2015年部分城市樓市的火爆使得當地的住房公積金開始吃緊，甚至出現“池子”見底的情況。

　　21世紀經濟報道記者對比2014年以來北京（樓盤）、上海、深圳（樓盤）三地的公積金年報數據發現，2015年京滬兩(liang) 地公積金貸款發放額同比暴增近3倍，上述三地2015年公積金均出現收不抵支的現象。而從(cong) 結餘(yu) 情況來看，截至2015年末北京公積金結餘(yu) 資金活期存款僅(jin) 4億(yi) 元，深圳僅(jin) 100萬(wan) 元，上海為(wei) 零。

　　不僅(jin) 是以北上深為(wei) 代表的一線城市，去年以來成交火爆的南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、南昌（樓盤）等二線城市，公積金個(ge) 貸比也均超過85%警戒線，普遍吃緊。這也導致了今年以來上述地區公積金貸款效率走低，周期延長，有的地方二手房甚至最長要等四五個(ge) 月才能收到放款。

　　出現這樣的情況並不意外，21世紀經濟報道記者了解到，2013年7月全國多個(ge) 城市也曾出現公積金吃緊現象，可見樓市走熱和公積金收不抵支基本上正相關(guan) 。

　　北上深2015年公積金收不抵支

　　前不久，上海住房公積金中心官網在首頁醒目位置對近日外界傳(chuan) 言上海擬提高公積金貸款門檻及公積金停貸等不實消息進行了辟謠。

　　上海公積金中心表示，由於(yu) 近期貸款業(ye) 務量飽和，為(wei) 加強貸款風險管理，公積金放款時間有所延長，不存在停貸情況。

　　從(cong) 北上深三地2015年公積金年報數據來看，上海2015年末資金結餘(yu) 存款41.7億(yi) 元，主要為(wei) 1年以上定期，活期為(wei) 零。北京2015年末公積金結餘(yu) 存款348億(yi) ，其中活期4億(yi) ，深圳2015年末公積金結餘(yu) 存款423億(yi) ，其中活期僅(jin) 100萬(wan) 。

　　從(cong) 資金運用率上來看，深圳市公積金資金運用率最低僅(jin) 為(wei) 53%，年末結餘(yu) 存款中1年以上定期存款占比高達77%。而北京上海資金運用率較高，分別達到98%和90%。

　　也就是說，深圳公積金結餘(yu) 存款中，沉睡資金較多，而北京、上海則麵臨(lin) 著賬麵上可貸資金較少的狀況，都在“等米下鍋”。

　　不僅(jin) 是北上深，一些二線城市“缺水”更明顯。南京住房公積金2015年年度報告顯示，去年南京住房公積金個(ge) 貸比高達104.58%。由於(yu) 個(ge) 貸率達到85%就處於(yu) “警戒”位置，南京住房公積金已顯得非常吃緊。南昌更是借助批量貼息貸款來發放公積金。

　　從(cong) 收支情況來看，2015年北上深三地公積金均出現收不抵支現象。當年北京收入合計1406億(yi) 元，支出1813億(yi) ，差額407億(yi) ；上海全年收支差額為(wei) 744億(yi) ，深圳為(wei) 49億(yi) 。

　　2015年，上海市僅(jin) 個(ge) 貸提取額就達1193億(yi) ，遠超公積金收入總和的996億(yi) ；北京的支出中，提取則占了大頭，北京市2015年繳存人提取公積金921億(yi) ，占當年繳存額的71%，大於(yu) 個(ge) 貸提取額。

　　21世紀經濟報道記者了解到，這主要是因為(wei) 北京市公積金貸款額度隻與(yu) 每月繳存額相關(guan) 而與(yu) 貸款人賬戶繳款餘(yu) 額不相關(guan) ，這導致北京公積金提取額較高。

　　京滬2015年公積金貸款發放額暴增

　　2015年北上深的火爆樓市，在公積金年度數據上也可見一斑。

　　數據顯示，2015年北京、上海、深圳公積金貸款發放額分別為(wei) 849億(yi) 、1193億(yi) 和246億(yi) ，而這項數字對應到2014年分別是308億(yi) 、472億(yi) 和178億(yi) ，同比增長了176%、153%和38%。

　　北京、上海2015年的樓市成交很好地支撐了這一數據。統計顯示，2015年北京新房成交套數同比上漲32%，二手成交套數大幅上漲83%；上海的新房成交麵積則上漲了近50%，新房、二手房成交均創下曆史最高。

　　值得注意的是，深圳這個(ge) 2015年全國最火爆的市場，公積金個(ge) 貸增長卻相對溫和，僅(jin) 上漲38%。而2015年全年深圳新房成交66450套，同比增59%，二手房成交126899套，同比增122%。

　　同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 認為(wei) ，這與(yu) 京滬限購措施更為(wei) 嚴(yan) 格有關(guan) ，而深圳2015年有大量投資客進場。

　　此外，2015年北京、上海均提高了公積金個(ge) 貸額度，北京的最高額度為(wei) 120萬(wan) 元，上海的家庭最高額度為(wei) 120萬(wan) 元，深圳的最高額度為(wei) 家庭90萬(wan) 。“北京和上海去年調了額度，所以貸出來的會(hui) 比較多一些。”民生證券研究院高級宏觀研究員朱振鑫認為(wei) 。

　　數據同樣反映在新房和二手房的成交占比上。以上海為(wei) 例，2014年，上海新房申請公積金貸款占比43%，二手房占比57%，而到2015年末，這種比例出現失衡，新房占29%，二手房占71%。

　　張宏偉(wei) 認為(wei) ，這反映了上海一手房和二手房市場份額的問題，2015年二手房成交套數基本上是一手房的三倍。

　　同時，同期北上深三地新房全年成交麵積均低於(yu) 二手房，這表明一線城市率先進入存量時代。二手住房成交一旦超越一手住房之後，整個(ge) 倒掛情況越來越明顯。一方麵是這些城市土地稀缺，一手住房供地越來越少；另一方麵，最近十多年新增的一手住宅已經進入二手房循環中，使得二手房基數在不斷增加，因此，占比也在不斷提升。

　　“國家住房銀行”呼聲再起

　　樓市一走熱，公積金就吃緊，幾乎是近些年來房地產(chan) 市場的不變規律。如何走出這一魔咒，也成為(wei) 包括主管部門在內(nei) 的各方思考的課題。

　　“公積金吃緊的問題可能越來越嚴(yan) 重，這個(ge) 機製本身是不可持續的”，朱振鑫說。“從(cong) 公積金過度使用的情況來看，國家住房銀行的建立迫在眉睫”，中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 表示。

　　2015年4月，住建部住房公積金監管司司長張其光、處長崔勇聯合撰文建議，以住房公積金製度為(wei) 基礎，設立政策性住宅金融機構（或可定名為(wei) “國家住房銀行”）。文章認為(wei) ，目前設立“國家住房銀行”條件已基本成熟。

　　我國的公積金製度1999年確立，但目前公積金屬地分散管理，不能跨市融通，貸款需求旺盛城市資金短缺，貸款需求不足城市資金閑置，住房公積金資金的閑置不僅(jin) 與(yu) 居民購房貸款難形成矛盾，也與(yu) 保障性住房投資需求不匹配等問題也屢被詬病。另外，由於(yu) 不具備金融職能，金融業(ye) 務要委托銀行辦理，導致管理成本高，服務效率低，存在風險隱患。

　　民生宏觀研究院院長管清友認為(wei) ，公積金已經開始出現收支缺口，必須加快改革，通過組建“國家住房銀行”拓展負債(zhai) 和收入來源，同時拓展投資範圍，把公積金這塊存量資金盤活。

　　而參考國際經驗，德國的住房儲(chu) 蓄銀行，美國的房地美和房利美，韓國的國民住房基金等，或都可提供參照。