在全國樓市去化的大趨勢下，京滬深房價(jia) 的飆漲異軍(jun) 突起。

　　兩(liang) 會(hui) 期間，高層對一線城市房價(jia) 喊話值得關(guan) 注。3月5日，住建部部長陳政高表示，當前房地產(chan) 市場出現三大特點：一是房地產(chan) 銷售實現由負轉正，去年銷售麵積增長6.5%，銷售額增長14.4%，這種態勢在今年1、2月份繼續保持；二是城市間分化嚴(yan) 重，一線和二三四線城市不一樣，而且這種情況越來越嚴(yan) 重；三是待售麵積太大，今年已經把去庫存列為(wei) 五大重點工作之一。

　　陳政高表示，一線城市仍然會(hui) 嚴(yan) 格執行樓市限購政策，2016年不會(hui) 取消，甚至部分一線城市比如深圳（樓盤）有可能會(hui) 提高限購政策執行門檻。

　　3月6日，全國人大代表、上海市委書(shu) 記韓正也指出，全國各地房地產(chan) 市場情況差異性很大，因城施策非常正確。近期上海房地產(chan) 市場出現了非理性、過熱的情緒，韓正對此認為(wei) ，房地產(chan) 市場的健康發展不僅(jin) 是經濟問題，更是民生問題。

　　韓正表示，上海解決(jue) 住房問題的根本是建立健全兩(liang) 個(ge) 體(ti) 係，即市場體(ti) 係和保障體(ti) 係。其中，市場體(ti) 係應當按照“三個(ge) 為(wei) 主原則”調控，以居住為(wei) 主，市民為(wei) 主，普通商品房為(wei) 主進行市場調控；保障體(ti) 係就是要盡最大的努力，多策並舉(ju) ，去解決(jue) 好中低收入家庭和困難家庭的基本住房需求，這是黨(dang) 和政府的職責。

　　多名業(ye) 內(nei) 人士對此解讀為(wei) ，民生問題，意味著不能完全放任市場自行調節；普通商品房與(yu) 保障房體(ti) 係的建立，意味著在供給側(ce) 醞釀變局，全麵向新加坡靠攏，即保障所有市民最基本的居住權，不會(hui) 因為(wei) 收入過低而在上海沒地方居住（保障居住的標準是：全上海所建設大型居住區的“兩(liang) 房”，大部分通地鐵，但離市區直線距離較遠）。但如果追求享受性或者高品質的住房環境（即商品房），需要承受一定的經濟壓力。

　　21世紀經濟報道記者獲得易居研究院的一份於(yu) 3月8日發表的《近6年70城房價(jia) 趨勢報告》（簡稱“《趨勢報告》”）顯示，從(cong) 2016年市場的表現來看，一線城市房價(jia) 上漲的壓力會(hui) 進一步加大，或者說房價(jia) 將有繼續上漲的可能；從(cong) 地區結構來看，華南和華東(dong) 地區的房價(jia) 上漲壓力最大，尤其是2015年在各類寬鬆信貸政策的刺激下，此類地區各大城市都出現了比較明顯的房價(jia) 反彈態勢。此類地區在2016年可能會(hui) 麵臨(lin) 相對收緊的購房政策。

　　上述業(ye) 內(nei) 人士指出，2016年在積極去庫存的同時，對於(yu) 部分城市的房價(jia) 過快上漲現象需要有足夠的認識，尤其近期上海、深圳等城市的房價(jia) 出現了非理性的上漲，地方政府也正在做積極的幹預。

　　供給側(ce) 醞釀變局

　　一線城市中的京滬深三地房價(jia) 在2015年的漲幅遠超其他城市，克而瑞研究中心提供的數據顯示，以2015年2月-2016年2月為(wei) 區間統計，北京（樓盤）均價(jia) 漲幅19.7%，上海均價(jia) 漲幅42.5%，深圳均價(jia) 漲幅為(wei) 68.2%。

　　根據國家統計局公布的《70個(ge) 大中城市住宅銷售價(jia) 格變動情況》，易居研究院智庫中心對全國70個(ge) 城市房價(jia) 指數定基增幅按一二三線城市分類進行分析顯示，2015年一線城市反彈強勁，遠遠領先二三線城市，2015年12月，一線城市房價(jia) 增長了48.1%。

　　進入2016年，房價(jia) 上漲呈加快態勢。今年2月，上海商品住宅成交麵積同比再創曆年新高。同策谘詢數據顯示，2月商品房成交麵積約142.72 萬(wan) 平方米，較去年同期上漲52.7%；商品房銷售價(jia) 格為(wei) 24754元/平方米，同比上漲26.03%。

　　事實上，截至2016年2月29日，上海市商品住宅庫存量已經降至 937.44萬(wan) 平方米，由於(yu) 去年下半年以來市場成交量及去化速度維持相對高位，短期內(nei) 上海商品住宅基本麵已經呈現快速反彈態勢。

　　來自北京中原地產(chan) 研究部統計數據顯示：截至3月7日，北京商品房住宅可售庫存持續下調，從(cong) 2014年5月10日來，首次跌下7萬(wan) 套，目前商品房住宅庫存僅(jin) 6.89萬(wan) 套，相比年初1月1號的78415套下調幅度達到了12%。剔除其中部分自住房等保障房庫存比例，實際純商品房住宅庫存隻有6.2萬(wan) 套。中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 則指出，2015年北京供應結構已經出現頂豪過剩的局麵，2016年大批地王上市後，預計北京市場的畸形發展將更加明顯。

　　眼見房子不夠賣，房企已經陸續延遲開盤甚至封盤惜售。以上海為(wei) 例，保利葉之林、仁恒西郊花園，這兩(liang) 個(ge) 樓盤分別位於(yu) 上海外環外，定位中高端，客戶群體(ti) 多為(wei) 置換型買(mai) 家。保利葉之林均價(jia) 4萬(wan) 元/平方米，去年12月已經開始停止銷售；仁恒西郊花園均價(jia) 3.7萬(wan) -4萬(wan) 元/平方米，但目前開盤時間一直定不下來。據該項目一名準業(ye) 主透露，距離仁恒西郊花園不遠處的一個(ge) 大型社區，售價(jia) 則在1.8萬(wan) 元/平方米。

　　在漲幅最大的深圳，房價(jia) 已經引發當地政府高度重視，近期該市相關(guan) 部門從(cong) 土地供給側(ce) 醞釀改革，大深圳全新規劃呼之欲出。知情人士透露，相關(guan) 部門已經擬定了“十大專(zhuan) 項行動方案”，將在各區各部門征求意見之後強力推進，進一步釋放土地空間；上海，地方政府早已著手土地供應與(yu) 中小戶型供應改革；北京則在1月份公布的《2015年北京市政府重點工作情況匯編》也指出，優(you) 化住房供應體(ti) 係，繼續堅持限購不動搖，堅持鼓勵自住型改善型住房等政策。

　　釋放土地空間與(yu) 保障房供給是京滬深今年供給側(ce) 改革的兩(liang) 大共識。易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進指出，政府一方麵要積極打擊各類捂盤惜售的做法，進而為(wei) 市場增加充足的供應量；另一方麵則需要對各類隨意漲價(jia) 的行為(wei) 進行查處，進而維護市場交易的穩定和公平。

　　新政出台衝(chong) 動

　　陳政高在兩(liang) 會(hui) 上透露，一線城市北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）（樓盤）、深圳（樓盤）房地產(chan) 市場變化非常大，目前正與(yu) 這四個(ge) 城市保持密切聯係。這四個(ge) 城市也在想方設法穩定市場，主要做法有：實行嚴(yan) 格的限購政策，同時實行嚴(yan) 格的差別化稅收和信貸政策；增加土地供應麵積，及時披露相關(guan) 信息；增加中小戶型供應數量，搞好保障性房屋供應建設；打擊各種交易中的違法違規行為(wei) ；正確引導輿論。

　　一線城市政府相關(guan) 部門也確實在“兩(liang) 會(hui) ”前後積極調研樓市，密切關(guan) 注春節後突顯火爆局麵的狀況，並且也正在儲(chu) 備相關(guan) 樓市政策，這些政策主要是為(wei) 了防止一線城市房價(jia) 過快上漲與(yu) 市場過熱的措施，抑製投資投機性需求的蔓延，防止樓市出現大起大落的現象，保持樓市平穩健康發展。

　　同策谘詢研究部總監張宏偉(wei) 預測兩(liang) 會(hui) 結束後一個(ge) 月內(nei) ，針對樓市過熱的現象，京滬深等一線城市會(hui) 發布調控措施，市場也將在下半年進入到市場調整期，從(cong) 一線城市政策與(yu) 市場變化趨勢特征來看，可以說未來幾個(ge) 月或將迎來“百日巨變”。

　　在張宏偉(wei) 看來，具體(ti) 的調控措施可能包括：嚴(yan) 格執行樓市限購政策，甚至可能會(hui) 提高限購政策執行門檻，抑製外來的投資投機需求；重新收緊高端樓盤預售許可證的審批、備案，調節樓市的交易結構；增加中小套型土地配比與(yu) 供應；針對房產(chan) 交易環節實行差別化的稅收政策；針對持有環節實行差別化的稅收政策；實行差別化的信貸政策等等。

　　以上海為(wei) 例，在供應端，在土地供應結構上不會(hui) 有大範圍調整的背景下，增加土地的利用效率，增加商品房套數上的供應，同時建立完善的保障房體(ti) 係。上海政府去年開始已經實行土地集約化利用工作，推進存量土地盤活；在需求端，上海正清退勞動密集型產(chan) 業(ye) ，進行產(chan) 業(ye) 轉型，控製上海的總人口數，吸引高素質人才引進。唯一的難點是，對於(yu) 高素質高收入人才的引進（騰籠換鳥）變相提升了高素質高收入人才對於(yu) 高品質好地段的商品房的需求，會(hui) 進一步加大不同類型不同地段的商品房的價(jia) 格分化。

　　上海、深圳官方表態已經明確開始轉向，收緊可能性很大，並且目前上海、深圳等城市相關(guan) 部門正在研討樓市形勢，未來一個(ge) 月內(nei) 政策開始收緊的可能性較大。

　　多名業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，待本輪市場需求在今年上半年集中釋放完畢之時，再疊加樓市政策對一線城市的影響，本輪樓市瘋狂階段就會(hui) 逐步退去，下一輪市場的階段性調整也就來臨(lin) 了，也就是說今年下半年將進入市場調整期。如果企業(ye) 沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”，那麽(me) ，房企就有可能會(hui) 因此陷入被動推盤的局麵，企業(ye) 的資金麵也會(hui) 因此遇到問題。

　　業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) 去年下半年上海市二手房3萬(wan) 多套/月的成交量有些不正常，遠超過2萬(wan) 套/月左右的正常成交量，普遍認為(wei) 二手成交量需求被透支，2016年二手房市場調整的預期加大，調整的幅度也會(hui) 比較大，2016年中介關(guan) 店潮或許也會(hui) 來臨(lin) 。

　　分類調控下房企承壓

　　上述易居研究院的《趨勢報告》指出，從(cong) 近6年全國70個(ge) 城市的房價(jia) 走勢看，共上漲9.6%，此類漲幅剔除了包括物價(jia) 上漲在內(nei) 的因素會(hui) 顯得相對小。而部分城市的房價(jia) 上漲壓力遠遠大於(yu) 統計數據。

　　克而瑞研究中心分析師陳開朝指出，當前京滬深調控麵臨(lin) “促成交”和“控房價(jia) ”的兩(liang) 難局麵，如果提高首付，勢必影響成交量。近兩(liang) 年，一線樓市需求驅動力中高端化，房價(jia) 相對剛需人群已經頗具承受壓力。接下來，剛需的刺激越來越依賴首付門檻的降低。因此他傾(qing) 向於(yu) 信貸分類調控政策，京滬深按總價(jia) 分類調控。他的理由是，一線城市的人口結構與(yu) 財富結構已發生變化。他舉(ju) 例說，一線城市中，購買(mai) 總價(jia) 100萬(wan) 以下的房子可實行1成首付；200萬(wan) -300萬(wan) 的可實行2成首付；300萬(wan) -600萬(wan) 的3成首付；700萬(wan) -1000萬(wan) 的4成首付；1000萬(wan) 以上的5成首付。

　　供給側(ce) 醞釀大變局，與(yu) 此同時稅收細則的導向，也將給房企帶來利潤壓力。

　　從(cong) 5月1日起，房地產(chan) 及建築業(ye) 、金融服務及保險業(ye) 和生活性服務業(ye) （包括醫療業(ye) ，酒店業(ye) 、餐飲業(ye) 和娛樂(le) 業(ye) 等）同時納入營改增試點範圍。預計具體(ti) 的實施細則將在近期發布。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷接受21世紀經濟報道記者采訪時指出，新的稅率分檔不太合理，像17%、11%，6%，3%，跨度非常大，從(cong) 6%直接跳到11%有5個(ge) 百分點的區間。而建築業(ye) 營改增基本上是會(hui) 導致建安成本增加，他的依據有兩(liang) 個(ge) 方麵：建築業(ye) 稅前的工程報價(jia) 包含有人工費、材料費、施工機具費等，黃沙石子等材料、農(nong) 民工工資等無法獲得發票，增值稅就不能抵扣，間接提高增加了稅負，影響的比例應該在10%-20%之間；第二個(ge) 方麵就是土地增值稅如果不能抵扣的話，營業(ye) 稅和增值稅重複計稅，稅收額度比較大，例如在上海，地價(jia) 高影響就大。

　　“例如一般房地產(chan) 開發項目毛利率在25%左右，基本上，按照11%來算，那麽(me) 這個(ge) 裏麵基本上是淨利潤等於(yu) 零，如果建築業(ye) 按照11%，房地產(chan) 業(ye) 按照11%，土地不抵扣，25%左右的利潤率是持平。”當然，這就要看項目盈利還是虧(kui) 損。歐陽捷指出，例如不賺錢的項目，按照過去5.5%營業(ye) 稅是必須要交的，營改增之後就不用交了。

　　據不完全統計，大部分房地產(chan) 企業(ye) 的毛利率一般在22%-30%左右，淨利率達到8%-10%。因此，營改增之後，對房地產(chan) 項目的利潤率要求更高了。

　　來自畢馬威中國的數據顯示，2015年，房地產(chan) 業(ye) 營業(ye) 稅收入占全國營業(ye) 稅收入的比例為(wei) 31.6%（6104億(yi) 元），建築業(ye) 營業(ye) 稅收入占比為(wei) 26.6%（5，136億(yi) 元），金融業(ye) 營業(ye) 稅收入占比為(wei) 23.6%（4561億(yi) 元）。由此可以看出，此次增值稅擴圍將對國家經濟產(chan) 生自營改增實施以來最大的影響。

　　根據中國國際金融有限公司的報告，當所有企業(ye) 都完成營改增後，企業(ye) 從(cong) 增值稅改革中得到的節稅額估計會(hui) 達到9000億(yi) 人民幣（約為(wei) GDP的0.4%）。除此一般節稅效果以外，有的行業(ye) 受到的影響要比其他行業(ye) 更大。例如，房地產(chan) 及建築業(ye) 適用11%的增值稅稅率（代替以前5%和3%營業(ye) 稅稅率），就很可能對房地產(chan) 市場產(chan) 生各種影響，包括定價(jia) 、項目盈利能力和市場情緒等，有些項目也可能會(hui) 因此傳(chuan) 導到房價(jia) 上。

　　泰禾集團華東(dong) 區投資總監王顯巍認為(wei) ，營改增對房地產(chan) 企業(ye) 會(hui) 產(chan) 生深遠的影響，有利有弊。“由於(yu) 房地產(chan) 開發是資金密集型行業(ye) ，所以對經營所需的現金流要求很高，實務中，房企多采用預售製，占銷售額比例為(wei) 5.65%的營業(ye) 稅及附加在確認預售收入的當期就要繳納，對企業(ye) 現金流影響很大，而改征增值稅後，一般房地產(chan) 項目土地、材料等先購入，多數時間，進項稅額大於(yu) 銷項稅額，因而開發之初較長的時間內(nei) 繳稅較少，從(cong) 而減少企業(ye) 流動資金的占用，擴大企業(ye) 現金流。”

　　多名業(ye) 內(nei) 人士還對21世紀經濟報道記者指出，“新增不動產(chan) 所含增值稅納入抵扣範圍”可以看作是解決(jue) 房企下遊的後顧之憂。比如企業(ye) 買(mai) 房之後，符合條件的可以獲得相應的抵扣，這或許對去庫存有好處。