新浪財經訊 由中國經濟體(ti) 製改革研究會(hui) 主辦的第十五屆“kaiyun官方地址論壇”於(yu) 2017年12月2日在北京舉(ju) 行，論壇主題為(wei) “學習(xi) 貫徹黨(dang) 的十九大會(hui) 議精神，研究推進重點領域改革取得突破”，中國經濟體(ti) 製改革研究會(hui) 副會(hui) 長樊綱出席，並在演講時係統分析了房地產(chan) 長效機製。

　　樊綱指出，必須要承認，穩定市場的短期政策在一定時期是重要的，如果2015年不出台短期的救急性的政策，可能房地產(chan) 還在狂歡當中。“我們(men) 不否定短期政策在一定條件下的意義(yi) ，但最終要使市場能夠長期穩定，不能靠現在的短期手段，一定要係統的考慮長效機製問題。”

　　樊綱首先談到了需求側(ce) ，他指出，目前當地產(chan) 需求側(ce) 還存在巨大的規模，關(guan) 於(yu) 住房的需求遠遠沒有枯竭。中國房屋自有率確實很高，住房自有率高僅(jin) 僅(jin) 說明租賃市場不發達，並不是說需求已經枯竭。

　　在自有率條件下還存在著三種需求：一是所謂剛性需求就是人口增長，家庭小型化帶來的一些住房需求;第二個(ge) 比較大的是改善型住房的需求，原來的公房質量較差，現在大家收入高了進入了中等收入，要追求美好生活，都想改善。第三個(ge) 特別重要的，但往往被忽視的是遷移性需求，農(nong) 民家裏有房，但他們(men) 還要在縣城裏買(mai) 房，小城市的人要進中等城市，中等城市的人要進大城市，大學畢業(ye) 生到特大城市，北漂也好、尋求工作也好，不管是租還是買(mai) ，都有住房的需求。

　　住房需求專(zhuan) 門朝大城市集中，導致大城市的需求特別旺盛，旺盛到了要起泡沫的程度。樊綱表示，“當你忽視這種需求的時候，你的供給跟不上，你就會(hui) 出問題。”

　　現在另一個(ge) 問題就是如何對待遷移性需求，如何來麵對城市化進程中人口遷移的過程所產(chan) 生的新的需求。

　　需求的第二種，稱作為(wei) 非居住性需求，第一指的是投資，我買(mai) 了房子是要出租的，這種需求仍然是合理需求，因為(wei) 仍然符合房子是要住的。可是現在出了一個(ge) 問題，一些人買(mai) 了房子連租都無所謂，就是為(wei) 了等升值。因為(wei) 房地產(chan) 有泡沫，房地產(chan) 在不斷的升值，特別是一些好的地段，好的城市，住房價(jia) 格不斷上升的情況下，就出現了這樣一種需求。樊綱表示，一個(ge) 重要的原因就是這種需求沒有得到抑製，沒有得到提高保有成本的機製。因此在需求方最重要的長效機製就是房產(chan) 稅。

　　他認為(wei) 房產(chan) 稅有三個(ge) 意義(yi) ：

　　第一是提高保有成本，減少投資性需求。這個(ge) 大家一般都能認識到，好像交了房產(chan) 稅，我的成本會(hui) 高。

　　第二個(ge) 作用就是價(jia) 格波動的內(nei) 在穩定器，按照房子現在變動的價(jia) 值，當年變動到什麽(me) 程度，比如按上一年底房子的價(jia) 值來征下一年的稅，隻要跟著他征稅，房價(jia) 越高征稅越多，房價(jia) 越低征稅越少，同樣稅率，征稅的價(jia) 值量是變動的。在房價(jia) 高漲的時候，因為(wei) 大家要多交稅，有些人就不買(mai) 大房子了，有些人就要退出去，有些人要換小房子等等，在其他國家的機製當中都充分體(ti) 現，內(nei) 在穩定器是長效機製。

　　第三是大家迄今為(wei) 止討論方案時很少意識到的一個(ge) 問題，現在不是沒交稅，現在大家在買(mai) 房子的時候一次性的地價(jia) 裏麵是交了一定的稅，因為(wei) 房子代表著一大堆的公共服務。但是現在這種一次性交稅的辦法問題在哪呢?現在交的稅所包含的未來的房子，維持它、維持環境、維持交通、維持各種公共服務的成本是會(hui) 變化的，你現在征的稅隻是按現在的成本征稅，而土地價(jia) 格在漲，勞動工資在漲，各種成本在漲，維持的成本會(hui) 跟著整個(ge) 經濟的發展而不斷上漲。

　　樊綱表示，現在這種一次性交稅的辦法而不是未來每年按照房產(chan) 的價(jia) 值來征一定的稅率，就占了未來的便宜。“現在交的成本是比較低的，實際上就沒有交足未來的成本，現在大家為(wei) 什麽(me) 趕著買(mai) 房子，沒有房產(chan) 稅的話趕緊買(mai) 房子，買(mai) 的越多越占未來的便宜。”

　　“所以這三個(ge) 作用如果都能起到的話，房產(chan) 稅一定是起作用的，抑製投資性需求，也就是非居住性需求。”

　　征房產(chan) 稅最大的問題就是涉及到怎麽(me) 征、怎麽(me) 起征、怎麽(me) 開征，怎麽(me) 減免，怎麽(me) 保護低收入群體(ti) 的利益。關(guan) 於(yu) 怎麽(me) 開征，樊綱表示一定要有一個(ge) 過渡期，而且要有合理性，用新房新辦法，老房老辦法的辦法來過渡。這樣的過渡期也是合理的，過去人們(men) 一次性買(mai) 房已經交了一筆錢了，你不能讓他現在交了，馬上又再，每年又在交，你有一個(ge) 一二十年的過渡期，基本就折現了，再征也是合理的。

　　關(guan) 於(yu) 低收入階層是否減免的問題，樊綱得出了一個(ge) 結論，就是建房子就征稅，另外合乎減免標準的人另外申請，就像申請低保一樣。

　　在供給側(ce) 方麵，樊綱表示房地產(chan) 供給側(ce) 方麵也存在很大問題，中國的土地高度稀缺，我們(men) 可居住麵積是世界人均可居住麵積的三分之一，我們(men) 還要糧食自給自足，還有18億(yi) 紅線。還有農(nong) 村土地怎麽(me) 流轉的問題，現在的土地製度，這個(ge) 事目前還很難做，他認為(wei) 我們(men) 要有耐心，逐步解決(jue) 農(nong) 村土地流轉的問題。

　　此外，還涉及到一些人為(wei) 因素，在供給側(ce) 的一些人為(wei) 因素，包括製度因素、戰略因素、政策因素，導致我們(men) 的土地供給、住房供給出了問題，供給不足。

　　一是容積率太低，土地少怎麽(me) 辦?“容積率低就學香港，在有限的土地上提高效率，多蓋點房子，我們(men) 現在還一直壓著容積率。”

　　二是地方政府不供地，樊綱認為(wei) ，在地價(jia) 高這個(ge) 問題是，某些地方政府是有一定責任的。如果他做這件事那就是他的責任，就是饑餓供給，就是不供地。重慶為(wei) 什麽(me) 房價(jia) 不高啊?因為(wei) 房價(jia) 稍微一高就得供地，不供地就得出問題。

　　三是地產(chan) 商高價(jia) 買(mai) 地，現在的房地產(chan) 商動不動就說房價(jia) 就高因為(wei) 地價(jia) 高，但樊綱表示，地價(jia) 是房價(jia) 的派生價(jia) 格，“不是你預期未來房價(jia) 會(hui) 比現在更高，所以你才能用更高的價(jia) 格來買(mai) 地嗎?給你便宜的地，但你將來便宜賣房嗎?你不便宜賣房，你就有高額利潤。你老說你地價(jia) 高，問題是你預期的房價(jia) 更高，不然你怎麽(me) 要拍地?”

　　四是租賃市場不發達，包括針對低收入階層，對於(yu) 保障性質的租賃住房也確實是供給短缺，各種法律體(ti) 係、各種保護租房、房客雙方的法律製度不健全，導致大家對租房市場發展的很不健全。

　　最後一點很重要的就是土地分配製度，就這麽(me) 一點土地，如何分配，如何在大城市和小城市之間分配?這就是城鎮化戰略的偏差問題。過去我們(men) 一直強調發展小城市，小城市無限供地，大城市限製供地，限製發展，不允許設人口上限，不發展大城市。結果人湧向大城市，離開小城市，結果現在絕大多數的人口遷移是向大城市遷移，而中小城市，特別是三四線的城市大部分是人口流出的地方。

　　最近研究院做了另一項研究，研究產(chan) 業(ye) 轉移，中央政府有若幹項鼓勵產(chan) 業(ye) 轉移的政策，定了60幾個(ge) 城市作為(wei) 產(chan) 業(ye) 轉移的城市，結果10多年下來，最後轉移到內(nei) 陸地區真正轉移的87%都是到省會(hui) 大城市，那些小城市幾乎都沒有。因為(wei) 大城市有優(you) 勢，城市化就是大城市有聚集效應和集聚效應，能夠提供更好的服務、提供更好的基礎設施、提供更好的人才資源、提供更好的物流等等，因此產(chan) 業(ye) 進了大城市，就業(ye) 在大城市提供，人為(wei) 什麽(me) 遷移，人的遷移是為(wei) 了過更美好的生活。

　　這次十九大把美好生活這件事提出來了，樊綱表示，“你不能按照你的想法，說他應該到邊遠山區去，你為(wei) 什麽(me) 不去?”他也追求美好生活，特別是他的孩子要追求美好生活，大城市能夠提供這些東(dong) 西，很多小城市提供不了。

　　最後，他談到了完善房地產(chan) 製度的目標相關(guan) 的一些問題。

　　第一，還得堅持市場化道路，堅持發揮市場機製配置資源的基礎性作用，堅持房地產(chan) 市場的發展，不能再回到政府供房子的老路上去，由政府大包大攬的老路上去。

　　第二，穩定市場不等於(yu) 價(jia) 格不變。我們(men) 的收入在不斷增長，土地是給定的，因此土地的相對價(jia) 格基本意義(yi) 上就是GDP，如果GDP在不斷增長，土地的價(jia) 格就會(hui) 在不斷地增長。土地價(jia) 格增長了，相對來講房子價(jia) 格也就增長了。他認為(wei) 因此真正需要穩定的不是說房價(jia) 一成不變，而是收入與(yu) 房價(jia) 的比例關(guan) 係基本穩定。

　　最重要的一條，是要在供需兩(liang) 個(ge) 方麵，共同采取措施，同時采取措施，同時來建立長效機製，市場才能在供求兩(liang) 個(ge) 方麵實現逐步長期的穩定。

　　過去我們(men) 往往強調的是某一個(ge) 個(ge) 別的問題，特別是包括需求，而沒有看到供給側(ce) 的問題。樊綱表示，我們(men) 要同時注重供給側(ce) 和需求側(ce) ，“這樣在市場化的前提下才有一個(ge) 長期穩定、基本穩定的市場，市場才有活力，住房質量才會(hui) 不斷提高，老百姓(57.180, -0.73, -1.26%)在住房這個(ge) 問題上不管是租還是住，生活水平更加提高，生活更加美好。”