年末又到了清算時刻。隨著各地房價(jia) 數據不斷攀升，對於(yu) 將房價(jia) 漲幅與(yu) 人均可支配收入增幅掛鉤的地方政府來說，完成控房價(jia) 的目標正變得越來越困難。

　　作為(wei) 強化政策實施的重要手段，當前涉及樓市調控的考核指標中，共有房價(jia) 控製、保障房建設和土地供應三項指標。其中，房價(jia) 控製目標立足市場終端，為(wei) 購房者切身感受，因此也最受市場關(guan) 注。

　　但值得注意的是，在實行了三年之後，房價(jia) 控製目標製度所帶來的“副作用”愈加明顯。地方政府為(wei) 完成控房價(jia) 任務，紛紛重拾行政化調控手段。多數業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，隨著十八屆三中全會(hui) 強調市場在配置資源的過程中起決(jue) 定作用，房價(jia) 控製目標這項帶有行政色彩的指標，未來很可能遭到摒棄。取而代之的則可能是加強市場供應端的考核。

　　多地房價(jia) 漲幅難“達標”

　　隨著年末臨(lin) 近，房價(jia) 步步高漲的現實，使一些地方政府感到憂心忡忡。來自國家統計局的數據顯示，今年10月，全國70個(ge) 大中城市中，有21個(ge) 城市的新建商品住宅（不含保障房）價(jia) 格同比漲幅超過10%。其中，北上廣深四個(ge) 一線城市的新房價(jia) 格漲幅連續兩(liang) 個(ge) 月超過20%，這尚屬首次。杭州、南京、廈門、武漢等二線城市的房價(jia) 同樣漲幅較大。

　　民間機構的數據則更為(wei) 驚人。根據中國指數研究院發布的數據，到今年11月，北京市新建住宅樣本均價(jia) 已達到31333元/平方米，同比增幅為(wei) 28.48%。上海、廣州、深圳的房價(jia) 同比漲幅也分別達到13.33%、26.66%、25.25%。除上海外，其餘(yu) 三地的房價(jia) 漲幅均高於(yu) 官方數據。

　　供需失衡的局麵，被認為(wei) 是導致房價(jia) 上漲的主要原因。北京中原地產(chan) 市場研究部總監張大偉(wei) 表示，一二線城市因為(wei) 集聚了過多的資源，市場需求始終旺盛。但由於(yu) 此前兩(liang) 年的土地供應相對不足，導致如今房屋供應偏少，因此這些城市的房價(jia) 易漲難跌。

　　“從(cong) 10月開始，領導就要求我們(men) 統計今年以來的成交情況，同時密切關(guan) 注新房入市價(jia) 格。”長沙市住建委的一位工作人員向中國證券報記者表示，主管部門早已關(guan) 注到房價(jia) 異動的情況，並醞釀應對措施。

　　很快，微調政策的嚐試陸續展開。從(cong) 10月末開始，北京、上海、深圳、廣州四個(ge) 一線城市先後收緊樓市政策，將二套房的首付比例提高至七成，廣州還提高了限購門檻。

　　隨後，包括福州、廈門、武漢、南昌、西安、鄭州在內(nei) 的大量二線城市跟進調整。截至目前，共有15個(ge) 城市收緊樓市政策。僅(jin) 在11月26日一天，就有南京、杭州、長沙三個(ge) 城市同時推出房地產(chan) 調控新規，進一步提高購房門檻。

　　值得注意的是，造成多地密集調整政策的原因，還在於(yu) 此前住建部的兩(liang) 次約談。據悉，今年8月和11月，住建部曾兩(liang) 次針對房價(jia) 上漲過快的城市進行約談，意在以窗口指導的形式，要求地方政府控製房價(jia) 漲幅，並兌(dui) 現年初製定的房價(jia) 控製目標。

　　“即使未來兩(liang) 月房價(jia) 停漲，這21個(ge) 城市完成年度調控任務也已基本無望。”張大偉(wei) 表示。多數業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，若嚴(yan) 格按照製度進行考核，今年將有不少地方政府的負責人受到問責。

　　房價(jia) 控製目標遭質疑

　　當前涉及樓市調控的考核中，共有房價(jia) 漲幅、保障房建設和土地供應三項主要指標。根據國土資源部和住建部的數據，今年以來，全國土地供應規模明顯增加，保障房建設任務也接近完成。按照統計局的數據，僅(jin) 有房價(jia) 上漲的指標麵臨(lin) 難以完成的局麵。

　　與(yu) 前兩(liang) 項指標不同，房價(jia) 控製目標立足市場終端，最為(wei) 購房者所感同身受，也最受外界關(guan) 注。梳理各主要城市的2013年房價(jia) 控製目標發現，不同城市的參照指標和統計口徑有所差異。

　　根據北京市製定的目標是新建商品住房價(jia) 格與(yu) 2012年價(jia) 格相比保持穩定。上海的目標較為(wei) 類似，為(wei) “保持房價(jia) 基本穩定”。相比之下，廣州要求“房價(jia) 增幅不應高於(yu) GDP漲幅和城市居民人均可支配收入漲幅”。深圳也強調“全市新建商品住房價(jia) 格漲幅低於(yu) 人均可支配收入的實際增長速度”。在南京、杭州、西安等二線城市製定的目標中，多將房價(jia) 漲幅與(yu) “城鎮居民人均可支配收入漲幅”掛鉤。

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，近年來主要城市的人均可支配收入增幅多在10%左右。按照這項標準，今年新建商品住宅價(jia) 格增幅超過10%的城市，均存在無法完成房價(jia) 目標的可能。業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，北京、上海提出的“維穩”目標已基本宣告落空。

　　但今年11月，北京市房協發布數據稱，10月北京市新建商品住房簽約均價(jia) 為(wei) 1.94萬(wan) 元/平方米，環比下降4.5%，同比下降6.3%。10月，全市供應結構呈區位性特征，均價(jia) 呈現穩中有降的走勢，“基本符合房價(jia) 控製目標保持平穩的要求”。

　　由於(yu) 存在統計口徑的差異，上述數據與(yu) 統計局的結果有所差異，其說法也存在爭(zheng) 議，但地方政府對“房價(jia) 控製目標”存有抵觸心態卻是不爭(zheng) 的事實。

　　“房價(jia) 控製目標”的提法最早見於(yu) 2011年1月出台的“新國八條”。按照要求，當年不少城市製定了房價(jia) 控製目標，並多與(yu) GDP增速、人均可支配收入增速等指標掛鉤。但個(ge) 別城市製定的目標較為(wei) 模糊，此後又被勒令調整。2012年由於(yu) 未出台重大調控政策，房價(jia) 控製目標甚少被提及。直到今年年初，在“國五條”的要求下，“房價(jia) 控製目標”這項考核指標才再次啟用，但僅(jin) 針對直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會(hui) 城市。

　　“既要維持GDP增速，又要控房價(jia) ，本身就是一種矛盾。”長沙市住建委上述工作人員表示，房價(jia) 走勢由多重因素決(jue) 定，要想有效控製房價(jia) 漲幅也非一朝一夕能做到。他認為(wei) ，設定這樣的考核標準並不合理。

　　“數字遊戲”走向終結

　　國家統計局的數據顯示，2011年12月全國70個(ge) 大中城市的新建商品住宅價(jia) 格同比漲幅全部維持在7%以下，在“房價(jia) 控製目標”政策出台的元年，多數城市都輕鬆地完成了控房價(jia) 的任務。但今年市場形勢迥異，為(wei) 完成房價(jia) 控製目標，不少地方政府重拾行政管控。

　　近期，北京暫停了高端住宅入市的審批，同時在預售環節，對普通住宅項目的價(jia) 格進行限製，也即啟動“限價(jia) 令”。受此影響，近期北京新房供應量銳減。除北京外，上海、廣州、深圳等一線城市以及部分二線城市，也悄然啟動限價(jia) 政策。

　　同時，另有部分城市在年末加快保障房入市，並將保障房納入房價(jia) 統計範圍中，從(cong) 而做低了整體(ti) 房價(jia) 。此外，為(wei) 實現房價(jia) 長期平穩，北京還推出一種新的住房品種“自住型商品房”。但因其在定價(jia) 和銷售環節所受到的重重管控，這一政策同樣飽受爭(zheng) 議。

　　針對近期各地調控政策中出現的加碼限購、強化限價(jia) 等行政手段回潮現象，不少業(ye) 內(nei) 人士將其歸咎為(wei) 房價(jia) 控製目標。分析認為(wei) ，由於(yu) 2009年和2010年土地供應旺盛，因此2011年的房屋供應相對充足，房價(jia) 漲幅趨緩；但在2011年和2012年間，土地供應規模相對不足，由此造成今年房價(jia) 上漲壓力較大。在這種局麵下，為(wei) 完成房價(jia) 控製目標，地方政府便不得不在統計口徑、統計方式上玩起“數字遊戲”，但這隻能將供需矛盾轉移到下一個(ge) 年度，而無法從(cong) 根本上解決(jue) 問題。

　　“政府對房價(jia) 控製目標進行考核，體(ti) 現了‘頭痛醫頭腳痛醫腳’的行政化調控思路；地方政府在此過程中的操作，雖不合理卻又體(ti) 現出無奈的一麵。”國土部某專(zhuan) 家向中國證券報記者表示，房價(jia) 控製目標的概念已不合時宜。

　　多數受訪者認為(wei) ，在十八屆三中全會(hui) 提出市場在資源配置中起決(jue) 定性作用的思路後，房價(jia) 控製目標這一考核指標有可能在明年遭到摒棄。取而代之的，則可能加強在市場供應端的考核。

　　全國工商聯房地產(chan) 商會(hui) 會(hui) 長聶梅生表示，不同城市之間的經濟發展水平、城市價(jia) 值、人口聚集程度都有所差別，所以未來的房地產(chan) 調控政策要體(ti) 現出差別化的思路，不宜一味采用非市場化、一刀切的考核標準。