繼九部門啟動12個(ge) 城市租賃改革試點後，國土資源部、住房城鄉(xiang) 建設部再確定北上廣等13個(ge) 城市開展利用集體(ti) 建設用地建設租賃住房試點。業(ye) 內(nei) 人士分析認為(wei) ，多部門圍繞租住房改革密集出台政策，釋放出重要信號，表示出中央加大房地產(chan) 改革的決(jue) 心。

　　為(wei) 什麽(me) 選這13個(ge) 城市試點?

　　為(wei) 什麽(me) 選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都試點?分析人士認為(wei) ，本次選擇的13個(ge) 試點城市基本囊括本輪房價(jia) 上漲較快城市，對需求側(ce) 的把握極為(wei) 精準。

　　“此次是要在超大、特大城市和住房城鄉(xiang) 建設部批準的發展住房租賃市場試點城市中，按照地方自願原則，部署開展利用集體(ti) 建設用地建設租賃住房試點。”國土資源部土地利用司負責人對記者說，作為(wei) 人口淨流入的代表性城市，這些城市租賃住房需求較大，村鎮集體(ti) 經濟組織有建設意願、有資金來源，政府監管和服務能力相對較強。

　　據住建部統計，目前我國約有1.6億(yi) 人在城鎮租房居住，占城鎮常住人口的21%，其中以新就業(ye) 大學生和外來務工人員為(wei) 主。在高房價(jia) 時代，與(yu) 新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴(yan) 重不足、租價(jia) 高、供應結構不合理、租住環境一般等問題。

　　鏈家研究院院長楊現領認為(wei) ，對於(yu) 住房庫存較為(wei) 短缺、人口淨流入速度較快、房價(jia) 較高、服務業(ye) 占比超過50%的城市，需要通過發展租賃市場以保證住房供給。

　　為(wei) 什麽(me) 推出集體(ti) 土地建租賃住房?

　　在房價(jia) 、租金居高不下的大中城市，土地、房源供應長期緊張，導致這一現狀的原因有很多，現行的土地管理製度是重要因素之一。

　　在土地市場引入招拍掛製度後，我國土地製度“城鄉(xiang) 二元”結構不斷加劇。一方麵，熱點一二線城市宅地供應異常緊缺，土拍競爭(zheng) 愈加激烈，地價(jia) 飆升，地王頻現;另一方麵，農(nong) 村土地不能直接轉化為(wei) 城市住房用地，在耕地紅線的高壓線下，大城市國有土地總量已經觸頂，唯有集體(ti) 建設用地入市，才能在緩解城市供地壓力的同時，盤活農(nong) 村最大一筆資產(chan) 。

　　在複旦大學發展與(yu) 政策研究中心主任陸銘看來，構建城鄉(xiang) 統一的建設用地市場將拓展我國集體(ti) 土地用途，促進集體(ti) 土地優(you) 化配置和節約集約利用，加快我國城鎮化進程，有利於(yu) 構建實現房地產(chan) 市場平穩健康發展的長效機製。

　　將滿足什麽(me) 群體(ti) 的租房需求?

　　“集體(ti) 土地上建設租賃住房，主要是為(wei) 滿足新市民過渡性的居住需求。國家層麵上，這個(ge) 試點政策主要是麵向供給側(ce) 的，要解決(jue) 三個(ge) 一億(yi) 人的需求。”南京市住房保障和房產(chan) 管理局局長郭宏定對記者說，從(cong) 2014年到2020年，江蘇省將有800萬(wan) 農(nong) 業(ye) 轉移人口進城落戶，僅(jin) 在南京江北新區就有50萬(wan) 農(nong) 村人口市民化，這將給住房保障帶來巨大需求。

　　“近年來，廣州平均每年接收20多萬(wan) 名非廣州生源大學生入戶，加上廣州籍生源接近30萬(wan) 新畢業(ye) 留穗大學生，呈逐年遞增趨勢。”廣東(dong) 省房地產(chan) 行業(ye) 協會(hui) 會(hui) 長王韶表示。

　　事實上，為(wei) 增加保障性租賃住房的供應，2012年1月，國土資源部批複北京、上海作為(wei) 集體(ti) 建設用地建設公租房首批試點城市。北京陸續啟動海澱區唐家嶺、朝陽區平房鄉(xiang) 、昌平區北七家鎮等5個(ge) 試點項目。

　　作為(wei) 集體(ti) 建設用地進行租賃住房建設首批試點城市，幾年來北京、上海項目效果良好，增加了住宅用地來源和租賃住房供給，拓寬了集體(ti) 經濟組織和農(nong) 民增收渠道。“從(cong) 試點的有益經驗看，能夠支撐擴大試點工作。”國土資源部土地利用司負責人說。

　　對平抑高租金影響幾何?

　　受訪的業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，13個(ge) 城市開展利用集體(ti) 建設用地建設租賃住房試點，意味著未來將有一大批低成本土地入市，這對於(yu) 抑製高房價(jia) 、高租金或產(chan) 生一定作用。

　　“租賃房源不需要建立在成本高昂、基本以招拍掛等方式出讓的國有建設用地上，從(cong) 而降低了租賃房屋的建設和運營成本，租金水平會(hui) 大大低於(yu) 現有市場房源。”楊現領說。

　　據易居智庫研究總監嚴(yan) 躍進測算，國有土地購置成本占房價(jia) 的三分之一至三分之二，加上如由村鎮集體(ti) 經濟組織參與(yu) 開發的話，部分建安成本也可省略，綜合算下來，此類租賃房源與(yu) 現有同類房源相比，租金水平或將降40%至70%，對平抑市場價(jia) 格將產(chan) 生較大影響。

　　“房租下降的前提是獲取項目的成本下降，政策從(cong) 供給端進行改革，擴大租賃房來源，對短期租金的上漲會(hui) 有所抑製，也有利於(yu) 降低開發成本，我們(men) 會(hui) 密切關(guan) 注，積極參與(yu) 。”旭輝領寓國際副總裁高傑說。

　　楊現領建議，未來政府應進一步降低開發、交易租賃房產(chan) 的相關(guan) 稅費，以保障各項租賃利好政策的落地，從(cong) 而在住房租賃市場建立低成本的流通體(ti) 係。(參與(yu) 記者：孔祥鑫、楊紹功)