◆ 一邊是“四限”齊下的嚴(yan) 厲調控，遏製房價(jia) 上漲，一邊是一些地方二手房對新房出現價(jia) 格倒掛

　　◆ 在如何精細化支持合理自住性和改善性購房方麵，亟待對樓市的合理剛需進行更有作為(wei) 的有效疏導

　　◆ 現階段，有不少地方的房產(chan) 調控政策已無太大空間，放寬的可能性不大

　　◆ 一方麵，可以通過增加大城市群落供給、減少和壓縮中小城市土地供給來平衡資產(chan) 市場供應

　　◆ 另一方麵，要把資本市場搞起來，通過金融創新，引入優(you) 質的實體(ti) 經濟，增加投資需求，錢就不會(hui) 一直在房地產(chan) 領域轉，房價(jia) 也就能降下來

　　隨著調控政策深化，全國樓市普遍“降溫”且趨於(yu) 理性。近期，江蘇省南京市部分樓盤出現萬(wan) 人通宵排隊購房的場景，一度被誤讀為(wei) 樓市重新趨熱的先兆。

　　日前，《瞭望》新聞周刊記者就此深入調研發現，一邊是“四限”齊下的嚴(yan) 厲調控，遏製房價(jia) 上漲，一邊是一些地方二手房對新房出現價(jia) 格倒掛。這種“矛盾”現象折射出，在如何精細化支持合理自住性和改善性購房方麵，當前亟待對樓市的合理剛需進行更加有作為(wei) 的有效疏導。受訪專(zhuan) 家建議找準病灶，精準施策，通過增加優(you) 質供給，平抑房價(jia) 、穩定預期，真正從(cong) “住有所居”的政策目標切實推動市場健康發展。

　　萬(wan) 人“搶房”真相

　　近日，南京河西南區域10家樓盤集中加推3177套房，隨後出現近萬(wan) 人通宵排隊搶房。據南京公證處統計，從(cong) 11月15日早上8點至16日早上8點，整整24小時有14640組購房者排隊登記。

　　“登記的隻是搖號資格”，一位購房人告訴《瞭望》新聞周刊記者，這幾家樓盤都要求最低首付8成，同時需要在銀行存款至少200萬(wan) 元以備驗資。“河西是南京新城區，升值潛力最大，大家都盯著它。我也知道希望渺茫，但至少這次是有機會(hui) 的”。

　　據估算，10個(ge) 樓盤最大的房型8成首付款超過800萬(wan) 元，多數房子的首付款在400萬(wan) 元左右。這意味著，當天有上萬(wan) 的購房者將數百億(yi) 資金存在了指定的銀行裏。在當天排隊最長的佳兆業(ye) 城市廣場，349套房引來4268組購房者。本刊記者在該樓盤現場看到，排隊長度已經超過200米。

　　售樓處工作人員說，這裏從(cong) 早上8點就排起了長隊，已有2000多人進場，但完成驗資至少還要再等待3小時。因登記人流較大，登記地點安置在了售樓處10多公裏外的一個(ge) 賓館，並掛出告示稱要貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的精神，但依然有近兩(liang) 千人排隊。

　　“我買(mai) 來自住的，我也算剛需，想盡辦法也得買(mai) 上。”市民聞先生搖到其中一個(ge) 樓盤120平方米的房子，在欣喜的同時也感覺到巨大的壓力。親(qin) 戚朋友、信用貸、過橋資金……能借的他都借遍了。為(wei) 了還這300多萬(wan) 元的首付，他要把現有的房子拿去銀行抵押，還要小心維護與(yu) 親(qin) 朋的關(guan) 係。

　　剛需購房者費盡心思想要“上車”，一些投資者也借機“搏一搏”。本刊記者聯係到一位當天的購房人，他告訴記者，這次他們(men) 是通過4個(ge) 人“眾(zhong) 籌”來買(mai) 房的。其中一人有購房資格，但資金不夠，其他人各湊了100萬(wan) 元。

　　這種現象也引起一些收入不高群體(ti) 的“望房興(xing) 歎”。在南京某事業(ye) 單位工作不到一年的小何，四千元的月薪支付房租後已所剩無幾。作為(wei) 年輕人，他感覺壓力很大，“看到那麽(me) 多人搶房子，感到無奈和無力。”

　　《瞭望》新聞周刊記者了解到，河西是近年來南京房價(jia) 上漲較快的區域。2015年至2016年初，該區域土拍連續出現“地王”，商品房價(jia) 格也隨之節節攀升。2016年9月開始限購後，隨著調控不斷加碼，雖然需求旺盛，但新房價(jia) 格被嚴(yan) 格控製在2016年10月份水平。

　　因為(wei) 嚴(yan) 格限價(jia) ，此次河西南新房申報價(jia) 格不超過3.5萬(wan) 元/平方米，河西中新房申報價(jia) 不超過4.5萬(wan) 元/平方米。然而，目前河西區域二手房的報價(jia) 普遍在5萬(wan) ～6萬(wan) 元/平方米，形成了巨大價(jia) 格倒掛。每平方米1萬(wan) 多元的差價(jia) ，讓不少購房者覺得買(mai) 到就是賺到。

　　供需有待再平衡

　　“壓製價(jia) 格，供應量少，加上集中認籌，必然帶來這樣的情況。”接受《瞭望》新聞周刊記者采訪中，業(ye) 內(nei) 人士普遍認為(wei) ，萬(wan) 人搶房主要是因為(wei) 當前樓市存在供求不匹配問題，合理需求需要有效疏導。

　　南京林業(ye) 大學城市與(yu) 房地產(chan) 研究中心主任孟祥遠認為(wei) ，集中上市很大程度上刺激了河西區域積壓已久的需求，加上價(jia) 格限製帶來的差價(jia) 空間，很多購房者前來排隊。主要是自住性需求一度被壓抑的後果。

　　本刊記者了解到，去年調控以來，南京房價(jia) 總體(ti) 穩中趨降。今年“限購、限貸、限價(jia) 、限售”四限政策湊齊，市場逐漸轉冷，價(jia) 格受到抑製，但深層次的挑戰也在逐漸顯露出來。

　　——博弈房企“憋”不住。南京市房管局有關(guan) 負責人表示，此次集中推出河西南的樓盤，主要是為(wei) 了滿足剛需和改善型需求的購房者。相關(guan) 部門積極做了準備，對認籌查驗地點進行了分散，避免人流過度集中帶來安全隱患。但由於(yu) 限價(jia) ，也就是要求開盤房價(jia) 不超過去年的水平，導致河西區域典型的價(jia) 格倒掛，利差成為(wei) 投資客的主要目標。

　　當前，市場迅速降溫之後，上市量和成交量雙雙下滑。來自365房地產(chan) 網的數據顯示，今年10月份南京成交新房3787套，環比9月份下跌了42%，同比下滑4成多，“金九銀十”本來是旺銷周期，南京隻賣掉10372套房，創6年以來新低。

　　一位資深業(ye) 內(nei) 人士說，現在房企多是上市公司，財務報表有要求，銷售盈利壓力很大。此前，為(wei) 防範房價(jia) 上漲，河西區域近半年沒有發放銷售許可。這次放開，開發商為(wei) 緩解資金壓力，隻能拿出一部分來賣，但不會(hui) 推出核心地塊。

　　——普遍降溫下，供需有待再平衡。《瞭望》新聞周刊記者采訪了解到，各地政府部門為(wei) 穩定房價(jia) 采取了不少辦法。如，限製銷售上傳(chuan) 備案：備案一套價(jia) 格較低的郊區房，才能備案一套主城的高價(jia) 房。限製高房價(jia) 區域的銷售許可發放等方式，避免區域高房價(jia) 直接呈現在統計數據中。

　　目前，隨著調控政策的持續，南京房價(jia) 總體(ti) 呈現穩中趨降走勢。但隨著調控政策不斷升級，尤其是今年以來，南京四限政策湊齊，市場整體(ti) 轉冷但部分區域仍然火爆。一方麵為(wei) 防止房價(jia) 過快上漲，地方主管部門不得不壓製新房價(jia) 格。但新房與(yu) 二手房價(jia) 格倒掛，出現“買(mai) 到就是賺到”的現狀，有可能刺激投機行為(wei) ;另一方麵，為(wei) 維護交易秩序，銷售過程中主管部門又不得不設置高首付比例等門檻，部分剛需群體(ti) 購房能力受到限製。

　　積極有序引導剛需

　　真的是“買(mai) 到就賺到”嗎?采訪中，南京一家事業(ye) 單位職工付先生，在河西區域租房居住，他的經曆表明這個(ge) 區域有大量住房空置。“很多人買(mai) 了，並不在這裏住，這裏的二手房可謂有價(jia) 無市。”孟祥遠也表示，10月份南京房價(jia) 首次同比下跌1.1%，表明經過一年的調控，過快上漲的勢頭已經被遏製了。甚至有些區域，已經出現了政府給一個(ge) 指導價(jia) ，開發商開盤卻賣不出去的情況。像南京河西這樣的情況並不普遍，在新購房產(chan) 不滿三年不得交易的政策下，投資的風險也在上升。

　　實際上，此前多地也曾有因各種原因導致的房地產(chan) 市場局部火爆現象。一些地方房源少、要求全款買(mai) ，反而引發“搶房”。“有點風聲，大家都緊張。不止南京，其他地方也一樣。”一名三線城市銀監係統的部門負責人向《瞭望》新聞周刊記者表示，她所在的城市也出現了一二手房價(jia) 倒掛，主城區首付新房均價(jia) 11000元，二手房是13000元，而且開發商因為(wei) 房源少，要求全款買(mai) ，大家反而會(hui) 去搶。

　　這位負責人說，從(cong) 個(ge) 人住房按揭貸款來看，部分地方投資性購房需求增多，加杠杆現象在增加。同時，房企資金補充渠道少，資金壓力進一步加大。一線城市要防範局部過熱變成全局過熱，而一些三線城市也要防範銷售速度減緩，引發成新一輪“去庫存”壓力。

　　房地產(chan) 是經濟的穩定器，也是發展的雙刃劍。中泰證券首席經濟學家李迅雷說，一二線城市的高房價(jia) 、三四線城市的高庫存，以及房企和居民的高杠杆，就可能造成經濟運行的隱患。

　　本刊記者了解到，現階段，有不少地方的房產(chan) 調控政策已無太大空間，放寬的可能性不大。針對樓市普遍降溫下的局部“搶房”現象，部分專(zhuan) 家認為(wei) ，這既考驗著地方疏導樓市合理需求和有效甄別投機行為(wei) 的智慧，也對各方麵的係統施策提出了要求。

　　采訪中，南京大學長三角經濟社會(hui) 發展研究中心執行主任劉誌彪同時提醒，過去的貨幣寬鬆多年，市場上投資的錢不缺，這些資金追逐有限的優(you) 質資產(chan) 結果自然是漲價(jia) ，樓市調控仍然需要探尋長效機製。

　　“說到底，還是資產(chan) 荒的問題”。劉誌彪說，目前的投資手段、投資工具、投資市場等基礎發展都不足，需要進一步增加優(you) 質資產(chan) 供應，錢就不會(hui) 一直在房地產(chan) 領域轉，房價(jia) 也就能降下來。

　　劉誌彪等受訪專(zhuan) 家建議，一方麵，可以通過增加大城市群落供給、減少和壓縮中小城市土地供給來平衡資產(chan) 市場供應;另一方麵，要把資本市場搞起來，通過金融創新，引入優(you) 質的實體(ti) 經濟，增加投資需求。(刊於(yu) 《瞭望》2017年第49期，原題《樓市剛需如何疏導》 記者 潘曄 楊紹功 陳剛)