釋道：“因為(wei) 很多房地產(chan) 開發商的資金來自金融機構，如果沒有同時開始營改增，會(hui) 對上下遊鏈條的抵扣造成一定壓力。”

　　普華永道中國內(nei) 地及香港地區間接稅主管合夥(huo) 人胡根榮告訴《經濟參考報》記者：“因為(wei) 建築業(ye) 的稅率在財稅【2011】110號文中規定為(wei) 11%，所以房地產(chan) 應該會(hui) 與(yu) 之一致，稅率也應該是11%。梁因樂(le) 也告訴記者：“建築安裝、房地產(chan) 業(ye) 比金融業(ye) 簡單，根據營改增前期文件及營改增從(cong) 開始實施到最近入圍行業(ye) 的情況，建築安裝及房地產(chan) 業(ye) 是比較有機會(hui) 按照11%的稅率繳納。”

　　對此，財政部財科所副所長劉尚希告訴《經濟參考報》記者，房地產(chan) 業(ye) 營改增還沒有出台具體(ti) 方案，雖然110號文有規定，但不排除將來方案出來後在稅率、征收方式上再做調整。

　　談及房地產(chan) 業(ye) 營改增的最大挑戰，多位專(zhuan) 家認為(wei) 是房地產(chan) 市場的價(jia) 格問題。胡根榮告訴記者：“將房地產(chan) 業(ye) 放在最後納入營改增行列可能是出於(yu) 對房價(jia) 的考慮。如果房價(jia) 上漲恐怕會(hui) 帶來不好的影響，所以說房地產(chan) 業(ye) 最大的難題在於(yu) 如何減少營改增對房價(jia) 的影響。”

　　梁因樂(le) 也認為(wei) 房地產(chan) 業(ye) 營改增最大的挑戰是房地產(chan) 市場價(jia) 格，在房價(jia) 上升空間有限的情況下企業(ye) 盈利或受影響。

　　目前，我國房地產(chan) 市場“熱情消減”，處於(yu) 微妙的調整期，不少人士稱樓市拐點已至。專(zhuan) 家認為(wei) ，如果明年房地產(chan) 業(ye) 納入營改增，很可能會(hui) 使房地產(chan) 商的日子更加難過。

　　“如果企業(ye) 對企業(ye) 之間以增值稅是價(jia) 外稅的原則進行房地產(chan) 交易，因為(wei) 有進項稅抵扣，那麽(me) 稅率高低對企業(ye) 的影響並不大。但是如果房地產(chan) 是賣給個(ge) 人的，因為(wei) 個(ge) 人買(mai) 家沒有進項稅可以抵扣，就可能存在市場價(jia) 格的問題了。”梁因樂(le) 說，“如果房地產(chan) 企業(ye) 不能隨意漲價(jia) ，又不能把因為(wei) 營改增帶來的成本完全轉嫁到價(jia) 格上，那麽(me) 企業(ye) 的收入就會(hui) 減少，盈利就會(hui) 相繼受到影響，這就不僅(jin) 僅(jin) 是稅負的問題了。”

　　目前房地產(chan) 業(ye) 營業(ye) 稅是5%，建築業(ye) 營業(ye) 稅是3%。營改增之後，這兩(liang) 個(ge) 行業(ye) 的增值稅很有可能是11%。由於(yu) 稅率上升比較明顯，引發了一些業(ye) 內(nei) 人士的擔憂。

　　劉尚希告訴記者，11%的增值稅稅率表麵看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業(ye) 稅則是對全值繳稅。在不清楚具體(ti) 的抵扣範圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降。“抵扣多的話也許繳稅會(hui) 比較少，但是抵扣少的話可能稅負就比較高。”

　　對此，梁因樂(le) 告訴記者：“一些企業(ye) 在營改增之前購進房地產(chan) 、營改增之後賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業(ye) 就會(hui) 在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升。不動產(chan) 的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業(ye) 的影響會(hui) 很大。”

　　專(zhuan) 家認為(wei) ，為(wei) 了解決(jue) 這些問題，可能需要在製定方案時出台過渡政策。過渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產(chan) 繼續繳納營業(ye) 稅；二是根據樓房的年齡對銷項稅打折；第三種是國家給房企提供一個(ge) 可抵扣的虛擬進項稅。

　　“第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多，國家可能未必願意如此大力補貼房地產(chan) 行業(ye) 。”梁因樂(le) 說，“最終的方案如何定，除了財稅部門之外，地方政府、建委也會(hui) 參與(yu) 。不同於(yu) 現代服務業(ye) 、金融業(ye) 等行業(ye) ，房地產(chan) 企業(ye) 和其監管部門的關(guan) 係比較密切。”