促進形成金融和房地產(chan) 的良性循環，是防控金融風險的重要內(nei) 容，也是備受各方關(guan) 注的熱點話題。金融和房地產(chan) 之間良性循環的形成，一方麵，需要著力防範房地產(chan) 泡沫風險，重點是控製居民杠杆率過快增長，嚴(yan) 肅查處各類違規房地產(chan) 融資行為(wei) 。另一方麵，需要發揮金融工具的匹配性，支持租購並舉(ju) 住房製度的建設。此外，還要創新金融產(chan) 品和金融服務，利用不動產(chan) 證券化產(chan) 品將住房租賃市場與(yu) 金融市場有效銜接——

　　防範和化解金融風險，是一場輸不起的戰役。2017年中央經濟工作會(hui) 議提出，促進形成金融和實體(ti) 經濟、金融和房地產(chan) 、金融體(ti) 係內(nei) 部的良性循環。其中，促進形成金融和房地產(chan) 的良性循環，是防控金融風險的重要內(nei) 容。

　　作為(wei) 高杠杆行業(ye) ，傳(chuan) 統的房地產(chan) 業(ye) 離不開金融支持。銀行的“閘門”收緊，房地產(chan) 業(ye) 如何自處?金融和房地產(chan) 形成良性循環，成為(wei) 市場關(guan) 注的熱點話題。金融和房地產(chan) 良性循環，要求金融既要支持、促進房地產(chan) 市場良性健康發展，支持房地產(chan) 長效機製的建立，同時又不能助長投機和泡沫。

　　防範泡沫風險：嚴(yan) 控資金違規入房市

　　2018年1月30日，全國社保基金理事會(hui) 理事長樓繼偉(wei) 表示，房地產(chan) 金融化是最重要的宏觀風險點之一。過去一段時間以來，中低收入階層通過投機性買(mai) 房導致“加杠杆”較快，大量非住房貸款“暗度陳倉(cang) ”流入房地產(chan) 市場，其中消費貸款變相房貸的問題最為(wei) 突出。同時總體(ti) 看，涉房貸款占到銀行業(ye) 貸款總額的40%以上，如此之高的集中度將給金融體(ti) 係帶來隱患。

　　當下，銀行係統著力防範房地產(chan) 泡沫風險，具體(ti) 措施分兩(liang) 個(ge) 方麵：一是抑製居民杠杆率，重點是控製居民杠杆率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為(wei) ，嚴(yan) 控個(ge) 人貸款違規流入樓市。二是繼續遏製房地產(chan) 泡沫化，嚴(yan) 肅查處各類違規房地產(chan) 融資行為(wei) 。

　　與(yu) 此同時，為(wei) 了滿足購房者合理的購房需求，實行差別化房貸政策。具體(ti) 看，針對樓市需求方，也就是購房者，控製其貸款成本及貸款的總體(ti) 額度;對剛需、合理的改善性需求應予以適度支持;對投機性購房需求堅決(jue) 抑製。住房信貸方麵，在額度、利率上采取差別化政策。

　　針對樓市供給方，也就是在房地產(chan) 業(ye) 開發端，金融業(ye) 將堅決(jue) 貫徹執行房地產(chan) 調控的相關(guan) 政策，嚴(yan) 控資金違規流入房地產(chan) 領域，不得向不符合相關(guan) 要求的房地產(chan) 開發企業(ye) 提供貸款。

　　支持租賃市場：發揮金融工具匹配性

　　黨(dang) 的十九大報告指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度，讓全體(ti) 人民住有所居。在這一基調下，中國房地產(chan) 市場轉型啟動。昔日“拿地賣房”模式舉(ju) 步維艱，越來越多的房地產(chan) 企業(ye) 選擇向“出售與(yu) 持有運營並舉(ju) ”轉型。中國房地產(chan) 市場出現從(cong) 增量向存量轉變的顯著變化。

　　中國銀行業(ye) 協會(hui) 首席經濟學家巴曙鬆認為(wei) ，房地產(chan) 的長效機製是一個(ge) 一攬子計劃，包含土地、金融、稅收等一係列工具。中國房地產(chan) 市場的變化，將對金融行業(ye) 產(chan) 生很大影響。通過在交易、稅費、信貸等環節作適當的限製，來管控房地產(chan) 市場中的過度投機行為(wei) 。同時房地產(chan) 行業(ye) 的傳(chuan) 統商業(ye) 模式麵臨(lin) 洗牌。房地產(chan) 商有很大動力來探索新的融資方式。從(cong) 金融角度看，銀行業(ye) 也在思考新的商業(ye) 模式。

　　2017年以來，以銀行為(wei) 主的金融機構正加速搶灘住房租賃市場。包括中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行、中國交通銀行、中信銀行在內(nei) 的多家銀行“正規軍(jun) ”已經展開了對住房租賃市場的嚐試。

　　中聯基金總經理何亮宇接受經濟日報記者采訪時表示，發展住房租賃市場，特別是長期租賃，需要發揮金融工具的匹配性。實現金融與(yu) 房地產(chan) 市場良性循環的新要求，核心就是從(cong) 金融單邊支持房地產(chan) 市場的擴張增長轉向支持租購並舉(ju) 住房製度的建設。而在這個(ge) 過程中，房地產(chan) 健康發展的每一個(ge) 環節，都需要相應的金融工具來匹配和支撐，並通過資本市場形成閉環，用市場機製來倒逼，用公開透明的信息披露以及持續的監督和管理，來促使房地產(chan) 業(ye) 走向良性發展。

　　創新金融產(chan) 品：租賃住房REITs走進風口

　　2017年年末，上海證券交易所傳(chuan) 來好消息，重慶龍湖企業(ye) 拓展有限公司申報的住房租賃專(zhuan) 項公司債(zhai) 券經上交所預審核通過，獲證監會(hui) 核準。這意味著全國首單公募住房租賃專(zhuan) 項公司債(zhai) 券正式“落地”。

　　上交所相關(guan) 負責人表示，推動住房租賃企業(ye) 發行公司債(zhai) 券和資產(chan) 支持證券是近期交易所債(zhai) 券市場發展的工作重點之一。何亮宇向記者解釋，由於(yu) 租賃房建設，尚不符合現行有效的開發貸政策，因此，住房租賃專(zhuan) 項公司債(zhai) ，就是在租賃住房建設中替代開發貸的金融創新產(chan) 品。國務院出台《關(guan) 於(yu) 加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，明確提出“支持符合條件的住房租賃企業(ye) 發行債(zhai) 券、不動產(chan) 證券化產(chan) 品”。住房租賃專(zhuan) 項公司債(zhai) 券的“落地”，可為(wei) 資本市場服務住房租賃行業(ye) 發展積累有益經驗，對加快推進住房租賃市場建設起到積極的示範效應。

　　與(yu) 此同時，保利地產(chan) 租賃住房REITs(房地產(chan) 信托投資基金)、旭輝地產(chan) 租賃住房REITs獲批發行，標誌著住房租賃市場與(yu) 金融市場銜接，租賃住房REITs走進風口。租賃住房REITs是不動產(chan) 資產(chan) 證券化產(chan) 品。通俗地講，就是以商業(ye) 物業(ye) 、住宅等不動產(chan) 財產(chan) 或不動產(chan) 收益權作為(wei) 基礎資產(chan) ，以未來產(chan) 生的運營現金流為(wei) 投資人主要收益來源的金融產(chan) 品。

　　我國城市化經過10餘(yu) 年的高速發展，在住宅開發的同時，沉澱了大量優(you) 質的持有型物業(ye) ，包括辦公樓、零售物業(ye) 、公寓、倉(cang) 庫、養(yang) 老地產(chan) 等，這些都是可以證券化的優(you) 良基礎資產(chan) 。據北京大學光華管理學院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場規模將達到4萬(wan) 億(yi) 元至12萬(wan) 億(yi) 元。

　　何亮宇告訴記者，不動產(chan) 資產(chan) 證券化，是將這些持有型物業(ye) 運營成熟後，進行證券化盤活，讓各類資金來持有當投資人，把過去的貸款變成今天的投資。這有三大好處：首先，不動產(chan) 證券化符合現代金融的方向，發揮資本市場優(you) 勢，從(cong) 簡單貸款向投資轉變，從(cong) 相對封閉向公開透明轉變，從(cong) 個(ge) 性非標向標準化轉變，倒逼銀行不要做簡單的存款放貸業(ye) 務，而要進行投資考量。對於(yu) 金融業(ye) 來說，是打破剛兌(dui) 的一個(ge) 重要方向。

　　其次，對於(yu) 開發商而言，長時間占用資金會(hui) 降低資金效率。其資金一個(ge) 重要盤活退出渠道就是資產(chan) 證券化。租賃住房證券化有利於(yu) 租賃住房企業(ye) 加快資金回籠，解決(jue) 租賃住房投資回收周期過長的憂慮。而隻要退出渠道有了解決(jue) 出口，前端的投入資金就能更好引導房地產(chan) 開發企業(ye) 從(cong) “重拿地”投資的開發銷售模式，向“重管理運營”的持有經營模式轉型發展。

　　最後，對於(yu) 政府來說，有利於(yu) 加大租賃住房房源的供給，助力租賃住房市場快速發展。持有型物業(ye) 從(cong) 拿地到投入運營相對穩定後證券化退出，周期大概在3年左右。把不動產(chan) 資產(chan) 證券化盤活是完成持有型物業(ye) 與(yu) 金融實現良性循環的閉環的一個(ge) 重要環節，有利於(yu) 把前期投入盡快盤活形成新的投資能力。資產(chan) 證券化為(wei) 房地產(chan) 企業(ye) 提供創新融資渠道和投資退出路徑，同時，以租金作為(wei) 收益來源的REITs安全性高，也能給社會(hui) 資金提供比較好的投資渠道。

　　北京大學光華管理學院教授張崢認為(wei) ，REITs是金融服務供給側(ce) 結構性改革的重要抓手。建設REITs市場，將為(wei) PPP及基礎設施投資提供可行的金融戰略，為(wei) 雄安新區的發展提供金融新思路，能夠推動不動產(chan) 行業(ye) 產(chan) 業(ye) 升級和盈利模式的轉變。