經過長期努力，中國特色社會(hui) 主義(yi) 進入了新時代，我國社會(hui) 主要矛盾已經轉化為(wei) 人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。社會(hui) 主要矛盾變化要求我們(men) 著力在發展上提質量和補短板。在住房發展方麵，就是要深化住房製度改革，按照中央經濟工作會(hui) 議提出的要求，加快建立多主體(ti) 供應、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度。發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關(guan) 方合法權益，支持專(zhuan) 業(ye) 化、機構化住房租賃企業(ye) 發展。完善促進房地產(chan) 市場平穩健康發展的長效機製，保持房地產(chan) 市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

　　深化住房製度改革，需要緊扣“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，建立房地產(chan) 市場健康發展的長效機製，實現全體(ti) 人民住有所居的目標。相應的政策應當抓住兩(liang) 個(ge) 關(guan) 鍵詞：一個(ge) 是“住”，另一個(ge) 是“炒”。前者要“促居住、保基本”，後者要“抑投機、疏投資”。促居住、保基本，就是要明確居住優(you) 先、民生優(you) 先的政策導向，即：自住優(you) 先、新市民優(you) 先、低收入者保障優(you) 先、改善優(you) 先，從(cong) 供給端構建完善的住房供應體(ti) 係，解決(jue) 好住房發展的不充分問題;抑投機、疏投資，就是要落實中央提出的“注重抑製資產(chan) 泡沫和防範經濟金融風險”要求，圍繞住房供應體(ti) 係健全各項配套政策，堅決(jue) 抑製投機炒房，從(cong) 需求端解決(jue) 好住房方麵的不平衡問題。

　　完善住房供應體(ti) 係

　　住房供應體(ti) 係是住房製度的核心。以1998年國務院《關(guan) 於(yu) 進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》文件為(wei) 重要標誌，按照建立社會(hui) 主義(yi) 市場經濟體(ti) 製的要求，逐步推動住房商品化、社會(hui) 化，實現了福利分房到通過市場解決(jue) 住房的轉變，房地產(chan) 市場初步形成，商品住房市場得到快速發展，到2016年，全國城鎮人均住房麵積達到36平方米，城鎮住房水平得到較快提高。特別是，2013年以來，遵照習(xi) 近平總書(shu) 記關(guan) 於(yu) “加快建立統一、規範、成熟、穩定的住房供應體(ti) 係”的指示，各級政府高度重視困難群眾(zhong) 的住房保障，大力開展棚戶區改造，整頓和規範市場秩序，以政府為(wei) 主提供基本保障，以市場為(wei) 主滿足多層次需求的住房供應體(ti) 係基本建立。到目前，住房總量問題基本得到解決(jue) ，戶均達到1套房，住房質量也大幅提升，但住房的結構性問題依然突出，部分居民特別是新市民的住房需求還沒有得到很好地滿足，為(wei) 此，特別需要進一步完善覆蓋全體(ti) 居民需求的住房供應體(ti) 係。

　　完善住房供應體(ti) 係需要將住房供應從(cong) 過去的“兩(liang) 分法”過渡到“三分法”。即：在居民收入與(yu) 房價(jia) 矛盾突出的城市，住房供應從(cong) 過去保障和市場的“兩(liang) 分法”改為(wei) 保障、支持和市場“三分法”，在住房保障供給和市場供給之間增加有政策支持的“共有產(chan) 權住房”，滿足首次置業(ye) 的“夾心層”住房需求。最終形成政府(或單位)擁有產(chan) 權的公共租賃住房、政府和個(ge) 人共同擁有產(chan) 權的共有產(chan) 權住房和私人擁有完全產(chan) 權的私人住房組成的、相互銜接的覆蓋城鎮全體(ti) 居民的住房供應體(ti) 係，同時，圍繞這一住房供應體(ti) 係建立相應的配套政策，穩定社會(hui) 預期，促進房地產(chan) 市場健康發展，實現“住有所居”的住房目標。

　　以滿足新市民住房需求為(wei) 重點，實現多渠道保障。經過多年努力，我國的住房保障取得了重大成績，各地符合保障條件的本地戶籍居民已經基本實現了應保盡保。但對照全麵建成小康社會(hui) ，實現全體(ti) 人民住有所居的目標，住房保障還需在擴大保障覆蓋麵、豐(feng) 富保障方式和管理精細化等方麵繼續努力。通過階梯式的住房保障方式，將政策擴大到滿足一定條件的非戶籍居民，促進有能力在城鎮穩定就業(ye) 和生活的農(nong) 業(ye) 轉移人口舉(ju) 家進城落戶，支持集中用工企業(ye) 解決(jue) 無房職工的基本住房需求，並納入公租房管理;通過棚戶區改造改善低收入群體(ti) 的住房條件;在實物保障的基礎上，完善貨幣化保障方式，通過向保障對象發放租金補貼等形式，增強符合條件的保障對象的租金支付能力;完善征信機製、審核機製、退出機製，建立高效管理機製，實現精準保障。

　　以首次置業(ye) 家庭為(wei) 重點，熱點城市增加共有產(chan) 權住房供應。2007年以來，我國城鎮住房保障製度逐步建立，針對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭實施住房保障，其住房問題正逐步得到解決(jue) 。然而，在一些人口流入集中、供求矛盾突出、房價(jia) 上漲較快的城市，中等收入家庭中出現了既不符合住房保障條件又買(mai) 不起商品住房的“夾心層”，這部分家庭的住房困難問題在現有住房供應體(ti) 係中缺乏有效的解決(jue) 辦法。目前房價(jia) 上漲壓力大的熱點城市都是人口增長規模較快的城市，這些城市應加大共有產(chan) 權住房供應規模。共有產(chan) 權住房是指政府與(yu) 個(ge) 人共同持有產(chan) 權的政策支持性住房，由於(yu) 政府持有部分產(chan) 權，因此降低了購房人購房的支付價(jia) 格。通過共有產(chan) 權住房供給，既可以切實滿足首次置業(ye) 而購房支付能力不足家庭的住房需求，確保實現住有所居，又可防止政策尋租、平抑房價(jia) 、穩定住房建設發展。因此，這是解決(jue) “夾心層”居民住房需求的可行方式，是吸引人才的有效手段，是完善和規範住房供應體(ti) 係的重要舉(ju) 措。

　　以發展機構租賃為(wei) 重點，健全商品住房市場體(ti) 係。我國租賃市場解決(jue) 了相當一部分的新增住房需求。但當前租賃市場發展尚不成熟，主要表現為(wei) ：一是租賃市場不夠規範。存在隨意漲價(jia) 、隨意解除租賃合同的現象，租戶利益缺乏有效保障。二是規範的機構租賃房缺失。我國住房租賃一直是以分散的小業(ye) 主提供為(wei) 主，缺乏機構投資運營的租賃房，主要原因是租金收益難以覆蓋融資成本和運營成本，政策支持力度不夠。當前推動住房消費的租售並舉(ju) ，大力發展租賃市場關(guan) 鍵要有三方麵的政策措施：第一，增加機構租賃住房的供給，培育專(zhuan) 業(ye) 化的住房租賃企業(ye) ，提升住房租賃行業(ye) 的專(zhuan) 業(ye) 化服務水平;第二，在人口淨流入的地區，積極探索集體(ti) 建設用地建設租賃住房，實現多元化、多主體(ti) 供應;第三，出台細化的規範租賃住房市場的法律法規，建立住房租賃信息和交易服務平台，保護市場主體(ti) 的合法權益，實施基本公共服務租售同權，通過各項政策支持，鼓勵先租後買(mai) 、梯級改善。最終實現租賃市場、新建商品住房市場和存量住房市場的共同發展。

　　健全各項配套政策

　　按照中央要求綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，既抑製房地產(chan) 泡沫，又防止房地產(chan) 市場出現大起大落。應圍繞住房供應體(ti) 係，實施滿足居住、抑製投機、防止供需錯配、引導社會(hui) 預期的組合政策，促進房地產(chan) 市場穩定健康發展。

　　以區域統籌發展為(wei) 重點，落實好人地掛鉤的土地供應機製。由於(yu) 土地出讓收入成為(wei) 地方政府的主要財政來源，過去土地出讓規模和實現節奏往往受製於(yu) 當地財政資金的需求而脫離實際住房需求，造成了住房的供需錯配，從(cong) 而加劇了房地產(chan) 市場結構性問題的突顯。一二線城市高房價(jia) 和三四線城市高庫存的出現莫不與(yu) 此有關(guan) 。住房的需求絕不是孤立的，解決(jue) 好住房問題，應充分尊重城鎮化發展不同階段的客觀規律，統籌規劃區域內(nei) 大中小城市的空間、服務設施布局和土地供給，引導人口和住房需求合理分布。首先，應根據人口流動情況安排建設用地指標，而不僅(jin) 是財政需要。對住宅用地要依據不同地域人口增長快慢、需求量大小等來確定土地供給的數量、結構和方式。對商辦用地，要科學確定商辦地產(chan) 和住宅比例、人均商業(ye) 配套等指標。目前，在住房供求關(guan) 係緊張的城市，落實人地掛鉤政策的關(guan) 鍵在於(yu) 增加住房用地供給，並積極盤活城市閑置和低效利用土地，提高住房用地占比和供給的有效性;還要深化供地製度改革，控製土地價(jia) 格的非理性上漲。

　　以守住房貸安全底線為(wei) 重點，強化金融風險管控。充分發揮金融對房地產(chan) 市場的調節作用，分類管理、扶抑結合，完善住房金融宏觀審慎管理，嚴(yan) 格限製資金流向投資投機性購房，有效防範係統性金融風險。當前我國居民購房杠杆快速上升，要防範房地產(chan) 市場風險，建議堅守購房首付的底線，堅持差別化購房信貸政策，如購買(mai) 首套房的貸款首付不低於(yu) 30%、購買(mai) 第二套房的貸款首付不低於(yu) 50%、購買(mai) 第三套房不貸款的政策要長期不變，穩定市場預期。通過嚴(yan) 格審查貸款人的貸款資格，保持穩定的首付比例，避免支付能力不足的家庭過早進入市場而承受房價(jia) 波動的風險，這是我國房地產(chan) 市場安全的最重要保證。

　　以優(you) 化住房稅收結構為(wei) 重點，發揮稅收調節分配關(guan) 係和促進公平的作用。突出住房的居住屬性，更好地運用稅收工具，滿足合理的住房需求，特別是支持新市民住房需求，抑製投資投機性需求。如，為(wei) 鼓勵租賃市場發展，就應歸並降低住房租賃環節稅負，減輕住房租賃企業(ye) 稅負，積極盤活閑置住房利用率;為(wei) 抑製炒房行為(wei) ，就應增大反複交易的成本，設立按持有時間、住房套數實行差別化的交易環節稅負;為(wei) 盤活存量抑製投資，就應整合優(you) 化房地產(chan) 稅收體(ti) 係，增加住房保有環節稅負;為(wei) 適應城市分化的現實，就應賦予地方政府更大的房地產(chan) 稅收調節權限。 以促進市場完善為(wei) 重點，建立疏堵結合的管控體(ti) 係。一方麵，采取法律的、經濟的甚至必要的行政措施對房地產(chan) 市場進行管理，保持房地產(chan) 市場平穩發展。如，限製不合理需求，嚴(yan) 格管理違規銷售行為(wei) ;提高開發準入門檻，清理“僵屍企業(ye) ”，實施負麵清單管理，鼓勵兼並重組，建立房企誠信經營機製和評價(jia) 懲戒體(ti) 係，提高預售門檻;規範房地產(chan) 中介，通過房地產(chan) 中介機構從(cong) 業(ye) 人員執業(ye) 資格製度設定準入門檻，確保房地產(chan) 中介機構從(cong) 業(ye) 人員的專(zhuan) 業(ye) 程度和行為(wei) 自律等。另一方麵，通過發展有管理的直接融資渠道，疏通投資渠道，發展房地產(chan) 投資信托基金、商業(ye) 地產(chan) 抵押貸款支持證券等資產(chan) 證券化工具引導投資。發展這些資產(chan) 證券化工具，有助於(yu) 發展經營性住房供給，如發展機構租賃;有助於(yu) 分散房地產(chan) 市場風險;有助於(yu) 疏解住房領域的實物投機性需求，將房地產(chan) 實物的投資引向對房地產(chan) 金融產(chan) 品的投資，減少住房實物需求，抑製房價(jia) 上漲。

　　以信息引導和預警為(wei) 重點，建立市場協同監管機製。在信息化時代，房地產(chan) 市場的監管完全有條件更加科學有效。在完善和細化房地產(chan) 市場統計指標的基礎上，依托信息化建立以大數據為(wei) 基礎的房地產(chan) 市場預警體(ti) 係，並及時引導市場主體(ti) 行為(wei) ;建立科學的市場評價(jia) 體(ti) 係，依據預警標準和房地產(chan) 市場運行實際情況，判斷風險等級，及時啟動與(yu) 預警等級相對應的調控政策，平抑市場波動;建立政府協同監管機製，實現各部門信息共享機製;實施及時準確的信息發布和輿論引導，防止市場恐慌等。不斷改善房地產(chan) 市場調控。

　　(作者係住房和城鄉(xiang) 建設部政策研究中心主任、研究員)