2017年12月，中共中央政治局召開會(hui) 議，分析研究2018年經濟工作，會(hui) 議指出，著力抓好重點工作，其中提到，“要加快住房製度改革和長效機製建設”。數據表明，近十年的房價(jia) 上漲與(yu) 寬鬆貨幣政策下的流動性過剩呈現明顯的正相關(guan) 性，房地產(chan) 價(jia) 格在金融市場的推波助瀾下極易產(chan) 生高杠杆，價(jia) 格泡沫與(yu) 日俱增，因此，防控房地產(chan) 泡沫的風險是降低金融風險的關(guan) 鍵內(nei) 容之一。在2017年7月召開的第五次全國金融工作會(hui) 議中，習(xi) 近平明確指出，“強化監管，提高防範化解金融風險能力，要以強化金融監管為(wei) 重點，以防範係統性金融風險為(wei) 底線”。從(cong) 我國金融市場發展曆程來看，房地產(chan) 市場始終與(yu) 金融發展如影隨形。金融監管也就理所應當地成為(wei) 房地產(chan) 長效機製的必要前提和根本保證。因此，本文認為(wei) 要正確認識和加強金融監管對房地產(chan) 市場發展的重要作用，完善監管體(ti) 製與(yu) 預防金融風險，在深化金融體(ti) 製改革中積極探索構建房地產(chan) 長效運行機製。

　　一、房地產(chan) 長效機製的主要內(nei) 涵和基本取向

　　2017年10月10日國家統計局局長寧吉喆在新聞發布會(hui) 上透露，“房地產(chan) 長效機製正在緊鑼密鼓製定，會(hui) 適時出台”。這一消息立刻引發社會(hui) 各界對房地產(chan) 市場的廣泛關(guan) 注。雖然我國學者關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 長效機製的解讀和未來樓市走勢的判斷尚未統一，但可以肯定的是，長效機製已經距離我們(men) 越來越近。那麽(me) ，究竟什麽(me) 是長效機製?2014年3月出台的《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》中，官方首次係統性闡述“長效機製”，包括：調整完善住房、土地、財稅、金融等方麵政策，共同構建房地產(chan) 調控長效機製。各城市要編製城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機製，保障性住房用地應保盡保，優(you) 先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yan) 格控製大戶型高檔商品住房用地。實行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑製投機投資需求。依法規範市場秩序，健全法律法規體(ti) 係，加大市場監管力度。建立以土地為(wei) 基礎的不動產(chan) 統一登記製度，實現全國住房信息聯網，推進部門信息共享。所以從(cong) 目前來看，長效機製將推動房地產(chan) 市場進入平穩運行期，成為(wei) 我國新常態下經濟穩定發展的基石。

　　從(cong) 最初的限製購買(mai) 、限製貸款到限製價(jia) 格、限製銷售，全國各個(ge) 主要城市均已執行了“四限”措施。截至2017年12月30日，我國已經有近60個(ge) 城市實施房地產(chan) 市場政策調控，以北京市房地產(chan) 市場的調控政策為(wei) 例，調控呈現明顯的“從(cong) 需求端到供給端，從(cong) 短期調控到長效機製”的演變路徑。那麽(me) ，未來房地產(chan) 長效機製的基本取向如何呢?總體(ti) 來看，即達成“金融市場有監管，保障住房有保證，改善市場有需求”的長效機製。

　　二、房地產(chan) 長效機製與(yu) 金融監管緊密相關(guan)

　　2016年12月16日閉幕的中央經濟工作會(hui) 議，對中國房地產(chan) 市場的發展屬性作出了明確定位，即“房子是用來住的，不是用來炒的”。習(xi) 近平在十九大報告中再次強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度”。這一通俗化語言表達的背後卻有著豐(feng) 富的理論內(nei) 涵，從(cong) 理論上說，房地產(chan) 同時具有資本品與(yu) 消費品的雙重屬性，而且消費品屬性應當遠大於(yu) 資本品屬性。然而，由於(yu) 缺乏政策製定的短期性和市場行為(wei) 的同質性，過去很長一段時間內(nei) 住房都被視作投機炒作與(yu) 賺錢謀利的工具。因此，“房子是用來住的，不是用來炒的”實際上強調的是住房的消費品屬性，是立足於(yu) 基本國情和房地產(chan) 政策實踐教訓對房地產(chan) 市場長期發展方向的科學再定位。

　　在各類金融風險之中，銀行發放的夾層融資危害性尤其嚴(yan) 重。近年來房地產(chan) 市場價(jia) 格飛升的最主要原因就是由於(yu) 監管漏洞的存在，大量違規資本從(cong) 各領域湧入房地產(chan) 市場，造成金融風險的積聚。這些監管漏洞與(yu) 金融風險，不但會(hui) 對房地產(chan) 市場本身造成危害，而且對整體(ti) 經濟的平衡協調，對全社會(hui) 的穩定和諧也產(chan) 生了極大的負麵影響。因此，房地產(chan) 長效機製的構建成為(wei) 房地產(chan) 市場穩定可持續發展的長期製度保障，也成為(wei) 化解金融風險的切實有效途徑。

　　三、強化金融監管，加強房地產(chan) 長效機製製度基礎建設

　　為(wei) 促進我國房地產(chan) 市場平穩健康發展，需要加強對房地產(chan) 金融行業(ye) 的監管並根據自身發展規律製定出一套科學、合理的房地產(chan) 金融監管製度，嚴(yan) 格遵守監管標準開展監管工作，為(wei) 建設房地產(chan) 長效機製提供堅實的製度基礎。

　　第一，完善商業(ye) 銀行房地產(chan) 貸款監督管理體(ti) 係。為(wei) 了適應全麵建設房地產(chan) 長效機製的新要求，一方麵要嚴(yan) 格控製房地產(chan) 貸款的增長速度，降低房地產(chan) 貸款在金融資產(chan) 中的比例，在“去杠杆”的過程中深化供給側(ce) 結構性改革。對於(yu) 首套剛需住房可以適量增加貸款數額，並對符合要求的購房者給予優(you) 惠利率政策，滿足其住房需求。對於(yu) 投機購房主體(ti) ，則堅決(jue) 不予貸款;另一方麵，要建立房地產(chan) 貸款風險控製機製，以謹慎原則降低商業(ye) 銀行不良貸款發生的可能性。全麵提高銀行業(ye) 貸款的信息化程度，使用互聯網建立一個(ge) 從(cong) 銀監會(hui) 到總行、從(cong) 總行到支行的房地產(chan) 貸款業(ye) 務監控係統。

　　第二，建立宏觀審慎監管機製，逆周期調節房地產(chan) 市場金融結構。在宏觀貨幣政策的製定和實施方麵要充分考慮房地產(chan) 周期性波動和政策時滯性的影響，在房地產(chan) 的繁榮期和調整期應分別推出緊縮或寬鬆性的貨幣政策，以降低宏觀審慎政策對房地產(chan) 業(ye) 的影響幅度，防範由商業(ye) 銀行貸款累積的係統性金融風險。在市場的周期波動中，央行應在房地產(chan) 經濟發展的繁榮時期適當上調商業(ye) 銀行貸款利率和撥備，以應對房地產(chan) 行業(ye) 調整期房地產(chan) 價(jia) 格下降所帶來的不良貸款增加和其他金融損失。

　　第三，推動金融監管體(ti) 係法製建設。我國金融業(ye) 正處於(yu) 由分業(ye) 經營向混業(ye) 經營改革的過渡階段，應通過立法規定混業(ye) 經營的金融監管模式，改變我國目前分散監管、重複監管和監管程序混亂(luan) 的現狀。在具體(ti) 實施方麵，可以設立明確的法規條例提高“一行三會(hui) ”之間的信息披露程度，如中央銀行應定期向證監會(hui) 、銀監會(hui) 、保監會(hui) 通報已經實行的貨幣政策，三大監管機構應定期報告市場違規案例、風險評估報告等。立法限定房地產(chan) 市場的資金來源渠道，謹防股市、債(zhai) 市等違規資本過多進入房地產(chan) 市場。

　　四、分類實施金融政策，建設房地產(chan) 長效機製

　　探索構建我國房地產(chan) 長效機製是一個(ge) 循序漸進的過程，有必要進一步在強化金融監管的基礎上，將房地產(chan) 市場劃分為(wei) 保障性住房市場和改善型住房市場。根據兩(liang) 類市場主體(ti) 具有的差異化定位和需求，製定並實施有助於(yu) 長效機製建設的精準化金融政策。

　　第一，保障性住房市場方麵，應當在建立多層次、多元化的保障性住房市場進程中有效優(you) 化和調節房地產(chan) 金融的風險結構。從(cong) 經濟學理論上看，保障性住房市場所具有的公共品屬性使其一方麵在理論層麵成為(wei) 正確處理市場和政府關(guan) 係的關(guan) 鍵課題，另一方麵在實踐層麵也構成發展與(yu) 完善我國社會(hui) 保障體(ti) 係的重要組成部分。從(cong) 理論上看，居住權自古至今都是構成人類發展過程中基本權利的重要體(ti) 現，更是反映社會(hui) 和諧穩定的重要內(nei) 容，人人都應當享有正當的居住權，正所謂“安居”才能“樂(le) 業(ye) ”，特別是對於(yu) 那些中低收入階層，從(cong) 各個(ge) 國家的住房發展實踐來看，通過加快保障房體(ti) 係的建設是使其獲得居住權的重要途徑之一。因此，保障性住房所具有的公共產(chan) 品屬性決(jue) 定其融資方法和銷售模式應與(yu) 商品房有所區別。首先，加強保障性住房市場頂層設計的科學性和合理性，正確處理好市場和政府的關(guan) 係，政府在保障性住房供給方麵應當更多地積極發揮作用，如荷蘭(lan) 和新加坡的保障性住房市場，政府在規劃實施、資金使用以及運營管理等各個(ge) 環節發揮著主導作用，美國則表現為(wei) 以市場供給為(wei) 主，政府支持為(wei) 輔，政府通過完善市場機製促進銀行、證券等金融機構與(yu) 資本市場以及政府相關(guan) 部門的合作，政府主要發揮引導、協調和監管等作用。其次，充分調動社會(hui) 各類資本的積極性共同發展保障性住房市場，單靠政府財政難以滿足保障房市場資金需求，特別在當前我國城鎮化快速推進階段，資金缺口問題尤為(wei) 突出，可以通過規範引導各類社會(hui) 資本以多元化的方式參與(yu) 到保障性住房市場當中，拓寬市場資金來源，提高資金使用效率，分散和降低金融風險，同時製定與(yu) 之相協調的金融政策，既保證保障性市場資金來源的穩定性和持續性，又可成為(wei) 控製房地產(chan) “影子銀行”規模的有效路徑，有助於(yu) 改善房地產(chan) 金融體(ti) 係，調整房地產(chan) 供需結構。

　　第二，改善型住房市場方麵，積極推動住房租賃體(ti) 係建設滿足改善型住房需求，精準化實施限購限售政策防止投機炒房行為(wei) ，共同滿足改善型住房需求。一方麵，理性引導房屋需求者區分“有房住”和“有住房”的概念，探索以“租購同權”為(wei) 突破口，推進“租售並舉(ju) ”的有效路徑，在滿足改善型需求的同時抑製房價(jia) 過快上漲。各級政府可通過建立住房租賃管理中心，以市場為(wei) 主導對房屋租賃進行定價(jia) ，同時給予租房者以財政補貼和稅收優(you) 惠政策，根據改善型住房需求的自身特點提供相應的專(zhuan) 業(ye) 化租賃服務，建立住房租賃市場發展的長效機製;另一方麵，實施能滿足改善型住房者需求的精準化限購限售政策，嚴(yan) 控投機炒房行為(wei) ，恢複改善型住房的消費品屬性。隨著我國房地產(chan) 長效機製的建立，政府必須科學合理地確立和實施限製交易政策，鼓勵居民通過辛勤勞動獲取資金改善其家庭住房環境，對於(yu) 真正因為(wei) 投機型需求過多而導致房價(jia) 上漲的城市實施精準限購和限售。建立完善的住房信息聯網、不動產(chan) 登記等製度，以準確掌握我國各城市住房供需狀況，更為(wei) 科學、精準地製定調控政策。此外，還應研究和製定有利於(yu) 建設房地產(chan) 長效機製的其他相關(guan) 配套政策措施，最大程度地降低限購限售政策對市場產(chan) 生的負麵影響。

　　綜上所述，在經濟發展新常態背景下，必須以有效的金融監管作為(wei) 製度基礎，根據自身發展規律，積極構建一整套科學、合理的房地產(chan) 長效機製，使房地產(chan) 市場更好地適應經濟發展新常態的內(nei) 在要求，對於(yu) 保障我國居民基本居住權益，維持我國宏觀經濟長期穩定，促進經濟社會(hui) 和諧發展，全麵建成小康社會(hui) 具有至關(guan) 重要的意義(yi) 和作用。