導讀

　　浙江省某三線城市的一位公務人員向21世紀經濟報道表示，從(cong) 2013年開始，當地樓市的投資熱降溫，該地的財政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產(chan) 企業(ye) 預支“未來三年”的相關(guan) 稅費用以救急。如今，“預支稅費”的情況不再出現，因為(wei) 企業(ye) 也沒有錢了。

　　在經濟增速換擋、“房地產(chan) 依賴症”症結難除的背景下，樓市“去庫存”正在由一種市場行為(wei) 變成一項政治任務。

　　春節前後，多地出台樓市政策，采用信貸杠杆、稅費減免、優(you) 化落戶、房價(jia) 補貼、政府回購等多種形式進行“去庫存”。很多地方設立了具體(ti) 的任務目標，在江西省出台的政策中，甚至包含對地方政府的“問責”條款。

　　在中國城市化進程中，房地產(chan) 不僅(jin) 是一項民生工程，而且與(yu) 地方經濟、土地財政、金融體(ti) 係等緊密聯係在一起。因此，在地方政府看來，樓市“去庫存”可謂茲(zi) 事體(ti) 大，非“上綱上線”所不能解決(jue) 。

　　但現實情況並不樂(le) 觀。安信證券統計發現，當前全國房地產(chan) 庫存接近98.3億(yi) 平方米，去化周期接近10年。多數受訪者認為(wei) ，這主要是此前幾年“房地產(chan) 經濟”帶來的必然結果。隨著當前信貸環境的寬鬆，房地產(chan) 市場還將迎來一輪交易熱潮，但在日漸分化的市場格局下，市場仍然存在較大風險。

　　去庫存已成“政治任務”

　　本輪地方政府紛紛出台去庫存政策的做法，肇始於(yu) 去年12月召開的中央經濟工作會(hui) 議。上述會(hui) 議指出，2016年結構性改革抓好五大任務，“化解房地產(chan) 庫存”就是其中之一。

　　此後，全國多個(ge) 省份公開做出“去庫存”的表態。截至目前，以省級政府的名義(yi) 出台文件的，有江西、內(nei) 蒙古、福建、重慶等。另外還有不少城市單獨出台相關(guan) 政策。

　　具體(ti) 的政策措施，包括提高信貸杠杆、稅費減免、優(you) 化落戶、房價(jia) 補貼、政府回購等多個(ge) 方麵，政府讓利的跡象十分明顯。四川眉山就直接進行房價(jia) 補貼，對符合條件的購房者給予每平方米500元的補貼。

　　另有一些地方設定了具體(ti) 的“去庫存”目標。安徽、湖南兩(liang) 省均明確表示，今年棚改貨幣化安置比例不得低於(yu) 50%；山東(dong) 東(dong) 營則強調，2016年，全市要實現5.5萬(wan) 農(nong) 業(ye) 轉移人口市民化、1.9萬(wan) 城中村和城邊村居民完全市民化。

　　江西省出台的文件中，則明確提出“要加強檢查考核，對履行去庫存、穩市場主體(ti) 責任不力，效果不明顯的市、縣，將進行約談和追責”。這也是首個(ge) 將“去庫存”上升為(wei) 政治任務的省份。

　　在我國房地產(chan) 調控史上，與(yu) 問責掛鉤的做法僅(jin) 有兩(liang) 個(ge) 主要先例：

　　從(cong) 2010年到2012年，住建部連續三年與(yu) 地方政府簽訂《保障性住房目標責任書(shu) 》，對於(yu) 保障房的建設規模、開工時間等進行約定，若完成不力，主要領導將遭到從(cong) 約談到行政處分乃至降級、免職的嚴(yan) 厲處罰。

　　2013年2月出台的“新國五條”，要求各地製定房價(jia) 控製目標，對於(yu) 未完成上述目標的城市，同樣要予以問責。

　　“把‘去庫存’上升到政治層麵，說明房地產(chan) 庫存壓力對地方經濟的影響非常大。”中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 向21世紀經濟報道表示，與(yu) 上述兩(liang) 者不同，這是地方政府主動實施問責，更加說明問題的嚴(yan) 重。

　　被低估的庫存

　　在一些機構的分析中，單是庫存規模這一點，就超出了很多人的想象。

　　安信證券根據截至去年十月的數據進行分析指出，房地產(chan) 行業(ye) 的真實庫存約為(wei) 98.3億(yi) 平方米。其中共有三部分構成：全國商品房待售麵積6.86億(yi) 方、尚未開工的企業(ye) 拿地麵積42.3億(yi) 方、在建商品房庫存約49.1億(yi) 方。

　　其中，營口、烏(wu) 蘭(lan) 察布、鄂爾多斯(7.500， 0.07， 0.94%)的供需比超過了280%，太原、濟南、連雲(yun) 港(5.140， 0.13， 2.59%)的供需比則在180%以上，屬於(yu) 庫存過剩的“重災區”。

　　該機構指出，以過去五年年均11.5億(yi) 平米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5年方可完成全部去化。考慮到未來幾年銷售麵積可能回落至10億(yi) 平米/年，則相應的去化周期約為(wei) 9.8年。

　　這部分庫存對於(yu) 地方經濟的影響不可小覷。按照很多業(ye) 內(nei) 人士的觀點，供應過剩的結果就是企業(ye) 拿地積極性下降，直接影響到地方的財政收入。根據統計局的數據，2015年全國房地產(chan) 企業(ye) 土地購置麵積下降31.7%；土地成交價(jia) 款下降23.9%。

　　浙江省某三線城市的一位公務人員向21世紀經濟報道表示，從(cong) 2013年開始，當地樓市的投資熱降溫，該地的財政捉襟見肘，政府部門一度要求房地產(chan) 企業(ye) 預支“未來三年”的相關(guan) 稅費用以救急。如今，“預支稅費”的情況不再出現，因為(wei) 企業(ye) 也沒有錢了。

　　他表示，2015年10月，一家外地房地產(chan) 公司因資不抵債(zhai) 而破產(chan) ，老板在尚未走完破產(chan) 清算程序的情況下選擇跑路，給當地銀行留下大量壞賬。春節期間，一些業(ye) 主向政府部門要求退房，但問題仍未解決(jue) 。

　　“房地產(chan) 經濟”一詞概括了過去幾年很多城市的發展模式。在經濟轉型不力的情況下，房地產(chan) 市場的降溫更是“雪上加霜”。因此，以去庫存為(wei) 主的“房地產(chan) 保衛戰”就顯得尤為(wei) 重要。

　　事實上，與(yu) 中央經濟工作會(hui) 議的定調相比，地方政府對市場的感知要更早。2013年下半年，山東(dong) 西南部某城市就曾因市場嚴(yan) 重過剩而暫停了新區的土地供應，並向公務員攤派賣房任務。隨著行政力量的介入，類似的情況被認為(wei) 還會(hui) 出現。

　　潛在風險隱現

　　在多數受訪者看來，隨著“房地產(chan) 保衛戰”的打響，未來將有更多的城市出台相關(guan) 政策。張大偉(wei) 認為(wei) ，這些政策將以“組合拳”的形式繼續推出，其手段很難超出現有的範疇，但執行力度肯定會(hui) 加強。

　　有分析指出，未來甚至不排除中央層麵出台相關(guan) 的稅費、信貸新政，繼續給房地產(chan) 市場帶來利好。2月17日，央行、住建部、財政部調高公積金存款利率，即被認為(wei) 是一項刺激交易的政策。

　　在寬鬆的信貸環境下，這些政策“組合拳”可能會(hui) 發揮一定的作用。

　　央行的數據顯示，2016年1月，人民幣貸款增加2.51萬(wan) 億(yi) 元，規模創單月曆史新高，同比多增1.04萬(wan) 億(yi) 元。其中，住戶部門貸款增加6075億(yi) 元，其中的短期貸款增加1292億(yi) 元，中長期貸款增加4783億(yi) 元。

　　張大偉(wei) 表示，從(cong) 過往的經驗來看，房地產(chan) 市場走勢與(yu) 信貸環境有著直接關(guan) 係。央行罕見地大規模“放水”，無疑會(hui) 刺激市場成交和房價(jia) 上漲。

　　但他也提醒道，這種“放水”有可能出現“前鬆後緊”的態勢，一旦下半年出現萎縮，就可能導致整體(ti) 市場的調整。

　　張大偉(wei) 還指出，當前一線城市地價(jia) 和房價(jia) 不斷攀高，甚至超出居民購買(mai) 力。因此，大規模“放水”有可能繼續抬高上述價(jia) 格，並催生泡沫，這種風險值得警示。

　　安信證券表示，我國房地產(chan) 市場的區域分化特征，決(jue) 定了政策手段也會(hui) 有所不同。該機構認為(wei) ，為(wei) 了使得政策的有效性提升，應當采取因地製宜的策略，而不是“全盤通殺”。對於(yu) 輕度過剩和基本均衡的城市需要政策大力支持，但對於(yu) 供給嚴(yan) 重過剩的城市，即使進行拯救效果也不大。