在經濟方麵，一個(ge) 大學的畢業(ye) 生包括清華畢業(ye) 生，收入是不斷上升的，很難用短期內(nei) 的經濟收入來衡量。從(cong) 長遠來看，清華學位帶來的人力資本溢價(jia) 應該是相當高的。

　　清華學區房為(wei) 什麽(me) 遠比清華學曆值錢?其中固然有學位房承載投資功能、個(ge) 人成就感等多重原因，但其根本在於(yu) ，清華所在的五道口雖然聚集了眾(zhong) 多精英，但其過去20年新建的樓盤主要是辦公樓，住宅極其稀少，導致這一“宇宙中心”房價(jia) 居高不下。同時，現行土地製度下，五道口附近的農(nong) 村土地和機構用地，也難以轉為(wei) 住宅用地而加以開發利用。換言之，房地產(chan) 問題出在了供給側(ce) 結構性改革的供給方麵。

　　一些家庭經過長期奮鬥，終於(yu) 把自己的孩子送入了清華大學，而孩子畢業(ye) 後卻買(mai) 不起清華附近的學區房。這一問題其實不難解釋，我先分析為(wei) 什麽(me) 清華大學附近的房價(jia) 如此之高——這是房地產(chan) 泡沫之下一個(ge) 更有意思且尚未被仔細挖掘的典型案例。

　　五道口——“宇宙中心”

　　清華大學東(dong) 門外，在我1980年初入清華讀書(shu) 時是一片農(nong) 地，隻有一條小路通向清華。小路外麵是雙清路，它隻能容下兩(liang) 輛汽車並排通行，卻一直通到清河毛紡廠。

　　清華東(dong) 門那時非常荒涼，每天下午(尤其是冬天的下午)4點以後，我都像很多同學一樣，從(cong) 東(dong) 門出發，跑步到五道口的鐵道線，然後折返經過北門附近那座現已棄用的火電廠，回到清華，全程5公裏左右。那時，清華學生學習(xi) 用功，也特別重視體(ti) 育。大家都爭(zheng) 先恐後地鍛煉，希望在1500米賽跑這樣的達標測試中取得好成績。

　　時過境遷，現在這片土地完全變了樣，廣義(yi) 稱為(wei) 五道口，又被戲稱為(wei) “宇宙中心”。

　　5萬(wan) vs 10萬(wan) ：優(you) 質學區加持，住宅身價(jia) 倍增

　　這片地區房價(jia) 高的確與(yu) 學區有關(guan) 。其緊鄰清華，往西一站地鐵的距離即到北大東(dong) 門，有清華附小、北大附小、中關(guan) 村一小、中關(guan) 村二小、中關(guan) 村中學以及稍遠一點的101中學和清華附中等優(you) 質學校。

　　學區能在多大程度上解釋高房價(jia) 呢?這裏有個(ge) 很好的對比。

　　這一地區的住宅因為(wei) 屬於(yu) 學區房，樓價(jia) 普遍接近甚至超過10萬(wan) 元/平方米，例如在五道口、成府路南邊有一個(ge) 水清木華園小區，樓齡約為(wei) 15年，其房價(jia) 已經接近10萬(wan) 元/平方米。

　　而一路之隔、地理位置更加靠近清華大學的另一處公寓房(也是70年產(chan) 權)，最近才漲到接近5萬(wan) 元/平方米。其原因是該公寓房到目前為(wei) 止還不能讓房產(chan) 所有者“落戶”，也就不能享受學區待遇。該公寓之所以不能落戶，是因為(wei) 之前一直未能加入居民委員會(hui) ，因此中關(guan) 村派出所不同意落戶，而不能加入居委會(hui) 的原因是業(ye) 主委員會(hui) 遲遲不能成立，因為(wei) 業(ye) 主來自全世界各地、太過分散，且附近是五星級酒店，酒店的很多設施與(yu) 該樓相通，情況比較複雜。我經常與(yu) 身邊的年輕同事說，可以考慮趁現在該公寓樓不能落戶、房價(jia) 尚低時入手，落戶問題遲早能解決(jue) ，屆時房價(jia) 一定會(hui) “跳升”到與(yu) 周邊小區相當的水平。

　　住宅與(yu) 商業(ye) 地產(chan) 之爭(zheng)

　　五道口被清華同學戲稱為(wei) “宇宙中心”，因為(wei) 這兒(er) 極其繁忙，人來人往，熙熙攘攘，周末和節假日也是如此。這裏聚集著眾(zhong) 多年輕創業(ye) 者、青年學子和專(zhuan) 業(ye) 人士。可是在這方圓5平方公裏的土地上，過去20年主要的新建樓盤都是辦公樓，住宅極其稀少。

　　辦公樓包括大約50萬(wan) 平方米的清華科技園，它由七八座25層左右的高樓組成，除此之外，還有大批科學院新建的辦公樓。

　　與(yu) 辦公地產(chan) 形成鮮明對比的是，過去20年新建的住宅樓盤，數來數去能想到的大概隻有三四個(ge) ，其中包括剛提到的水清木華小區，其樓盤麵積大概也就是不到10萬(wan) 平方米。另外一個(ge) 較大的樓盤是15年前建成的華清嘉園，大概有15萬(wan) 平方米左右的建築麵積。此外，還有唐寧ONE，它是均價(jia) 在15萬(wan) 元/平方米左右的高檔公寓。而上述尚不能落戶的公寓，總麵積5萬(wan) 平米左右，10年前竣工，其出身的名目是清華科技園的配套設施。這樣看來，與(yu) 上百萬(wan) 平方米的商業(ye) 地產(chan) 相比，住宅地產(chan) 的供應真是屈指可數了。

　　這帶來的直接後果，是住宅地產(chan) 嚴(yan) 重供不應求，其價(jia) 格迅猛上漲。以華清嘉園為(wei) 例，其開盤單價(jia) 也就是3000多元，現在已過12萬(wan) 。當時在這裏購房的膽子大一點、也有閑錢的老師，如今已經是千萬(wan) 級的富翁了。這些老師現在大部分早已搬出華清嘉園，因為(wei) 華清嘉園已經成為(wei) 留學生尤其是韓國留學生以及青年學生的租房地，人來人往非常嘈雜，不適合拖家帶口的居家生活了。

　　哈佛和斯坦福的案例

　　行文至此，我們(men) 不妨繞一個(ge) 彎，暫時離開五道口，來觀察一下哈佛和斯坦福附近的房地產(chan) 。

　　最近一百年來，哈佛大學已成為(wei) 一個(ge) 帶動周邊經濟不斷發展的高等教育典範，但是，哈佛大學周邊的土地主要是居民所有，除了小小的哈佛園(Harvard Yard)外，哈佛沒有校門。大學與(yu) 城市完全融為(wei) 一體(ti) 。那麽(me) ，哈佛大學如何滿足自身不斷上升的住房需求呢?

　　哈佛大學早已成立了自己的房地產(chan) 公司，不斷地在市場上購買(mai) 周邊居民的土地和房屋。但是僅(jin) 此一招還遠遠不夠，因為(wei) 購買(mai) 的居民房不經過哈佛所在的坎布裏奇市的規劃委員會(hui) 允許，是不能改為(wei) 辦公用房的。所以，哈佛大學需要不斷與(yu) 坎布裏奇市的規劃委員會(hui) 進行抗爭(zheng) ，力爭(zheng) 把一些居民房改造為(wei) 辦公樓，因此，哈佛大學與(yu) 坎布裏奇市的關(guan) 係經常是非常緊張的。

　　此外，哈佛大學對自己已有建築進行改造，也會(hui) 受到坎布裏奇規劃委員會(hui) 的幹預。規劃委員會(hui) 是由居民選舉(ju) 產(chan) 生的，它所考慮的往往是現有居民的利益而非城市的整體(ti) 發展，因而引發了許多荒唐的故事。比如說，2010年哈佛大學在改造一棟辦公樓時，設計師在坎布裏奇路的兩(liang) 邊設計了完全對稱的兩(liang) 棟樓——現在成為(wei) 了亞(ya) 洲中心及費正清中國研究中心和哈佛大學政府係所在地——為(wei) 了把這兩(liang) 棟樓連在一塊兒(er) 而不破壞街景，又設計了地下通道，但是規劃委員會(hui) 始終都不同意修地下通道，雖然這一點都不影響外景。據說，規劃委員會(hui) 中有一位委員，他的孩子沒有被哈佛錄取，因此非常惱火而極力反對。所以，盡管哈佛大學在全球化時代聲名日益顯赫，但其很難在附近擴張。坎布裏奇市的GDP也很難增長，至少沒有因為(wei) 有哈佛大學而迅速上升。

　　正是苦於(yu) 長期搞不定與(yu) 坎布裏奇市的關(guan) 係，金融危機爆發前，哈佛校長薩默斯決(jue) 定跨過坎布裏奇，到查爾斯河對麵的小城奧斯頓發展，因為(wei) 奧斯頓有很多空置的土地，那裏目前有哈佛的體(ti) 育場以及哈佛商學院。但是由於(yu) 金融危機的爆發，這一發展規劃一推延就是近十年。

　　斯坦福大學在這方麵比哈佛幸運多了。斯坦福大學確實促進了矽穀高科技產(chan) 業(ye) 的發展，從(cong) 而導致其周邊土地巨幅上升。幸運的是，斯坦福大學校園之前是個(ge) 極其巨大的農(nong) 場，斯坦福大學的外號因此而成為(wei) “農(nong) 場”。斯坦福大學不愁地，為(wei) 了應對高房價(jia) ，斯坦福大學拿出自己一部分土地，開發成擁有大產(chan) 權、小產(chan) 權出讓給教授的住宅。按規定，這些住宅隻能賣給斯坦福大學自己的老師，這就部分解決(jue) 了矽穀房價(jia) 高給斯坦福大學帶來的發展難題。

　　清華和北大也在部分地模仿這個(ge) 模式。清華在附近的清河購置了部分土地，在此建了小產(chan) 權房出售給教師，也是像斯坦福大學一樣規定隻能在校內(nei) 轉讓。這也部分對衝(chong) 了五道口房價(jia) 高漲的因素。

　　住宅用地供給的機構困境和農(nong) 村困境

　　五道口附近並不是沒有土地，但是這些土地很難拿出來進行開發。

　　這裏的一類土地由東(dong) 升鄉(xiang) 所有，在五道口這樣高房價(jia) 地段的中間，卻仍然保留了一個(ge) 鄉(xiang) ，而沒有納入城市規劃，也多少有些出人意料。至今東(dong) 升鄉(xiang) 仍然保留著自己的衛生所和鄉(xiang) 辦公機構，這裏都是一片5層樓左右的低矮房子，完全可以通過土地置換提高容積率來開發利用。但是，一個(ge) 鄉(xiang) 的土地要改成城市用地，鄉(xiang) 政府本身並不能直接得到很多好處，因此這種交易也很難進行。

　　另外，五道口附近機構林立，包括清華大學和科學院等機構都有大量自己的土地，但這些土地都屬於(yu) 機關(guan) 用地，不可能轉為(wei) 住宅用地開發。比如，科學院的樓，最近幾年也是不斷更新，從(cong) 5層轉成了15層，但是一棟接一棟都是辦公樓，都不能轉成住宅用地。清華校園有近6000畝(mu) 土地，是全國沒有另建校園的高校中麵積最大的一個(ge) 。清華園裏有大量低矮的四五層的住宅和宿舍樓，這些樓也很難改造成容積率稍微高一點的，比如七八層的住宅，因為(wei) 現有的居民很難拆遷，更重要的是，清華大學對於(yu) 自己的土地並沒有百分之百的處置權。

　　這就形成了一個(ge) 困境，那就是雖然房價(jia) 高，但是土地很難被拿出來進行住宅的建設，很難在供給側(ce) 結構性改革方麵提供解決(jue) 的方案。這恐怕是中國各大城市的一個(ge) 通病，而北京尤其突出。

　　清華畢業(ye) 生為(wei) 什麽(me) 難以負擔清華學區房?

　　最後分析一下為(wei) 什麽(me) 五道口的學區房房價(jia) 如此之高，遠遠超過一個(ge) 清華大學高才生畢業(ye) 所及的經濟能力。

　　首先，父母送孩子上清華的目的之一是獲得人生的一種成就感，而這種成就感往往來自於(yu) 非經濟的因素，包括個(ge) 人的幸福感和社會(hui) 的承認。因此，即使畢業(ye) 生工資不高，父母也期望孩子上名校。

　　其次，在經濟方麵，一個(ge) 大學的畢業(ye) 生包括清華畢業(ye) 生，收入是不斷上升的，很難用短期內(nei) 的經濟收入來衡量。從(cong) 長遠來看，清華學位帶來的人力資本溢價(jia) 應該是相當高的。

　　更重要的是，五道口附近的高房價(jia) ，是一個(ge) 投資現象，高價(jia) 房並不像昂貴的蘿卜白菜等消費品一樣讓人望而卻步，隻要投資者預期未來的房價(jia) 持續上漲，就仍然會(hui) 有人不斷進入。這應該可以解釋房價(jia) 高與(yu) 學曆、與(yu) 高才生的收入難以相比的問題。

　　相關(guan) 閱讀《李稻葵：不能讓房地產(chan) 提前消費發展潛力》

　　本文源自央視新聞客戶端

　　記者：包括限購、限貸一係列配套措施，您覺得有沒有達到，解決(jue) 房地產(chan) 市場出現的問題?

　　李稻葵：沒有達到根本的目的，有些措施短期還不錯，比如說限購，短期有用。但是一般來講，限購政策實行兩(liang) 年之後，很多的投資者都已經滿足不限購的條件了，比如說社保繳了兩(liang) 年，效力下降了。另外限購政策太硬、太猛，一刀切也有誤傷(shang) ，這個(ge) 不行。所以我認為(wei) 一定要有一個(ge) 長期的根本性措施，地方政府必須拿出相當的土地財政收入，賣土地的收入，要成立基金長期租給那些中低收入的人群，以此來穩定房地產(chan) 市場。讓中低收入人群不要受高房價(jia) 的困擾。同時按這個(ge) 方式，也可以讓地方政府化解一部分高庫存的問題。

　　記者：如果自己成為(wei) 業(ye) 主，要解決(jue) 誰的住房問題?

　　李稻葵：我的建議是解決(jue) 收入中等以下，暫時買(mai) 不起房的這部分居民。

　　記者：政府有什麽(me) 樣的動力願意這麽(me) 做?

　　李稻葵：目前來看，很多地方政府動力不足，為(wei) 什麽(me) ?因為(wei) 他們(men) 是短期行為(wei) ，他們(men) 隻考慮未來三年、四年，頂多五年的發展前景。因為(wei) 我們(men) 地方政府換屆比較頻繁，平均大概3年5年就會(hui) 調整。所以我的建議就是應該由中央政府，給地方政府一定的指導，甚至於(yu) 壓力，要求他們(men) 這麽(me) 做，這才行。

　　記者：如果政府這麽(me) 做是賠還是賺?

　　李稻葵：從(cong) 長遠來看一定是賺。因為(wei) 按照我這個(ge) 建議，地方政府通過持有物業(ye) ，給地方政府產(chan) 生了一個(ge) 長期來看非常好、有很好回報的資產(chan) 。

　　記者：您希望出台的政策是更加多應用於(yu) 一二線的大城市，還是說更加適用於(yu) 三四線的小城市?

　　李稻葵：其實都適用，一二三線的大城市需要，當然這個(ge) 進程會(hui) 比較艱難一點。因為(wei) 房價(jia) 已經很高了，土地相對而言，剩餘(yu) 土地不是太多。一二線城市我們(men) 隻是希望作為(wei) 學術研究，如果二十年前這麽(me) 幹的話就好了，學習(xi) 香港和新加坡。

　　李稻葵：不能讓房地產(chan) 提前消費發展潛力

　　李稻葵：1999年到2004年，我作為(wei) 香港一個(ge) 大學的老師，我在香港生活了五年，那五年我是住在政府的房子裏麵。

　　記者：要交租金?

　　李稻葵：每個(ge) 月扣我工資的7.5%，政府通過大學，給我提供一個(ge) 住房，所以我根本就不用擔心香港房地產(chan) 市場的價(jia) 格問題，不用擔心這個(ge) 事。

　　記者：7.5%的工資是優(you) 惠，還是說就是市場價(jia) 格?

　　李稻葵：是略低於(yu) 市場價(jia) 格的。

　　記者：這是從(cong) 居民的角度，政府手裏要持有市場上多少物業(ye) 才能夠達到這個(ge) 標準?

　　李稻葵：在香港新加坡的情況，大概得50%左右。

　　記者：一半?

　　李稻葵：一半一半。我相信隻要能夠達到20%到30%的話，整個(ge) 房地產(chan) 市場的格局會(hui) 根本性的改變，比如在北京，如果月收入低於(yu) 一萬(wan) 五的居民，現在買(mai) 房子肯定是有困難的，但是一萬(wan) 五去租房子，是沒有大問題的。如果政府完全不管的話，月收入在北京低於(yu) 一萬(wan) 五的居民就不能生存了，光靠買(mai) 房子就很難生存。那麽(me) 這部分人被迫離開北京，北京的經濟發展、社會(hui) 發展，得靠誰呢?我在大學裏工作，所以我們(men) 招聘老師、職員，一個(ge) 最主要的障礙就是房價(jia) 。昨天我還碰到一個(ge) 博士，想招他來做博士後，他猶豫了半天，說我還是不來了，我說為(wei) 什麽(me) ?他說北京房價(jia) 太高了，來了以後，了解一看，轉了一圈，發現嚇死我了。我跟太太一商量，我們(men) 不願意來了，我們(men) 幹脆住在重慶算了。很好的一個(ge) 研究人員、年輕人，就是因為(wei) 房價(jia) 不來了。我們(men) 作為(wei) 教育機構，我們(men) 競爭(zheng) 的對象是那些投資者，很多人是在北京買(mai) 房子投資，我要招的人是要在北京買(mai) 房子安家過日子的，這兩(liang) 類人在市場上PK的話，我們(men) 永遠PK不了。

　　記者：如果從(cong) 社會(hui) 問題的解決(jue) 這個(ge) 角度來看，會(hui) 帶來什麽(me) 樣的回報?

　　李稻葵：從(cong) 社會(hui) 問題解決(jue) 來看，最根本的是什麽(me) ?是解決(jue) 一個(ge) 大的問題，不要讓房地產(chan) 過快地發展，提前消費了未來經濟發展的午餐。現在很多地方經濟還沒發展，一聽說這個(ge) 地方規劃要建橋，這個(ge) 地方規劃要搞大項目，馬上地產(chan) 上去了。可是地產(chan) 一上去之後，勞動力進不來，很多居民進不來，就成空房了，房子就空置了，房價(jia) 上去了， 經濟卻上不去了。這是目前很多地方經濟發展的悲劇。