2011中央經濟工作會(hui) 議明確提出，要堅持房地產(chan) 調控政策不動搖，促進房價(jia) 合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產(chan) 市場健康發展。與(yu) 此同時，會(hui) 議著重強調要繼續推進“房產(chan) 稅改革”，而已經在上海、重慶兩(liang) 地試行的房產(chan) 稅征收工作將有可能會(hui) 在其他城市逐步展開，房產(chan) 稅與(yu) 百姓的生活越來越近。備受爭(zheng) 議的“房產(chan) 稅”征收工作如何推進？如何執行？如何讓百姓可以更好的接納？個(ge) 人有幾點看法與(yu) 大家探討。

　　現狀：房產(chan) 稅試點收效甚微、調節作用有限

　　自2011年1月28日起，上海和重慶作為(wei) 首批房產(chan) 稅改革試點城市，開始對部分個(ge) 人住房開征房產(chan) 稅。在試行的近一年時間裏，上海認定應征房產(chan) 稅的住房約七千多套，數量較少，而重慶房產(chan) 稅試行以後，雖然有數據顯示，高檔樓盤訪客量下降了30%～50%，高檔商品住宅成交量下降4個(ge) 百分點，抑製了投資和投機性消費，但房產(chan) 稅征收額僅(jin) 在1～2億(yi) 之間，金額也不算高，與(yu) 征收房產(chan) 稅的初衷有差距。兩(liang) 地試點收效甚微，個(ge) 人認為(wei) 其原因及存在的問題表現在如下幾方麵：

　　首先，改革試點的房產(chan) 稅征收對象，即稅源受限。上海房產(chan) 稅的征收對象為(wei) 本地戶籍新購二套及外地戶籍新購住房，並配以人均60㎡(含)的免稅額，而在限購令的影響下成交有限，符合標準的征收對象更少；重慶房產(chan) 稅的征收範圍更窄，主要針對麵積在180㎡以上的獨棟別墅(含存量及增量)、個(ge) 人新購100㎡以上的高檔住房及同時無戶籍、無企業(ye) 、無工作的個(ge) 人新購的第二套房子，征收對象數量有限，導致其稅收金額不高。

　　其次，“限購、限貸”等樓市收緊政策同步進行導致房產(chan) 稅試點城市效果不明顯。上海、重慶都是實行限購令的城市，在各城市限購政策細則的影響下，樓市買(mai) 賣均出現低迷，成交量降低，許多有可能成為(wei) 房產(chan) 稅稅源的住宅項目不能實現成交或成交周期加長，導致房產(chan) 稅試點城市效果有限。

　　第三，房產(chan) 稅牽涉不同群體(ti) 利益，推進難。房產(chan) 稅的征收對象是房屋，個(ge) 人擁有的房產(chan) 越多，繳納稅金越高。而在北京等大中城市，擁有多套房產(chan) 的本地及外地官員、企業(ye) 老板等人群比比皆是，房產(chan) 稅的征收必然涉及到各不同群體(ti) 的利益，其推動的阻力也就更大。

　　第四，房產(chan) 稅對房價(jia) 調節的作用預期過高。房產(chan) 稅改革試點，主要是促使財稅體(ti) 製更加完善、房地產(chan) 市場更加健全，進而長期促進房地產(chan) 住宅市場的理性回歸，其對於(yu) 房價(jia) 的調節會(hui) 起到一定的作用，但是作用有限。

　　推進房產(chan) 稅征收工作的建議

　　對象：由“增量房”向“存量房”過渡

　　目前試點城市重慶的房產(chan) 稅征收對象雖包含增量及存量房，但僅(jin) 針對別墅，其他高檔住房等產(chan) 品均是針對增量房產(chan) 征收；另一試點城市上海則主要針對新增房產(chan) 征收。要真正的促進房產(chan) 資源的調節，實現房價(jia) 下調，房產(chan) 市場的理性回歸，房產(chan) 稅的征收稅源應逐漸的擴大，從(cong) “增量房”向“存量房”的過渡是必然也是必須的。

　　個(ge) 人建議在已經試點的重慶、上海可以適當擴大征收對象的範圍，家庭二套及以上的增量、存量住房全部劃在征收範圍內(nei) ；同時，重慶的征收對象也不僅(jin) 僅(jin) 局限在別墅、高檔住宅等產(chan) 品，應擴大至投資投機數量最大的普通住宅。

　　在限購令的打壓下，多年來房產(chan) 投資投機的暴利時代必將結束，住宅產(chan) 品要回歸其基本的“居住”屬性。房產(chan) 稅的征收對象由增量房向存量房過渡，讓占有房產(chan) 多的人交更多的稅，一定程度上有利於(yu) 調節住房資源，打擊房地產(chan) 市場的投資投機需求。

　　範圍：增加試點城市

　　上文對已經征收房產(chan) 稅的“上海”、“重慶”兩(liang) 試點城市做出擴大征收對象範圍的建議，而在房產(chan) 稅增加試點城市的推進方向上，建議：一方麵，選擇投資投機活躍的城市，通過征收房產(chan) 稅，促使一部分空置房屋進行買(mai) 賣或租賃的交易，實現房產(chan) 資源的調節；另一方麵，鑒於(yu) 未來房產(chan) 稅將向全國推廣征收，可以考慮選擇一些房價(jia) 相對較高的中小城市來做試點，雖然投資投機需求相對較弱，但可考察社會(hui) 對征收房產(chan) 稅的承受力，通過多方試點，積累適合我國國情的房產(chan) 稅經驗。

　　政策：房產(chan) 稅的推進與(yu) 限購令的退出相銜接

　　房地產(chan) 市場過熱，“限購”、“限貸”等緊縮政策於(yu) 2010年4月應勢出台，通過“限購令”等宏觀調控手段抑製房地產(chan) 市場價(jia) 格的過快上漲，但同時也造成整個(ge) 房地產(chan) 行業(ye) 的低迷，而與(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 相關(guan) 的建築、裝修等上下遊產(chan) 業(ye) 及整個(ge) 產(chan) 業(ye) 鏈開始顯現頹勢。“限購令”作為(wei) 調控的行政手段，階段性執行尚可，不適合長期的執行，因此建議房產(chan) 稅征收工作的逐步推進與(yu) “限購令”政策的逐步退出相銜接，在“限購令”這隻宏觀的手放鬆之後，避免市場出現報複性的反彈，促使過熱的房地產(chan) 行業(ye) 逐漸的回歸理性道路。

　　執行：重視“預期管理”的作用

　　在經濟生活中，當個(ge) 別預期變成社會(hui) 大眾(zhong) 的共識時，它就會(hui) 引致人們(men) 的集體(ti) 行為(wei) ，對經濟社會(hui) 產(chan) 生影響。而作為(wei) 理性的購房者，對是否通過購買(mai) 房產(chan) 來達到其資產(chan) 保值增值效果的行為(wei) ，會(hui) 參考與(yu) 房產(chan) 相關(guan) 的政策及對未來房地產(chan) 市場走勢的判斷，從(cong) 而采取相應的前瞻性行為(wei) 。因此，房產(chan) 稅的推進須重視“預期管理”的作用，才能保證房產(chan) 稅征收工作推進的更快速，更有效。

　　“房產(chan) 稅”執行與(yu) 否之所以一直以來倍受百姓關(guan) 注、爭(zheng) 議聲音最大的原因除了涉及目前房屋所有者的利益外，沒有明確詳細的規劃與(yu) 預期是另一重要的原因。房產(chan) 稅的推進勢在必行，前提是政府部門要加強對房產(chan) 稅征收工作推進的“預期管理”，要有明確的方向和時間規劃，有明晰的執行路線圖。結合改革推進的方向，應做出3年、5年或10年的固定期限的詳細規劃，具體(ti) 規劃中分步明確試點範圍及征收對象範圍如何擴展等內(nei) 容。規劃明朗，預期明確，開發商及消費者也可以據此來對未來房地產(chan) 市場走勢進行判斷，做出合適的決(jue) 策，早日打破目前雙方的僵持狀態，從(cong) 而促進房地產(chan) 市場健康發展。

　　稅源：由窄稅基逐漸向寬稅基過渡

　　隨著房產(chan) 稅征收的試點城市逐漸擴大，征收對象的稅源基礎也適時的增加，建議征收房產(chan) 稅初期可結合城市自身情況，對僅(jin) 有一套住房的家庭免於(yu) 征收，對擁有二套及二套以上房產(chan) 的家庭征收；在時機成熟後，對擁有一套住房的家庭也適當的征收房產(chan) 稅，逐步實現由目前的窄稅基向寬稅基過渡。同時需製定靈活的稅率，對於(yu) 不同的人群采取差別的累進稅率，尤其在寬稅基的基礎上，對於(yu) 僅(jin) 有一套住房的家庭應配以低的稅率，真正落實房產(chan) 稅調節收入和財富分配的作用。

　　綜上，雖然目前房產(chan) 稅征收試點的效果有限，但未來是勢在必行的，經過擴大試點、增量向存量過渡等方麵的改革，加以總結經驗，找到適合我國國情的征收辦法；同時，“預期管理”的作用需要被重視起來，房產(chan) 稅征收的推進工作通過“明晰規劃→明確社會(hui) 預期→房地產(chan) 市場理性回歸”的流程實現房產(chan) 稅的全麵征收，促進房地產(chan) 市場的健康發展。