從(cong) 港媒喊出“聽到了冰山碎裂的哢嚓聲”，到外資投行野村（Nomura）拋出“樓市崩潰論”，僅(jin) 僅(jin) 兩(liang) 個(ge) 多月。雖然有業(ye) 內(nei) 大佬屢斥崩潰論危言聳聽，但接下去樓市會(hui) 是什麽(me) 走向，很多業(ye) 內(nei) 人士抱著“走一步看一步”的謹慎態度。種種跡象表明，今年國內(nei) 樓市冷卻的速度遠超預期。

　　國家統計局公布的數據顯示，1~3月，全國商品房銷售量價(jia) 齊跌，房地產(chan) 開發投資、新開工麵積、土地購置麵積等核心數據均不好看；據中國指數研究院監測，4月，全國100個(ge) 城市中近半數房價(jia) 環比下跌；4月，上海（樓盤）易居房地產(chan) 研究院監測的30個(ge) 典型城市新建商品住宅成交麵積為(wei) 1266萬(wan) 平方米，環比減少4.7%，同比減少21.0%。

　　野村認為(wei) ，中國房地產(chan) 調整已經開始。大規模的住房供應過剩，再加上開發商資金短缺，造成了中國住房市場的滑坡，或拖累今年GDP增速放緩至6%以下。“問題已經不是房地產(chan) 市場是否會(hui) 出現調整，而是這個(ge) 調整會(hui) 有多嚴(yan) 重。”

　　除了野村，瑞銀、瑞信和摩根士丹利也加入到唱空中國樓市的行列。

　　摩根士丹利最新發表的研究報告稱，預期內(nei) 地樓市在未來數個(ge) 月內(nei) 將出現銷售、平均售價(jia) 均趨惡化的情況。

　　多名接受《第一財經日報》采訪的業(ye) 內(nei) 人士均認為(wei) ，樓市下行趨勢已經基本確立，各城市之間的分化日趨明顯，至於(yu) 樓市是否將會(hui) 崩潰，則眾(zhong) 說紛紜，難以達成一致。

　　昨日，華爾街日報(博客,微博)中文網啟動了“中國樓市泡沫是否開始破裂”的投票，截至今晨零時，共有2150人參與(yu) 投票。其中，45%的人認為(wei) 已經開始破裂，41%的人認為(wei) 即將開始破裂，僅(jin) 15%的人認為(wei) 沒有泡沫，不會(hui) 破裂。

　　一二線告急

　　4月的一個(ge) 下午，在中國民營經濟最為(wei) 活躍的浙江省義(yi) 烏(wu) 市，幾名圍坐在一起的企業(ye) 家正在大吐苦水。“做實業(ye) 的，現在沒有幾個(ge) 日子好過。”中型開發商李明（化名）告訴《第一財經日報》，難得的朋友聚會(hui) ，最後變成了一次“吐槽大會(hui) ”。

　　今年3月，在多個(ge) 東(dong) 部城市擁有樓盤的李明，果斷決(jue) 定降價(jia) 促銷。“在江蘇一個(ge) 地級市賣了7500萬(wan) ，但是基本沒賺到錢。”然而，隨著三四線樓市不斷走弱，價(jia) 格出現降了再降的勢頭。

　　“真的沒想到，4月樓市會(hui) 比3月還差！”日前，李明告訴記者，該公司旗下樓盤的實際銷售情況隻有預想的一半左右。“3月搞過一波促銷，去化了一批房源，但4月之後，就基本賣不動了。”

　　在距離義(yi) 烏(wu) 幾千公裏外的遼寧沈陽，開發商劉強（化名）剛把公司旗下的一個(ge) 城市綜合體(ti) 項目“緊急刹車”，叫停了一幢規劃超過200米的超高層。“說實話，我有些後悔到這個(ge) 城市投資，接下去不知道會(hui) 發生什麽(me) 。”劉強說。

　　“緊急刹車”並不容易，這幾天，劉強正在和該項目的施工方陷入一場糾紛。施工方不願意解除合同，但劉強執意“喊停”。

　　5月5日，沈陽渾南新區出讓的五幅土地中，有四幅遭遇流拍，另一幅接近底價(jia) 成交。在劉強看來，沈陽土地市場的遇冷已是必然。“沈陽的住宅庫存量較大，去化周期長，而商業(ye) 項目的潛在供應更是大得驚人。”

　　據克而瑞研究中心提供的數據，截至今年3月底，沈陽商品住宅存量為(wei) 1463萬(wan) 平方米，同比增加48%，消化周期達到15.1個(ge) 月，同比上升69%。此外，沈陽土地的消化周期為(wei) 2.08年，在二線城市中排名靠前。

　　感受到涼意的還有回遼寧營口（樓盤）探親(qin) 的地產(chan) 人李欣（化名），她在自己的微信朋友圈寫(xie) 道：“營口今年由於(yu) 銀行貸款出現資金問題，導致大量開發商的在建樓盤停工，出現了很多爛尾樓。高層住宅的空置率很高，樓市泡沫很大，說是"鬼城"並不為(wei) 過。”

　　在網上流傳(chuan) 的一份萬(wan) 科副總裁毛大慶的內(nei) 部演講稿中，營口被形容為(wei) 樓市過剩到“不可理喻”。盡管萬(wan) 科官方稱這份講話部分內(nei) 容失實，但業(ye) 內(nei) 認為(wei) 萬(wan) 科對樓市前景並不樂(le) 觀。

　　業(ye) 內(nei) 的另一個(ge) 看法是，三四線樓市情況堪憂，二線樓市分化加劇，一線樓市相對堅挺。但今年部分二線城市房價(jia) “失守”，一線城市樓市成交量大幅下滑，出乎不少人的意料。

　　去年樓市地市熱火朝天的浙江杭州（樓盤），如今迅速墜入降價(jia) 漩渦不能自拔。5月5日，杭州市區土拍現場，杭政儲(chu) 出[2014]10號和11號兩(liang) 幅地塊都隻有一家單位報名，最終均加價(jia) 100萬(wan) 元直接成交。

　　一線城市似乎也無法獨善其身。據中國指數研究院監測，4月，北上廣深四個(ge) 一線城市商品房成交麵積環比漲跌幅分別為(wei) -20%、-27%、-14%、7%；1~4月，北上廣深商品房成交麵積分別下降50%、20%、10%、33%。

　　淺V還是深V

　　“目前市場逐步下行的趨勢已經確認，今年房地產(chan) 市場"V形底"的深度取決(jue) 於(yu) 政府對GDP7.5%左右既定目標的追求度。”一位閩係房企負責人對《第一財經日報》表示，如果7.5%的目標是一定要達到的，那麽(me) ，今年房地產(chan) 市場的“V形底”就會(hui) 比較淺，如果政府對7.5%目標的追求不那麽(me) 強烈，“V形底”就會(hui) 比較深。

　　地方政府明顯坐不住了。日前，安徽銅陵官方披露的一則“樓市促進意見”撩撥市場，被認為(wei) 是地方政府樓市“微刺激”的又一表現。

　　自南寧打響地方政府救市第一槍之後，很快就有其他城市跟進。4月以來，江蘇無錫（樓盤）、天津（樓盤）等地紛紛出台樓市新政，通過調整限購範圍、放鬆戶籍限製、提供財稅支持各種手段，希望為(wei) 房地產(chan) 市場鬆綁。

　　不過，在一些外資投行看來，“中國政府在應對相關(guan) 問題上沒有太多的回旋餘(yu) 地。”野村認為(wei) ，中國政府的政策選擇極為(wei) 有限。如果繼續執行微刺激措施，那麽(me) 今年的GDP增速可能會(hui) 降至6%以下。

　　另外一種選擇是，加大貨幣和財政政策的力度，比如，將銀行存款準備金率下調0.5個(ge) 百分點，同時大規模增加政府支出。野村預測，這樣做政府可能會(hui) 將今年的經濟增長率提高至7.4%。

　　但野村認為(wei) ，采取這樣的方式隻會(hui) 令中國住房供應過剩的狀況惡化，把經濟下滑的時間推遲一年而已。

　　種種跡象表明，中央政府今年出台大規模的樓市刺激政策的可能性很低。

　　4月底，新華社發表了題為(wei) 《樓市明顯降溫政府淡定麵對》的文章。文章認為(wei) ，在宏觀經濟出現下行壓力之時，不輕易出台政策刺激房地產(chan) 市場，不放鬆樓市既定的調控政策，寧願承受市場理性回歸帶來的代價(jia) ，也不重複以前的老路——在不少業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家看來，這些做法正是將房地產(chan) 此前的“興(xing) 奮劑”角色逐步拉回到“產(chan) 業(ye) 帶動”的原始功效上，是房地產(chan) “支柱”作用的本位回歸。

　　在仔細閱讀上述文章後，一大型地產(chan) 公司董事長對《第一財經日報》稱：“中央對房地產(chan) 的態度已經很明確了，不會(hui) 再重複2009年的一幕。”

　　爭(zheng) 議崩潰論

　　“外資投行提出樓市崩潰論並不意外，但我個(ge) 人關(guan) 心的是，它的論據是什麽(me) 。”上海中原地產(chan) 市場研究部總監宋會(hui) 雍對《第一財經日報》稱，樓市過剩這個(ge) 基本成立，但是開發商資金鏈緊繃的描述並不客觀。“現在不少大開發商的資金狀況還是不錯的，市場調整，反而是大魚吃小魚的機會(hui) 。”

　　旭輝集團（00884.HK）董事長林中也不認同樓市崩潰論。他對本報記者表示：“今年的房地產(chan) 市場不會(hui) 太好，也不會(hui) 太差，整體(ti) 來看是一個(ge) 短周期的波動，談不上泡沫的破滅。不過，旭輝不會(hui) 進入風險較大的三四線城市。”

　　林中認為(wei) ，中國的城市化進程還遠未結束，在這之前，中國房地產(chan) 市場中長期的價(jia) 格曲線是波浪上升的，即每一輪的波穀比上一輪的波穀高，每一輪的波峰比上一輪的波峰高。”

　　中國房地產(chan) 及住宅研究會(hui) 副會(hui) 長顧雲(yun) 昌對媒體(ti) 稱，整體(ti) 樓市目前是小拐點，也有少數城市出現大拐點。