核心閱讀

　　十九大報告提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度，讓全體(ti) 人民住有所居。

　　將來，房地產(chan) 調控會(hui) 不會(hui) 放鬆?租購並舉(ju) 的住房製度，如何探索?多主體(ti) 供給、多渠道保障，又該如何實現?

　　住有所居，是全體(ti) 人民共同的夢想。要實現這一夢想，需要做的工作可不少：要在房價(jia) 出現過快上漲時及時調控，讓房地產(chan) 市場實現平穩健康發展，要盡快補上住房租賃這一短板，讓租房客也能安居樂(le) 居，還要做好住房保障工作，為(wei) 困難群體(ti) 兜住底。

　　堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度。這一思路，為(wei) 夢想的實現提供了一張美好的藍圖。

　　問　調控怎麽(me) 調?

　　不能鬆口氣歇歇腳

　　去年國慶節前後，各地為(wei) 應對此前房價(jia) 過快上漲的態勢，相繼出台了一係列房地產(chan) 調控政策。時至今日，無論是宏觀數據，還是親(qin) 身體(ti) 驗，都佐證著一個(ge) 事實：房地產(chan) 調控效果明顯，全國樓市已經出現明顯降溫——

　　“漲”聲不再過響。截至今年8月份，全國70個(ge) 大中城市中，北上廣深4個(ge) 一線城市同比漲幅已經連續11個(ge) 月回落，二線城市新建商品住宅價(jia) 格同比漲幅連續9個(ge) 月回落，三線城市的漲幅也回落了0.3個(ge) 百分點。

　　銷售不再過熱。全國商品房銷售麵積同比增速從(cong) 今年年初的25.1%回落到1—9月份的10.3%，其中商品住宅從(cong) 23.7%回落到7.6%。

　　“我們(men) 預計，今年四季度全國房地產(chan) 市場還將延續成交量增速回落、成交價(jia) 格趨於(yu) 穩定的走勢，全年房地產(chan) 市場將保持平穩運行的態勢。”住建部部長王蒙徽表示。有業(ye) 內(nei) 人士分析，今後兩(liang) 年市場仍將持續平穩，不會(hui) 出現大起大落。

　　那麽(me) ，調控是否就可以“鬆口氣、歇歇腳”呢?

　　國務院發展研究中心市場研究所研究員任興(xing) 洲認為(wei) ，從(cong) 形勢上看，房地產(chan) 市場的穩定性在提升，但就特大城市、熱點城市來看，供需矛盾依然存在，投資投機衝(chong) 動依然存在，短期內(nei) 仍不能放鬆調控，仍要把擠泡沫、防風險放在重要位置。

　　不少專(zhuan) 家學者認為(wei) ，當前調控的高壓態勢不能減。中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 表示：“從(cong) 目前采取限售的熱點城市來看，買(mai) 房者購房後最早也需要到2020年才能出售。這一措施明顯打擊了投機和投資需求，使得房地產(chan) 的投資屬性降低，影響了短期獲利的可能性，對於(yu) 加杠杆的投資者來說，風險越來越大。”

　　王蒙徽介紹，住建部門正在研究建立房地產(chan) 統計和市場監測預警的指標體(ti) 係，“加快建立市場預警機製，加強監測和分析，指導地方保持房地產(chan) 市場平穩。”

　　問　租賃咋鼓勵?

　　積極探索租購並舉(ju) 、共有產(chan) 權

　　前三季度，在房價(jia) 漲幅收窄的同時，房地產(chan) 投資依然在平穩增長。“在一二線城市持續調控、部分城市出現降價(jia) 的情況下，三四線城市依然支撐了市場增量。”張大偉(wei) 認為(wei) ，正是“手術刀式”的政策，實現了市場的精準調控。

　　國家統計局局長寧吉喆也表示，住房的基本屬性是消費，國家反對房地產(chan) 投機的取向不會(hui) 變，“但對於(yu) 居民正常的住房需求要因地製宜、因城施策解決(jue) 。”

　　“房子是用來住的”，租房與(yu) 買(mai) 房都是解決(jue) “住”的有效手段。過去，我國房地產(chan) 市場“重售輕租”。今年以來，為(wei) 了補短板、強租賃，各地各部門紛紛出招。

　　比如探索“租購同權”。7月中旬，《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》出台，提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”。“租購同權”首次出現在我國地方政府的正式文件中。隨後，無錫、鄭州、濟南、北京等地也先後推出為(wei) 租房者擴權的相關(guan) 政策。

　　又如規範和穩定租賃關(guan) 係。長期以來，我國住房租賃市場上經營主體(ti) 較為(wei) 分散，租戶維權難、租房體(ti) 驗不佳的問題較為(wei) 突出。今年5月，我國首部專(zhuan) 門針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》的征求意見稿對外發布，目前正在研究製定之中。8月以來，杭州、廣州、成都、武漢、北京等城市住建部門先後推出住房租賃監管服務平台，意在讓租房更規範。

　　租購並舉(ju) ，是我國住房市場供需結構的內(nei) 在需求。中國社科院城市與(yu) 競爭(zheng) 力研究中心主任倪鵬飛分析，從(cong) 需求端看，流動人口、新市民需求較多，租房需求很大;從(cong) 供給端看，我國住房已經結束了短缺進入了飽和甚至過剩的狀態，有大量的存量房處在閑置狀態，“強調住房的居住功能，加快發展租賃市場，可以更好解決(jue) 外來人口居住問題，促進房地產(chan) 市場穩健發展。”他表示，下一階段從(cong) 增量來看，重點要發展“租”，但從(cong) 整體(ti) 結構來看，我國目前的“租購並舉(ju) ”還是以購為(wei) 主的，當然一二線城市租的比例要高些。

　　租購並舉(ju) 之外，各地政府也在尋求通過其他機製來引導樓市平穩發展，比如推出共有產(chan) 權住房。這一方式下，政府和產(chan) 權人各持一定的產(chan) 權比例，但使用權屬於(yu) 購房人，這樣購房人就可以用更低的成本實現住有所居。

　　目前，北京市出台了《共有產(chan) 權住房管理暫行辦法》，明確了未來5年供應25萬(wan) 套共有產(chan) 權住房的目標，著力滿足城鎮戶籍無房家庭及符合條件新市民的基本住房需求;上海市到去年底已供應共有產(chan) 權保障住房8.9萬(wan) 套，有效改善了城鎮中低收入住房困難家庭的居住條件。

　　問　供給咋增加?

　　市場與(yu) 政府合力拓展供給麵

　　十九大報告提出，加快建立多主體(ti) 供給、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度。清華大學房地產(chan) 研究所所長劉洪玉表示，這一說法從(cong) 供應體(ti) 係、保障體(ti) 係、租賃市場三個(ge) 方麵對住房製度進行了完整表述，使“住有所居”有了更加明確的實現路徑。

　　那麽(me) ，多主體(ti) 供給、多渠道保障，該如何實現呢?

　　一來，要以市場為(wei) 主滿足多層次需求。

　　劉洪玉認為(wei) ，房地產(chan) 長效機製建設要有助於(yu) 促使住房回歸居住屬性，為(wei) 每一類人群都提供一個(ge) 可以預期的獲取住房的渠道，而且這些渠道應當是“可進入、可選擇、可支付、可持續”的：“可進入”就是可以根據自身情況找到相應的獲取住房渠道;“可選擇”就是有可供其選擇的住房供應;“可支付”就是經濟上可承受;“可持續”就是渠道可以長期開放運行。“有了穩定的渠道和製度，大家才會(hui) 有穩定的預期，也有助於(yu) 住房市場穩定。”

　　以市場為(wei) 主，則指要更多借助企業(ye) 、資本的力量來做大做優(you) 供給。比如住建部等部門就提出，人口淨流入的大中城市要支持相關(guan) 國有企業(ye) 轉型為(wei) 住房租賃企業(ye) 。鏈家研究院院長楊現領認為(wei) ，此舉(ju) 一方麵可讓國企更好發揮引領帶動作用，穩定市場租金，另一方麵也有利於(yu) 國企盤活閑置和低效的廠房和商辦用房，為(wei) 市場增加租賃房源。

　　二來，則要以政府為(wei) 主提供基本保障。

　　黨(dang) 的十八大以來，我國累計有6000多萬(wan) 居民通過棚戶區改造住上了樓房，還有1900多萬(wan) 住房困難群眾(zhong) 住進了公租房。上海市社科院研究員張泓銘認為(wei) ，今後政府手中要保持適當多的房源，並更多發展租賃型保障性住房，同時，通過製度設計和創新，動員社會(hui) 力量參與(yu) 政府的保障工作。

　　保房還得保地。今年4月，住建部和國土部聯合發布通知，要求部分熱點城市要增加住宅用地特別是商品住房用地供應規模。今年以來，北京明確，未來5年全市計劃供應住宅用地6000公頃，年均1200公頃，以保障150萬(wan) 套住房建設需求;上海、杭州等地也已紛紛推出“隻租不售”的地塊。專(zhuan) 家認為(wei) ，住宅用地供應力度的持續加大，將有助於(yu) 穩定預期、促進市場健康平穩發展。