綜合各種宏觀經濟形勢、環境因素和微觀房地產(chan) 市場因素，考慮到國家改革發展的政策動向，未來房地產(chan) 市場總體(ti) 的政策取向可能會(hui) 有以下方麵特點：不動產(chan) 登記工作有序推進將對房地產(chan) 市場產(chan) 生積極影響；房地產(chan) 稅法正式納入本屆立法規劃當中；6個(ge) 城市將試點共有產(chan) 權住房。

　　與(yu) 2013年房地產(chan) 繁榮景象不同，2014年第一季度，房地產(chan) 市場陰霾籠罩，投資增幅略有下降，房價(jia) 呈現總體(ti) 趨降，一線城市漲幅明顯趨緩，三線城市房價(jia) 下降數量增多，但《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》的出台和房地產(chan) 企業(ye) 再融資的開閘，為(wei) 房地產(chan) 市場未來發展注入了新的動力要素。

　　一、我國房地產(chan) 市場運行情況和因素分析

　　2014年第一季度，我國房地產(chan) 開發投資規模高於(yu) 去年同期水平，但增幅略有降低，住宅投資占房地產(chan) 投資比重基本穩定；房地產(chan) 施工麵積同比增幅平穩，新開工麵積和竣工麵積同比增幅大幅下降，呈負增長；銷售麵積和銷售額累計增幅降至零點以下；70個(ge) 大中城市住宅銷售價(jia) 格總體(ti) 依然上漲，但價(jia) 格下降或持平的城市數相比2013年增多，國房景氣指數仍然處於(yu) “適度水平”區間。

　　造成這一現象的原因是多方麵的，比如2014年前3個(ge) 月我國宏觀經濟運行並不樂(le) 觀；房地產(chan) 企業(ye) 的資金來源與(yu) 2013年同期相比，出現明顯不利變化。同時，國家持續推動的保障性安居工程建設，有效增加房地產(chan) 市場供應量。

　　（一）2014年宏觀經濟開局不容樂(le) 觀

　　2014年一季度已經過去，1月、2月多項實體(ti) 經濟指標下滑，經濟麵臨(lin) 下行壓力，當前經濟呈現出的下滑苗頭明顯。市場普遍認為(wei) ，中國的宏觀經濟形勢不容樂(le) 觀，可能將成為(wei) 2009年以來最不理想的一個(ge) 季度。國家統計局公布的一季度國民經濟運行情況顯示，國內(nei) 生產(chan) 總值128213億(yi) 元，按可比價(jia) 格計算，同比增長7．4％。

　　房地產(chan) 業(ye) 作為(wei) 我國經濟的支柱產(chan) 業(ye) 之一，一方麵房地產(chan) 業(ye) 的好壞將直接影響宏觀經濟運行數據；另一方麵宏觀經濟數據也可以看成是對房地產(chan) 業(ye) 運行情況的真實反映。2014年第一季度房地產(chan) 業(ye) 多項指標的下滑可能與(yu) 當前不容樂(le) 觀的宏觀經濟形勢存在較大聯係。

　　（二）房地產(chan) 企業(ye) 資金來源相比2013年出現明顯不利變化

　　資金是房地產(chan) 業(ye) 發展的主要推動因素。2014年一季度，我國房地產(chan) 開發的資金來源表現有三個(ge) 特點：

　　一是資金來源總額累計增長幅度遠低於(yu) 2013年同期水平。2014年2月房地產(chan) 投資本年資金來源小計21264億(yi) 元，累計增幅為(wei) 12．4％。與(yu) 2013年同期相比，2月份累計增幅兩(liang) 者之間的差距為(wei) 21．3個(ge) 百分點。2014年3月房地產(chan) 投資本年資金來源小計28731億(yi) 元，累計增幅為(wei) 6．6％，相比2013年3月份，增幅繼續放緩，兩(liang) 者差距擴大到22．7個(ge) 百分點。

　　二是國內(nei) 貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項指標的累計增幅同比均呈現出不同程度的下降。截至2014年3月底，國內(nei) 貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項累計額分別為(wei) 6226億(yi) 元、84億(yi) 元、11093億(yi) 元、11327億(yi) 元，同比增幅分別為(wei) 20．4％、－33．9％、9．6％、－1．9％，而2013年3月底國內(nei) 貸款、利用外資、自籌資金、其他資金四項指標累計額分別為(wei) 5172．24億(yi) 元、126．97億(yi) 元、10119．66億(yi) 元、11543．14億(yi) 元，同比增幅分別為(wei) 19．8％、13．6％、13．6％、53．8％。其中其他資金項的累計增幅同比下降最為(wei) 厲害，達到了55．7個(ge) 百分點。

　　三是利用外資項的資金來源累計增幅重新出現負增長。2月份累計增幅－43．2％，3月份累計增幅為(wei) －33．9％，利用外資累計增幅同比下降幅度達到47．5個(ge) 百分點，僅(jin) 次於(yu) 其他資金項。

　　從(cong) 上述分析及與(yu) 2013年的對比可以看出，與(yu) 2013年房地產(chan) 開發資金明顯改善的局麵不同，2014年一季度房地產(chan) 行業(ye) 資金來源出現明顯的不利變化，這將給房地產(chan) 企業(ye) 帶來較大的資金壓力。

　　（三）中央對廉租房、公租房和城市棚戶區改造三項資金進行整合，有效推動保障性安居工程建設

　　2014年4月2日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會(hui) 議，會(hui) 議強調，加快棚戶區改造，讓百姓早日搬進樓房，是改善民生的硬任務，也可以有力拉動投資、促進消費，是以人為(wei) 核心的新型城鎮化的重要內(nei) 容。

　　隨著國家對保障房建設、棚戶區改造的推進，資金來源將成為(wei) 項目實現的重要保障。4月8日，財政部、住建部決(jue) 定，從(cong) 今年起，將中央補助廉租房、公租房和城市棚戶區改造資金，整合歸並為(wei) 中央財政城鎮保障性安居工程專(zhuan) 項資金。2014年共計1158億(yi) 元，比2013年執行資金數額增長了14．3％。對三項資金的整合和統一分配，將會(hui) 有效驅動保障性安居工程的進展。

　　二、房地產(chan) 投資及市場展望

　　通過對2014年一季度房地產(chan) 市場運行特點及原因分析，展望未來，有以下幾個(ge) 方麵值得關(guan) 注。

　　（一）2014年房價(jia) 漲勢繼續趨緩，三線城市居民高房價(jia) 感受已有所緩解

　　從(cong) 房地產(chan) 企業(ye) 土地購置積極性的角度分析，2014年第一季度我國房地產(chan) 開發企業(ye) 土地購置麵積累計增幅高於(yu) 2013年同期水平，2月份累計增長6．5％，3月份累計增長－2．3％。從(cong) 2月份到3月份，土地購置麵積累計增幅由正轉負，這可能是房地產(chan) 企業(ye) 基於(yu) 對目前房地產(chan) 市場前景的判斷所做出的決(jue) 定。

　　2014年第一季度，中國人民銀行在全國50個(ge) 城市進行的2萬(wan) 戶城鎮儲(chu) 戶問卷調查結果顯示，認為(wei) 當前房價(jia) “高，難以接受”的居民比例仍然高達64．3％，比2013年第四季度下降2．2個(ge) 百分點。同時，認為(wei) 目前房價(jia) 在“可以接受”範圍內(nei) 的居民比例為(wei) 33％。比較引人注目的是央行調查結果顯示三線城市居民對高房價(jia) 的感受已經有所緩解，63．1％的居民認為(wei) 房價(jia) 高，較2013年第四季度回落3．9個(ge) 百分點。

　　另外，在我們(men) 的2013年第四季度報告中，曾做出過“全國樓市已經出現嚴(yan) 重分化，一二線城市房價(jia) 漲勢較快，三四線城市房價(jia) 卻表現平穩甚至冷清”以及“很多城市的存量房庫存積壓已經非常嚴(yan) 重，部分中小城市的房地產(chan) 市場醞釀較高風險”的研判和預測。而今年第一季度央行調查結果顯示三線城市居民對高房價(jia) 的感受已經有所緩解，這印證了我們(men) 的觀點。

　　（二）房企再融資開閘應對正在惡化的房企資金狀況，房地產(chan) 調控告別“一刀切”

　　對房地產(chan) 企業(ye) 資金來源進行分析，我們(men) 發現目前房地產(chan) 企業(ye) 的資金來源情況的確不容樂(le) 觀。而對已經公布的2013年房地產(chan) 企業(ye) 運營年報進行分析，發現超過半數的房地產(chan) 企業(ye) 經營活動產(chan) 生的現金流量淨額為(wei) 負值，可見，上市房企的現金流整體(ti) 狀況正在惡化。

　　值得慶幸的是，傳(chuan) 聞有一段時間的房企再融資於(yu) 今年3月終於(yu) 開閘，解了一部分房企資金的燃眉之急。2014年4月3日，大名城發布公告稱，公司非公開發行申請獲得通過，非公開發行募集資金總額不超過30億(yi) 元。至此，從(cong) 2014年3月中旬至4月初，房企再融資開閘僅(jin) 半個(ge) 月時間，已經有中茵股份、天保基建、北京城建、迪馬股份、臥龍地產(chan) 和福星股份等7家房企獲批再融資，金額超過150億(yi) 元，其資金投向均為(wei) 房地產(chan) 項目開發或收購資產(chan) 。而尚有數十家房企仍在排隊等待再融資方案獲批當中，這部分金額達到近1800億(yi) 元。

　　同時，住建部副部長仇保興(xing) 表示，住建部已經明確今年的調控思路為(wei) 雙向調節、分類調節、協同調節三項。加上此後政府的實際動作釋放出的積極信號，都顯示出政府調控思路的日益成熟，“一刀切”的情況基本不會(hui) 再出現，而這顯然有利於(yu) 房地產(chan) 市場平穩健康的發展。

　　（三）新型城鎮化進程的推進將成為(wei) 房企新機遇

　　2014年3月16日，《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》正式發布。這部3萬(wan) 多字的規劃分八篇三十一章，緊緊圍繞全麵提高城鎮化質量，加快轉變城鎮化發展方式，以人的城鎮化為(wei) 核心，以城市群為(wei) 主體(ti) 形態，以綜合承載能力為(wei) 支撐，以體(ti) 製機製創新為(wei) 保障，走以人為(wei) 本、四化同步、優(you) 化布局、生態文明、文化傳(chuan) 承的中國特色新型城鎮化道路，包括了四大任務、五項改革。將對我國城鎮化進程產(chan) 生非常重要的影響。

　　過去幾十年，我國城鎮化的發展方式以粗放式發展為(wei) 主，更多的是圈地蓋樓，以投資促進經濟增長。而借助於(yu) 土地紅利，房地產(chan) 企業(ye) 也在過去十幾年內(nei) 經曆了極其迅速的增長。隨著新一屆領導集體(ti) 治國思路的調整和對城鎮化的重新思考，在未來新型城鎮化的進程中，房地產(chan) 企業(ye) 是否麵臨(lin) 著新一輪的機遇呢？又該如何把握這些機會(hui) ？在業(ye) 界看來，規劃中提到的四大任務：有序推進農(nong) 業(ye) 轉移人口市民化，優(you) 化城鎮化布局和形態，提高城市可持續發展能力，推動城鄉(xiang) 發展一體(ti) 化等，都將為(wei) 房地產(chan) 業(ye) 的發展開啟新機遇，如優(you) 化城市格局，將拓寬房企發展空間，棚戶區、城中村的改造等舊改帶來的機遇也成為(wei) 不少房企關(guan) 注的新亮點。

　　三、未來房地產(chan) 政策取向

　　綜合各種宏觀經濟形勢、環境因素和微觀房地產(chan) 市場因素，考慮到國家改革發展的政策動向，未來房地產(chan) 市場總體(ti) 的政策取向可能會(hui) 有以下方麵特點：

　　（一）不動產(chan) 登記工作有序推進將對房地產(chan) 市場產(chan) 生積極影響

　　不動產(chan) 登記工作部際聯席會(hui) 議製度經國務院批複建立，由9部門組成，是推動建立不動產(chan) 統一登記製度的重要議事平台。2014年3月28日，不動產(chan) 登記工作第一次部際聯席會(hui) 議在北京召開。部際聯席會(hui) 議召集人、國土資源部部長薑大明表示，從(cong) 今年開始，將用3年左右時間全麵建立不動產(chan) 統一登記製度，用4年左右時間，實現不動產(chan) 審批、交易和登記信息實時互通共享及依法查詢，形成不動產(chan) 統一登記體(ti) 係。

　　同期，國土資源部辦公廳正式印發關(guan) 於(yu) 成立不動產(chan) 統一登記工作領導小組的通知。3月28日，國土部黨(dang) 組成員、副部長、不動產(chan) 登記工作領導小組組長胡存智主持召開領導小組第一次會(hui) 議，通報了第一次部際聯席會(hui) 議情況和下一步工作重點，並提出要求：突出重點，要緊緊圍繞登記機構、登記依據、登記簿冊(ce) 和信息平台“四統一”要求抓好不動產(chan) 登記製度頂層設計。

　　至此，醞釀多年的不動產(chan) 登記製度有了明確的時間表，不動產(chan) 登記製度建立後，實現住房信息聯網的步伐將加快。民眾(zhong) 期待，這一製度能成為(wei) 反腐利器，攔住“房叔”“房嬸”們(men) 。

　　另外，據報道，按照官員財產(chan) 申報的製度有關(guan) 要求，北京、中央部分部委的處級以上官員正在登記房產(chan) 。在3月全國兩(liang) 會(hui) 期間，北京市常務副市長李士祥表示，北京官員房產(chan) 登記工作正在進行，“包括我的房產(chan) 、住哪、多大麵積、商品房還是政策房、戶主是誰”。

　　（二）房地產(chan) 稅法正式納入本屆立法規劃當中

　　財政部部長樓繼偉(wei) 在十二屆全國人大二次會(hui) 議舉(ju) 行的新聞發布會(hui) 上表示，稅製改革是今年財稅體(ti) 製改革的一個(ge) 方麵，其主要任務之一就是推進房地產(chan) 稅的立法。據了解，目前房地產(chan) 稅法草案和環境保護稅法草案正在按照十八屆三中全會(hui) 的精神積極起草當中。

　　“房地產(chan) 稅”與(yu) 現在正在試點的“房產(chan) 稅”並非同一概念，將可能涉及現行房地產(chan) 領域的城鎮土地使用稅等十餘(yu) 項稅種的增減歸並。房地產(chan) 稅不可能僅(jin) 僅(jin) 是為(wei) 了調控房價(jia) ，而是涉及整個(ge) 房地產(chan) 領域的稅製改革，將“房”和“地”的稅種進行歸並，可避免重複征稅的問題。

　　房產(chan) 稅試點出台之前，市場對此寄予厚望，希望房產(chan) 稅的征收能抑製過高的房價(jia) 。而上海和重慶的房產(chan) 稅試點兩(liang) 年多以來，兩(liang) 地房價(jia) 仍舊保持上漲，“降房價(jia) ”的效果並未顯現，所以現階段單憑房產(chan) 稅、交易稅等稅，很難達到抑製房價(jia) 過快上漲的作用，而是需要通過對房地產(chan) 行業(ye) 進行通盤考慮，進行房地產(chan) 、金融等多領域聯動的製度創新，建立房地產(chan) 調控長效機製，實現中國房地產(chan) 市場長期健康發展。

　　（三）6個(ge) 城市將試點共有產(chan) 權住房

　　共有產(chan) 權被寫(xie) 入2014年的政府工作報告，而“健全符合國情的住房保障和供應體(ti) 係”，被寫(xie) 入十八屆三中全會(hui) 《決(jue) 定》中，亦成為(wei) 未來樓市調控長效機製的基本原則。

　　2014年4月1日，住房和城鄉(xiang) 建設部召集部分城市在北京召開了一場共有產(chan) 權住房試點城市座談會(hui) 。在上述座談會(hui) 上，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個(ge) 城市明確被列為(wei) 全國共有產(chan) 權住房試點城市，並明確試點城市要把公平公正作為(wei) 基本原則，以解決(jue) 中低收入等特定群體(ti) 的住房問題為(wei) 主要目的。對此，住房和城鄉(xiang) 建設部副部長齊驥要求試點城市要進一步完善試點方案，確保公平公正，並在此基礎上，探索建立符合國情的保障性住房供應體(ti) 係。

　　據了解，目前由住房和城鄉(xiang) 建設部副部長牽頭的多個(ge) 調研小組，對地方的住房保障和供應體(ti) 係構成，包括住房保障政策體(ti) 係、供應體(ti) 係等多個(ge) 方麵進行調研，而其中共有產(chan) 權住房是重點之一。

　　（作者單位：北京師範大學經濟與(yu) 資源管理研究院）