9月14日，美聯儲(chu) 啟動了新一輪的量化寬鬆貨幣政策（即QE3）。可以說，盡管QE3推出國內(nei) 批評者不少，但不可否認，QE3推出對國內(nei) 外金融市場之影響一點都不可低估，而且其實際效果如何並非就是否認就可一了百了的事情，而是要評估及觀察，這才是麵對問題所在。在此，我們(men) 先來看QE3的特點，然後再來討論對中國房地產(chan) 市場的影響與(yu) 衝(chong) 擊。

　　可以說，從(cong) QE3的內(nei) 容來看，它與(yu) 前兩(liang) 次的QE不同有以下幾個(ge) 方麵的特點。一是QE3的開放性，即沒有確定量寬上限與(yu) 沒有確定時間。隻是要求每月可購買(mai) 400億(yi) 美元按揭擔保證券（MBS），直至就業(ye) 明顯改善為(wei) 止，同時將超低利率延長至2015年中。也就是說，QE3的購買(mai) MBS既沒有總額上限，也沒有時間截止日期，購買(mai) 債(zhai) 券時間終止在於(yu) 就業(ye) 條件的改善。而就業(ye) 條件改善是一個(ge) 相當不確定的概念。所以，市場分析人士對QE3數量多少的分析相差很大。可以說，伯南克的這種QE3開放性，不僅(jin) 給市場更多的想象空間。也有利於(yu) 提振市場之信心，同時也給美國的貨幣政策變化提供了更多的回旋空間。

　　二是這次QE3把購買(mai) 債(zhai) 券品種改變為(wei) MBS而不是美國國債(zhai) 。這表明美國住房市場有某種程度上的複蘇，如果美國住房市場仍然處於(yu) 下行階段，按揭貸款利率最低，美國居民也是沒有欲望進入市場的；同時，如果住房市場開始回暖，把按揭貸款利率推低，可刺激居住進入住房市場，並通過住房市場繁榮來帶動經濟增長。不過，美國住房市場經過幾年調整，曾經被蛇咬的美國居民是否真的有多少意願進入住房市場是相當不確定的。

　　三是QE3的政治化。這主要表現為(wei) 在當前美國其金融危機後的複蘇並非是短期政策可解決(jue) 的問題，因為(wei) ，美國家庭正在還債(zhai) 、減少消費，負財富效應嚴(yan) 重，也就是說，盡管經曆兩(liang) 輪的量化寬鬆貨幣政策，當前美國內(nei) 需仍然是十分疲軟、失業(ye) 率不低等。同時當前美國市場流動性並不是太缺少，由於(yu) 消費疲軟，企業(ye) 也沒有強烈投資欲望，銀行也不願意放款。而QE3推出就是要讓市場流動性旺盛，則可透過股市與(yu) 樓市製度產(chan) 生財富效應，增加居民消費，以此來減少失業(ye) 等。這當然有利於(yu) 奧巴馬的總統選舉(ju) 。政治上的意味很強。

　　對於(yu) 這樣一些特征的QE3，它對國內(nei) 外金融市場產(chan) 生巨大的衝(chong) 擊和影響是肯定的，而且這種情況也必然會(hui) 傳(chuan) 導到國內(nei) 房地產(chan) 市場來。那麽(me) ，QE3對國內(nei) 房地產(chan) 市場的影響與(yu) 衝(chong) 擊到底有多大，這主要可從(cong) 兩(liang) 個(ge) 方麵來看，一個(ge) 方麵是對國內(nei) 貨幣政策的衝(chong) 擊與(yu) 影響；另一方麵是對房地產(chan) 市場直接影響。

　　對於(yu) QE3對國內(nei) 外金融市場的衝(chong) 擊與(yu) 影響，其實最為(wei) 核心的問題就是當前以美元為(wei) 主導的國際貨幣體(ti) 係來決(jue) 定的。在以美元為(wei) 主導的國際貨幣體(ti) 係下，美國的貨幣政策就是國際金融市場的貨幣政策。美國采取QE3，就能夠通過匯率的變化來影響國際上大宗商品的價(jia) 格，來影響美元與(yu) 非美元貨幣的價(jia) 格關(guan) 係。而這些價(jia) 格的變化實際上國際市場上一次重大的利益關(guan) 係的調整。國際市場資金的變化就會(hui) 隨著這種利益關(guan) 係變化而調整其流向。可以說，QE1與(yu) QE2推出後，國際市場的大宗商品價(jia) 格大幅上漲也就是與(yu) 這種利益關(guan) 係變化有關(guan) 。同時，國際市場匯率的波動也是如此。

　　也就是說，QE3推出之後，人民幣可能隨著美元的貶值而升值；人民幣的升值可能讓外資重新進入中國市場；美國貶值導致國際市場大宗商品價(jia) 格上升而讓中國麵臨(lin) 著輸入型通貨膨脹的壓力；外匯占款及外匯儲(chu) 備的增加等，這些情況都影響央行可能重新調整當前的貨幣政策。而央行的貨幣政策如何變化，就取決(jue) 於(yu) 央行對金融現象的分析與(yu) 判斷。更為(wei) 重要的是央行貨幣政策是否會(hui) 如2008年那樣隨美國的QE起舞，讓國內(nei) 貨幣政策進一步逆轉等？這次都是決(jue) 定當前國內(nei) 房地產(chan) 走向根本的政策取向。可以說，6－7月份央行貨幣政策隻是些許調整就導致國內(nei) 房地產(chan) 市場預期突然改變，經過兩(liang) 年多的房地產(chan) 宏觀調控突然逆轉甚至中止。因此，根據本文分析，QE3推出後，國內(nei) 央行的貨幣政策不會(hui) 出現2008年的那樣情況，以更為(wei) 審慎的方式來平衡QE3的衝(chong) 擊與(yu) 影響及保證房地產(chan) 調控方向不改變。本文認為(wei) ，這將成為(wei) QE3對國內(nei) 房地產(chan) 市場衝(chong) 擊有多大的關(guan) 鍵因素。

　　QE3對國內(nei) 房地產(chan) 市場的影響與(yu) 衝(chong) 擊，還得從(cong) 住房市場實體(ti) 麵來分析。一是從(cong) 資金的流向來看，美國大量的資金流出貨幣體(ti) 係，這些錢會(hui) 流向哪裏，是不是會(hui) 重新流向中國？從(cong) 當前國際金融市場對中國住房市場的判斷來看，基本上認識中國住房市場泡沫過大，風險過高，因此，QE3後隨著人民幣升值，有資金流入國內(nei) 房地產(chan) 市場，但並非想象那樣大。不過，有一個(ge) 問題應該注意，就是國內(nei) 炒作住房的資金看到美國的住房市場價(jia) 格已經進入底部反彈時，是不是會(hui) 有不少國內(nei) 資金進入美國住房市場進行炒作。因為(wei) ，從(cong) 全球住房市場的情況來看地，中國資金流向到哪裏，哪些地方的房價(jia) 馬上飆升。在溫哥華、多倫(lun) 多、墨爾本、悉尼等地，這些地方地廣人稀，土地資源十分豐(feng) 富，但是這幾年的住房價(jia) 格則成了全球上漲最快的地方。可以說，這些地方都華人湧入炒作所導致房價(jia) 快速上升。同樣，當美國住房市場開始見底時，國內(nei) 住房炒作資金可能進入美國住房市場。

　　因此，本文認為(wei) 就央行的貨幣政策及資金流向的情況來看，QE3可能對國內(nei) 住房市場影響與(yu) 衝(chong) 擊不會(hui) 很大。而最為(wei) 重要的可能是住房炒作的預期會(hui) 進一步升溫。因為(wei) ，QE3的目的就是如果降低住房按揭貸款利率來帶動美國房地產(chan) 市場複蘇，希望推高資產(chan) 價(jia) 格來產(chan) 生財富效應而影響居民消費。而QE3的這些意念很快就傳(chuan) 導到國內(nei) 住房市場。住房投機炒作者會(hui) 認為(wei) 新一輪住房投機炒作機會(hui) 又來了，他們(men) 又湧入住房市場。特別是由於(yu) 國內(nei) 住房市場到目前為(wei) 止還沒有出現過一個(ge) 完全的發展周期，或住房市場的價(jia) 格沒有經曆過突然的上漲與(yu) 下跌，而隻是價(jia) 格全麵上漲，購買(mai) 住房賺錢效應十分強烈。在這種情況下，現有的住房製度與(yu) 政策對住房投資投機者來說都無濟於(yu) 事的，他們(men) 都能夠衝(chong) 破現有政策限製而進入市場。可以說，僅(jin) 這個(ge) 方麵，QE3推出後，如果政府沒有很好的應對政策，對國內(nei) 住房市場將產(chan) 生巨大影響與(yu) 衝(chong) 擊。

　　總之，QE3推出後對國內(nei) 住房市場衝(chong) 擊與(yu) 影響，主要取決(jue) 於(yu) 央行貨幣政策變化、取決(jue) 從(cong) 貨幣體(ti) 係湧流出來的資金會(hui) 流向哪裏、取決(jue) 於(yu) 住房市場的預期是如何變化。■