“萬(wan) 科的最新定位是城市配套服務商。”6月底，萬(wan) 科總裁鬱亮在最新的媒體(ti) 交流會(hui) 上，拋出了萬(wan) 科的嶄新定位。

　　兩(liang) 天之後，碧桂園也在其最早開發的五星級酒店增城碧桂園鳳凰酒店，召開了一次關(guan) 於(yu) 新型城鎮化的話題探討。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，新型城鎮化，已經成為(wei) 越來越多地產(chan) 公司關(guan) 注的焦點。但是在新型城鎮化過程中，房企究竟扮演怎樣的角色？是否還會(hui) 延續原來的盈利模式？是否需要進行一次盈利模式的革命？如果不賣房，房企拿什麽(me) 來代替地產(chan) 開發的收益？

　　10年見到行業(ye) 天花板？

　　“住宅市場不可能永遠增長下去，不出10年我們(men) 會(hui) 看到行業(ye) 的天花板。”這是萬(wan) 科總裁鬱亮不久前的預測。

　　2013年二季度末，中國房產(chan) 信息集團聯合中國房地產(chan) 測評中心共同發布了《2013上半年房企銷售TOP50》排行榜。排行榜顯示，與(yu) 去年同期相比，TOP10房企、TOP20房企及TOP50房企均實現跨越式增長，尤其是TOP20房企，一年之間其入榜門檻漲幅達84%。

　　第一梯隊中，400億(yi) 元以上房企數量達5家，而去年僅(jin) 有2家；銷售均值上，第一梯隊再次遠超去年同期，同比增加72億(yi) 元。而第二梯隊金額均值同比有所減少，其他梯隊銷售均值都好於(yu) 去年；龍頭企業(ye) 表現上，借殼上市成功之後，綠地擴張步伐明顯加快，成為(wei) 今年上半年房企排行中最大的贏家，其銷售金額排名從(cong) 去年的第四名上升至如今的第二名，僅(jin) 次於(yu) 萬(wan) 科，達到653億(yi) 元，與(yu) 2012年的450億(yi) 元相比，增長45%。

　　但是，這種增長被認為(wei) 未來一定會(hui) 遇到天花板。

　　鬱亮說，不用十年，就會(hui) 有傳(chuan) 統意義(yi) 的“天花板”。中國房地產(chan) 市場到十萬(wan) 億(yi) 就差不多，一年一千萬(wan) 套住宅，能建多少年大家可以算一算，可能未來十年，中國住宅需求量會(hui) 穩定下來，甚至會(hui) 萎縮。

　　在這樣的背景下，房企所看好的新型城鎮化帶來的機遇，不僅(jin) 僅(jin) 是因為(wei) 新型城鎮化帶來的大量新增人口，更因為(wei) 在新型城鎮化過程中，房地產(chan) 運營模式的革命。

　　根據國家統計局數據，在城鎮生活的人口有6.22億(yi) ，但實際上，其中很多還屬於(yu) 農(nong) 業(ye) 戶籍人口，大體(ti) 上有1.67億(yi) 人。

　　房地產(chan) 業(ye) 內(nei) 人士嚴(yan) 躍進分析表示，市民化的進程，必然需要有更多配套來支撐。這種配套，也要求房企能審時度勢，從(cong) 而加快從(cong) 傳(chuan) 統開發角色向新型角色轉型。

　　這也是萬(wan) 科和其他房企提出角色轉型的基礎。

　　從(cong) 蓋房子向造城轉變

　　對於(yu) 城市運營商和開發商的區別，一位業(ye) 內(nei) 人士表示，“幹別人不能幹、不想幹的事”。城市運營商所從(cong) 事的經營活動已經從(cong) 單純的“蓋房子”向“造城”轉變，最終讓整個(ge) 地產(chan) 板塊達到脫胎換骨的效果。

　　另外一位業(ye) 內(nei) 人士介紹，目前開發商更多處在“配合政府進行區域建設”的階段。數據顯示，2011年北京（樓盤）新增住宅用地的90%以上集中在五環外的遠郊地帶，而從(cong) 2009年開始，五環內(nei) 住宅用地的年平均供應量僅(jin) 在10宗左右。

　　由於(yu) 新增土地集中在配套不足的郊區，近年來政府在土地出讓中捆綁的公建比重也越來越大。業(ye) 內(nei) 人士表示，一方麵郊區的房子想賣得好，必須解決(jue) 配套問題；而政府也有意推動開發商發展大配套，如引入名校、修建綜合體(ti) 甚至引入產(chan) 業(ye) 等，在此背景下，參與(yu) 新城建設成為(wei) 開發企業(ye) 社會(hui) 責任的一種體(ti) 現。

　　在當地政府的支持下，一些實力較強的開發商開始以“大配套”帶動區域經濟發展，度假型、商務型、休閑型、養(yang) 生型、娛樂(le) 型綜合配套相繼出現，成為(wei) 區域的新中心。而這些配套顯然為(wei) 房企搭建了一個(ge) 類似“淘寶”這樣集合了各個(ge) 行業(ye) 、各種服務的銷售平台。

　　在北京大學不動產(chan) 研究鑒定中心承辦的“世界華人不動產(chan) 學會(hui) 2013年會(hui) ”上，國務院發展研究中心副主任韓俊研究員分析了中國城鎮化麵臨(lin) 的挑戰。他認為(wei) 工業(ye) 化和城鎮化良性互動，城鎮化和農(nong) 業(ye) 現代化要相互協調，工業(ye) 化和信息化要深度融合才是新型城鎮化的新內(nei) 涵。

　　事實上，通過新城鎮建設，一個(ge) 比“淘寶網”內(nei) 容更為(wei) 廣泛，平台更廣的“城市淘寶”已經形成。它覆蓋的領域更為(wei) 廣泛，從(cong) 產(chan) 業(ye) 招商，到醫療服務，再到教育配套。這些服務的引入和運營，未來將會(hui) 為(wei) 房企帶來新的盈利點。雖然短期內(nei) 沒有人能說清這個(ge) 盈利點是什麽(me) 。

　　這就像當年沒有向商家收取費用的淘寶網，雖然暫時沒有盈利點，卻必然為(wei) 整個(ge) 經濟領域所關(guan) 注。因為(wei) 房企所開發的新城鎮數量龐大，比如碧桂園的一些樓盤規模在萬(wan) 畝(mu) 以上，僅(jin) 入駐這些樓盤的業(ye) 主，就能產(chan) 生巨大的經濟收益。

　　開發商的轉型嚐試

　　此前，華夏幸福(600340,股吧)就通過引入各種產(chan) 業(ye) 開發的新型城鎮，引入的行業(ye) 包括生物醫藥、航天城等多種行業(ye) ，為(wei) 所在區域和相鄰城鎮提供了各種就業(ye) 機會(hui) 和稅務來源。

　　而包括萬(wan) 科、龍湖、世茂在內(nei) 的房企，為(wei) 開發的新型城鎮提供各種生活配套，也為(wei) 業(ye) 主提供了方便的生活服務平台，為(wei) 後者提供包括餐飲、教育、房間打理、定購商品，乃至私人飛機預訂等全套的管家服務。

　　這些比“淘寶”更為(wei) 廣義(yi) ，更加非具象的服務、銷售平台，為(wei) 房地產(chan) 商從(cong) 開發商變身為(wei) 城市運營商提供了潛在的方向和可能性。

　　以萬(wan) 科為(wei) 例，萬(wan) 科在自己的社區服務平台內(nei) 搭建了“五菜一湯”，其中“五菜”包括第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店五大類與(yu) 業(ye) 主生活休戚相關(guan) 的日常生活服務配套；“一湯”是指“幸福街市”（蔬菜連鎖超市）。此外，還建設了關(guan) 聯的垃圾配套廠。

　　業(ye) 內(nei) 認為(wei) ，隨著萬(wan) 科的銷售規模不斷增長，以及萬(wan) 科對業(ye) 主生活配套服務內(nei) 容不斷完善和增長，未來萬(wan) 科僅(jin) 靠第五食堂的收入就極為(wei) 可觀。

　　而房企可以搭建的平台顯然還不隻是這些簡單的生活服務配套。一家以定製住宅聞名的地產(chan) 公司近期還計劃在小區內(nei) 大量建設光伏發電設備，進而成為(wei) 國內(nei) 第一家自發電樓盤。而這家公司的開發規模一旦放大，公司更有希望成為(wei) 全國最大的光伏發電企業(ye) 之一。

　　也正是因為(wei) 可以借助自己開發的平台，向業(ye) 主提供更多服務。部分開發商認為(wei) ，在住宅市場不再增長甚至出現萎縮時，公司可以有機會(hui) 轉變成為(wei) 城市運營商。