即將淡出的限購

　　在一次次的試探、否認、叫停、暗鬆之後，影響中國房地產(chan) 市場四年之久的限購政策，即將淡出。

　　昨日有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個(ge) 限購城市，有可能全麵鬆綁限購政策。

　　對此，接近住建部的權威人士向上證報記者確認，上述政策方向和趨勢已經明確。但具體(ti) 是否發文、何時發文，相關(guan) 部門還需等待中央態度。

　　2010年4月，為(wei) 應對部分城市房價(jia) 過快上漲，國務院出台《關(guan) 於(yu) 堅決(jue) 遏製部分城市房價(jia) 過快上漲的通知》，要求房價(jia) 上漲過快城市限製家庭購房套數，被業(ye) 內(nei) 稱為(wei) “限購令”。粗略統計，有40多個(ge) 城市執行著不同程度的限購政策。後續市場情況表明，限購確實在一定程度上抑製了成交量，並進而抑製了房價(jia) 的過快上漲。

　　2013年下半年，銀行係統針對房地產(chan) 業(ye) 突然收緊信貸，6月下旬出現的“錢荒”，更是給市場潑了盆冷水。再加上受八項規定、六項禁令等因素影響，高端消費大為(wei) 萎縮，樓市也受到波及，導致房地產(chan) 市場去年底開始全麵降溫，“入冬”速度遠超預期。

　　“目前中國樓市不是淡，而是冷。繼續下去，恐怕要出現係統性風險。中介公司已經開始裁員關(guan) 店，部分城市5月份成交量甚至不如春節期間。這種情況十分罕見。”一家大型房企高管稱。

　　也正是房地產(chan) 市場的快速降溫，為(wei) 重新考量限購等政策提供了條件。

　　昨日有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的30多個(ge) 限購城市，有可能全麵鬆綁限購政策。

　　對此，接近住建部的權威人士向上證報記者確認，上述政策方向和趨勢已經明確。但具體(ti) 是否發文、何時發文，相關(guan) 部門還需等待中央態度。“在決(jue) 策層看來，一線城市目前還很難在近期鬆綁限購，因為(wei) 之前(房價(jia) )上漲過快，且目前還沒有見到明顯的房價(jia) 下降或市場調整。”該人士稱。

　　“我谘詢了很多房地產(chan) 企業(ye) ，現在企業(ye) 層麵還沒有得到這個(ge) 消息。但我們(men) 感覺這個(ge) 政策執行的可能性很大，無論它以怎樣的形式表現出來。”中原地產(chan) 首席運營官李文傑表示。

　　四年限購路

　　限購，這個(ge) 具有較強行政色彩的房地產(chan) 市場調控政策，曾被視為(wei) 抑製房價(jia) 上漲的利器，也曾因其行政色彩而引發爭(zheng) 議。

　　為(wei) 應對部分城市房價(jia) 過快上漲，兌(dui) 現“一定要把房價(jia) 上漲趨勢控製住”的承諾，2010年4月，國務院出台《關(guan) 於(yu) 堅決(jue) 遏製部分城市房價(jia) 過快上漲的通知》，要求房價(jia) 上漲過快城市限製家庭購房套數，被業(ye) 內(nei) 稱為(wei) “限購令”。粗略統計，目前有40多個(ge) 城市執行著不同程度的限購政策。後續市場情況表明，限購確實在一定程度上抑製了成交量，並進而抑製了房價(jia) 的過快上漲。

　　縱觀四年限購曆程可以發現，其影響最大的階段是2011年和2012年。當時，綠城中國等以高端物業(ye) 為(wei) 主要產(chan) 品類型的開發商，成交量驟減。綠城無奈走上賣項目、賣股份的求生之路。當企業(ye) 和地方通過各種渠道呼籲解除行政性調控時，住建部有關(guan) 人士曾私下無奈地表示，“目前除了行政性強行限購，誰還有更好的調控房價(jia) 的辦法，我們(men) 虛心求教。”

　　一些對土地出讓和房地產(chan) 市場依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購，比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長沙等，而多數變相或直接的鬆綁，都以地方政府否認、收回，或上級政府叫停等方式草草收場。這也折射出中央層麵對執行限購政策的決(jue) 心。

　　不過，限購的威力在2013年已經開始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強勢反彈，並帶來房價(jia) 再次大漲。業(ye) 內(nei) 人士事後回顧，除了個(ge) 稅按差額20%征收等政策帶來恐慌式購房外，市場麵貨幣供應量的整體(ti) 充足，是導致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從(cong) 而效力大減。

　　2013年下半年，銀行係統針對房地產(chan) 業(ye) 突然收緊信貸，6月下旬出現的“錢荒”，更是對市場潑了盆冷水。再加上受八項規定、六項禁令等因素影響，高端消費大為(wei) 萎縮，樓市也受到波及，導致房地產(chan) 市場去年底開始全麵降溫，“入冬”速度遠超預期。

　　“雙向調控”啟程

　　“目前中國樓市不是淡，而是冷。繼續下去，恐怕要出現係統性風險。中介公司已經開始裁員關(guan) 店，部分城市5月份成交量甚至不如春節期間。這種情況十分罕見。”一家大型房企高管稱。

　　也正是房地產(chan) 市場的快速降溫，為(wei) 重新考量限購等政策提供了條件。

　　今年的政府工作報告中重申，中國將遏製房地產(chan) 投機。即，針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產(chan) 權住房供應，抑製投機投資性需求，促進房地產(chan) 市場持續健康發展。

　　今年全國兩(liang) 會(hui) 期間，住建部副部長齊驥明確指出，今年將實施的房地產(chan) 市場“雙向調控”即為(wei) 分類指導，就是對一線城市繼續增加供應，抑製、遏製投資投機性需求，限購政策不退出。而對於(yu) 庫存量比較大的城市，要控製供地和供應結構，采取必要手段，消化庫存。

　　市場將上述動向解讀為(wei) ：中央對今年房地產(chan) 市場基本態勢已“心中有數”，限購政策或存在鬆動的空間。

　　而根據上證報記者在多個(ge) 二、三線城市的調研，在地方經濟增長乏力、房地產(chan) 市場成交低迷等多重壓力下，目前地方鬆綁限購的意願較為(wei) 強烈。一些城市也已陸續出台鬆綁政策。與(yu) 過去兩(liang) 年不同的是，這些放鬆限購的政策基本得到認可。

　　對此，住建部政策研究中心住宅與(yu) 房地產(chan) 產(chan) 業(ye) 處處長趙路興(xing) 向上證報記者表示，這個(ge) 方向沒錯。他分析，今後中央不會(hui) 再出台全國統一的房地產(chan) 調控政策，而是重在建立長效機製，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。政策思路主要為(wei) ：其一，將對房地產(chan) 市場進行因城因地分類調控，以地方政策為(wei) 主；其二，實行“雙向調控”政策，即一、二線熱點城市，繼續抑製投資性需求，調控方向難以改變，調控力度也難以放鬆，同時，增加中小戶型住房的供應，對於(yu) 合理的自住需求有相應政策支持；其三，對三、四線城市重點是調整供應結構與(yu) 產(chan) 品結構。

　　“今年以來我國房地產(chan) 市場明顯分化，一線城市和大部分二線城市供需仍緊張，但三、四線城市出現供大於(yu) 求狀況，為(wei) 此必須實施分類調控。”趙路興(xing) 說。

　　“限購鬆綁的深意在於(yu) ，它有可能導致市場預期的改變，從(cong) 而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金麵沒有很大改善，限購鬆綁很難對市場有本質性的作用。所以，下一步，銀行的態度將成為(wei) 樓市需要高度關(guan) 注的風向標。”中信建投房地產(chan) 首席分析師蘇雪晶說。